Покупка залоговой квартиры

Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, имеет свою, определенную особенность, а именно, она остается в залоге у банка до полного погашения кредита, а это долгие годы. Мало кто в наше время живет в одной и той же квартире по 20 лет: кто-то увеличивает жилплощадь, другие вынуждены ее уменьшить из-за финансовых трудностей, третьи переезжают в другой город.

Так, в результате различных обстоятельств, собственники, порой, вынуждены продавать свое жилище. Число сделок «с обременением» сегодня доходит до 10%. Однако по количеству рисков приобретение залоговой недвижимости существенно отличается от обычной.

Особенности покупки залоговой квартиры

Во-первых, продать жилье, купленное по ипотеке, возможно только с согласия банка.

Во-вторых, залог при смене собственника сохраняется. Таким образом, возникает риск оплатить недвижимость и остаться должником по чужому кредиту.

В-третьих, часто банк оставляет у себя правоустанавливающие документы на квартиру, что влечет трудности с их ознакомлением.

Вместе с тем, существуют и плюсы: залоговую недвижимость ранее проверяли и кредитная организация, и страховая компания, поэтому при грамотном подходе у покупателя может быть гораздо меньше неприятных сюрпризов, хотя на 100% чистоту сделки гарантировать невозможно и по ипотечному жилью.

Схемы мошенничества

Зачастую стороны купли-продажи залоговой недвижимости договариваются о предоплате, с помощью которой продавец обязуется погасить долг банку, а затем не обремененную квартиру передать новому владельцу.

Однако с момента уплаты аванса и до регистрации права собственности проходит несколько дней. В подобной ситуации существует риск того, что продавец «передумает», а взыскание назад уже оплаченной суммы будет проблемой покупателя.

Нередки и случаи, когда под предлогом нахождения правоустанавливающих документов у кредитной организации, продавец предоставляет только их копии, что дает большие возможности для мошеннических действий. При этом покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры, а потом выяснять отношения с банком и другими пострадавшими покупателями исчезнувшего афериста.

Как избежать обмана

Средства борьбы очевидны: во-первых, следует изучить оригиналы документов продавца, даже если для этого придется посетить банк, тем более подобное посещение потребуется для получения согласия на совершение сделки.

Во-вторых, ни при каких условиях не стоит соглашаться на предоплату. Надежнее купить квартиру с обременением (соответственно, за гораздо меньшие деньги) и затем самому выплатить остаток по кредиту.

Другой вариант — оплата договора через две банковские ячейки: одна для продавца, другая, в размере оставшейся задолженности, для банка. При этом доступ к деньгам стороны получают после регистрации права собственности на квартиру в пользу покупателя.

Приобретение квартиры с торгов

При возникновении финансовых трудностей собственник залогового жилья обычно старается его продать. Однако встречаются случаи, когда проблема затянута, и недвижимость выставляется на торги.

Покупка такой квартиры выгодна, т.к. ее цена, как правило, на 20-30% ниже рыночной стоимости.

Вместе с тем, зачастую нет возможности заранее посмотреть жилье ввиду требования о ее 100% предоплате. Кроме того, в квартире может быть кто-то прописан и придется заниматься выселением зарегистрированных в ней лиц.

Посоветовать здесь можно только одно: тщательно изучать документы на предполагаемую к покупке недвижимость. Залог успеха любой сделки – правильное ее оформление на этапе согласования.

Автор статьи:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи
Юридический практикум: риски при покупке квартиры по доверенности
22 января 2013
Предлагая квартиру по доверенности, продавец нередко идет на ощутимую скидку – как компенсацию риска покупателя. Риск, действительно, есть, но когда наибольшую выгоду сулит именно такая сделка, ее можно совершить только соблюдая меры предосторожности.
Далее
Увеличиваем жилую площадь за счет присоединенного подвала
21 января 2013
Принято считать, что квартиры на первом этаже пользуются меньшим спросом и потому дешевле на 15% аналогичного жилья, расположенного на верхних этажах. Однако иногда они являются более интересной недвижимостью. Например, когда подвал может стать еще одной «подземной» комнатой.
О том, в каких случаях и как можно «расшириться» за счет подвала или чердака и как это сделать, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Далее
Инвестирование для создания собственной недвижимости, как строительство хозяйственным способом
21 января 2013
Строительство необходимых объектов организации могут осуществлять как подрядным способом, так и самостоятельно, если для этого организация обладает всеми необходимыми ресурсами, причем строительство может осуществляться либо на собственном земельном участке, либо на участке, которым организация обладает на праве аренды.
Далее
Выселение собственников жилых помещений
17 января 2013
В соответствии с Конституцией РФ и право собственности, и право на жилище - это конституционные права граждан. Право частной собственности охраняется законом, каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Могут ли выселить собственника жилья?
Далее
Письмо № 2-1-07/16@ Федеральной Налоговой Службы
17 января 2013
Федеральная налоговая служба, рассмотрев запросы о порядке учета в целях налогообложения прибыли расходов, связанных с передачей жилых помещений администрации муниципального образования, сообщает следующее.
Далее