Апартаменты, как много в этом слове

Вы знаете, что может быть лучше квартиры в Сочи? Да-да, Вы не ослышались, именно в Сочи, даже сейчас, во время зимних Олимпийских игр, или потом, во время жарких курортных сезонов, есть кое-что, можно сказать вечное, что будет всегда иметь ценность и значимость. Что же это? Я говорю об апартаментах в столице, о собственных апартаментах в Москве. 
 
Согласитесь, «апартаменты в Москве» – это звучит гордо. Даже «собственная квартира в Москве» - звучит как-то весомо и убедительно, но вот апартаменты… В этом совершенно западном объекте недвижимости, появившемся на российском рынке как самостоятельный отдельный формат только в начале 2000-х годов (т.е. всего чуть менее пятнадцати лет назад), есть определенно что-то роскошное, респектабельное, таинственное. Кстати, таинственного, как оказалось действительно немало, особенно для российского покупателя. Потому мы решили в первую очередь разобраться с тем что же это за зверь такой - апартамент, насколько он ценен, в каком количестве представлен на московском рынке недвижимости и кому он чаще всего достается.  
 
Итак, в первую очередь, определимся с понятиями: с конца XIX века в Америке апартаментами называют большое или просторное жилое помещение, состоящее из нескольких комнат, предназначенное для покупки или аренды, при этом данные комнаты предполагают наличие обязательного круглосуточного room-сервиса. Собственно говоря, такой же смысл данное понятие имеет и в Европе. В России кардинальное отличие апартаментов заключается в том, что они не всегда имеют сервисное обслуживание и не являются жилым помещением и. Т.е. они предназначены для проживания, совершенно точно пригодны для проживания, но юридически не признаются отдельным видом жилья. Подразумевается, что апартаменты – это номера, располагающиеся в каком-либо из средств размещения (гостиница, отель, санаторий и прочее), для временного проживания. Такое функциональное назначение - для временного проживания, не обязывает Вас через какое-то время съезжать из собственного жилья, просто, как многие уже слышали, не позволит Вам получить прописку по данному месту жительства. 
 
Апартаменты в массы
Прописка, а точнее ее отсутствие, иной правовой статус недвижимости (нежилое помещение) не уменьшают популярности и привлекательности апартаментов. Вы спросите почему? Потому как есть такие несомненные плюсы как выгодное местоположение, относительно невысокая стоимость (в среднем на 20-25% ниже аналогичной по площади квартиры), и более упрощенная схема оформления таких помещений, делающие их год от года популярными и желанными как среди покупателей, так и среди девелоперов. И если раньше, апартаменты считались экзотическим, слабо распространенным видом, то сегодня их доля в общем объем вводимой недвижимости постоянно растет. 
 
Это подтверждают и эксперты рынка. Как отмечает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», на сегодняшний день в столице 62 проекта в формате апартаментов. В это число входят как уже реализованные объекты, так и новые анонсированные. За последние 3 года данный сегмент недвижимости показывает хороший прирост с 0 до примерно 30% от числа всех московских предложений. По данным IRN.RU, в конце 2013 г. в Москве предлагалось на продажу 54 здания, где в сумме предусмотрено 8 102 апартаментов общей площадью почти 664 000 кв. м. В «Метриум-Групп» насчитали 57 зданий, в которых идет реализация апартаментов.  
 
Лидеры мнений единогласно отмечают факт интенсивной положительной динамики роста: за год, по сравнению с концом 2012 началом 2013 года объем апартаментов вырос почти в два раза (с 14% до 30% в общем объеме предложения на рынке первичной недвижимости в 2014 году). Т.е. другими словами, если еще пять лет назад доля апартаментов не превышала и 6% в общем объеме вводимых площадей, и желающим приобрести такой вид недвижимости надо было постараться найти такой объект, то сейчас фактически каждая третья единица в новостройке – это апартаменты.
 
Помните, в самом начале, когда говорить об апартаментах, мы упоминали о роскоши, некотором особом положении данного формата. Потому как у большинства, действительно при этом слове возникают подобные ассоциации: апартамент – это скромные королевские палаты. На самом деле, ранее данный вид недвижимости действительно был представлен в основном премиум сегментом – просторные помещения от 140 до 400 кв. метров в самых престижных объектах, позиционировались как жилье для избранных. Сейчас апартаменты широко представлены и в других сегментах: эконом, комфорт и бизнес.
 
Уже по итогам 2013 года эксперты отметили, что доля проектов, предлагающих апартаменты эконом-класса заметно подросла. А в начале 2014 года в продажу вышло два корпуса жилого проекта в «Царицыно-2», что увеличило ее до 24%. Доля комфорт-класса выросла незначительно и достигла отметки в 18%, но в целом, даже ее относительно небольшой рост позволил укрепить позиции доступных апартаментов (в сумме, такие апартаменты стали составлять 42% от общего объема, т.е. почти половину).
 
«Первоначально данный формат был распространен только в классе премимум. В дальнейшем комплексы апартаментов премиального и бизнес-класса стали появляться в комплексах высотных зданий ММДЦ, в других проектах в пределах ТТК. Стоимость такой недвижимости, как правило, составляла не менее 1 млн. долл. – комментирует Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». - Однако после существенного снижения бюджета покупки до уровня в 100-150 тыс. долл. появились апартаменты эконом-класса. Также свою роль сыграл и размер реализуемых площадей – вместо 100-120 кв.м. на рынке появились мини-квартиры площадью до 30 кв.м».
 
Что касается распределения комплексов с апартаментами по округам Москвы, то его можно оценить по Диаграмме 1 и Диаграмме 2.
 
Диаграмма1. Структура предложения по округам по количеству проектов
 
Диаграмма 2. Структура предложения по округам по количеству апартаментов
 
 
Источник: Метриум Групп
 
Яркие и значимые
По данным Ольги Марковой, ведущего маркетолога «Пересвет-Инвест», новые проекты в 2013 году появились и в элитном сегменте: компания «Галс-Девелопмент» заявила о комплексе на площади Маяковского – «Сады Пекина», на Краснопресненской набережной – «IQ-квартал», входящий в состав делового центра Москва-Сити. 
 
Кроме того, среди ярких премьер сезона 2013 – STONE HEDGЕ в апреле объявила о старте продаж в новом проекте жилого квартала «TriBeCa APARTMENTS» (стиль жизни по стандартам современного Нью-Йорка в центре Москвы); компания «Дон-Строй» анонсировала новый проект «Komsomolsky De Luxe», и даже знаменитый район «Золотая Миля» пополнился новым проектом от компании «NBM» - «Golden Mile private residences». Здесь разместится всего 14 апартаментов, среди них два пентхауса с отдельными террасами и бассейнами. Площадь апартаментов от 134 до 400 метров квадратных.
 
В январе текущего года на рынок вышел еще один заметный проект - «Art Residence» в районе метро Белорусская: таунхаусы и апартаменты с отдельным входом и собственной придомовой территорией.
 
В 2013 году ввели в эксплуатацию самое высокое здание в Европе, а именно в Москва-Сити – «Меркурий Сити», а компания KR Properties завершила проект ЖК «Николаевский дом». Окончание строительства в 2013 году было заявлено в следующих проектах: «Loft Garden» в ВАО, «Soho» в ЦАО и апартаменты на Новом Арбате, д. 32.
 
На самом деле, интересных и качественных проектов, достойных нашего и вашего внимания гораздо больше, мы перечислили наиболее яркие «выходы» 2013 года. В данном формате рынок растет не только количественно, но и качественно. Мы можем совершенно точно констатировать факт, что это тот самый редкий случай, когда буквально каждый проект, представленный сейчас на ранке, имеет очень четко и хорошо продуманную концепцию, оптимальный функциональный набор, конкурентоспособную инфраструктуру. Как мы не старались найти пример некачественного или слабого проекта, - не смогли. Даже эксперты отмечают, что сравнивать проекты одного сегмента непросто, у всех очень высокие конкурентные преимущества, поэтому в момент приобретения данной недвижимости, покупатели будут руководствоваться в основном личными предпочтениями.  
 
Доступное удовольствие
Вот так мы постепенно и подошли, пожалуй, к самому основному вопросу – вопросу стоимости апартаментов. Сколько же стоит это удовольствие – иметь собственные апартаменты в Москве? Анализируя предложения застройщиков на конец 2013 – начало 2014 года мы выявили ценовой диапазон в разных уровнях комфортности: в сегменте эконом минимальная стоимость 1 кв.м. составила – 97 тыс. руб., в классе комфорт – 160 тыс. руб., в классе премиум – от 250 тыс. руб.
 
Многие эксперты, опрошенные нами, отмечали, что самые доступные апартаменты реализовывались в апарт-комплексе «Царицыно-2». Стоимость самого бюджетного предложения составила 2,383 млн. руб. за апартамент площадью 21,7 кв.м. По данным «Метриум-Групп» в список проектов с самыми дешевыми предложениями вошли:
  • Апарт-комплекс мкр. "Царицыно-2" (2 383 млн. руб. за 21,7 кв.м.),
  • Апарт-комплекс "Loft Park" (3 527 млн. руб. 24,2 кв.м.),
  • Апарт-отель "YE’S (4,500 млн. руб. за 27,7 кв.м.),
  • ЖК "Sky Parks" (4,888 млн. руб. за 30,55 кв.м.),
  • Резиденция "Loft Post" (5,306 млн. руб. за 25,0 кв.м.)
Как видно, из представленной выше информации, стоимость на достойное жилье, располагающееся на территории Старой Москвы вполне приемлемая. Особенно выгодно смотрятся данные предложения на фоне дефицита нового качественного и сравнительно недорогого жилья. Отсюда следует один крайне очевидный вывод, о котором следует сказать, потому что он буквально сам собой напрашивается – в связи с дефицитом строительных площадок в пределах МКАД, и запретом со стороны правительства на точечные застройки, подобный вид нежилого жилья будет только набирать популярность. 
 
Но среди апартаментов есть не только бюджетные лоты, предлагаем ознакомиться с той самой настоящей роскошью, с которой начинался данный материал.
  • "Golden Mile" private residence (805,414 млн. за 506,55 кв.м.),
  • Клубный дом "Mon Cher"(450,432 млн. руб. 272 кв.м.),
  • ЖК "Smolensky Deluxe" (347,864 млн. руб. за 431 кв.м.),
  • У Патриарших (328,539 млн. руб. за 401,9 к в.м.),
  • Turandot Residences (317,945 млн. руб. за 274,28 кв.м.).
Светлое будущее нового формата
По мнению Татьяны Калюжновой, руководителя «ИРН-Консалтинг», в ближайшие годы апартаменты в Москве будут пользоваться спросом не только у покупателей, но и у девелоперов, и этому есть несколько основополагающих причин: «Активное развитие сегмента апартаментов в посткризисный период связано с несколькими факторами. Во-первых, с необходимостью перепрофилировать участки под нежилые проекты в другой формат недвижимости, пользующийся спросом в новых рыночных условиях. Строительство бизнес-центров на этих участках стало нецелесообразно, в силу падения спроса в этом сегменте и резкого увеличения объемов предложения офисных помещений после кризиса 2008 года. Во-вторых, с тем, что апартаменты не обременяются социальной инфраструктурой, и к ним не применяются жесткие СНИПы, в отличие от жилья, что облегчает процесс реализации проектов с апартаментами».
 
Данные факторы способствовали повышению интереса девелоперов к формату апартаментов. Вместе с тем, как отмечают эксперты, в столице сохранялся дефицит доступного и качественного жилья. Связано это с тем, что в докризисный период в Москве в основном строились дома бизнес-класса с превалированием дорогих 2-, 3- и 4-комнатных квартир больших площадей. После кризиса в столице стало появляться больше жилых новостроек эконом- и комфорт-класса на продажу, однако их доля в общем объеме предложения нового жилья все равно оставалась низкой.
 
Поэтому появление в Москве новых проектов с апартаментами, которые хотя де-юре и являются нежилыми помещениями, но де-факто рассматриваются покупателями как жилье, и к тому же зачастую предлагаются по более доступным ценам, чем квартиры в домах аналогичного качества в близлежащих районах, было позитивно воспринято рынком. Это в свою очередь стало дополнительным стимулом для увеличения объемов строительства апартаментов.
 
Ульяна Морозова, специально для портала Все Новостройки.
 
Источник: Все Новостройки
17 февраля 2014

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи