Как заставить застройщика изменить договор долевого участия

Надзорные органы все чаще стали наказывать застройщиков Петербурга, которые заключают невыгодные для покупателей договоры долевого участия. Правоту ревизоров подтверждают и суды.

Количество проверок петербургских застройщиков со стороны местных надзорных органов постоянно растет. Еще два года назад за работой участников рынка следил исключительно Комитет по строительству, который наказывает компании за реализацию квартир в обход 214-ФЗ.
 
В 2011 году к проверкам подключились Роспотребнадзор и городская прокуратура. Тогда и выяснилось, что права дольщиков часто нарушают даже те участники рынка, которые работают по 214-му закону. Среди нарушений – навязывание дольщикам услуг выбранных застройщиком управляющих компаний, обязательство расплачиваться за жилье до регистрации договоров долевого участия (ДДУ) и т. д.
 
Судебные предпочтения
Чаще всего в Роспотребнадзор обращаются дольщики, которые уже заключили ДДУ, но затем решили, что положения этого документа нарушают их права. После получения хотя бы одной подобной жалобы контролирующее ведомство проводит внеплановую проверку застройщика – самостоятельно либо с прокуратурой. Если подтвердится, что договор долевого участия не соответствует законодательству, Роспотребнадзор штрафует застройщика и требует изменить условия ДДУ. Как утверждают в контролирующем ведомстве, в большинстве случаев участники рынка соглашаются с претензиями. Но некоторые застройщики пытаются оспорить санкции ревизоров в суде.
 
Один из таких показательных споров длился почти год и завершился несколько недель назад. В конце 2011 года Роспотребнадзор оштрафовал компанию «ЮИТ Санкт-Петербург» – застройщика ЖК Vita Nova. Покупателей квартир в этом комплексе обязывали заключать договор с управляющей компанией и заплатить ей аванс за коммунальные услуги. За каждый «неправильный» ДДУ с застройщика взыскали 20 тыс. руб. «ЮИТ Санкт-Петербург» попытался оспорить эти санкции, но не встретил понимания в арбитражных судах первой и второй инстанций. После чего – попытался обжаловать дело в Высшем Арбитражном Суде РФ. Но ВАС отказался пересматривать дело, согласившись с решениями нижестоящих судов. И тем самым фактически подтвердил: требование заключить договор на обслуживание дома с выбранной застройщиком управляющей компанией незаконно. Учитывая, что арбитражные суды практически всегда выносят решения, основанные на вердиктах вышестоящих инстанций, нетрудно предсказать исход других подобных дел.
 
Показательные споры
Не исключено, что в ближайшее время Высший Арбитражный Суд РФ даст свою оценку и по другим спорным пунктам, включаемым в ДДУ петербургскими застройщиками.
 
К примеру, в минувшем году возросло число судебных разбирательств между компанией «Главстрой СПб» и Роспотребнадзором. Сразу несколько покупателей строящегося жилья в «Северной долине» посчитали, что положения заключенных с «Главстроем» ДДУ нарушают их права. Так, оплата по договору засчитывалась лишь после того, как деньги поступали на расчетный счет застройщика. Все разногласия с дольщиками, согласно условиям ДДУ, надлежало решать исключительно в Василеостровском районном суде.
 
В Роспотребнадзоре посчитали эти пункты договоров незаконными. В ведомстве уверены, что обязательства дольщиков можно считать исполненными не с момента поступления средств на счет «Главстроя», а с момента их перечисления. Кроме того, покупатели сами вольны выбирать, в каком суде им лучше выяснять отношения с застройщиком. За каждый «неправильный» договор, о котором стало известно ревизорам, компанию оштрафовали на 10 тыс. руб.
 
Все решения надзорного органа застройщик пытается обжаловать в арбитражном суде – пока, впрочем, безуспешно. Очередное дело по иску застройщика к Роспотребнадзору будет рассмотрено в конце марта.
 
Стоит отметить, что подобные нарушения по факту не сильно ущемляют права дольщиков. Но все же не соответствуют букве закона. По мнению генерального директора «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анны Максимовой, покупатель и продавец могут указать любую дату исполнения обязательств по договору – будь то момент перечисления денег со счета дольщика либо – их поступления застройщику. Да и возможность решать споры в выбранном застройщиком суде на практике вряд ли повлияет на результат разбирательства.
 
Впрочем, в минувшем году Роспотребнадзор стал фиксировать и гораздо более серьезные нарушения. К примеру, покупателей квартир в ЖК «Ладожский парк» (застройщик – ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад») обязывали платить по 200 тыс. руб. до государственной регистрации ДДУ – хотя по 214-ФЗ, до этого момента компания не имеет права привлекать деньги участников строительства. Если же дольщик «Ладожского парка» отказывался платить по договору, застройщик мог взыскать с несостоявшегося новосела 15% от полной стоимости квартиры. Хотя, как сказано в 214-ФЗ, если покупатель задерживает оплату по договору более чем на два месяца, застройщик может расторгнуть соглашение – но при этом компания не должна применять к дольщику никаких санкций.
 
Роспотребнадзор оштрафовал ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад» на 13 тыс. руб. за каждый некорректные договор. Компания пыталась оспорить эти решения, но судебные дела проиграла.
 
В практике контролирующего ведомства встречаются и весьма «экзотические» нарушения. Не так давно ревизоры наказали компанию «Импульс»: от покупателей квартир в ЖК «Идеал» (Красносельское шоссе, 55) застройщик требовал заплатить аванс за «уборку территории объекта, связанную с последующей отделкой квартиры». Договор обязали исправить: правоту ревизоров сначала признала первая судебная инстанция, а неделю назад соответствующее решение подтвердил и апелляционный суд.
 
Без вариантов
Теоретически решения Высшего Арбитражного Суда РФ в пользу надзорных органов могут поменять практику работы многих строительных компаний. Но большинство опрошенных БН застройщиков заявили, что дольщики крайне редко жалуются в контролирующие ведомства на положения уже заключенных договоров. Потому менять сложившиеся пункты ДДУ лишь ради того, чтобы упредить возможные санкции со стороны контролирующих органов, нет смысла.
 
В целом количество спорных договоров, скорее всего, не сократится. И все же описанные нами решения арбитражных судов дают весьма неплохие перспективы для дольщиков. Покупателям, недовольным положениями заключенных ДДУ, достаточно пожаловаться в контролирующее ведомство. После чего – с большой долей вероятности – застройщику придется изменить «некорректный» договор.
 
Автор: Сергей Бардин
 
Источник БН.ру

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи
ТСЖ в новостройках
11 марта 2013
Итак, уже скоро, совсем скоро вы станете полноправным владельцем квартиры в новостройке. Позади хлопоты, связанные с покупкой жилья, оформлением собственности... А что дальше? А дальше - вопросы, связанные с организацией управления недвижимостью. Кто будет в ответе за своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг? Ответ – скорее всего, товарищество собственников жилья, сокращенно - ТСЖ.
Далее
Строительство хозяйственным способом для создания недвижимости в целях последующей продажи
11 марта 2013
Строительство хозяйственным способом предполагает самостоятельное возведение объектов организациями без привлечения посредников, то есть собственными силами. Вследствие этого хозяйственный способ строительства используется, как правило, преимущественно для сооружения небольших объектов, не требующих длительных сроков строительства и больших капитальных затрат. Однако некоторые хозяйствующие субъекты, обладающие достаточными производственными мощностями и финансовыми ресурсами, возводят объекты с целью их последующей продажи. Об особенностях осуществления указанных операций, читайте в настоящей статье.
Далее
Получение прав собственности на самовольное строение
7 марта 2013
В решении проблем граждан, связанных с получением прав собственности на самовольное строение или жилой дом, купленный ненадлежащим образом, огромное значение имеют все сведения, подтвержденные документами. Это могут быть старые справки, договоры или расписки. Подчас они играют решающую роль в этих трудных, но очень важных делах.
Далее
Признание сделки не действительной
6 марта 2013
Каковы основания для признания сделки недействительной? И какие правовые последствия наступают, если сделка признана недействительной? В каких случаях это может сделать суд?
Далее
Использование жилых помещений в коммерческих целях
6 марта 2013
В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.
Далее