Элитный Петербург
Первичный рынок элитной недвижимости Петербурга в третьем квартале 2015 года не предоставил покупателям выбора новых проектов. То ли действительно кризис заставил застройщиков и игроков рынка отложить вывод новых проектов на более подходящее время, то ли так было задумано изначально. Но, факт остается фактом – пополнения не случилось. Еще летом мы обсуждали возможные варианты развития событий, у экспертов на тот момент не было единой точки зрения на то, что ждет нас дальше. Было довольно сложно делать какие-то прогнозы в непростой ситуации, когда помимо кризиса на рынке наблюдалось традиционное сезонное затишье. Хотя, и в этот период продажи полностью не останавливались. Как отмечали эксперты и игроки рынка, премиальный сегмент был востребован, покупатели дорогих квадратных метров совершали сделки, просто в меньшем количестве. Оценивая покупательскую активность в некоторых отдельных проектах, риэлторы констатировали факт повышенного спроса, отмечая, что его вызвала именно непростая экономическая ситуация. Нестабильность валютного рынка тоже оказалась на руку премиальному сегменту. Желая сохранить свои инвестиции, покупатели делали ставку не на зарубежные деньги, а на дорогие российские квадратные метры.
Среди заметных явлений можно отметить так называемое разделение спроса, когда с рынка буквально вымываются хорошие предложения в качественных и продуманных объектах, а неликвид начинает падать в цене, и в прямом смысле простаивать в забвении. Получается, что у текущей ситуации есть положительный побочный эффект – оздоравливание рынка, который показывает действительную цену каждому проекту. Именно в сложных экономических ситуациях появляется рафинированный платежеспособный спрос, корректирующий и стоимость и предложение. Это может прозвучать довольно примитивно, но по-настоящему достойные проекты, соответствующие всем критериям высококлассного жилья, востребованы в любой период времени и покупатель готов за них платить, ибо они воспринимаются не как статусный объект, а как инструмент инвестирования. Переоцененным же ЖК стоит готовиться к значительному снижению стоимости.
Если говорить о текущей ситуации на рынке и основных тенденциях, которые на нем наблюдаются, нельзя не упомянуть обсуждаемое и ожидаемое событие – переезд компании «Газпром». Да, как ни странно, некоторые эксперты ожидали, что жилая недвижимость будет поддержана рублем сотрудников огромной корпорации. По аналогии с рынком офисной недвижимости, где дорогие квадратные метры не простаивают зря в поисках достойного арендатора, жилые пространства надеялись быть заселенными работниками газовой компании. Но, ожидания не оправдались. На сегодняшний день, особой поддержки или всплеска спроса покупательской активности, вызванной переселением «Газпрома» в Петербурге замечено не было.
В целом, говоря о тенденциях, Денис Бабаков, заместитель генерального директора «Группы ЛСР» по реализации недвижимости, отмечает, что продажи в элитном сегменте по результатам трех кварталов текущего года сопоставимы с уровнем 2012-2013 гг. Осеннее повышение покупательской активности действительно произошло, но по-прежнему основной объем сделок сосредоточен в 10-15 жилых комплексах. Ряд застройщиков не справились с заявленными сроками ввода в эксплуатацию, но говорить о серьезных проблемах не стоит. Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, также отмечает, что в 3 квартале 2015 года поступления новых проектов на рынок не произошло. В результате сохраняющиеся уровень покупательской активности и объемы спроса привели к сокращению ликвидного предложения элитных квартир. Четыре элитных жилых комплекса были введены в эксплуатацию в 3 квартале 2015, причем в одном из них продажи завершились еще в прошлом квартале. Спрос в сегменте элитной недвижимости смещается в сторону объектов меньшей площади, по итогам продаж 3 квартала текущего года, средний размер квартир – 131 кв. м , около 65% покупок пришлось на квартиры с 2 или 3 спальнями.
Цифры и факты
Теперь переходим от общего к частному, а в нашем случае к конкретным цифрам, к объемам представленного жилья на рынке. Итак, как считает Денис Бабаков, предложение элитной недвижимости в течение последних лет находится на уровне 240-280 тыс. кв. м. Предпосылок к его резким изменениям нет. В третьем квартале, в отличие от первого полугодия 2015 г., на рынок не вышло ни одного нового объекта.
По словам Екатерины Немченко по итогам 3 квартала 2015 года в сегменте новых проектов элитной недвижимости предлагают к продаже 1400 квартир общей площадью 191 тыс. кв. м. До конца 2015 года запланировано ко вводу в эксплуатацию несколько жилых комплексов совокупной площадью 12,4 тыс. кв. м. Цифры, относительно небольшие. Это связано с несколькими моментами, прежде всего, как отмечают эксперты и игроки рынка по объемам премиальный сегмент уже близок к насыщению и чтобы не произошло элементарного затоваривания рынка и, как следствие, неизбежного снижения цен, многие девелоперы решили сокращать темпы ввода новых проектов. Сейчас рынок фактически живет в режиме постепенного и планомерного «переваривания» существующих проектов.
Теперь о ценах, по оценкам экспертов «Группы ЛСР» с начала 2015 года отмечается довольно заметный рост – порядка 15%. Таким образом, на сегодняшний день стоимость квадратного метра превышает 300 000 рублей за 1 кв.м. Но, не стоит ориентироваться на средние цены, т.к. на рынке сейчас наблюдаются разнонаправленные тенденции и корректировка стоимости на элитку идет неравномерно: одни девелоперы повышают цены, другие наоборот демпингуют. Все зависит от популярности проекта и его положения на рынке. Например, на жилые комплексы компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» стоимость выросла на 33%, прирост выше среднерыночного показателя. В Knight Frank St Petersburg также считают, что тенденции по стоимости разнонаправленные. В ликвидных объектах зафиксировано повышение стоимости, в менее востребованных комплексах, там, где продолжительное время не было продаж, наоборот, наблюдается снижение цен. К концу сентября средняя стоимость квартиры на первичном рынке в элитном сегменте составила около 270 тыс. руб. за кв. м.
Что касается районов-лидеров, то здесь тройка неизменна уже довольно долгое время: Крестовский остров (порядка 40%), Петроградская сторона (порядка 17%) и так называемый Золотой треугольник (порядка 11%) – вот основные места обитания такого редкого вида как объекты премиальной недвижимости. Здесь, уже долгое время, в основ и возводятся высококачественные проекты.
Общее настроение рынка
Как отмечают эксперты и игроки рынка, сезонное осеннее похолодание на улице не отвечает текущему настроению элитной недвижимости Петербурга, сейчас рынок не просто демонстрирует стабильность, но даже показывает активный рост, что особенно приятно отметить после летнего затишья. Сейчас многие отмечают, что некоторые проекты, имея постоянный покупательский и инвестиционный спрос, не имеют никаких тенденций к снижению цены. Как рассказывает Денис Бабаков, покупатели традиционно отдают предпочтение эксклюзивным проектам и девелоперы таких комплексов, как правило, не испытывают сложностей с их реализацией. Среди проектов премиум-класса наиболее популярны такие как «Смольный парк», «Русский дом» и VERONA.
ЖК «Смольный парк» отличается, прежде всего, удачным месторасположением – строится в центральной части города, буквально в окружении достопримечательностей и знаковых, узнаваемых символов города. До так называемого Золотого треугольника можно добраться пешком или несколькими видами транспорта. Сами корпуса этого жилого комплекса расположены в парке, а в непосредственной близости находится сад Смольного Собора, сквер Кикины Палаты, сад-партер Смольного. Теперь о тех параметрах, которые немного смущают – завышенная стоимость квадратного метра и простая архитектура. Кто-то может сказать, что внешний вид объекта «по-петербуржски» лаконичен, но для требовательной категории граждан этого будет недостаточно, лаконичность и простота – это не те параметры, за которые обеспеченные граждане готовы переплачивать.
Проекты «Русский дом» и VERONA в этом плане смотрятся более выигрышно, прежде всего, потому что также расположены в историческом центре Петербурга, но отличаются нестандартной архитектурой, наличием прогулочных зон внутри или поблизости и прекрасно развитой инфраструктурой.
Как считает Екатерина Немченко, география строительства объектов элитной недвижимости Петербурга полностью соответствует ожиданиям и запросам целевой аудитории. Поэтому, качественные дорогостоящие объекты в основном появляются в таких (можно сказать уже традиционных районах) как Золотой треугольник (фактически Центральный и Адмиралтейский район), Петроградская сторона и Крестовский остров. Отдельно стоит упомянуть о вторичном рынке, здесь заметна такая тенденция, как пополнение квартир для продажи за счет лотов ранее сдававшихся в аренду. Нестабильность на валютном рынке и заметное проседание российского рубля, заставил довольно заметную часть собственников дорогих квадратных метров продавать их. Дело в том, что многие соотечественники, перебравшись в Европу и получая средства от сдачи в аренду жилья в России, выплачивали валютные кредиты. После серьезной корректировки курса, такая схема работы для них стала просто напросто не выгодной.
Совсем недавно стартовали продажи в клубном комплексе апартаментов X-HOME в поселке Репино Курортного района. Этот проект привлек внимание тех, кто любит и ценит не только высококлассный сервис и достойное качество, но и уединенность, природу, экологию. На сегодняшний день, на данный проект цена более чем привлекательная, так что все желающие могут совершить выгодную сделку.
.jpg)
.jpg)
