Как правильно составить договор найма жилья

Грамотно составленное соглашение о найме позволяет решить большинство конфликтных ситуаций, возникающих между собственниками жилья и квартиросъемщиками. Прежде чем снимать или сдавать квартиру либо комнату, следует изучить некоторые юридические нюансы заключения соответствующих договоров.
 
Зачастую наниматели (как и собственники жилья) уделяют недостаточно внимания составлению договора найма. Если между сторонами этой сделки возникнет конфликт, а пути его решения в договоре не указаны, урегулировать спорную ситуацию будет непросто. БН решил рассказать читателям о важнейших аспектах, на которые следует обратить внимание при составлении договоров найма жилых помещений.
 
Аренда или наем?
Для начала определимся с терминологией. Согласно Гражданскому кодексу РФ, понятие «наем» относится исключительно к жилым помещениям. А термин «аренда» используется лишь в отношении коммерческих. И хотя в обиходе мы часто используем словосочетание «аренда жилья», с юридической точки зрения это некорректно.
 
Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения: соглашение можно заключить в простой письменной форме и на любой срок. Отношения между собственником жилья (наймодателем) и нанимателем регулируются 35-й главой Гражданского кодекса РФ. В ней подробно описаны права и обязанности сторон, порядок заключения и расторжения договора найма. Главная функция собственника – предоставить нанимателю помещение, пригодное для проживания. В свою очередь, наниматель обязан использовать предоставленный ему объект исключительно для проживания, своевременно вносить плату за проживание и, если это предусмотрено договором, оплачивать коммунальные услуги.
 
Вместе с тем директор департамента аренды агентства недвижимости Home estate Елена Журавлева советует прописать в договоре найма список лиц, постоянно проживающих в квартире. «Неотъемлемой частью договора является акт приемки-передачи – в этом документе хозяин квартиры указывает находящееся в ней имущество, описывает его состояние и цену. Еще одно обязательное приложение к договору – расписка о получении денег за наем помещения», – рассказала Елена Журавлева.
 
Кроме того, в договоре найма указывается сумма страхового депозита – эти деньги наниматель передает собственнику жилья в качестве гарантии сохранности имущества. «Такой задаток хранится у хозяина до истечения срока договора. Сумму депозита обычно определяет сам хозяин, но, как правило, она равна стоимости месячной аренды», – пояснила Елена Журавлева.
 
Лучше – меньше
Отдельно скажем о сроках договора найма жилья. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, максимальный срок такого соглашения составляет пять лет. Помните, что, если договор не определяет срок действия, он автоматически считается заключенным на пять лет. Это таит в себе серьезную опасность для собственника – ведь, согласно Гражданскому кодексу, в течение всего времени действия договора он не имеет права корректировать его условия. И, к примеру, если владелец квартиры решит найти нового нанимателя, прежний может обратиться в суд и потребовать признать такую сделку недействительной.
 
Законодательство запрещает досрочное расторжение договора найма по инициативе собственника. Аннулировать соглашение можно только через суд. Но для обращения к служителям Фемиды нужны веские основания (наниматель не платит в течение шести месяцев, разрушает или портит помещение или использует его не по назначению – например, под офис).
 
Вообще в вопросах досрочного расторжения договора найма Гражданский кодекс ставит наймодателя в заведомо невыгодное положение. Закон запрещает собственнику аннулировать договор без серьезных на то причин. Зато дает такую возможность нанимателю: по 687-й статье Гражданского кодекса квартиросъемщик должен предупредить о своем желании съехать с квартиры как минимум за три месяца до того, как освободит помещение. Так что в договоре необходимо прописывать все условия досрочного расторжения договора по инициативе как квартиросъемщика, так и владельца жилья.
 
По общему правилу, наймодатель не может менять размер платы за наем в течение всего срока действия договора. Поэтому, если стороны хотят подписать долгосрочный договор, в нем лучше указать возможность изменения размера платы.
 
«В целом, долгосрочный договор найма таит в себе риски для собственника. Именно поэтому 99% соглашений заключаются на 11 месяцев, а затем, в случае отсутствия разногласий сторон, продлеваются», – отмечает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
 
Нанимаем комнату
Об особенностях найма комнат в коммунальных квартирах лучше сказать отдельно. В договоре найма имеет смысл оговорить условия пользования общим имуществом коммунальной квартиры – кухней, санузлом, коридором и т. д. Не секрет, что во многих коммуналках существуют свои порядки: в одних места общего пользования убирают строго по графику, в других принято занимать ванную комнату не более 20 минут.
 
Нарушать устоявшиеся порядки не стоит – во избежание конфликтов с обитателями «коммунального рая». А особые условия проживания, если таковые имеются, лучше прописать в договоре найма.
 
Многие задают вполне резонный вопрос: нужно ли собственнику комнаты, который планирует ее сдать, получать на это одобрение соседей? «В прошлом году Санкт-Петербургский городской суд установил, что такого согласия не нужно. Судьи посчитали, что передача права пользования комнатой третьим лицам не нарушает интересы остальных жильцов, поскольку комната – это самостоятельный объект права собственности. Но в данном случае объект был выделен в натуре – оформлен порядок пользования комнатами, свидетельство о праве собственности на каждую из комнат», – рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
 
Согласие соседей потребуется лишь в том случае, если комната, которую собираются сдать, не выделена в качестве самостоятельного объекта (к примеру, «двушкой» владеют два собственника, каждому из которых принадлежит половина квартиры). В этом случае владелец одной комнаты, желающий ее сдать, должен получить добро у соседа. «Если не определено, что доле наймодателя соответствует та или иная комната, собственники должны договориться о порядке пользования жилыми помещениями, в том числе – по вопросам их сдачи внаем. При этом сам договор найма заключается в отношении конкретной комнаты, а не доли в праве собственности», – пояснил Алексей Комаров.
 
С посредниками и без
Во многих случаях к процессу поиска квартиросъемщиков и заключения договора найма подключаются агентства недвижимости. Если сделка проводится с помощью такого посредника, в договоре необходимо предусмотреть обязанность компании бесплатно найти нового нанимателя или объект недвижимости, если, например, квартиросъемщик или собственник решат его расторгнуть досрочно.
 
Договор найма очень редко заверяется у нотариуса. Помощь юриста требуется тогда, когда одна из сторон договора хочет застраховать себя от откровенно мошеннических действий другой. Риэлторы припоминают несколько случаев, когда уже после заключения договора с нанимателем собственник подписывал новую версию соглашения, включал туда заведомо неприемлемые для квартиросъемщика условия и подделывал подпись нанимателя под таким договором. К счастью, в последние несколько лет подобных ситуаций в Петербурге не было (по крайней мере, БН о них не знает). Так что, по мнению опрошенных БН риэлторов, пользоваться услугами нотариусов при подписании соглашения о найме жилья вовсе не обязательно.
 
Сами нотариусы, разумеется, считают иначе. «Мы отвечаем за законность удостоверяемого договора, устанавливаем личность сторон, проверяем подлинность подписи. К тому же разъясняем сторонам правовые последствия сделки. Один из подписанных экземпляров заключенного договора остается у нотариуса – стороны сделки могут в любой момент получить дубликат соглашения», – рассказывает Алексей Комаров.
 
Большинство наймодателей не разбираются в тонкостях содержания договора найма. Чаще всего владельцы и квартиросъемщики пользуются стандартной формой соглашения, скачанной из интернета, и редко задумываются о негативных последствиях, к которым может привести неправильно составленный документ. Прежде чем подписать договор найма, не поленитесь изучить 35-ю главу Гражданского кодекса РФ, регулирующую взаимоотношения собственников и нанимателей жилья. А лучше – посоветуйтесь с грамотным юристом.
 
Источник: БН.ру

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи
Как родственники и «друзья» могут лишить нас недвижимости и денег
5 марта 2014
Самый распространенный случай мошенничества по отношению к родственникам и друзьям – обычное злоупотребление доверием с использованием документов, попавших в руки злоумышленников.
Далее
Когда ТСЖ обязано выплачивать ущерб пострадавшим
29 января 2014
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются полноправными субъектами гражданских правоотношений и, соответственно, обладают всеми правами и обязанностями, которыми законодатель наделяет их участников.
Далее
Как купить квартиру и не попасть в лапы мошенников
10 января 2014
Адвокат Олег Сухов напоминает о правилах и принципах совершения сделки купли-продажи жилья.
Далее
Закон № 405-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "О статусе военнослужащих""
30 декабря 2013
ФЗ № 405 О внесении изменений в Федеральный закон "О статусе военнослужащих". Принят Государственной Думой 20 декабря 2013 года. Одобрен Советом Федерации 25 декабря 2013 года.
Далее
Закон особо защищает права на недвижимость несовершеннолетних
19 декабря 2013
Когда средства массовой информации говорят о правах несовершеннолетних, то в первую очередь они указывают на конституционные нормы, декларирующие право на жизнь, образование, медицинское обслуживание, полноценный отдых и прочие условия, без которых невозможно формирование полноценной личности и гражданина. Учитывая важность данной задачи для всего общества в целом, государство в своих законах и подзаконных актах закрепляет за несовершеннолетними особый правовой статус, целью которого является наиболее полная защита их прав.
Далее