Кризис, которого не случилось: итоги и прогнозы

Кризис, которого не случилось: итоги и прогнозы 
 
Кто из нас не слышал о кризисе в 2013 году? Настоятельно и методично в течение всего года со всех средств массовой информации то и дело угрожающе звучало предупреждение о грядущем финансовом кризисе, и если не прямо сейчас, то в течение нескольких месяцев он точно начнется и поглотит нашу страну, со всеми ее не решенными экономическими проблемами и прочими бедами. И как только это произойдет, рынку недвижимости придется несладко: объекты строительства будут заморожены, ипотечные ставки повышены, покупать будет нечего, да и не на что. 
 
Вспомнили? А теперь новость, которая на фоне всего этого звучит как минимум парадоксально - по предварительным данным компании «Метриум Групп» в 2013 году общий объем введенного нового жилья в Москве вырос на 24% по сравнению с аналогичным периодом в 2012 году и достиг отметки в 3 млн кв. м (напомним, что по итогам 2012 года было введено 2,5 млн кв. м жилья). Показатель, прямо скажем – очень хороший, означающий одно – если вы были среди тех, кто решил приобрести жилье в 2013 году, вам было из чего выбирать. Кстати, покупательский спрос, по данным нескольких аналитических компаний, также вырос на 4-6%, по сравнению с 2012 годом.
 
 
Но не все эксперты так оптимистичны. К примеру, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за последний год количество новостроек в продаже в Старой Москве (без учета элитных новостроек ЦАО) уменьшилось на 10,6%. «И в этом плане 2013 год не стал исключением из правил: число новостроек устойчиво сокращается. Так, в конце 2008 года на рынке было 200 новостроек, а в конце 2013 года – 144 объекта», комментирует Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN. 
 
Значит ли это, что в скором времени новое жилье в Старой Москве будет в дефиците? Только без паники, не стоит переживать о сокращении предложения на рынке первичной недвижимости. В декабре заммэра Москвы по градостроительной политике Марат Хуснулин сообщил, что ежегодно в столице и на присоединённых территориях будет вводиться порядка 3 млн кв. м жилья. При этом, в администрации г-н Хуснулина заметили, что на территории Старой Москвы объемы жилья постепенно сократятся (на ее долю придется порядка 2/3 от всех введенных квадратов жилплощади), оставшуюся часть планируют возводить в Новой Москве. 
 
Что касается распределения предложения по районам города, то наибольшее количество реализуемых квартир в новостроях зафиксировано в ЦАО – 61,4%. Округ уже не первый год держится в лидерах по данному показателю из-за длительного срока реализации объектов элитного жилья. Следом за лидером идет ВАО – 7,5%. Меньше всего квартир в новостройках сосредоточено в СЗАО – 3,1%, утверждают эксперты компании «Пересвет-Инвест».
 
 
В структуре предложения реализующихся квартир преобладали объекты в монолитных домах – 82,2%, доля квартир в кирпичных новостройках составила 8,1%, а в панельных домах– 9,7%. Эти показатели соответствуют тенденциям последних нескольких лет – значительно сокращается предложение в панельных домах и все чаще застройщики предлагают проекты возведенные по монолитно-кирпичным технологиям и из кирпича. Покупатели, кстати сказать, этому только рады. Времена, когда российская мечта о новой квартире упиралась в панель серии П 44 давно прошли, теперь жилье выбирается по целому списку критериев, где качество стоит не на последнем месте.
 
А как же стоимость, спросите Вы? И будете совершенно правы, стоимость квадратного метра – можно сказать главный критерий при выборе и оценке жилья. Поэтому, думаем, Вам будет приятно узнать, что за год его цена выросла всего на 8-10%, что соответствует уровню инфляции в стране. В конце года в панельных новостройках она составила 133 375 рублей, в монолитных 362 769, в кирпичных 359 493рублей.
 
Самые дорогие предложения реализуются сейчас в ЦАО - 494 234 рублей за кв.м., самые демократичные предложения характерны для новостроек ЮАО – 136 642 рублей за кв.м (среднерыночная стоимость). В течение года данные показатели постоянно корректировались, цена то немного поднималась, то вновь опускалась, в зависимости от сезона или внешних факторов, но критичных изменений, свидетельствовавших о приближающемся или наступившем кризисе нами обнаружено не было.
 
Новая Москва – новые перспективы
Отдельно стоит сказать о рынке новостроек Новой Москвы. От новых присоединенных территорий ждали много: застройщики говорили об интенсивном росте объемов жилья, покупатели надеялись на значительное увеличение доступной по стоимости недвижимости, и в целом, можно говорить о том, что свое получили и те, и другие. По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, в Новой Москве количество объектов увеличилось на 10,3%: на конец 2013 года, на присоединенных территориях квартиры продаются в 129 объектах. В Подмосковье в радиусе 30 км от МКАД в конце 2013 года насчитывалось 752 новостройки, за год их число выросло на 6,8%.
 
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», за год на территории Новой Москвы значительно выросла доля малоэтажной застройки. Тем не менее, по-прежнему, в большинстве проектов (56,1%) возводятся многоэтажные дома (свыше 9 этажей). Малоэтажная застройка (до 5 этажей включительно) представлена в 31,7% жилых комплексов. Наименьшая доля проектов (17,1%) предусматривает строительство домов средней этажности (6-9 этажей включительно). При этом два комплекса (ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Ново-Никольское») имеют в своем составе застройку различных форматов.
 
 
Итак, здесь важный момент, который Вы, наверняка, уже сами успели отметить: в Новой Москве ежегодно появляются новостройки, в хорошем достойном объеме, способном удовлетворить текущий платежеспособный спрос. Что более ценно, так это наличие всевозможных форматов и высотностей, буквально на любой вкус, здесь даже представлен малоэтажный новострой – фактически вымирающий вид современных урбанистических джунглей. 
 
Сколько же стоило удовольствие приобретения жилплощади в Новой Москве? Аналитики нам в помощь: «цена кв. метра в новостройках Новой Москвы варьируется от 51 770 до 158 840 руб., средневзвешенное значение составляет 83 900 руб.», - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». Примерно столько же стоит жилье в спальном районе столицы, и если в плане цены Новая Москва еще может побороться за покупателей, то в плане инфраструктуры, спальные районы Москвы будут в большинстве случаев победителями. По мнению экспертов, именно проблемы с развитием социальных и инфраструктурных проектов тормозят спрос на недвижимость на присоединенных территориях, покупатели охотнее рассматривают проекты на окраинах столицы.  
 
Чем нас пугали в 2013
По единогласному мнению игроков рынка, подводящих итоги 2013, результаты неспокойного, но стабильного года можно считать успешными. Но дает ли это гарантии на счастливое будущее в 2014? Ответим Вам честно – нет. И это не только наше мнение, но и мнение большинства аналитиков и экспертов рынка. Скажем даже больше, те проблемы, которые обещали потрясти экономику и рынок в минувший период, не были решены и плавно перетекли в новый год. А значит, хорошо бы вспомнить чем нас пугали в минувшем году и как это сказывалось на рынке.  
 
Итак, буквально в середине года стало известно, что Правительство РФ хочет прибегнуть к ослаблению национальной валюты для стимулирования роста экономики, который замедлялся с середины 2012 года. Понизить курс на 1-2 рубля предлагалось за счет покупки Минфином валюты для резервного фонда не у Центрального Банка, а на рынке. Это заявление вызвало волнение, и курс рубля действительно просел.  Какое нам до этого дело? Самое что ни на есть прямое. Такое внезапное ослабление национальной валюты, на фоне прочих негативных новостей, незамедлительно вызвала реакцию населения – под пристальное внимание россиян попала недвижимость. Квадратные метры считаются одним из самых надежных активов, способных сберечь и сохранить финансовые накопления, неудивительно, что на рынке в этот период был заметен рост спроса.
 
Следующее, что всколыхнуло рынок – это проблемы в банковском секторе. Игроки рынка называют этот фактор наиболее существенным и говорят, что история получит свое продолжение в 2014 году, но, стоит вспомнить, с чего все началось.  А началось все с отзыва лицензии у «Мастер-банка», затем произошло его банкротство. Чистка в банковской сфере продолжалась, всего за 2013 год лицензии были отозваны у 27 банков, а общая сумма страховых выплат вкладчикам превышает 100 млрд. рублей. 
 
Проблемы в банковской сфере отразились на рынке недвижимости: в первую очередь активизировались так называемые инвестиционные вкладчики, имеющие солидные сбережения, превышающие «страховой максимум» в размере 700 тыс. руб. Они стремились (и будут стремиться) перевести деньги из депозитного состояния в недвижимое (квартиры, дома). А те, кто откладывал на первый взнос и ипотеку, более оперативно решали этот вопрос и «вынимали» скопленные деньги. Ниже мы приведем наблюдения игроков рынка недвижимости, которые были отмечены в эти периоды.
 
По словам Екатерины Марковец, управляющего партнера УК «Магистр», во 2-ой половине 2013 года спрос на жилье был очень высоким. Квартиры во многих жилых комплексах массового сегмента выкупались еще на этапе строительства. Причинами такого ажиотажа перед Новым Годом действительно являлись проблемы банковской сферы и девальвация рубля. «Несмотря на то, что чистки банков будут продолжаться и в 2014 году, вряд ли это коснется крупных банков, в которых люди хранят свои средства. Поэтому высокий спрос продержится еще до весны, а затем замедлится. К лету, возможно, произойдет ценовой откат в виде акций и специальных предложений от застройщиков», - заключает Г-жа Марковец.
 
«На фоне нестабильной экономической ситуации вложения в ценные бумаги и банковские вклады несут повышенный риск. Покупка недвижимости остается для многих более понятным и стабильным способом сохранения своих сбережений. Поэтому интерес к данным операциям растет, в том числе и в области, где бюджет покупки не столь высокий. Кроме того, в Подмосковье повысилось число ипотечных покупателей, молодые семьи стараются определиться с покупкой недвижимости в более стабильное время, пока на рынке есть интересные программы кредитования», - комментирует Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест».
 
При этом, стоит отметить, что квадратные метры являются скорее средством именно сбережения средств, но не способом заработка (с учетом того, что стоимость цен на недвижимость уже который год показывает рост на уровне инфляции, а значит, как такового качественного инвестиционного роста нет). Но в ситуации с кризисом это не умаляет значение недвижимости.
 
Что будет дальше?
Если Вам интересно что же будет дальше и какой год нам готовит наше и мировое правительство, тогда бесспорно стоит читать дальше, потому как нет итогов без прогнозов, и данный материал в этом плане не исключение. Итак, самое главное, что мы пытались узнать у аналитиков, это то, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, что ждать от рынка в 2014 году. Предупреждаем сразу, здесь однозначного прогноза не будет. 
 
 «Макроэкономическая обстановка остается неустойчивой, глобальные проблемы никуда не делись, однако обострения на отдельных рынках не вылились в новый кризис. Поэтому и ситуация на рынке недвижимости остается такой же, какой была в предыдущие годы: под влиянием разнонаправленных тенденций и факторов неопределенности цены на недвижимость топчутся на месте, периодически то немного повышаясь, то вновь корректируясь вниз», комментирует Олег Репченко. 
 
Как и в прошлые годы, сейчас есть три почти равнозначных сценария развития событий: либо цены пойдут вверх (при сохранении высоких цен на нефть и относительной стабильности нашей и мировой экономик), либо цены будут опускаться (при снижении цен на нефть с разницей в полгода цены на недвижимость также просядут, безусловно есть еще масса негативных макроэкономических и внутриэкономических факторов), третий вариант – цены так и будут «топтаться» на месте.
 
По мнению аналитиков IRN среди настораживающих факторов – падение темпов роста ВВП, валютные колебания, неприятности с банками, низкий платежеспособный спрос. При этом цены на нефть, которые обеспечиваются временную стабильность российской экономике, находятся на достаточно высоком уровне благодаря напряженной ситуации на ближнем востоке, тогда как реальный спрос на черное золото падает. По оценкам экспертов, реальная цена нефти составляет $60-80 за баррель, если международная политическая ситуация переменится, то цены снизятся примерно до этого уровня, российский бюджет при таком раскладе перестанет балансироваться. 
 
Если произойдет снижение цен на нефть, произойдет отток капитала из России, платежеспособность населения снизится, а значит, снизится и спрос на новое жилье. Правда, пока цены на нефть держатся около $100-110 за баррель и падать не собираются, так как политических факторов, удерживающих их на плаву, много.
 
Тем не менее, платежеспособный спрос на жилье сохраняется на невысоком уровне, а предложение растет. Поэтому существенный рост цен на недвижимость вряд ли возможен. Безусловно, отдельные объекты на первичном рынке будут дорожать, однако в других возможно даже снижение цен. В группе риска – низколиквидные квартиры с неудачной локацией, с дефицитом парковочных мест и плохо развитой инфраструктурой.
 
Еще один момент, который волнует покупателей и игроков рынка недвижимости - это то, как поведут себя ипотечные ставки на объекты первичной недвижимости в связи с репрессивными действами Регулятора в отношении ряда банков. Согласитесь - на поверхности лежит вывод о том, что известные проблемы с банковскими активами и немыслимой задолженности перед вкладчикам далеко не в малой степени зависят от неполучения Банком денег как раз по ипотечным кредитам - кредитам, максимально кабальным для заемщика и весьма шоколадным для кредитора. 
 
«Сейчас у игроков банковского рынка нет стимула снижать процентные ставки: население охотно оформляет ипотечные кредиты на существующих условиях, спрос пока не уменьшается, а растет. В 2013 году выданных кредитов было больше на 30%, чем в 2012 году», - комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. Однако, как отмечает эксперт, можно заметить, что «средний» показатель упал на 0,6%. Это связано с большим объемом недорогих кредитов от Сбербанка, позволяющего оформить ипотеку под 12%.  Именно через этот банк проходит около 40% всех выдач. Пока еще неурядицы, связанные с отзывом банковских лицензий, почти не сказались на рынке ипотеки.  На выбор покупателей представлен широкий ассортимент ипотечных программ, поэтому говорить о снижении спроса на ипотеку и квартиры в будущем не придется.
 
Возможно, вы сочтете это банальным, но в заключении я позволю себе заметить, что по какому бы сценарию не развивались события в 2014 году, спрос на качественное и доступное жилье так или иначе будет сохраняться, потом, как людям в любых экономических ситуациях необходимо где-то жить. 
 
Ульяна Морозова, специально для портала Все Новостройки.
 
12 февраля 2014

Обсуждение (0)