Как правильно подойти к покупке залоговой квартиры?

Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, имеет свою, определенную особенность, а именно, она остается в залоге у банка до полного погашения кредита, а это долгие годы. Мало кто в наше время живет в одной и той же квартире по 20 лет: кто-то увеличивает жилплощадь, другие вынуждены ее уменьшить из-за финансовых трудностей, третьи переезжают в другой город.

Так, в результате различных обстоятельств, собственники, порой, вынуждены продавать свое жилище. Число сделок «с обременением» сегодня доходит до 10%. Однако по количеству рисков приобретение залоговой недвижимости существенно отличается от обычной.
 
Особенности покупки залоговой квартиры
 
Во-первых, продать жилье, купленное по ипотеке, возможно только с согласия банка.
 
Во-вторых, залог при смене собственника сохраняется. Таким образом, возникает риск оплатить недвижимость и остаться должником по чужому кредиту.
 
В-третьих, часто банк оставляет у себя правоустанавливающие документы на квартиру, что влечет трудности с их ознакомлением.
 
Вместе с тем, существуют и плюсы: залоговую недвижимость ранее проверяли и кредитная организация, и страховая компания, поэтому при грамотном подходе у покупателя может быть гораздо меньше неприятных сюрпризов, хотя на 100% чистоту сделки гарантировать невозможно и по ипотечному жилью.
 
Схемы мошенничества
 
Зачастую стороны купли-продажи залоговой недвижимости договариваются о предоплате, с помощью которой продавец обязуется погасить долг банку, а затем не обремененную квартиру передать новому владельцу.
 
Однако с момента уплаты аванса и до регистрации права собственности проходит несколько дней. В подобной ситуации существует риск того, что продавец «передумает», а взыскание назад уже оплаченной суммы будет проблемой покупателя.
 
Нередки и случаи, когда под предлогом нахождения правоустанавливающих документов у кредитной организации, продавец предоставляет только их копии, что дает большие возможности для мошеннических действий. При этом покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры, а потом выяснять отношения с банком и другими пострадавшими покупателями исчезнувшего афериста.
 
Как избежать обмана
 
Средства борьбы очевидны: во-первых, следует изучить оригиналы документов продавца, даже если для этого придется посетить банк, тем более подобное посещение потребуется для получения согласия на совершение сделки.
 
Во-вторых, ни при каких условиях не стоит соглашаться на предоплату. Надежнее купить квартиру с обременением (соответственно, за гораздо меньшие деньги) и затем самому выплатить остаток по кредиту.
 
Другой вариант — оплата договора через две банковские ячейки: одна для продавца, другая, в размере оставшейся задолженности, для банка. При этом доступ к деньгам стороны получают после регистрации права собственности на квартиру в пользу покупателя.
 
Приобретение квартиры с торгов
 
При возникновении финансовых трудностей собственник залогового жилья обычно старается его продать. Однако встречаются случаи, когда проблема затянута, и недвижимость выставляется на торги.
 
Покупка такой квартиры выгодна, т.к. ее цена, как правило, на 20-30% ниже рыночной стоимости.
 
Вместе с тем, зачастую нет возможности заранее посмотреть жилье ввиду требования о ее 100% предоплате. Кроме того, в квартире может быть кто-то прописан и придется заниматься выселением зарегистрированных в ней лиц.
 
Посоветовать здесь можно только одно: тщательно изучать документы на предполагаемую к покупке недвижимость. Залог успеха любой сделки – правильное ее оформление на этапе согласования.
 
Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег
 

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи
Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?
15 января 2013
Как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.
Далее
Недвижимость как основное средство, проблемы связанные с датой начала налогового или бух. учета
15 января 2013
С какого момента следует отражать объекты недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете организаций - с момента подписания соответствующих первичных документов, подтверждающих передачу, приобретение, существование объекта, или с момента подачи документов на государственную регистрацию? С этими вопросами мы и попробуем разобраться в этой статье.
Далее
Налог на добавленную стоимость. Место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью
15 января 2013
Как известно, платить налог с операций по реализации товаров (работ, услуг) продавец обязан только при условии, что они реализованы им на российской территории. В статье рассказывается о том, как определяется место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью.
Далее
Что такое рента и как ею воспользоваться?
14 января 2013
Что делать одиноким и престарелым людям, желающим чуть больше, чем позволяет пенсия или иной скромный доход? Может быть договор ренты это то, что им нужно?
Далее
Постановление Правительства Москвы № 272-ПП от 15 июня 2012 года
14 января 2013
Постановление Правительства города Москвы от 15 июня 2012 года № 272-ПП "О мерах по совершенствованию содержания жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности города Москвы или принятых от застройщика (лица обеспечивающего строительство многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи, внесении изменений в правовые акты правительства Москвы и признании утратившими силу правовых актов города Москвы".

Далее