Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"БСА"
"КОРТРОС"
"МИЦ"
"MR Group"
"ТЕКТА GROUP"
"Lexion Development"
"Coalco"
"Метриум"
"AFI Development"
"Интеко"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"ГК Пионер"
"Capital Group"
"Экодолье"
"Tashir"
"Флэт и Ко"
"Баркли"
"РГ-Девелопмент"
"ДОКОН"
"Sminex"
"Атлантик"
"МСК"
Wainbridge
3S Property Development
ПАТЕК ГРУПП
Когда цена метра завышена в 2-3 раза, даже дешевая ипотека не сделает жилье доступным

Когда цена метра завышена в 2-3 раза, даже дешевая ипотека не сделает жилье доступным

Москва, Московская область, Новая Москва
Дешевая ипотека – это хорошо, но с точки зрения повышения доступности жилья гораздо важнее снизить стоимость квадратного метра. А для этого надо снять с застройщиков максимум обременений и избегать резкого изменения правил игры на рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
 
Выступая 1 марта с обращением к Федеральному собранию, президент РФ Владимир Путин призвал увеличить объемы жилищного строительства с сегодняшних 80 млн кв. м в год до 120 млн кв. м в год и снизить ипотечную ставку до 7-8%. Все это - в целях увеличения доступности жилья для российских граждан.
 
«В 2017 г. 3 млн семей в России улучшили свои жилищные условия. Теперь нам необходимо стабильно (обращаю внимание, впервые в истории современной России) выйти на уровень, когда ежегодно не менее 5 млн семей улучшают свои жилищные условия. Это сложная задача – прыгнуть с 3 млн до 5. У нас в прошлом году было 3,1 млн, а нужно 5. Но это решаемая задача. Вижу три ключевых фактора повышения доступности жилья. Первый – это рост доходов граждан. Об этом я говорил, мы должны это обеспечить. Снижение ставок ипотечного кредитования и, конечно, увеличение предложения на жилищном рынке», - подчеркнул президент.
 
Снижение ипотечных ставок до анонсированного Путиным уровня вполне возможно уже в обозримом будущем. По данным Банка России, в январе 2018 г. российские банки выдавали ипотеку в среднем под 9,85% годовых – это на 1,99 п.п. дешевле, чем годом ранее. По кредитам на новостройки ставка выдачи в январе составила 9,61% (-1,75 п.п. к январю 2017 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке – 9,97% (-2,19 п.п.). Если Центробанк продолжит сокращать ключевую ставку, ипотека через год-два подешевеет до 7-8% годовых «естественным путем» - как и обещает АИЖК.
 
Но дешевая ипотека не сделает жилье доступным, так как при нынешнем уровне цен недвижимость в крупных мегаполисах, наиболее привлекательных для проживания, не по карману подавляющему большинству местного населения - даже в кредит под 7% годовых.
 
Например, ежемесячный платеж по ипотеке под 7% за скромную двухкомнатную квартиру в Москве - она обойдется миллионов в 10 - составит почти 72 000 руб. (при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 15 лет). Так как доход заемщика должен быть как минимум в два раза выше ежемесячного платежа (а лучше, если платеж не превышает 30% дохода), семья должна зарабатывать не менее 144 000 руб. в месяц, чтобы банк одобрил кредит на покупку двушки. Многие ли москвичи могут похвастаться такими доходами?
 
Основанная проблема отечественного рынка недвижимости – не столько отсутствие дешевой ипотеки, сколько завышенная относительно доходов стоимость недвижимости, особенно в тех городах, где цены формировались с учетом инвестиционного спроса. И это далеко не только Москва.
 
Согласно общепринятому мировому нормативу, жилье считается доступным, если цена 1 кв. м примерно равна среднемесячному доходу населения. В последние годы цены на жилье ползут вниз: в Москве в пределах МКАД средняя стоимость метра с 2015 г. опустилась на 10-30% (в зависимости от сегмента), до примерно 200 000 руб. на первичном рынке и 165 000 - на вторичном (без учета «элитки»). Однако это все еще примерно в три раза выше среднедушевого дохода жителей Москвы (около 60 000 руб.) и в два раза больше уровня доходов основных клиентов рынка – представителей среднего класса (80 000 – 120 000 руб.).
 
В результате, несмотря на огромный выбор новостроек в пределах МКАД, покупатели предпочитают более дешевые «замкадные» ЖК. По данным опрошенных www.irn.ru риелторских компаний, из 10 самых популярных ЖК «старой» Москвы, на которые пришлась почти треть всех сделок в 2017 г., шесть находятся за МКАД. Цены в них в среднем на 35-40% ниже, чем между Третьим транспортным кольцом и МКАД.
 
При этом внутри МКАД растет число сданных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами. По данным «ИРН-Консалтинг», с конца 2014 г. этот показатель увеличился на 160%.
 
Учитывая такую ситуацию со спросом, значительное снижение цен было бы выгодным не только для покупателей, но и для застройщиков – конечно, при условии сохранения приемлемого уровня рентабельности. Но в этом и проблема: даже в зажиточном московском регионе маржа в строительном бизнесе сейчас, как правило, не превышает 20-30% за период реализации проекта. Поэтому продавать жилье в два раза дешевле и не разориться при этом девелоперы не могут.
 
Соответственно, если государство хочет, чтобы в стране строилось много недорогого жилья, надо создать для этого условия: активно вовлекать в оборот неиспользуемые земельные участки, продолжать снижать административные барьеры, строить инфраструктуру за бюджетные деньги, добиться от естественных монополий сокращения платы за подключение к сетям (на монополистов девелоперы жалуются особенно часто) и т.п.
 
Нельзя сказать, что власти ничего не делают в этом направлении. Позиции РФ в рейтинге Doing Business улучшаются: с 2012 по 2017 г. по показателю «Получение разрешения на строительство» Россия продвинулась – со 178-го места на 115-е. Участки вовлекаются – собственно, строительным бумом последних лет Москва во многом обязана усилиям регионального правительства, направленным на освоение промзон. На федеральном уровне принят закон о комплексном развитии промышленных территорий.
 
Однако очевидно, что этого недостаточно. По словам участников рынка, даже в «продвинутой» Москве подготовка к реализации проекта до сих пор занимает года два. А время, как известно, – это деньги: на обслуживание банковских кредитов, выплату зарплат сотрудникам, на аренду участка и т.п.
 
Кроме того, непонятно, как заявления о необходимости строить много жилья сочетаются с кардинальным изменением правил игры в этой отрасли. Напомним, с 1 июля 2018 года вступает в силу 218-ФЗ, серьезно ужесточающий требования к застройщикам, а к 2020 г. они лишатся возможности привлекать бесплатные деньги дольщиков и должны будут перейти на проектное финансирование, что, естественно, увеличит себестоимость строительства и со временем приведет к сокращению объемов строительства и подорожанию недвижимости. Конечно, покупателей необходимо защищать, но стоит ли применять такие жесткие меры сейчас, когда ситуация на рынке и без того оставляет желать много лучшего?
 
Источник: https://www.irn.ru

Обсуждение

0

Другие материалы

Как повысить свои шансы на одобрение ипотечного кредита?

2 марта 2018
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Ипотека давно и плотно вошла в нашу жизнь. Только на Московском рынке недвижимости в 2017 году порядка 30% сделок заключались с привлечением ипотечного займа.

Спрос на новостройки в России стагнирует

1 марта 2018
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Аналитики компании «Метриум» пришли к выводу, что снижение ипотечных ставок не помогло российскому рынку первичного жилья выйти из стагнации.

5 тенденций в оформлении входных групп столичных новостроек комфорт-класса

28 февраля 2018
Москва

За последние несколько лет обустройство входных групп в недорогих новостройках вышло на качественно новый уровень. Какие «фишки» используют девелоперы при создании проектов мест общего пользования, рассказали эксперты компании «Метриум».

Новые стандарты строительства

28 февраля 2018
Москва, Московская область, Новая Москва

Современные нормы строительства жилых домов коренным образом отличаются от тех, что применялись ещё несколько поколений назад.

Прайм Парк: 7D или Игра на опережение

27 февраля 2018
Москва

Сегодня едва ли не каждый девелопер, выводя на рынок жилой комплекс, заявляет о том, что продает не квадратные метры, а образ жизни. Но мало кто может объяснить, что под этим понимается сейчас, а главное — не устареет ли предлагаемый образ жизни к моменту, когда комплекс заживет. Именно этот вопрос решает команда создателей жилого квартала "Прайм Парк" на Ленинградском проспекте.