Замороженные инвестиции или неуступчивый застройщик

 
Квадратные метры в любой нестабильной ситуации являются качественной и надежной формой инвестиций или как минимум, возможностью сохранения средств. Курс валюты, иностранной и отечественной может лететь то вверх, то вниз, а квадратные метры – остаются своеобразным эквивалентом прозрачного, понятного вклада. Именно такое восприятие жилой недвижимости сформировывалось у многих частных инвесторов, профессионалов рынка и экспертов. 
 
Сколько уже было написано материалов об инвестиционной привлекательности строящегося жилья, о том, как подобрать объект, соответствующий данной цели и какой должен быть алгоритм действий для тех, кто вкладывает собственные средства именно ради заработка, как правильно совершить уступку прав собственности на квартиру. Мы затронули все моменты, кроме одного – профессионализм компании-застройщика. И речь идет не только об умении качественно строить жилье, нет, в данном случае говорится  о понимании всех процессов работы на рынке. Недавно, благодаря нашим читателям нам открылся удивительный феномен – некоторые застройщики, работающие на рынке первичной недвижимости Москвы и области, ни разу не слышали об уступке и, отказываются давать на нее разрешение. Таким образом, частные инвесторы, полностью выкупившие у застройщика квартиры в строящихся объектах, не могут их продать по переуступке. 
 
О сути дела
Итак, давайте разберемся с самого начала, что же такое уступка прав собственности на строящееся жилье? Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости в строящемся доме можно либо напрямую у застройщика или у частных лиц, которые, в силу различных обстоятельств готовы уступить ранее выкупленные квартиры, передать права на приобретение недвижимости третьим лицам. Почти всегда данная сделка осуществляется до сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности. При этом покупатель-инвестор, который приобрел недвижимость у застройщика на начальном этапе строительства, передает другому физическому лицу права на получение указанного жилья после завершения строительства, естественно, за определенную плату. Вся описанная выше нехитрая схема называется уступка прав требования и, повторюсь еще раз, она в практике довольно распространена, никаких препятствий со стороны застройщика быть не должно. Заместитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин отмечает, если покупка квартиры осуществляется в рамках 214-ФЗ по ДДУ (договору долевого участия), то препятствий для совершения сделки по уступке прав как таковых нет, за исключением случаев, когда согласие застройщика предусмотрено договором. Согласно закону, согласия застройщика на эту сделку не требуется, если нужно перепродать квартиру, полностью выкупленную. В случае долга перед застройщиком его согласие на переуступку обязательно. 
 
Сергей Кубанцев, адвокат, эксперт Правового Сервиса 48Prav.ru отмечает что, договор уступки прав собственности на строящееся жилье является не самостоятельным договором, а производным от основного договора. В основном это договор предоплаченной купли-продажи, когда обязательства по оплате строящегося жилья уже исполнены, а сам предмет договора (квартира, таунхаус и т.п.) еще не существует в природе, но должен будет появиться спустя оговоренное в основном договоре время.
 
Причины отказа
Теперь переходим к неприятной части – что делать, если отказали. Разберемся в причинах и найдем пути выхода. По словам Артема Азизбаева, заместителя генерального директора, главного юрисконсульта компании Rose Group, отказ дать клиенту разрешение на уступку может быть связан с нежеланием застройщика проводить дополнительные регистрационные действия, ведь договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. И договор уступки также должен быть зарегистрирован в органах Росреестра. Что касается рисков застройщика, то в данном случае они минимальны, так как клиент на момент передачи права собственности либо уже полностью осуществил оплату по договору, либо сделал это частично, передав все обязательства другому лицу. 
 
Если уж отказали, то теоретически, участник долевого строительства вправе оспорить отказ застройщика от подписания договора уступки в судебном порядке, но данный путь нельзя назвать продуктивным, так как даже в случае, если решение вынесено в пользу дольщика, исполнить его будет проблематично. Также следует учитывать временной интервал от подачи иска до исполнения решения суда.
 
Остаться вне конкуренции
Как предположил Владимир Зимохин, застройщик опасается конкуренции, поэтому желает, чтобы люди покупали квартиру у него напрямую, а не у физических лиц. Также отметим, что ограничения могут быть связаны и с другой причиной. Есть примеры создания клубных домов, которые предполагают определенный социальный статус. То есть, клиенту, который не отвечает заданным критериям, квартиру не продадут. Проживание рядом с людьми одного социального класса является ключевой особенностью клубных домов. Случайных покупателей быть не может, но это совсем узкий сегмент.
 
Стратегия продаж выстраивается так, чтобы уменьшить конкуренцию между квартирами в своей линейке и объектами от физических лиц. Например, на этапе высокой степени готовности застройщики нередко выводят особо ликвидные квартиры – так называемый золотой запас. С точки зрения проведения схемы каких-либо рисков нет – объект уже куплен, и взаиморасчеты уже проводятся между физическими лицами. 
 
Сергей Кубанцев, считает, что нежелание застройщика давать свое согласие на заключение договора уступки права требования может быть связано с элементарной жадностью. Ни для кого не секрет, что квартиры в новостройках порой покупаются с целью инвестирования денежных средств. Ведь цена, установленная на начальном этапе строительства, в процессе возведения объекта увеличивается и достигает своего максимума после сдачи объекта. Застройщик, понимая, что первоначальный кредитор получает определенную выгоду от такой сделки, тоже не желает упускать своей возможности. Реальные суммы, запрашиваемые застройщиками за дачу согласия на заключение договора уступки права требования, разнятся. Например, летом 2015 года за согласие на уступку в отношении таунхауса в «новой Москве» и подготовку самого договора уступки строительная компания запросила 600 тысяч рублей. Есть еще один пример, когда подмосковная строительная компания предлагала уступку через расторжение с выплатой штрафа в 10%. 
 
Демпинг
Ситуация крайне редкая, но вполне допустимая в сегодняшних рыночных реалиях. Допустим, обстоятельства вынуждаю продавца совершить сделку оперативно, в максимально сжатые сроки, тогда он выводит свой объект на рынок по заниженной стоимости. 
 
Начальник отдела градостроительного анализа компании «Терра Аури» Дмитрий Онофрей:
 «Одна из возможных причин: физические лица, которые купили квартиры на начальном этапе строительства, могут продавать их по цене ниже, чем текущая цена от застройщика. Таким образом, возникает внутренняя конкуренция за покупателя. В предыдущие годы такая проблема была менее актуальна, т.к. инвесторы обычно выставляют квартиры на этапе ввода в эксплуатацию, и к этому моменту прямых предложений от застройщика практически не оставалось» 
Правовые коллизии
Среди значимых причин назывались правовые коллизии и дополнительные затраты. Некоторое несовершенство законодательства присутствует практически во всех сферах правового регулирования. Например, в соответствии с федеральным законом № 214 от 22.12.2004 г. договор долевого участия сначала регистрируется, а потом уже оплачивается покупателем. Обычно на внесение первого платежа дается около месяца. Если покупатель в период, когда нужно внести денежные средства, оформляет уступку, но не платит по договору, то такое право требования нового кредитора может быть признано недействительным. Ситуация несколько усложняется при установлении платежей в рассрочку, так как долговые обязательства в этом случае составляют сумму неоплаченной части взносов по предоставленной рассрочке.
 
С правовыми коллизиями могут быть связаны и другие неблагоприятные для застройщика последствия, особенно при заключении уступки по договору участия в долевом строительстве.
 
В любом случае, единственным «железным» основанием для отказа со стороны застройщика в даче согласия на заключение не противоречащего закону договора уступки права требования, будет наличие такого запрета или ограничения в основном договоре. 
 
Важный момент, который стоит отметить, – необходимость предоставления застройщику данных о новом покупателе. Можно предоставить копию договора уступки в строительную компанию, или просто в частном порядке передать фактическую информацию. Тогда застройщик будет иметь возможность, при необходимости, связываться с новым участником долевого строительства. 
 
Если покупка совершается согласно 214-ФЗ, то покупатель может осуществить переуступку прав, и отказ застройщика будет неправомерным в случае 100% оплаты.
 
Таким образом, при выборе проектов и застройщиков для инвестиций важно не только анализировать такие параметры как опыт, надежность, темпы строительства и возможный объем прибыли. Важно обращать внимание на практику уступки прав собственности. Самое простое, что можно сделать – это не только просто спросить застройщика, есть ли такие случаи и как все проходит, можно попросить вариант типового договора. Как минимум, просто предупредите заранее застройщика о дальнейших намерениях относительно приобретаемой недвижимости. 
 
Елена Становая, специально для портала Все Новостройки.
 
Источник: Все Новостройки
 
15 октября 2015

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи