Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке было получено много вопросов от читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир. Они спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье. 

Итак, давайте разберем два случая:
 
1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры.
 
Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:
 
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
 
Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн.рублей, а на сумму покупки.
 
Пример 1: квартира была куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей. В настоящий момент продается за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:
 
 (4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.
 
Пример 2: квартира была куплена 2 года назад по цене 3 млн., В настоящий момент продается за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:
 
 (2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.
 
Пример 3: комната (справедливо и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:
 
 (1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.
 
Однако в этой ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит:
 
(1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.
 
2. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры.
 
Вторая ситуация. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.
 
Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:
 
 ((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.
 
Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:
 
((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.
 
Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.
 
Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:
 
 (2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = - 130 тысяч рублей.
 
Знак "минус" в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
 
Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть:
 
• Работает и официально платит налог
 
• Ранее не пользовался налоговым вычетом.
 
Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).
 
Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:
 
Пример 7: мой клиент М. купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М. совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:
 
 ((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = - 130 тысяч рублей.
 
И снова знак "минус" говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и М. сможет получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
 
Источник: realty-ask.ru

Обсуждение (0)

  • не верно немного: • Работает и официально платит налог(это) • Ранее не пользовался налоговым вычетом. Я могу будучи безработным воспользоваться вычетом при продаже или покупки-продажи в одном налоговом периоде, без возврата НДФЛ наличными а с переносом на след год или пока на работу не пойду и не напишу заяву на возврвт на книжку. Сделки совершенные в один налоговый период взаимозачитаются как тут и написано , но не важно работаю я сейас или нет
Юлия (Все Новостройки) 07:25 30.12.2013
Виктория, с этим вопросом, пожалуйста, обратитесь к источнику статьи. На этот вопрос Вам сможет ответить только специалист.
виктория 17:37 28.12.2013
продала квартиру за 9300000 а купила за 7300000 какой налог я должна оплатить квартира в собственности менее одного года один собственник
Юлия (Все Новостройки) 11:59 23.07.2013
Тамара, с этим вопросом, пожалуйста, обратитесь к источнику статьи.
тамара 11:52 23.07.2013
Я.продала дам более 3 года за 3,3м.руб и купила квартиру в этом же году за 1,930м.руб.Как рассчитать налог с учетом взаимозачета

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи
Недвижимость как основное средство, проблемы связанные с датой начала налогового или бух. учета
15 января 2013
С какого момента следует отражать объекты недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете организаций - с момента подписания соответствующих первичных документов, подтверждающих передачу, приобретение, существование объекта, или с момента подачи документов на государственную регистрацию? С этими вопросами мы и попробуем разобраться в этой статье.
Далее
Налог на добавленную стоимость. Место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью
15 января 2013
Как известно, платить налог с операций по реализации товаров (работ, услуг) продавец обязан только при условии, что они реализованы им на российской территории. В статье рассказывается о том, как определяется место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью.
Далее
Что такое рента и как ею воспользоваться?
14 января 2013
Что делать одиноким и престарелым людям, желающим чуть больше, чем позволяет пенсия или иной скромный доход? Может быть договор ренты это то, что им нужно?
Далее
Постановление Правительства Москвы № 272-ПП от 15 июня 2012 года
14 января 2013
Постановление Правительства города Москвы от 15 июня 2012 года № 272-ПП "О мерах по совершенствованию содержания жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности города Москвы или принятых от застройщика (лица обеспечивающего строительство многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи, внесении изменений в правовые акты правительства Москвы и признании утратившими силу правовых актов города Москвы".

Далее
Постановление №44-ПП Об утверждении Положения о Департаменте жил. политики и жил. фонда Москвы
14 января 2013
В связи с реорганизацией системы городского управления и в целях совершенствования деятельности Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Правительство Москвы постановляет нижеследующее
Далее