Доступная Москва все еще доступна

Ситуация на рынке первичной недвижимости Новой Москвы.
 
Последний раз мы говорили о рынке первичной недвижимости Новой Москвы в итоговом годовом обзоре «Кризис, которого не случилось». С того момента произошло довольно много разных значимых политических и экономических событий, которые так или иначе сказывались на жизни фактически любого россиянина, потому возникают закономерные вопросы, относящиеся непременно к нашей теме – какие изменения произошли на рынке недвижимости Новой Москвы? Есть ли новые проекты? И самое главное – насколько сильно изменилась стоимость квадратного метра? Обо всех этих моментах мы поговорили с экспертами, получили подробные разъяснения и цифры, которые будут представлены ниже, а пока, хотелось бы пару слов сказать о Новой Москве в целом.
 
Прежде всего, начну с того, что, как и многие игроки рынка, я люблю Новую Москву, а точнее недвижимость, которая здесь строится. За что? С точки зрения рядового покупателя, живущего в безгранично богатой стране и обладающего весьма ограниченными покупательскими возможностями, считаю, что здесь по-настоящему хороший выбор качественной недвижимости эконом и комфорт-класса. При этом цены нельзя сказать, что совсем доступные, но вполне приемлемые, в 2013 году на рынке были проекты, в которых квадратный метр стоил 56 000 рублей, а это даже для Питера хорошо, не говоря уже о столице. 
 
Итак, про выбор. Разнообразие предложения заключается не только в определенном количестве концептуальных интересных высотных комплексов (аналогичные которым легко можно найти и в старой Москве, только подороже), сколько в разнообразии форматов: здесь есть и дуплексы (как, например, в Новомосковском административном округе в с.п. Сосненское), таунхаусы (например, квартал «Кронбург», расположенный вдоль Калужского шоссе), многоквартирные дома небольшой этажности (до 6 этажей) и коттеджные поселки. 
 
Почему это значимый и важный фактор, я думаю, все и так понимают, но я все позволю себе небольшую ремарку. Небольшие города Подмосковья очень уютны. Когда туда приезжаешь после столицы, кажется, что попадаешь в рай. Дело в этажности застройки, психологи уже давно говорят о том, что высотные здания каменных джунглей изо дня в день оказывают давление на моральное и психологическое состояние жителей. Для подавляющего большинства, комфортна малоэтажная застройка, за которой видна природа, небо и солнце. Плюс, конечно еще и в приемлемой плотности застройки, ощущение воздуха и пространства тоже должно быть. 
 
За что еще стоит любить Новую Москву, так это за строительство новых магистралей и дорог. Пока, конечно, проектов недвижимости строится больше, чем дорог, но уже к 2018 году улично-дорожную сеть Новой Москвы увеличат до 700 км. Уже в этом году будет закончена реконструкция трасс от Киевского до Калужского шоссе. 
 
Несомненным плюсом, о котором наверняка итак многие догадались, является более благоприятная экологическая обстановка. Нельзя сказать, что воздух там чист как в лесу или как в горах при утреннем мерцании солнца, потому что это Подмосковье, с трассами, машинами, и прочими бедами мегаполиса. Но, определенно дышится здесь легче, ведь половина из присоединенных земель – это леса. В будущем, конечно, может все измениться, и Новую Москву также застроят «под ноль», но пока Правительством Москвы здесь предусмотрено 45 парков (12, 7 тыс. Га). Помимо властей, сохранением благоприятной экологической обстановки занимаются и строительные компании, реализующие здесь весьма амбициозные проекты с зонами отдыха, скверами, спортивными площадками. Размах не так широк, как у администрации, но все равно достойно.
 
Популярность и доступность в цифрах
Прежде всего хочется сразу заметить, что не смотря на нестабильный курс рубля, а возможно и благодаря ему, спрос на новостройки в Новой Москве нисколько не уменьшился. 
 
Как мы говорили в предыдущем материале «Кризис, которого не случилось», в 2013 году по объемам многоквартирного строительства Москва заняла второе место среди субъектов Федерации (после Московской области). По данным Ольги Магилиной, директора Департамента маркетинга ООО «Магистрат», в столице ввели в эксплуатацию около 2,9 млн. кв. метров многоквартирного жилья (7,4% от его общего объема). Значительная доля указанных площадей (порядка 800 тыс. кв. м) пришлась именно на территорию Новой Москвы. Сейчас здесь предлагаются к продаже квартиры примерно в 300 корпусах-новостройках (9 тыс. квартир общей площадью порядка 600 тыс. кв. метров). Около трети из них вышли на рынок в прошлом году (в основном новые корпуса в уже существующих проектах). Новость текущего года – в феврале ГК «ПИК» вывела в экспозицию квартиры в корпусах №11 и 14 в ЖК «Бунинский».
 
По данным, предоставленными компанией «НДВ-Недвижимость», стоимость квадратного метра в рублевом эквиваленте в феврале снизилась на 0,8% и составила 85 821  руб. 
  
По данным компании «НДВ-Недвижимость»
 
Эксперты «Метриум Групп» тоже заметили снижение стоимости кв.м. жилья, только называют более значительную цифру – 4,4% по сравнению с концом 2013 года. На текущий момент средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Новой Москвы составляет 80 230 рублей. Однако, как говорят игроки рынка, данные изменения связаны не с тем, что застройщики снизили цены – наоборот, во многих проектах цены повысились, в среднем, на 5-7%. Снижению средневзвешенного значения способствовал выход дополнительного объема предложения  в ЖК «Борисоглебское», где стоимость квадратного метра самая минимальная (от 50 тыс. рублей). 
 
Новых проектов на рынке жилья Новой Москвы в этом году не появлялось. Наоборот, количество объектов уменьшилось, поскольку в некоторых комплексах закрылись первичные продажи. В их число входят ЖК «Киевское шоссе», ЖК «Калипсо» (1 очередь), ЖК «Сандей Хиллз» и пр.
 
Благодаря завершению строительства одних объектов и повышению стадии строительной готовности других, в феврале произошли следующие изменения (в структуре предложения по средней стоимости кв.м.): 
- на 2% выросла доля дешевого предложения (50 - 80 тыс. руб. за кв.м.);
- на 4% уменьшилась доля среднего сегмента (80 - 110 тыс. руб. за кв.м.);
- на 1% увеличилась доля дорогого предложения (более 110 тыс. руб. за кв.м).
 
Где искать недорогие новостройки?
Наибольшее число новостроек в Новой Москве сконцентрировано на расстоянии до 15 км от МКАД (в общей сложности 67% корпусов). Также велика доля корпусов, которые удалены от МКАД более чем на 25 км (20%), как правило, это масштабные проекты малоэтажного строительства. 
 
Распределение предложения по удаленности от МКАД 
  
Источник: «Метриум Групп»
 
Лидером по количеству новостроек остается Новомосковский административный округ, тем более, что доля расположенных здесь объектов в феврале увеличилась и составила 61%, соответственно на долю в Троицком административном округе приходится 39% новостроек. Такие изменения аналитики «НДВ-Недвижимость» связывают с выходом в продажу новых корпусов в масштабном проекте, расположенном в НАО.
 
Спрос только растет
Рост как покупательского, так и инвестиционного спроса на новостройки в Новой Москве только растет. Последние несколько месяцев (т.е. фактически с начала года) многие эксперты отмечают активный интерес и высокий уровень количества сделок с недвижимостью. Ажиотажа нет, и нет такого, чтобы брали все подряд, покупатели по-прежнему разборчивы и вдумчивы, просто в связи с продолжающейся нестабильностью на валютном рынке многие стараются перевести рублевые накопление в недвижимое имущество. 
 
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Покупательская активность в Новой Москве по-прежнему сохраняется на высоком уровне. Динамика реализации начинается от 6 тыс. кв. м площадей, продаваемых ежемесячно, а в некоторых проектах она достигает 10-15 тыс. кв. м. При этом здесь наблюдается высокая доля инвестиционных сделок. Если в «старой» Москве она, в среднем, находится на уровне 8-12%, то на присоединенных территориях доходит до 30%. 
 
Наибольшей популярностью среди покупателей пользуются крупномасштабные проекты, которые помимо внушительного количества жилых корпусов включают в себя и всю необходимую инфраструктуру – детские сады, школы, магазины, паркинги и т.д».
 
Как отмечают игроки рынка, через пару месяцев ситуация должна измениться и спрос ослабнет. Люди, у которых есть деньги и которые готовы вкладывать их в недвижимость – это определенное и ограниченное число. Как поведут себя в этой ситуации девелоперы? Есть два варианта – часть из них будет корректировать цены, но в большинстве случаев стоимость останется стабильно прежней, а вот долгострои вполне могут появиться.
 
Чтобы не заканчивать на пессимистичной ноте скажу о том, что с начала года было объявлено о нескольких крупномасштабных проектах, которые планируются к реализации в самое ближайшее время: строительство жилых зданий площадью 1,35 млн кв. м рядом с деревнями Голенищево и Середнево, на участке площадью 1,7 млн кв. м. в районе поселков Коммунарка и Сосенское, ГК МИЦ недавно приобрела два участка для строительства жилья. 
 
Желаем данным проектам качественного строительства, а покупателям – терпения.
 
Ульяна Морозова, специально для портала Все Новостройки.
 
Источник: Все Новостройки
17 марта 2014

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи