Санкт-Петербург. Итоги минувшего года
.jpg)
Весь год строительная отрасль готовилась к новой схеме финансирования, как это предписывают поправки к 214-ФЗ. Обстановка была нервозная, но для большей части застройщиков, год закончился на позитиве.
Спрос вырос
Несмотря на общее снижение темпов ввода жилья в Санкт-Петербурге — 1,7 млн кв. м, почти на треть меньше в сравнении с 2017 годом — спрос вырос. Продано порядка 3,5 млн кв. м — это почти на 25% больше, чем годом ранее, поясняет Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость». Одним из стимулов повышения покупательской активности в массовом сегменте, по мнению Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», в ушедшем году стало ожидание роста цен на фоне изменений законодательства, отмены долевого строительства и перехода на проектное финансирование. Для многих покупателей жилья комфорт- и стандартного класса ипотека является единственно возможным инструментом улучшения жилищных условий. Поэтому дополнительным стимулом для роста продаж стали колебания ключевой ставки Центробанка, и, соответственно, ставок по ипотеке коммерческих банков.
В бизнес-классе снижения темпов строительства не произошло. В 2018 году на рынок выведено более 400 тыс. кв. м жилья этой категории, что примерно на 30% выше показателей предыдущего периода.
Если судить по объёмам, то самая интенсивная стройка идет на севере города. Лидер здесь Приморский район, где реализуется сразу 30 проектов. Из них на долю эконом-класса приходится 19%, комфорт-класса – 53%, высокого ценового сегмента – 28%. На втором месте – Выборгский район, где введена одна пятая от всего построенного в городе за этот год жилья. Большинство объектов возводят в рамках комплексного освоения территории (КОТ).
Что касается показателей ввода по области, то, по данным Андрея Кузнецова, руководителя ГК СТОУН, за 9 месяцев 2018 года было введено в эксплуатацию чуть менее 3 млн кв. м жилья. Если честно, цифра довольно высокая, особенно если смотреть на данные за последние несколько лет. В 2014 году, например, на территории области было введено не более 1,6 млн кв. м, в 2015 – порядка 2,4 млн, в 2016 объем готового жилья немного просел, но незначительно – до 2,2 миллиона, 2017 – принес 2,6 млн кв. м. Т.е. 2-2,5 млн квадратов жилья для Ленинградской области – это понятная и достаточная цифра, которую, по идее, рынок может «усвоить».
Довольно спорный момент относительно того, могли застройщики реально ввести столько жилья? Средний цикл строительства объекта от момента выдачи разрешения до ввода его в эксплуатацию составляет порядка 3 лет, т.е. на большую часть объектов, введенных в эксплуатацию в этом году, разрешения должны быть выданы в 2015 году. По официальным данным Госстройнадзора, в тот год было выдано разрешений на 2,2 млн кв. м жилья. Есть основания рассмотреть еще и разрешения на строительство 1,5 млн кв. м, выданные в 2014 году. Их следует взять в расчет потому как 2014 считался рекордным по объему введенных площадей по отношению к предыдущим годам, при этом, на фоне падения рубля, мы наблюдали проседание спроса на 20-30% (в зависимости от проекта) и замедление темпов строительства. Девелоперы не стремились реализовать как можно быстрее новые проекты, стройка шла больше по инерции. Так что определённый «запас» объемов жилья в Ленинградской области вполне мог образоваться и достроиться к текущему году. Если прибавить к этому еще долгострои и часть объектов, стройка которых была запущена в 2016 году, то застройщики, работающие в области, могли выйти на объем в 3 млн кв. м.
Есть несколько значимых факторов, которые повлияли на интенсивность стройки и ввода объектов в эксплуатацию именно сейчас. Прежде всего – это ипотечное кредитование, с помощью которого приобретается порядка 70% лотов в комфорт- и эконом-классе, оно в последние несколько лет радует разнообразием программ и относительно низкой ставкой. Второй фактор – Чемпионат мира по футболу, привлекший в сегмент недвижимости дополнительные потоки инвестиций (речь идет как о частных, крупных коммерческих так и о государственных вливаниях).
Дополнительно хотелось бы отметить следующий факт – Ленинградская область пару лет назад обогнала Санкт-Петербург по объему введенного жилья, все потому что спрос до кризиса 2014 года перемещался за границы города в область. Именно там строили все больше жилья эконом-класса, но сейчас спрос снова сконцентрировался в Петербурге, т.к. соотношения цена/качества жилья в ЛО перестала устраивать покупателей.
Масс-маркет растет
По словам Ильи Андреева, управляющего партнера УК Zenith PM, несмотря на попытки аналитиков убедить нас в том, что наступил «рынок покупателя», и теперь конечный потребитель диктует девелоперу свои правила – это совсем не так. По-прежнему покупается ровно то, что строится. А строится в основном эконом-класс на окраинах города, и на него приходится 80% рынка жилой недвижимости Петербурга. По этой причине относительно объёмов спрос на масс-маркет (эконом и комфорт) показал самый большой рост. Спрос на бизнес-класс за январь-июнь вырос на 35%. Во втором полугодии динамика немного снизилась, однако, по итогам года рост все равно был значительным, отмечает Сергей Мохнарь. Даже стабильная элитная недвижимость немного подросла: продано примерно на 5% больше по сравнению с прошлым годом.
Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» замечает, что по итогам года вырос интерес к новостройкам комфорт-класса, также люди интересуются отделкой и частичной меблировкой. Покупатели становятся более требовательными к архитектуре проектов и качеству жизни.
Сегодня границы классов жилья более размыты, нежели были ранее. Рынок развивается – используются более качественные технологии и материалы, меняется архитектурный облик, а вместе с ним меняются и критерии оценки стандартов жилья, которое требует пересмотра классификации жилой недвижимости. Закрепленные стандарты уже не соответствуют новым веяниям времени.
Тенденции уходящего года
Общая тенденция во всех сегментах, по мнению Сергея Мохнаря, кроме элитной недвижимости, – увеличение числа сделок с привлечением ипотечного кредитования.
Также уменьшилась площадь приобретаемой недвижимости. Раньше это было характерно для масс-маркета, в прошлом году тенденция, пусть и не так явно, но дошла до бизнес-класса и апартаментов. В бюджетных сегментах это связано со снижающейся покупательской способностью отдельно взятого усредненного клиента. В категории бизнес это отчасти объясняется снижением среднего возраста покупателей до 27-37 лет, часть из которых приобретает квартиру только для себя.
Популярность апартаментов продолжала расти второй год подряд. Здесь причины очевидны: стоимость ниже по сравнению с квартирами в том же районе, а доходность от сдачи в аренду выше в полтора-два раза.
Еще одна тенденция — всё больше москвичей покупают высококлассную недвижимость в Петербурге. Их доля выросла на 15% за 2018 год.
Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея», в качестве одного из отличий 2018 года отмечает изменение в поведении покупателей жилья: посетители офисов продаж начали активно интересоваться, ведутся ли продажи уже через эскроу-счета или еще нет.
Юлия Ружицкая констатирует продолжение снижения спроса на проекты, расположенные в области. Это свидетельствует о развитии тенденции по смещению спроса на жилье в Санкт-Петербург. Чтобы пользоваться благами социальной, торговой и транспортной инфраструктуры, покупатели готовы платить больше и покупать квартиры в городской черте. В 3 кв. 2018 года на Ленинградскую область пришлось только 25% от общей доли продаж. Вероятнее всего в наступившем году данный тренд сохранится.
Продолжил набирать обороты и тренд на усиление консолидации рыночного спроса вокруг крупных и надежных девелоперов. В связи с законодательными нововведениями данная тенденция будет развиваться.
Основным мотивом покупки нового жилья в 2018 году было желание улучшить условия жизни. Поэтому главным фактором выбора стала не цена, а качество, комфорт и надежность девелопера. Застройщики уловили пожелания клиентов и стараются выводить на рынок максимально продуманный и интересный продукт. Именно такой подход к строительству будут исповедовать все основные игроки рынка жилой недвижимости в 2019 году.
Новогодние ожидания
Завершившийся год запомнился рекордной ипотекой и знаковыми нововведениями в законодательной сфере. Ипотека является драйвером рыка первичной недвижимости, особенно масс-маркета, где ее доля составляет 70%. В 3 квартале зафиксированы самые низкие ипотечные ставки в России за всю историю с момента их возникновения, которые в среднем составили 9,2%.
Вслед за повышением ключевой ставки ЦБ, некоторые банки пересмотрели условия предоставления ипотеки. Однако даже несмотря на это ипотечная ставка по-прежнему остается привлекательной и составляет 9,7%. При сохранении текущих условий, ипотека останется главной движущей силой рынка новостроек и в 2019 году.
Эксперты считают, что в новом году объём предложения не снизится. Перед принятием поправок к 214-ФЗ девелоперы запаслись разрешениями на строительство и в течение года будут завершать начатые по старой схеме финансирования проекты.
В 2018 году в Петербурге было начато строительство большого количества новых проектов апарт-отелей, большинство из которых будут построены в 2020-2021 годах. В 2019 тоже будут выходить новые проекты - девелоперское сообщество очень оптимистично смотрит в будущее. В прошлом году продолжались массовые сделки с земельными участками (например, серьезная сделка с территорией завода «Буревестник»), как под жилое, так и под коммерческое строительство. Также разрабатывались проекты планировки территории. Это означает, что девелоперы не собираются снижать темпы, и на рынок будет выходить много новых объектов: жилых домов и апарт-отелей, считает Илья Андреев.
А вот спрос в масс-маркете может немного сократиться из-за повышения цен на 7-10%. На бизнес-класс общеэкономические факторы явного влияния не окажут, спрос в этой категории будет расти ещё пять-шесть лет.
Рынок недвижимости уже много лет является объектом исследований на предмет стойкости и выживаемости, сетует Илья Андреев. Эксперименты эти не прекращаются. Вопрос в том, что останется лет через пять рынок недвижимости в том виде, в котором он существует сейчас. Здесь сложно строить прогнозы.
В целом, уверен Сергей Мохнарь, строительный рынок в наступившем году не ждёт драматических изменений. Темпы ввода жилья не ожидаются ниже, чем в прошлом году. Повышение себестоимости квадратного метра застройщики частично компенсируют оптимизацией строительства и темпами. Частично поможет ипотека, ставка которой, хоть и вырастет, но не критично.
Специально для портала Все новостройки.ру
.jpg)
.jpg)
