Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге: есть ли жизнь на Марсе?
.jpg)
Есть ли апартаменты в Санкт-Петербурге? Помните, недавно мы готовили материал о московских апартаментах (см. статью портала Все новостройки «Апартаменты – как много в этом слове»), где определились с основными понятиями и видением данного формата в России. В частности, говорили о том, что апартаменты - это номера, располагающиеся в гостинице, отеле, санатории и прочих объектах размещения, предназначенные для временного проживания и имеющие статус нежилого помещения.
А вот если попробовать поискать апартаменты в Санкт-Петербурге самостоятельно, то на первый взгляд может показаться, что здесь дело обстоит совсем иначе. Наберите запрос в поисковой системе, и вы найдете не привычные для московского рынка номера в крупных многофункциональных проектах, а отдельные квартиры, располагающиеся, в основном, в историческом центре города и предлагаемые в краткосрочную или долгосрочную аренду. Это настоящие квартиры, имеющие таки статус жилого помещения и в них, скорее всего, кто-нибудь обязательно прописан. Эти объекты нисколько не соответствуют ни западному пониманию формата, ни существующим московским проектам. Кстати, что касается наличия сервисных услуг, которые вроде как должны предоставляться жителям апартаментов круглосуточно, то их вы тоже здесь не найдете. В большинстве случаев это просто отремонтированное жилье, называемое апартаментами для увеличения значимости и респектабельности. Но, так или иначе, получается, что на первый вопрос можно ответить утвердительно - апартаменты в Санкт-Петербурге есть.
Есть ли жизнь на Марсе?
А есть ли рынок апартаментов, или если хотите, апарт-отелей, аналогичный московскому, и каково его текущее состояние? Именно с этим вопросом мы обратились к экспертам рынка недвижимости, имеющим точное понимание ситуации, цифры и факты, которые, как известно, вещь упрямая. И хотя на поверку оказалось, что в Санкт-Петербурге рынок апарт-отелей все-таки есть, а проекты, которые его представляют, во всех отношениях достойны внимания, наш вопрос «есть ли рынок апартаментов в Санкт-Петербурге?» для некоторых игроков сферы все-таки звучал по-философски спорно, как если бы мы спросили «есть ли жизнь на Марсе?». Т.е. с одной стороны, конечно, нельзя взять и категорично заявить - «нет, рынка апарт-отелей в северной столице нет», потому что есть проекты, которые уже сегодня можно увидеть, исследовать, потрогать и посчитать. С другой же стороны, наличие нескольких качественных живых и популярных проектов – это еще, как нас уверяли, не доказательство жизни, и потому говорить вроде как не о чем.
Я пришла к выводу, что рынок апартаментов в Санкт-Петербурге есть, и он стоит того, чтобы о нем рассказать. Поэтому, в сотрудничестве с экспертами, разделяющими мою точку зрения, я приведу пять доказательств существования данного рынка.
Как вы думаете, с чего в первую очередь стоило бы начать искать доказательства? Вы были совершенно правы, если подумали, что надо начать с самого начала, то есть с даты появления первых апартаментов в Санкт-Петербурге и демонстрации ежегодного прироста в метрах квадратных или процентах. В данном случае, прирост отследить будет непросто, потому как этот формат в северной столице появился очень недавно.
«Рынок апартаментов Санкт-Петербурга начал формироваться только в 2013 году. До этого его просто не существовало, поэтому говорить о приросте бессмысленно. В течение прошлого года в продажу вышло сразу семь проектов апарт-отелей, включая элитный объект компании «ИНТЕКО» Дом «Монферран», - комментирует Ольга Магилина, директор Департамента маркетинга ООО «Магистрат» (риэлтерская компания Группы «ИНТЕКО»). - Общая полезная площадь апартаментов Санкт-Петербурга на сегодняшний день оценивается нами почти в 100 тыс. кв. м (2,2 тыс. лотов). Еще восемь-десять проектов апарт-отелей девелоперы планируют вывести на рынок Северной столицы в текущем году».
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, так же считает, что рынок апарт-отелей начал развиваться в Петербурге недавно, около двух лет назад. При этом эксперт отмечает, что ключевым поворотом стала масштабная рекламная кампания проекта ГК «Пионер» - YE'S, когда данный формат был анонсирован для широкой аудитории. «Интерес покупателей, а также ограниченные возможности строительства жилых проектов в привлекательных локациях привели к достаточно активному развитию сегмента в городе. Сейчас на рынке представлено около 10 строящихся проектов различных ценовых категорий, начиная от комфорт-класса и заканчивая элитными апарт-отелями», - рассказывает Елена Амирова.
Общая характеристика
Раз мы убедились в том, что рынок апартаментов есть (его на данный момент представляют порядка десяти проектов, находящихся на разной стадии реализации), то можно посчитать его долю, это и будет вторым нашим доказательством. По словам Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, площадь жилья в формате апартаментов составляет не более 1.5% от общего предложения на рынке. Почти такую же цифру называет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «Сейчас апартаменты занимают незначительную долю предложения на рынке – не более 1-2%. Однако можно предположить, что эта доля в дальнейшем будет расти».
Мнения экспертов в вопросе «сколько же проектов сейчас представлено на рынке апартаментов Петербурга?» немного расходятся, в связи с тем, что не все берут в расчет проекты, активное возведение которых еще не началось.
Как заметила Ольга Магилина, несмотря на молодость, уже сегодня наблюдается четкое сегментирование питерского рынка апартаментов по классам в зависимости от местоположения, проектных решений, уровня отделки, видовых характеристик и т.д. Сейчас на долю элитных объектов приходится примерно 19% площадей, бизнес-класс занимает 25%, львиная доля рынка (56%) относится к комфорт-классу. Однако в течение 2014 года доля высококлассных апартаментов в общем объеме предложения возрастет. Такое классовое разнообразие рынка апартаментов Санкт-Петербурга примем за третье доказательство.
Диаграмма 1. Структура предложения апартаментов на рынке Санкт-Петербурга по уровню комфортности.
Что касается распределения по районам города, то ситуация выглядит следующим образом: апарт-комплексы элитного класса сосредоточены в Центральном и Курортном районах Санкт-Петербурга, апартаменты бизнес- и комфорт-классов строятся в основном в Выборгском, Московском и Петроградском районах города. Географическое рассредоточение будет нашим четвертым доказательством.
Диаграмма 2. Структура предложения апартаментов на рынке Санкт-Петербурга по районам города.
Хотелось бы отметить такой момент: все проекты, в которых реализуются апартаменты, не только географически рассредоточены, но и географически удачно расположены. Для данного формата хорошая локация это безусловное правило, а не исключение, при чем, это касается не только высоких классовых сегментов, но и сегмента масс-маркет. Для петербургских проектов эконом-класса это гораздо более существенно, чем для московских, потому как, в отличие от столичных апартаментов, здесь нет 20%-ой привлекательной разницы в цене. По данным компании Knight Frank St Petersburg средняя стоимость квадратного метра в апарт-проектах эконом-класса варьируется от 77 до 160 тыс. руб. и напрямую зависит от удаленности от деловых зон города и стадии строительства. При этом, на начало 2014 цена 1 квадратного метра в обычных жилых проектах эконом-класса варьируется от 57 тыс. руб. до 90 тыс. руб.
«Проекты апартаментов недорогого сегмента должны иметь существенные преимущества перед жилыми объектами. Например, близость станции метро, как у проекта YE’S и другие плюсы, связанные с локацией или с уровнем сервиса, обслуживания или иными особенностями. Для проектов, которые не обладают эксклюзивными преимуществами, стоимость апартаментов должна быть ниже рыночной, принятой для жилья. Ведь для покупателя, представляющего массовый рынок такие нюансы, как возможность постоянной регистрации могут быть очень важны (при условии, что люди покупают объект для себя, для жизни). Кроме того, по-прежнему остаются вопросы эксплуатации и начисления платежей, стоимости услуг управляющих компаний», комментирует Ольга Трошева.
Что касается проектов с апартаментами представленными в административно подчиненных районах города, как, например, в таких комплексах Курортного района как Crystal, «На берегу», «Курортные просторы», здесь стоимость квадратного метра составляет в среднем около 100 тыс. руб. за квадратный метр, что вполне приемлемо для курортного района.
Прогнозы на будущее
Будет ли рынок апартаментов Санкт-Петербурга развиваться также активно и интенсивно как в Москве, показывать рекордные ежегодные приросты в объемах площадей, выводить десятки новых проектов? По мнению многих игроков рынка, не смотря на то, что формат, безусловно, востребован и имеет своих покупателей, большой активности здесь пока ожидать не стоит. По мнению Елены Амировой, генерального директора агентства недвижимости Home estate петербуржцы более консервативны и медленнее адаптируются к новшествам. Даже сейчас многие покупатели относятся к апарт-отелям с некоторым опасением и недопониманием.
Кроме того, как в Москве, так и в Петербурге, темпы развития сегмента могут замедлиться из-за инициативы администраций городов обременить застройщиков апарт-отелей создавать социальную инфраструктуру, как в случае с жильем. Это связано с тем, что, по разным оценкам, от 30 до 70% покупателей апартаментов приобретают их не в инвестиционных целях, а для собственного проживания. Такое нововведение может снизить доходность сегмента, т.е. застройщикам придется строить сады, школы, больницы и прочее объекты социального назначения, а значит, стоимость для них увеличится, а если она увеличится для строителей, совершенно понятно, что повысится стоимость и для конечного покупателя, т.е. для нас с вами.
Тем не менее, при наличии грамотной концепции, удачного месторасположения и верного для каждого проекта перечня дополнительных сервисных услуг (прачечная, химчистка, уборка номеров, питание) апартаменты будут востребованным и популярным форматом. Таким образом, нашим пятым доказательством будет именно перспективы развития.
.jpg)
.jpg)
