Загородный стиль в окружении МКАД
В последнее время все чаще мы слышим о том насколько удобно и комфортно становится жить загородом. Тут вам, прямо скажем, все условия для многолетнего и беззаботного пребывания: свежий и чистый воздух, по большей части, развитая и полноценная инфраструктура, удобные дороги, благоустройство, приличные соседи. Можно перечислять бесконечно все маркетинговые и реальные блага, выставленные застройщиками на радость потребителю. Только вряд ли это будет иметь смысл, потому что современная жизнь вне города действительно становится качественно новой – это фактически насыщенная и полноценная городская жизнь только в экологически адекватных условиях загорода, что априори воспринимается потребителями хорошо.
А вот что можно сказать о загородной жизни, если она протекает в черте города? Работает ли правило комфорта, если прочитать его наоборот? Мы попробуем в это разобраться на примере проектов таунхаусной застройки в черте города, и выясним насколько это удобный популярный и востребованный формат.
С чего все начиналось
Для более обстоятельного разговора, вернемся к истокам самого понятия. По данным аналитиков компании «Метриум Групп», «таунхаус» прочно ассоциируется у большинства россиян с загородным образом жизни. Фактически львиная доля таких проектов традиционно располагается за городской чертой – это своего рода правило, а где есть правило, есть и исключение. Например, на рынке жилья Москвы существуют проекты таунхаусов, которые находятся в пределах кольцевой автодороги. Такой своего рода загородный проект и загородный формат в самой столице. Это 25 жилых комплексов, которые включают в себя малоэтажные объекты. В общем объеме предложения на рынке таунхаусов столице это около 1%, что в действительности больше похоже на математическую погрешность, чем на реально существующую долю рынка. Но вот если говорить о цене таких объектов, и так сказать их весе, значимости на рынке малоэтажного строительства Москвы и области, то тут вряд ли получиться считать эти проекты погрешностью, скорее уместно применять поговорку про золотник, который мал, да дорог.
Но, не будем забегать вперед и расскажем обо всем по порядку. Итак, как мы уже сказали, проекты таунхаусной застройки обнаружить в Москве довольно сложно, потому как это некоторая ограниченная и эксклюзивная серия, в прямом смысле штучный экземпляр. По данным все тех аналитиков компании «Метриум Групп», на начало ноября текущего года в пределах кольца находятся двадцать пять ЖК, которые включают в себя формат таунхаусной застройки среди прочих объектов недвижимости. Большинство таких жилых комплексов – это мультиформатные проекты, которые помимо таунхаусов включают в себя многоквартирные дома. При этом речь идет не только о первичном рынке, но и о вторичном. Потому, совершенно логично, что не все объекты находятся в открытой продаже – часть уже давно заселена.
Неформатный премиум
Когда мы говорим о единичности и ограниченной «представленности» подобных проектов на рынке жилой недвижимости столицы, имеем в виду и тот факт, что новые проекты появляются крайне редко, не каждый год, и если такое случается – то в количестве не более 2 штук. По всем параметрам таунхаус в черте города – редкая птица. И этому есть несколько вполне логичных объяснений.
В первую очередь, такой формат в полной мере диктующий и настраивающий на комфортную жизнь загородом просто напросто не прижился в тесных стенах урбана. Как-то не воспринял народ такой очевидной подмены, не поверил что малоэтажка, свежий воздух, небольшой сад и прочие деревенские радости могут быть успешно интегрированы в городскую среду и не откликнулись на предположения девелоперов, популяризирующих такой формат в начале нулевых.
Вторая причина ограниченной распространенности малоэтажной застройки в черте города не менее очевидная и, я думаю, многие уже догадались о ней – высокая стоимость земли, и, как следствие, – высокая стоимость готового проекта. Все реализуемые проекты таунхаусной застройки в черте столицы относятся к высокому классу комфортности – этил и бизнес. По данным аналитиков «Метриум Групп» основная часть таунхаусов столицы относится к элитному и премиальному сегментам – 72%, 28% – к бизнес-классу.
При этом если сравнивать средневзвешенную цену 1 кв.м. по рынку малоэтажной застройки, то проекты в черте города будут значительно превышать стоимость 1 кв.м. в аналогичных проектах на Рублевском шоссе.
При этом, не смотря на высокую стоимость, такие проекты не всегда в полной мере отвечают ожиданиям и классическому представлению формата. Опять-таки, сказывается ограниченность земельного участка и необходимость максимально эффективно интегрировать проект в окружающую застройку.
Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects:Таунхаус в черте города можно отнести к бизнес или премиум-классу. В отличие от загородного таунхауса, у него может быть и 4-5 этажей, обязательно гараж на 2 машины для каждого домовладения. Площадь участка из-за высокой цены, как правило, меньше, но такая недвижимость должна быть расположена в престижной зоне – рядом с парками, водоемами, историческим центром города, в контексте более низкой застройки. Таунхаус в черте города сохраняет компромисс между городским и загородным жильем с точки зрения престижа и обособленности для его жителей (никаких соседей сверху /снизу / на лестничной клетке, своя небольшая прилегающая территория), но лишается его с точки зрения близости к природе.
Места обитания редких проектов
Вспоминая о высоком статусе объектов и о формате, невольно задаешься вопросом, где же в столице есть такие места, которые бы удовлетворяли обоим моментам, и при этом в полной мере удовлетворяли потребности потенциальных покупателей? По данным аналитиков, здесь все очень логично и предсказуемо, дорогостоящие таунхаусы преимущественно располагаются в тех же районах, что и другая высококлассная недвижимость: северный административный округ, северо-западный и западный административные округа, которые изобилуют лесопарковыми зонами и славятся благополучной экологической обстановкой. По количеству поселков с городскими домами лидирует северо-западный округ столицы – на него приходится 28%, на втором месте западный и центральный – по 24%, третье место у северного округа – 20%
Распределение всего объема проектов с таунхаусами в Москве по округам:
Источник: «Метриум Групп»
Комментирует управляющий директор компании LCMC Евгений Каур: «Редевелопмент территорий нередко приводит к появлению таких проектов. Особенно если мы говорим о рекреационных местах столицы, в которых наверняка существуют ограничения по высотности строительства и возможных сегментах недвижимости. При этом, девелопер, чтобы окупить затраты, вынужден придерживаться строго определенного класса и уровня комфортности объектов выводимых на рынок. Собственно говоря, именно существующие перечисленные факторы во многом определяют то, как выглядят городские таунхаусы и какими качествами обладают. Разработать какую-то новую концепцию и вывести на рынок проект иного уровня и класса, отвечающего ожиданиям других потребителей, объективно довольно сложно».
Драгоценные метры
Мы уже говорили выше о том, что стоимость квадратных метров в таких проектах довольно высокая, что в первую очередь связано со стоимостью земли на столичном рынке и ограниченном количестве наиболее подходящих для этого участков. Любому девелоперу в каждом случае, на каждой территории, где сейчас красуются такие малоэтажные проекты, было бы выгоднее строить полноценные высотные здания, но в каждом отдельном случае находились причины, почему этого сделать было бы невозможно. Эти причина оказали влияние на внешний облик территории и не забыли отразиться в стоимости. «Метриум Групп» оценивает 1 кв.м. таунхауса в пределах МКАД от $8 000 до $20 000. Стоимость аналогичных загородных проектов составляет порядка $5 000 – $15 000 за метр.
Эксперты шутят, что покупатели таунхаусов в пределах МКАД готовы переплачивать какие угодно деньги лишь бы не стоять и не томиться в известных московских пробках. При этом стоит отметить еще раз такой момент, что свежего воздуха и природы им здесь все же будет не хватать. А вот уединенность и обособленность гарантирована, плюс однородный социальный состав. В некоторых случаях этого вполне достаточно для принятия решения в пользу такого проекта.
В завершении стоит сказать о самых свежих объектах, которые готовятся к вводу в 2014-2015 гг. Среди них: «Маленькая Англия», «Литератор», Apartvill Fitness & Spa Resort, ART Residence. Все они обладают высокими качественными характеристиками: интересная оригинальная архитектура, использование только проверенных дорогостоящих материалов, проработанные планировочные решения и удачная концепция позиционирования. Сейчас к ним приковано значительное внимание со стороны потенциальных покупателей, и как каждое редкое предложение, срок экспликации у них будет коротким, не смотря на значительную стоимость.
.jpg)
.jpg)
