О том, что северо-запад Подмосковья – это престижно, знают все. На Новорижском шоссе уже много лет строятся коттеджные поселки, позиционируемые девелоперами как очень элитные. Сама трасса долгое время была лучшей в Московской области по техническому состоянию. С этой же стороны находится и Красногорск – фактическая «столица» Подмосковья. И хотя люди, приобретающие жилье городского формата, как правило, уделяют вопросам престижа куда меньше внимания, чем покупатели коттеджей – им все равно приятно жить в столь «непростых» местах.

Сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» рассмотрит находящиеся к северо-западу от Москвы города, а также возводимые в них новые проекты.

Новая Рига: Вечная стройка

В отличие от многих магистралей, история которых теряется где-то в древности (Тверская дорога, к примеру, была известна уже в XVI веке), Новорижское шоссе совсем юное. Строилась трасса на самом излете СССР, открытие движения по ней состоялось в 1990 году. Кстати, этим объясняется и название: в те годы Рига была столицей одной из 15 «республик-сестер» в составе Советского Союза. Завершись строительство двумя годами позже, когда гордые прибалты уже отсоединились.

Трассу (в Подмосковье) построили, получилась она замечательной – с разделительной полосой, отсутствием одноуровневых пересечений и наземных пешеходных переходов. Но обладала одной неприятной особенностью – не имела полноценного выезда из Москвы. Шоссе просто упиралось в МКАД, и – чтобы въехать в столицу – нужно было проехать несколько километров по Кольцевой. А там, понятно, свои пробки. Проблема была решена только к 2007 году: сначала от Центра протянули Краснопресненский проспект, потом от него до точки, где от МКАД отходила Новорижская трасса, прорыли масштабный тоннель.

«Северо-западный тоннель под природоохранной зоной Серебряноборского лесничества – уникальное для России инженерное сооружение, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Однако в силу конструктивных особенностей диаметр тоннеля ограничен, и в каждую сторону ведет только по три полосы, и, если в самом тоннеле или поблизости случается авария, движение резко затрудняется. Пробки на Новорижском шоссе появляются с такой же регулярностью, как и на других направлениях, а в часы пик непосредственно в районе тоннеля их длина достигает 3 км. В ноябре 2012 года было принято решение о введении реверсивной полосы в тоннеле. Предполагается, что в утренний час пик движение по четырем полосам будет осуществляться в центр, а по двум – в область, а в вечерний час пик – наоборот. В остальное время будут доступны по три полосы в каждом направлении. Конкретные действия еще не были предприняты, но их можно ожидать в ближайшее время».

В остальном внутримосковская часть трассы вполне хороша – в частности, как напоминает Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы «НДВ-Недвижимость», начиная с улицы 1905 года на трассе организовано бессветофорное движение. Однако есть и мелкие «шероховатости». В частности, выделенные полосы для общественного транспорта. Их появление, мягко скажем, не обрадовало автомобилистов по всей Москве, но на Звенигородском шоссе (часть Краснопресненского проспекта) пикантность ситуации состоит в том, что никакого общественного транспорта там сроду не ходило – полосы нарисовали «на будущее». Правда, в начале февраля на эстакаде Звенигородского шоссе в направлении области на участке от Третьего транспортного кольца до 3-го Силикатного проезда, ликвидировали выделенную полосу, но только по направлению в область, по направлению в центр она действует.

…Пока происходили описанные выше события, загородная часть трассы успела устареть, к тому же сильно возросла нагрузка на нее – из-за строительства новых ЖК и коттеджных поселков. Поэтому, говорит Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в 2012 году началась реконструкция «Новой Риги», в результате которой сейчас появились дополнительные затруднения. «Новорижское шоссе на расстоянии до 60 км от Москвы на время перестало быть скоростным из-за реконструкции, - соглашается Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet. – Но я надеюсь, скоро ситуация изменится, так как действительно эта трасса одна из самых лучших в Подмосковье».

Работы должны завершиться в 2015 году. Как говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», количество полос от МКАД до Малого московского кольца будет увеличено до десяти полос, далее (до Большого московского кольца) – до восьми. После этого трасса, наконец, будет завершена – на всем своем протяжении.

Волоколамка: «неизлечимый» «старший брат»
Есть и еще одно шоссе, по которому можно добраться в северо-западное Подмосковье – Волоколамское. Трасса отпочковывается от Ленинградской в районе Сокола. «Волоколамское шоссе в черте столицы, от развязки с Ленинградским шоссе до туннеля под каналом имени Москвы, трехполосное, - рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». – Движение здесь довольно плотное, особенно в час пик, но это стандартная для столичных магистралей ситуация. После туннеля под каналом шоссе становится четырехполосным, здесь движение более свободное. При движении из области в центр туннель под каналом превращается в «бутылочное горлышко», здесь довольно часто наблюдаются затруднения».

Как отмечали наши эксперты, уже обнародованы планы московских властей начать реконструкцию «Волоколамки» в нынешнем году. Планируется расширить трассу, создать заездные карманы для общественного транспорта, построить эстакады на улице Академика Курчатова и около стадиона «Спартак». Ориентировочные сроки окончания работ – 2018 год.

Что до участка, расположенного вне Москвы, то ему присущ главный недостаток подобных трасс – обилие населенных пунктов. «Ситуация на Волоколамском шоссе не радужная: оно традиционно входит в рейтинг самых загруженных в Подмосковье, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Трасса проходит через несколько населенных пунктов, в том числе и Красногорск, Нахабино, Дедовск. В непосредственной близости от нее располагается микрорайон Павшинская пойма, который за последние несколько лет был застроен 1,375 млн. кв. м жилья для 60 тыс. жителей. Из-за большого количества населенных пунктов дорога изобилует светофорами. Кроме того, сама по себе трасса довольно узкая, и расширить ее довольно проблематично, поскольку дома кое-где подступают к ней вплотную».

Электрички: только вдоль Волоколамского
Добраться до исследуемых нами мест можно и на электричке – Рижского направления. Железная дорога идет вдоль Волоколамского шоссе, остановки есть во всех значимых населенных пунктах. «Электричками, отправляющимися с Рижского и Курского вокзалов, могут пользоваться жители Истры, Дедовска, Нахабино, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Электропоезда ходят каждые 10-20 минут».

Что касается Новорижского шоссе, то оно, как отмечает Леонард Блинов, директор помаркетингу Urban Group, находится на значительном удалении от железной дороги. Однако, добавляет эксперт, основная масса многоквартирных новостроек сосредоточена именно на Волоколамском шоссе: в таких населенных пунктах как Красногорск, Нахабино, Снегири, Дедовск, Истра, Волоколамск. А – это автор уже от себя – жителям «Новой Риги» (где, как мы помним, расположены в основном коттеджные поселки высоких ценовых категорий) особой необходимости в электричках нет.

…На этом мы завершаем «групповой портрет» и переходим к детальному описанию расположенных на северо-западе Подмосковья городов – и тамошней недвижимости.

Красногорск
Крупный (около 117 тыс. населения) город, примыкающий к самой МКАД. Красногорск по многим параметрам уникален: во-первых, это фактически «столица» Подмосковья – здесь расположены областная администрация, суд. А во-вторых, на сегодня это единственный населенный пункт, в котором есть станция московского метро.

Один из крупнейших строительных адресов – микрорайон Павшинская пойма. Как говоритПетр Машаров, генеральный директор CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость, она застроена уже на 90%. Также ведется точечная застройка в старом и новом Красногорске. При этом пустые площадки уже подошли к концу, и застройщики занялись расселением ветхого и аварийного жилья.

Среди наиболее интересных проектов в Павшинской пойме Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») называет ЖК «Мыс первый», «Спасский мост», «Молодежный» и ряд других. Это, как правило, высотные здания, выполненные по монолитной технологии.

Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказывает о жилых домах «Левитан» и «Бенуа», возводимых представляемой ею компанией. Эти объекты находятся на последней стадии готовности – жильцы получат ключи уже весной.

По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), покупателям также стоит обратить внимание на ЖК «ART» от концерна «Крост». Это объект бизнес-класса, состоящий из четырех монолитно-кирпичных башен. Их строительство планируется полностью завершить к 2014 году.

Опалиха
Строго говоря, этот населенный пункт юридически является сегодня районом Красногорска. Однако (в силу большого объема ведущегося там строительства) мы посчитали возможным рассмотреть его отдельно.

Одним из крупнейших новых проектов здесь, говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»), является жилой микрорайон «Изумрудные холмы», предусматривающий комплексное освоение территории: 20 многоквартирных жилых корпусов, семь детских садов, пять школ, подземные и наземные паркинги, объекты инфраструктуры. Другой интересный проект здесь – ЖК «Опалиха О2».

Нахабино
Этот поселок городского типа с населением около 37 тыс. человек находится в Красногорском районе, но удален от МКАД уже на 16 км. По мнению Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), приобретение квартиры здесь является выгодным, поскольку цены гораздо ниже, чем в Красногорске. Среди строящихся объектов эксперт рекомендует обратить внимание на ЖК комфорт-класса «Эко Парк Нахабино».

Мария Литинецкая («Метриум Групп») среди интересных объектов в Нахабино называет ЖК«Золотое солнце», «Палитра», а также жилой дом на улице Красноармейская.

Истра
Небольшой город с населением всего 32 тыс. человек. Тем не менее, это районный центр. И в самой Истре, и в районе сегодня ведется строительство новых объектов. В их числе Мария Литинецкая («Метриум Групп») упоминает ЖК «Метелица» и микрорайон Восточный, а также ЖК «Новое Нахабино». Последний, вопреки названию, находится на в Нахабино (которое, как мы помним, относится к Красногорскому району), а все-таки в Истринском. А Леонард Блинов (Urban Group) советует обратить внимание на ЖК «Новые Снегири», расположенный неподалеку от железнодорожной станции «Снегири».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Северо-западное направление Подмосковья – недешевое. Однако, с учетом хорошей экологии и качества возводимого здесь жилья, можно сказать, что квартиры здесь стоят этих денег. Ну а с учетом запланированных улучшений в транспортной сфере стоит ожидать и дальнейшего роста цен на недвижимость.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Читать полностью:https://www.metrinfo.ru/articles/112259.html