Инвестирование для создания собственной недвижимости денежных средств через заказчика

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Комментарии

ИНВЕСТИРОВАНИЕ ДЛЯ СОЗДАНИЯ СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ЧЕРЕЗ ЗАКАЗЧИКА

 
Строительство собственной недвижимости с привлечением специализированного заказчика является наименее хлопотным делом для организации-инвестора, поскольку все, что требуется от организации - это предоставить необходимый объем финансирования. Организацией процесса строительства, а также привлечением подрядных организаций займется заказчик. Инвестору же необходимо будет только принять законченный строительством объект. О порядке учета при строительстве через специализированного заказчика, читайте в настоящей статье.
 
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулирует Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон № 39-ФЗ).
   
В случае, когда весь объем работ возлагается на заказчика, а инвестор выступает лишь источником финансирования строительства, речь идет о "чистом" инвесторе. Напомним читателю, что в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона N 39-ФЗ, инвестором признается лицо, осуществляющее инвестиции в капитальные вложения на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
   
При этом заказчиком признается лицо, на которого в соответствии с договором инвестором возложена обязанность по реализации инвестиционного проекта. Если заказчик самостоятельно не осуществляет строительства, то в инвестиционном договоре он рассматривается как посредник между подрядными организациями, ведущими строительные работы, и инвестором, осуществляющим финансирование строительства.
   
В отношениях с подрядными организациями заказчик действует от своего имени, но за счет средств организации-инвестора. При этом в случае, когда выполнение строительных работ осуществляется самим заказчиком, это не лишает его права привлекать подрядные организации для выполнения отдельных строительных работ.
 
Строительство объекта полностью финансируется за счет организации-инвестора.
   
Источники финансирования капитальных вложений определены статьей 9 Закона № 39-ФЗ, согласно которой финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Иными словами, финансирование капитальных вложений может осуществляться как за счет одного, так и за счет нескольких источников.
   
Следует отметить, что нормативные документы, регулирующие бухгалтерский учет, действующие в настоящее время, не содержат указаний о том, в каком порядке следует учитывать образование и использование источников финансирования. Нет конкретных указаний и о том, как следует учитывать расчеты инвестора и заказчика при осуществлении инвестиционной деятельности.
   
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина Российской Федерации от 30.12.1993 г. № 160 (далее - Положение № 160), содержит лишь нормы, касающиеся учета затрат застройщиком и порядка его расчетов с подрядчиком, вопросы финансирования капитального строительства в этом документе не рассмотрены.
   
Положение по бухгалтерскому учету "Учет договоров строительного подряда", утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 24.10.2008 г. № 116н, предназначено для применения только подрядными (субподрядными) организациями, и, соответственно, также не содержит положений, касающихся финансирования капитальных вложений.
   
Принимая решение о том, на каком счете учитывать расчеты по финансированию строительства, организации - инвесторы используют Письмо Минфина Российской Федерации от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02 (далее - Письмо № 07-05-03/02), несмотря на то, что в нем рассмотрен вопрос об отражении в бухгалтерском учете расходов застройщика, связанных с возведением объектов строительства. В тексте письма сказано, что исходя из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 г. № 94н и Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Расходы с кредита этого счета списываются в корреспонденции:
    • со счетом 01 "Основные средства" при принятии инвестором объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
    • со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" при сдаче инвестору объектов, законченных строительством.
   
Итак, инвесторы, руководствуясь Письмом № 07-05-03/02, расчеты с заказчиком по инвестиционному договору ведут на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", открывая к нему отдельный субсчет, например, "Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства".
   
Поскольку в статье мы рассматриваем инвестирование денежных средств для создания собственной недвижимости, то перечисление денежных средств заказчику для реализации инвестиционного проекта в учете инвестора следует отразить корреспонденцией по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и кредиту счета 51 "Расчетные счета".
   
Как Вы знаете, в целях бухгалтерского учета расходом организации признается, в частности, уменьшение экономических выгод организации в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества), приводящее к уменьшению капитала этой организации, что установлено пунктом 2 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 06.05.1999 г. № 33н (далее - ПБУ 10/99). Вместе с тем, согласно пункту 3 ПБУ 10/99, не признается расходом организации выбытие активов в связи с приобретением (созданием) внеоборотных активов (основных средств, незавершенного строительства и тому подобного). Таким образом, сумма денежных средств, перечисленная заказчику в качестве инвестиций, в состав расходов инвестора не включается.
   
Обратите внимание, что для целей налогового учета передача средств от инвестора к заказчику приравнивается к взносам инвестиционного характера и не облагается НДС на основании пункта 2 статьи 146 НК РФ.
 
По окончании капитального строительства и подписания всех необходимых первичных учетных документов заказчик передает инвестору построенный объект со всей документацией по его приемке.
   
При получении законченного строительством объекта в бухгалтерском учете инвестора будут сделаны следующие записи:
 
Дебет 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств" Кредит 76 "Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства"
  • на фактическую стоимость объекта
Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" Кредит 76 "Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства"
  • на сумму НДС, переданную заказчиком
Принятие объекта, законченного строительством, к учету в составе объекта основных средств, инвестор отразит по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции с кредитом счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в сумме фактических затрат на строительство объекта.
   
Если объекты согласно договору на строительство вводятся в действие по частям, то в соответствии с пунктом 3.2.3. Положения № 160 в основные средства зачисляется стоимость введенной в действие части объекта, приемка которой оформлена в установленном порядке, исходя из суммы фактически произведенных застройщиком затрат по данному объекту, в доле, относящейся к вводимой его части, определяемой пропорционально отношению договорной стоимости вводимой части объекта к полной договорной стоимости данного объекта.
 
Чтобы инвестор мог использовать свое право на налоговый вычет по НДС, заказчик выставляет ему сводный счет-фактуру.
   
Сводный счет-фактура для инвестора составляется в двух экземплярах, один из которых остается у заказчика, а другой передается инвестору (Письмо Минфина Российской Федерации от 24.05.2006 г. № 03-04-10/07). Строительно-монтажные работы, выполненные подрядными организациями, в сводном счете-фактуре выделяются в отдельные позиции.
 
Обратите внимание!
  • Стоимость услуг заказчика не должна включаться в список позиций сводного счета-фактуры.
  • На стоимость своих услуг заказчик выставляет инвестору отдельный счет-фактуру.
Вопрос о порядке принятия к вычету сумм НДС, предъявленных заказчиком налогоплательщику-инвестору, в том числе на основании сводного счета-фактуры, составленного по счетам-фактурам, выставленным заказчику проектными и строительными организациями, рассмотрен в Письме ФНС Российской Федерации от 12.07.2011 г. № ЕД-4-3/11248@. В письме сказано, что выставление заказчиком счета-фактуры в адрес налогоплательщика - инвестора производится в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 168 НК РФ, то есть, не позднее пяти дней после передачи по соответствующему первичному документу (акту) на баланс инвестора результата инвестиционного проекта. Данный счет-фактура составляется на основании всех счетов-фактур, выставленных подрядными и иными (проектными) организациями в периоде осуществления строительства объекта. К указанному счету-фактуре заказчик прилагает счета-фактуры, ранее полученным им от подрядных (проектных) организаций по выполненным работам, а также копии соответствующих первичных документов.
   
Если договором строительного подряда, заключенного между заказчиком и подрядчиком, и договором между заказчиком и инвестором предусмотрена сдача результатов выполненных подрядной организацией этапов строительства объекта, то составление счетов-фактур заказчиком возможно в порядке, аналогичном вышеизложенному, в течение пяти дней после передачи на баланс инвестора данных результатов по выполненным этапам строительства объекта, на что указано в Письме Минфина Российской Федерации от 19.02.2007 г. № 03-07-10/06.
 
Отметим, что некоторые специалисты высказывают мнение, что организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, выступающая заказчиком, не вправе выставлять сводный счет-фактуру инвестору. В противном случае в силу вступает пункт 5 статьи 173 НК РФ, в соответствии с которым "упрощенец", выставивший счет-фактуру, обязан заплатить данный налог в бюджет и подать налоговую декларацию за соответствующий налоговый период. Автор статьи считает такую точку зрения весьма странной, поскольку в сводном счете-фактуре заказчик указывает не стоимость своих услуг, а стоимость работ и услуг подрядных организаций. Выполняя функции посредника, в данной ситуации он не уплачивает НДС. Доказательством этого может служить аналогия с документооборотом по НДС в рамках посреднического договора.
   
Если по договору инвестирования в строительство инвесторами выступают нескольку юридических лиц, то сводные счета-фактуры выставляются каждому инвестору, пропорционально его доле участия. Данный подход подтверждает и судебная практика, в частности Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2007 г. по делу № А66-11018/2004.
 
Базарова А.С.
 

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи
Покупка залоговой квартиры
22 января 2013
Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, имеет свою, определенную особенность, а именно, она остается в залоге у банка до полного погашения кредита, а это долгие годы. Мало кто в наше время живет в одной и той же квартире по 20 лет: кто-то увеличивает жилплощадь, другие вынуждены ее уменьшить из-за финансовых трудностей, третьи переезжают в другой город.
Далее
Юридический практикум: риски при покупке квартиры по доверенности
22 января 2013
Предлагая квартиру по доверенности, продавец нередко идет на ощутимую скидку – как компенсацию риска покупателя. Риск, действительно, есть, но когда наибольшую выгоду сулит именно такая сделка, ее можно совершить только соблюдая меры предосторожности.
Далее
Увеличиваем жилую площадь за счет присоединенного подвала
21 января 2013
Принято считать, что квартиры на первом этаже пользуются меньшим спросом и потому дешевле на 15% аналогичного жилья, расположенного на верхних этажах. Однако иногда они являются более интересной недвижимостью. Например, когда подвал может стать еще одной «подземной» комнатой.
О том, в каких случаях и как можно «расшириться» за счет подвала или чердака и как это сделать, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Далее
Инвестирование для создания собственной недвижимости, как строительство хозяйственным способом
21 января 2013
Строительство необходимых объектов организации могут осуществлять как подрядным способом, так и самостоятельно, если для этого организация обладает всеми необходимыми ресурсами, причем строительство может осуществляться либо на собственном земельном участке, либо на участке, которым организация обладает на праве аренды.
Далее
Выселение собственников жилых помещений
17 января 2013
В соответствии с Конституцией РФ и право собственности, и право на жилище - это конституционные права граждан. Право частной собственности охраняется законом, каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Могут ли выселить собственника жилья?
Далее