Рынок малоэтажного строительства. Итоги 2018 года
.jpg)
Мы продолжаем подводить итоги 2018 года. Нашим финальным материалом на эту тему станет аналитика по рынку загородной малоэтажной недвижимости Московской области. Как отмечает Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН», прошлый год для застройщиков оказался очень показательным, результативным. И малоэтажка в данном случае скорее правило, чем исключение. Практически все наши эксперты и игроки рынка, с которыми удалось пообщаться, отмечают, что 2018 закончился на положительной ноте. Несмотря на то что итоги все еще подводятся, очевидно одно – покупатели вернулись и активно скупали ликвидные лоты.
Общие данные
Начнем с количественных показателей. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в декабре 2018 на первичном рынке загородного жилья было представлено более 780 поселков, что на 11% меньше, чем годом ранее. За весь 2018 год на рынок вышло всего пятьдесят пять новых поселков, что на тридцать поселков меньше чем в 2017 году. Большая часть, порядка 80% лотов, относится к экономклассу, порядка 12% – к сегменту «комфорт», остальная часть практически в равном количестве разделена между бизнес-классом и премиальным сегментом. Что касается географического распределения, то в тройку лидеров по числу объектов входит Новорязанское, Новорижское и Ярославское шоссе, с показателями в 17%, 12% и 8% соответственно. Меньше всего малоэтажных поселков и комплексов сосредоточено на Ильинском (0,4%), Рублево-Успенском (0,9%) и Варшавском шоссе (1%).
В частности …
Валерий Артемьев, генеральный директор ЖК «Мечта», отмечает, что продажи в ушедшем году выросли почти на треть и связано это с рядом факторов. Во-первых, с тем, что на рынке стабилизировались цены и банки стали предлагать выгодные ипотечные программы под низкий процент, мотивирующие людей покупать недорогое жилье комфорт-класса. Во-вторых, в настоящий момент в ЖК «Мечта» ударными темпами развивается инфраструктура.
Если говорить про семейство компаний KASKAD Family, то по данным Магилиной Ольги, директора по маркетингу компании «KASKAD Недвижимость», в течение 2018 года было продано свыше 150 тысяч квадратных метров жилья – совокупно в Подмосковье и ТиНАО г. Москвы. По сравнению с 2017 годом – на 19% больше лотов. Более половины из проданного объема пришлось на таунхаусы. На протяжении всего года первичные продажи велись в 7 жилых комплексах. Наибольший спрос концентрировался в Киевском направлении. Хотя Симферопольское, Пятницкое и Дмитровское направления также привлекли немало покупателей.
Для компании Optiland 2018 год также закончился на позитивной ноте, как рассказывает Андрей Гайдуков, директор по продажам и маркетингу, в стадию глубокой «заморозки» ушли неликвидные проекты, такие как поселки без инфраструктуры, участки и дома на землях сельскохозяйственного назначения. Покупатель вернулся на загородный рынок и уже не рассматривает проект со стороны «где бы купить подешевле». Он обращает внимание абсолютно на все: на качество строительства и строительных материалов, количество домов/квартир в проекте, хватает ли инфраструктурных объектов на заявленный объем жильцов, репутацию, характеристику застройщика и его объектов в Интернете, стоимость и т.д. В 2018 году в проектах компании Optiland было построено и запущено в продажу 173 домовладения. Все эти проекты относятся к комфорт-классу.
Про спрос
Более всего спросом пользовались проекты комфорт-плюс и бизнес-класса, что подтверждают данные KASKAD Family и Optiland. Спрос остается практически неизменным уже в течение нескольких лет: потребитель высоко ценит просторную, закрытую, охраняемую территорию с круглосуточным видеонаблюдением, продуманность ландшафтного дизайна прогулочных зон, обилие спортивных, игровых и детских площадок, внутреннюю и окружающую инфраструктуру и, безусловно, высокое качество материалов. Наверно, можно сказать, что в последние годы покупатель стал искать для себя еще большей приватности и простора, даже приобретая относительно доступную недвижимость – до 10 000 000 рублей за лот. Тщательно оценивают природное окружение объекта недвижимости. Густой лес по границе участка с облагороженной прогулочной зоной и чистым водоемом поблизости – становятся уже почти обязательными свойствами качественной загородной недвижимости. Подобные изменения вызваны, очевидно, ростом объема предложения и усилением конкуренции.
Если говорить о среднестатистическом портрете покупателя, то он выглядит так: семейные пары в возрасте 30-40 лет, с общим месячным доходом на семью 200 000 – 300 000 рублей, возможно с маленьким ребенком или в ожидании пополнения в семье, со средним бюджетом покупки 6-7 миллионов рублей. Анализируя продажи в поселках Optiland, можно сказать, что большей популярностью продолжает пользоваться запад Москвы, так, например, в поселке «Кембридж» на Новорижском шоссе продажи выросли на 30% по сравнению с 2017 годом.
Таунхаусы становятся более популярными среди миллениалов. В компании Optiland отметили приток молодых клиентов, которые выбирают таунхаусы, как свое первое основное жилье, или которые продают свои городские квартиры для покупки таунхауса.
Суммарно в двух поселках компании Optiland удалось реализовать 88% домовладений от выставленных на продажу. Присутствовал и фактор сезонности на рынке, но по сравнению с прошлым годом, то были только летние месяцы. Осенью число сделок, в среднем, выросло на 20% по сравнению с июнем-августом, но абсолютным пиком продаж в 2018 году стал ноябрь.
Цены и ипотека
По данным экспертов и игроков рынка, средняя стоимость 1 кв. м в таунхаусе эконом-класса составляет порядка 68-69 тыс. рублей, бизнес-класс начинается от 80 тыс. рублей. В течение года по всем объектам шло плановое, поступательное повышение цены, связанное с повышением уровня строительной готовности. Средний суммарный подъем цен в 2018 году составил 12-14%. На спрос такая динамика цен практически не влияла, поэтому можно сделать вывод, что ценовая политика была справедливой и оправданной.
По исследованиям маркетингового отдела RDI, в 2018 году покупатели, рассматривая многоэтажные и малоэтажные жилые комплексы комфорт-класса, чаще делали выбор в пользу последних при условии, что в них есть все необходимые для комфортной жизни условия — газ, свет, интернет и телефония, транспортная доступность, социальная инфраструктура и т.п. Это связано с минимальной разницей в цене на квартиры. Например, стоимость двухкомнатной квартиры площадью 53 кв. м. в многоэтажном жилом комплексе «Южное Видное» составляет 4,6 млн. рублей, а в малоэтажном мультиформатном поселке «Южная долина» аналогичная площадь стоит 4,3 млн. рублей. Покупка однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м в первом случае обойдется в 3,5 млн. рублей, а во втором — в 2,8 млн. рублей. Оба проекта построены в 20 минутах езды от метро «Домодедовская» по Каширскому шоссе. Первый жилой комплекс расположен на границе города Видное, а второй находится на территории природного и исторического заповедника Горки Ленинские в 8 км от Видного.
Как рассказали в компании Optiland, уже не первый год растет популярность ипотечного кредитования на загородном рынке малоэтажного строительства, поэтому можно называть это тенденцией. Например, в 2018 году доля ипотечных сделок составила 70% в проектах массового сегмента и по сравнению с 2017 годом выросла на 11%.
Тенденции
Уже в 2017 году было очевидно, что рынок новостроек окончательно стал рынком покупателя. Также стало ясно, что теперь, покупая недвижимость «за МКАДом», человек все чаще делает это не из-за более низкой цены квадратного метра, а в поисках настоящего «загорода», то есть простора, приватности и более высокого качества жизни, считает Ольга Магилина. Уже тогда гораздо лучше продавались объекты с грамотной концепцией, с большой, хорошо организованной территорией и продуманными общественными пространствами. В 2018 году этот тренд закрепился, и теперь все больше покупателей голосуют рублем за малоэтажные форматы новостроек: жилые комплексы с таунхаусами, дуплексами или коттеджами. В то время как в сегменте многоэтажной квартальной застройки наблюдается длительная стагнация.
Также среди тенденций, характерных для 2018 года, Валерий Артемьев называет строительство коттеджей меньшей площади, чем строили до этого. Если раньше популярностью пользовались дома в 250 кв. метров, то сейчас больший спрос приходится на 160 кв. метров. Обслуживать такое жилье гораздо проще, и коммунальные расходы гораздо ниже.
С квартирами ситуация другая – стали пользоваться спросом двух- и трехкомнатные квартиры. Люди стали интересоваться дополнительными пространствами – гардеробными, большими лоджиями, просторными коридорами и санузлами.
Ожидания
Среди главных ожиданий застройщиков в 2019 году стоит назвать рост цен. Они могут вырасти на 10-15%. Как объясняет Валерий Артемьев, это связано с изменениями в экономике нашей станы. Произошло повышение НДС, увеличилась ставка рефинансирования ЦБ. В этой связи будут дорожать стройматериалы, увеличатся транспортные расходы, стоимость строительной техники и т.д. Иными словами, себестоимость жилья будет расти. Наступивший год будет непростым как по вводу жилья в эксплуатацию, так и по спросу. Но многие компании, которые работают на рынке уже давно, переживали ни один кризис, поэтому смотрят в будущее с оптимизмом.
Так как сегодняшний покупатель очень разборчив и может позволить себе долго и тщательно изучать каждый проект, есть вероятность, что многие клиенты откажутся от рисков покупки жилья, которое еще не достроено, а значит, потенциально привлекаемых средств будет все равно становиться меньше. Все эти факторы могут положительно сказаться на продажах объектов компаний, которые ведут плановое строительство за собственные деньги и реализуют готовое жилье по равнозначной цене с городскими квартирами, но большим метражом жилой площади.
Как заключает Андрей Кузнецов, новый год сулит существенные изменения в сфере строительства. Прежде всего, они будут связаны с поправками в законе 214-ФЗ. Теперь долевое строительство будет происходить в условиях проектного финансирования с применением эскроу-счетов. Это означает, что система существенно поменяется: теперь банки будут кредитовать застройщикам 100% стройки, а для покупателей будут открываться эскроу-счета, на которых будут храниться средства до окончания строительства.
Специально для портала Все новостройки.ру
.jpg)
.jpg)
