Оттепель на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга
Преждевременная весна пришла не только на улицы Санкт-Петербурга, и не только в виде климатического фактора, потепление также ощущается на рынке первичной недвижимости города. Скидки и горячие предложения все чаще появляются в рекламных акциях застройщиков, превращая и без того приятный период в самое оптимальное время для приобретения нового жилья.
Статистика затишья
Такая ситуация уже наблюдалась ранее: в ноябре и декабре девелоперы и застройщики предлагали щедрые подарки своим покупателям, таким образом разгоняя и без того высокий спрос. Нынешнее поведение игроков рынка более чем оправдано – после ажиотажного периода и повышенного спроса практически на любые новостройки, сейчас наблюдается затишье. По данным компании «Главстрой-СПб» проседание рынка особенно ощущается именно после и в большей степени по причине рекордного во всех отношениях 2014 года. По словам Петра Буслова, руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб», сокращение количества сделок произошло в связи с ростом ставок и снижением доступности ипотеки, но называть данное снижение критичным пока рано.
«В компании с начала года доля ипотечных сделок сократилась почти вдвое. Сегодня спрос соответствует обычному году. Сокращается бюджет покупки. Клиенты, которые еще несколько месяцев назад присматривали себе квартиру в проектах комфорт-класса, сегодня выбирают эконом-класс и приобретают жилье в сниженном ценовом диапазоне, не превышающем 85 тыс. руб. за квадратный метр. Имея ограниченный бюджет, они отдают предпочтение 1-комнатным квартирам и студиям», - рассказывает эксперт.
Затишье ощущается не только со спросом, но и с предложением, по данным финской компании «Лемминкяйнен строй» за первые два месяца 2015 года было сдано около 760 тыс. кв. м. жилья. Этот показатель несколько меньше, чем результат за аналогичный период 2014 года. С этими данными соглашаются и аналитики консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». По итогам января и февраля 2015 на рынок города было выведено почти 600 тыс. кв. м. жилья, что составляет лишь половину от аналогичного показателя 2014 года (тогда в первом квартале было введено почти полтора миллиона кв.м). Таким образом, можно говорить, что снижение объемов вывода новых проектов на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга – одна из явных и основных тенденций начала нового года.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», отмечает, что в количественном отношении только за январь на рынок вышел 21 объект, считая как совершенно новые проекты, так и последующие очереди в ранее заявленных и уже известных новостройках. Больше половины из них находятся за пределами Петербурга, и только семь зданий будет построено в черте города.
Февраль оказался менее продуктивным – результатом стало появление только 5 новых проектов в черте города, общей площадью жилья 144,86 тыс. кв.м. в Калининском, Московском, Невском, Приморском и Фрунзенском районах. Все объекты находятся в обжитых районах.
Стоимость вверх или вниз?
Но, некоторые игроки подчеркивают, что нынешнее затишье – понятие относительное, как например, с повышением стоимости квадратного метра. Многие эксперты заметили, что с начала года произошло подорожание квадратного метра, но по сравнению с обесцениванием национальной валюты, цифры просто незначительные.
Анжелика Альшаева, директор по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест»: «После нового года произошел рост стоимости жилья, но он не сопоставим, например, с ростом курса валюты. В большинстве случаев это индексация цен на 5-10%. Эти показатели можно оценивать по-разному, в зависимости от того, с каким периодом сравнивать. Сравнивая с январем прошлого года, в «Ленстройтресте» не наблюдается отрицательной динамики продаж. Январь скорее можно соотнести с аналогичным по сезонности августом, и в этом случае мы наблюдаем некоторый спад, но следует учитывать и увеличившийся с того времени объем предложения в компании».
Об изменении стоимости квадратного метра говорят данные аналитики «Петербургской Недвижимости», но процент индексирования здесь называют ниже – всего 2%. При этом, в популярных и развитых районах города в сегменте эконом-класса средняя стоимость за 1 кв.м. возросла почти до 105 тыс. руб. Это, безусловно, высокий показатель для указанного ценового сегмента. К примеру, в прошлом году рост с начала года был всего порядка 1%, при этом в денежном выражении квадратный метр не пересекал отметку в 95 тыс. руб. за кв.м. Если сравнивать с текущей стоимостью, то рост получается весьма ощутимый – порядка 11%.
Есть еще один момент, некоторая тенденция, которая обозначилась на рынке – это ценовое расслоение в рамках одного ценового сегмента. Проекты, обладающие удачным расположением в развитых районах, качественной концепцией и инфраструктурой, интенсивно повышают стоимость жилья в зависимости от стадии готовности проекта, а менее удачные объекты, сейчас наоборот, демпингуют.
В компании «Главстрой-СПб» отмечают, что, несмотря на качество и известность проектов, в компании цены на строящееся жилье в целом не изменились, поскольку они были проидексированы еще в конце 2014 года. Так происходило и происходит у многих игроков рынка Санкт-Петербурга, сейчас в проектах эконом-класса сегодня стоимость квадратного метра составляет от 60 до 80 тыс. руб., в комфорт-классе – от 80 до 120 тыс. руб.
В любом случае более точную картину сейчас увидеть непросто, итоговую информацию игроки рынка получат в конце квартала, тогда можно будет и поговорить о каких-либо результатах. Сейчас же можно только наблюдать за тем, как развиваются событий, отмечать определенные показатели, например, тот факт, что катастрофического спада спроса и продаж нет. У компаний ценовая политика кардинально не менялась, все цены на плановом уровне. Объем продаж никто не сокращает, наоборот, компании выводят на продажу новые проекты или новые корпуса в ранее анонсированных проектах.
Чем привлечь покупателя?
Теперь пришло время рассказать про самое интересное – про акции, привлекательные предложение от застройщиков. На самом деле, как уже было сказано выше, эта весна стала во всех смыслах ранней и урожайной. Такого внимания со стороны застройщиков петербургского рынка покупатели уже давно не видели. Есть где разгуляться и из чего выбрать. А самое приятное, что в игру включаются фактически все, кому есть что предложить: от новых игроков, небольших объектов, до крупных компаний и знаковых комплексных проектов. Но, обо всем по порядку.
Самое распространенное, что предлагается – это скидки, на любой вкус. Например, в Лемминкяйнен есть серьезные и весомые предложения – сброс цен до 12,4% но точечно, на ряд квартир в жилом комплексе «Тапиола» и по времени тоже весьма ограниченно – до конца марта 2015 года. Есть долгосрочные акции, но они менее заманчивые – скидка 1% при использовании средств материнского капитала при приобретении квартир большого метража. Кроме того, такой же процент по скидки получают все иногородние покупатели. Мелочь, но приятно.
В «Главстрой-СПб» с начала марта началась акция на первые 100 квартир в ЖК «Северная долина», по условиям которой покупатель жилья может рассчитывать на скидку от 15 до 20%. В зависимости от типа приобретаемой квартиры и формы оплаты экономия может выйти значительная – от 400 тысяч рублей. Также компания предоставляет рассрочку платежа на срок до года. Но есть определенные условия и ограничения, с которыми лучше всего ознакомиться у самого застройщика.
Setl City, также являющаяся одним из лидеров рынка, в ряде своих популярных проектов комфорт-класса раздает квартиры за полцены. Если говорить более точно, то речь идет о скидке в 20% с первого взноса на приобретаемое жилье. Остальную часть суммы можно внести не позднее планируемого срока сдачи объекта в эксплуатацию. Купить квартиры по данной акции можно в проектах комфорт-класса GreenЛандия, «Семь столиц», «Солнечный город», More, «Алые паруса», «Чистое небо», «ЗимаЛето».
Среди интересных и необычных вариантов можно назвать акции «Ленстройтрест», компания привлекла партнеров и раздает очень полезные при новоселье подарки: сертификаты на покупку кухонной мебели, либо сертификат на покупку мебели для детской. Для тех, кто планирует значительное приобретение –двухкомнатную квартиру в жилом квартале «IQ Гатчина», может рассчитывать на дополнительный бонус в виде просторной кладовой.
Что будет дальше
Мы уже говорили об этом ранее и сейчас повторим еще раз – наибольший интерес для покупателей представляют проекты, имеющие лучшее соотношение по критерию «цена/качество». Не стоит забывать о квартирографии новостроек. Соотношение малогабаритного жилья, двух- и трехкомнатных квартир должно быть в разумных пределах. Классическое соотношение для проектов эконом-класса сегодня выглядит следующим образом: 75/25/5. Грамотный и сбалансированный проект всегда будет популярен и востребован.
Прежде чем заглядывать в будущее, важно понимать, что для крупных компаний на рынке жилья существенных изменений не произошло. Макроэкономическая ситуация и снижение доступности ипотеки привели к замедлению темпов реализации, но работа продолжается в штатном режиме. Потребность в собственном жилье при любом кризисе все равно остается.
Сейчас и покупатели, и застройщики, и банки ждут начала работы принятой правительством РФ программы по субсидированию ипотеки. Многие уверены, что, не смотря на непростые экономические условия, эта мера сможет оживить спрос на рынке и в принципе его расшевелить. Многие игроки рассчитывают на возвращение доли ипотечных договоров в проектах к 40%. Главное, чтобы госпрограмма субсидирования ипотеки была долговременной. Тогда можно ожидать возвращение спроса на рынке недвижимости к прежнему уровню.
.jpg)
.jpg)
