В советские времена, когда все жилье находилось в государственной собственности, обмен квартир происходил с помощью договора мены. Мена сильно сужала рамки поиска варианта, ведь найти квартиру, которая понравится тебе, с условием, что хозяину этого жилья понравится твоя квартира и он согласится в нее переехать, - было очень непросто.

 

Современная альтернативная сделка - это фактически тот же обмен квартир, только с оформлением договора купли-продажи и с обязательной доплатой. По данным риэлторов и девелоперов, количество альтернативных сделок на рынке недвижимости Москвы сегодня достигает 70%.

 

Разъезд с доплатой

Сегодня среди самых распространенных "альтернатив" - улучшение жилищных условий и обмен на квартиру большей площади. Люди переезжают из "однушки" в "двушку", из "двушки" в "трешку", а также из области в Москву и т. д.

 

Как говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, более 70% сделок с недвижимостью являются альтернативными. Подавляющее большинство продавцов квартир предполагают приобрести что-либо взамен, реализовав свои конкретные цели: улучшить жилищные условия, либо, наоборот, получить доплату за счет переезда в квартиру меньшей площади или в район с более низкой стоимостью квадратного метра. Это может быть разъезд с родителями или соседями по коммунальной квартире, или же просто переезд в аналогичное жилье, расположенное в другом районе (например, поближе к работе). "Свободная продажа встречается значительно реже и касается квартир, в которых продавец, как правило, не проживает. Например, инвесторы вкладываются в новостройки на стадии строительства, а затем продают эти квартиры после сдачи объекта. Это может быть квартира, доставшаяся по наследству, в которой нет необходимости, и ее могут продать, чтобы вложить деньги во что-либо иное: например, в строительство загородного дома или приобретение недвижимости за рубежом", - считает эксперт.

 

Руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина в свою очередь отмечает, что на сегодняшний день на "альтернативы" приходится 45% от общего количества проводимых сделок на вторичном рынке. В сделках участвуют совершенно разные клиенты, у каждого из которых своя ситуация. Бывает, что в одной альтернативной цепочке встречаются и дешевые квартиры с комнатами, и дорогое жилье. "Один из самых сложных процессов при "альтернативах" - это одновременное расселение многокомнатных коммуналок, в которых проживают 5-6 разных семей, и более. Здесь важно учесть интересы каждого собственника. А их много, у всех разные возможности, бюджет и пожелания", - говорит Светлана Бирина.

 

Первичная альтернатива

Альтернативные сделки широко распространены не только на рынке вторичного жилья, но в и новостройках. По словам председателя совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, условно можно назвать сделку альтернативной в том случае, если владелец вторичной квартиры желает продать имеющееся жилье и приобрести квартиру в новостройке. В таком случае ему остается подобрать подходящий вариант в новом доме и найти покупателей на готовую квартиру. По оценке аналитиков компании, около 20% покупателей приобретают новое жилье за счет продажи старого. Если средств от продажи "вторички" недостаточно для покупки новой квартиры, возможно оформление ипотеки.

 

Руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина говорит, что альтернативных сделок на первичном рынке становится все больше. "Подобные покупки называются взаимозачетом и предусматривают продажу имеющейся квартиры в обмен на жилье в новостройке, - поясняет эксперт. - Это очень востребованная услуга среди потребителей благодаря тому, что строящиеся дома на порядок дешевле, чем вторичная недвижимость. Поэтому люди могут обменять небольшую квартиру в старом доме на квадратные метры в новостройке, увеличив свою жилплощадь".

 

Ипотека при альтернативной сделке

Эксперты сходятся в одном: без дополнительных средств при альтернативных сделках с жильем зачастую не обойтись. "Клиенты оформляют ипотеку или доплачивают из собственных средств, - отмечает Светлана Бирина. - В целом "альтернативы" - одни из самых трудоемких операций на рынке вторичного жилья, и оформление кредита может еще больше осложнить сделку".

 

Ирина Доброхотова уверена: рынок ипотечного кредитования сегодня очень гибкий, и возможно проведение альтернативных сделок самой разной сложности, например, продажа квартиры, приобретенной в ипотеку и находящуюся в залоге, с последующим приобретением другой квартиры также в ипотеку.

 

Исполнительный директор компании "Миэль - Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов отмечает, что зачастую ипотека - то условие, без которого многие сделки не могут состояться. "Средняя сумма кредита в Москве на сегодняшний день составляет порядка 4 млн рублей. Это как раз та сумма, которая зачастую необходима покупателям в качестве доплаты для улучшения жилищных условий", - уточняет он.

 

Автор: Ксения Алиева

 

Источник: РБК-Недвижимость