Не ошибиться адресом: как купить таунхаус?

 
Таунхаусы нынче – популярный формат. По стоимости он почти сравним с трехкомнатной квартирой, но только в придачу к квадратным метрам вы получаете немного земли и свежий воздух. Как правильно выбрать секцию?
 
Попасть в формат
В собственном доме чувствуешь себя иначе, чем в квартире, даже если она и большая. Это совершенно иное качество жизни. Нет муравейника, где один изводит всех работающим перфоратором, другой топает над головой, третий так громко включает телевизор, что звук наполняет несколько этажей здания. Ко всем этим прелестям за окном гудят и скрипят колесами машины, окно не открыть – пахнет бензином. Переехав в таунхаус, вы оказываетесь в другой обстановке – людей ровно столько, сколько нужно, чтобы не чувствовать себя в одиночестве. В то же время вас не донимает повышенный звуковой фон. Нет гари и копоти от огромного числа автомобилей. Вместо 3 комнат вы за те же деньги получаете просторную секцию (приблизительно от 100 кв. метров) и 2-3 сотки земли, на которых можно разбить красивую клумбу, вписав в нее полезную зелень. Любоваться цветами можно не только из окошка – купите садовую мебель, пейте чай на природе и наслаждайтесь ковром-газоном, цветами, воздухом, пением птиц.
 
Выбор направления
Застройщики любят формат таунхаусов, потому что он позволяет максимально задействовать площадь, которая в их распоряжении – чем больше квадратных метров они построят, тем выше будет прибыль. Поэтому таунхаусы есть по любому направлению. Но вам предстоит выбрать то, что удобнее именно вам. Если речь идет об инвестициях или сохранении денег, то выбирайте престижное направление (Запад, Юго-Запад) или Каширское шоссе. Каширская трасса не очень престижная, но она активно развивается за счет домов эконом-класса, а они очень востребованы. Если же вы покупаете дом, чтобы в нем жить, выбирайте трассу, ближайшую к вашей квартире (если она есть) или к месту работы – чтобы не возвращаться домой по пробкам через всю Москву. По мнению Сергея Позняка, директора проекта «Экодолье Шолохово», следует присмотреться к таунхаусам, которые удалены до 25 км от МКАД (если вы работаете в мегаполисе) и не далее 30 км от ближайшего крупного населенного пункта, если сильной  привязки к Москве нет. Бывает так, что с переездом из Москвы за город, покупатель только выигрывает время, затраченное на дорогу. К примеру, живя в Перово, человек добирался до работы (район Беляево) 2 часа, а, переехав в таунхаус возле Троицка, стал добираться приблизительно за 1 час. 
 
Инфраструктура поселка должна быть в шаговой доступности. У покупателя, то есть у вас, непременно должен быть автомобиль (лучше 2, если один вдруг сломается), на автомобильной трассе не должно быть железнодорожных переездов, которые создают пробки. Сегодня власти Москвы и Подмосковья стараются по максимуму убрать эти переезды, чтобы не загружать транспортные потоки.
 
Важно, чтобы неподалеку находилась железнодорожная станция или остановка общественного транспорта. Даже если у вас 2 машины, может возникнуть ситуация, когда вам понадобится электричка или автобус. Например, если вы наняли домашний персонал, которому надо периодически выезжать в город, а машины у них нет.
 
Проблемы в самоопределении
До сих пор не до конца выяснен вопрос, как правильно трактовать формат – юридического понятия «таунхаус» не существует. С одной стороны, это индивидуальный жилой дом, с другой – часть сблокированного, многоквартирного дома. Такая неясность в формулировке приводит к разному оформлению документов. Это может быть договор долевого участия (секция оформляется как квартира, земля становится долевой собственностью, и вы становитесь участником долевой собственности). Существует вариант предварительного договора купли-продажи, при этом отдельно будут оформляться документы на землю, отдельно на коммуникации и отдельно на дом. Третий, наиболее распространенный, вариант – оформление купли-продажи будущей недвижимой вещи (в этом случае таунхаус покупается на нулевом цикле и оформляется как индивидуальный жилой дом, земля тоже становится собственностью покупателя).
 
По мнению Вячеслова Подпригора, адвоката, советника инвестиционной группы Sesegar, чтобы придомовую территорию оформить в собственность, земля должна относиться к категории «населенного пункта» и предназначена для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) 
 
Предъявите документы
На рынке работают разные застройщики – есть опытные, проверенные, твердо стоящие на ногах, а есть нечестные. Известны случаи, когда продаваемое жилье располагалось на «ничьих» землях, то есть застройщик не оформлял сотки в собственность, а просто приходил «на место», рыл котлован и начинал возведение домов. Увы, многие граждане не проверяли документы и вкладывали свои деньги в «воздух». Обязательно проверьте документацию продавца, узнайте, в чьей собственности находится земля. 
 
Узнайте также назначение земли. Таунхаусы относятся к малоэтажному квартирному жилью и возводятся на землях, предназначенных для поселения. У застройщика нужно попросить проектную декларацию, в которой будет указано назначение земли. Посмотрите на сроки введения в эксплуатацию и изучите договор с управляющей компанией – сколько и за что вам придется платить, когда вы уже въедете в свой дом.
 
Перечень документов, которые можно запросить у продавца:
1. Свидетельство о собственности на застраиваемую землю
2. Технические условия (ТУ) на снабжение газом и электричества всей территории поселка, а также ТУ на водоснабжение и водоотведение (канализацию). ТУ не должны быть просроченными.
3. Разрешение на строительство
4. Утвержденный план застройки территории
5. График строительства и ввода в эксплуатацию всех инженерных объектов и сетей
6. Документы, в которых прописано, что земля предназначена для малоэтажного жилищного строительства (ИЖС и земли сельхозназначения не подходят, так как Московская область трактует таунхаусы как многоквартирные жилые дома)
 
Под наблюдением
Чтобы избавить себя от рисков, следите за тем, как объект строится и продается. Если в течение 3 месяцев покупается по 5 домов в месяц, есть смысл доверять свои деньги продавцу. Нормальный, «живой» поселок – тот, что первую очередь продает за 1 год. 
 
Купить, чтобы сохранить
Иногда секции в таунхаусах покупают не столько для жизни в них, сколько ради сохранения и, возможно, преувеличения своих доходов. Чтобы не прогадать, надо знать, где активизировался застройщик. Прежде всего, кипит и работает Новая Москва – инвесторы хлынули туда, потому что в Новой Москве планируется развитие инфраструктуры, открытие новых станций метро («Румянцево», «Саларьево»). 
 
На начальном этапе строительства квадратный метр стоит дешевле. Поэтому и приобретать секцию надо в еще непостроенном доме. Чтобы уберечь себя от рисков (застройщик может не выполнить обязательств), выбирайте проверенную временем компанию. Если у фирмы уже есть реализованные проекты и строительство и продажа домов – ее основная деятельность, можно быть почти уверенным, что дом не станет долгостроем. 
 
В среднем, если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, то при вторичной продаже годовая доходность составит порядка 34% - это неплохой показатель.
 
Ипотека вам в помощь
Перед тем, как отдать свои деньги застройщику, поинтересуйтесь его репутацией на рынке. Сейчас многие компании продают дома по ипотечной программе и в рассрочку. Если вы выбрали ипотеку, значит, проверять «чистоплотность» застройщика будет банк. В этом случае вам не нужно платить деньги юристу, потому что у банка существует своя служба, которая занимается подобными проверками, а учреждение прямо заинтересовано в том, чтобы вы купили секцию у надежных продавцов. Просто так давать ссуду банку невыгодно. В итоге вы получаете солидного союзника, который выведет на чистую воду «непрозрачный» объект. Если застройщик реализует секции по 214 ФЗ (федеральный закон), банк, скорее всего, будет работать с таким продавцом.
 
Сквозь увеличитель
Иногда покупатели небольших секций в таунхаусах стараются увеличить площадь жилья: оборудуют мансарды, делают подвалы. При этом они считают, что потом, при необходимости,  продадут свой дом дороже (исходя из метража). Таким покупателям надо знать, что по закону таунхаус может иметь только 3 этажа. А подвал, высота которого больше 1,8 м, считается незаконным.
 
Запасной игрок
По словам Ивана Татаринова, коммерческого директора компании GLINCOM, заводы и фабрики можно реконструировать и продавать как апартаменты и как таунхаусы. Сейчас в Москве два объекта редевеломпента, один из которых бывший завод слуховых аппаратов на Дмитровском шоссе (объект находится в 5,5 км до МКАД и называется AppartVille, в него входят апартаменты и таунхаусы). Жилой клуб «Таежный» - не продукт редевелопмента, но он также находится на севере и включает в себя 11 таунхаусов и клубный дом. Всего таких свежих таун- объектов в Москве 5 штук.
 
«Пятен» под застройку в Москве уже почти не осталось, а промзоны занимают 17% городской территории – их с легкостью можно перестроить в жилье. Запас прочности у заводских фундаментов выше требуемого, так что при очень высоких потолках можно положить перекрытия. Когда в черте города все пустующие промзоны будут перестроены, формат двинется в область.
 
Таблица 1. Таунхаусы, интересные не только для жизни, но и в качестве инвестиции
 
Название поселка Направление и удаленность от МКАД Площадь секции, кв. м Цена, млн. руб.
 12 месяцев  Сколковское ш., 2 км  147-307   10-12
 Домодедово таун  Каширское ш., 17 км  от 102  от 6,25
 Наполеон  Киевское ш., 23 км  134,5-167,1   от 4,9
 Апрелевка-парк  Калужское ш., 25 км  от 145  от 5,4
 Марсель (есть дуплексы)  Калужское ш., 30 км  94-200  от 4,1
 Apart Ville  В черте Москвы  85,6-269,6  0,123 за кв. метр
 
Ольга Воронова, специально для порталов "Все новостройки" и "Дом подберем".
17 апреля 2014

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи