Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"КОРТРОС"
"МИЦ"
"MR Group"
"ТЕКТА GROUP"
Группа Эталон
"Lexion Development"
"Coalco"
"Метриум"
ФСК "Лидер"
"AFI Development"
"Центр-Инвест"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"Est-a-Tet"
"Capital Group"
"Экодолье"
"Tashir"
"Флэт и Ко"
"Баркли"
"ДОКОН"
"Sminex"
"Брусника"
"Тушино 2018"
"МСК"
Wainbridge
АО «УЭЗ»
3S Property Development
Маяк
ПАТЕК ГРУПП
Где и зачем покупать квартиру в точечных новостройках

Где и зачем покупать квартиру в точечных новостройках

Москва
У тех, кто застал рынок недвижимости нулевых, словосочетание «точечные новостройки» может вызвать негативные ассоциации: уплотнительная застройка, протесты соседей, желание заработать на каждом клочке земли, «влепив» туда панельку. Сейчас эти характеристики перешли скорее в разряд стереотипов. Уже нет того беспорядка в застройке обжитых районов, поэтому даже точечные проекты обычно возводятся цивилизованно. Редакция IRN.RU разобралась, каковы преимущества и недостатки точечных новостроек, и выяснила, что и почем можно купить.
 
Больше, чем кажется
 
В последние годы громче всего говорят о больших комплексных проектах и новых районах, строящихся на территории промзон. Однако точечные новостройки и небольшие ЖК не исчезли с карты Москвы, более того, на рынке представлен достаточно большой ассортимент такого жилья.
 
По данным базы недвижимости IRN.RU, сейчас в Москве в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД продаются квартиры почти в двух сотнях проектов. Более четверти из них – это отдельные точечные дома, примерно столько же приходится на проекты, состоящие из 2-3 корпусов, почти 15% – на проекты из 4-5 корпусов.
 
Но в общем объеме предложения доля жилья в точечных проектах заметно меньше. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, на точечную застройку приходится около 10% рынка. В «Азбуке жилья» их объем оценивают в 15-20%. Как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в основном точечные новостройки располагаются в центре Москвы.
 
По данным «Лидер-Инвеста» (группа «Эталон»), чуть менее половины из общего числа небольших проектов относятся к бизнес-классу, около трети приходится на премиальный сегмент и лишь пятая часть – на комфорткласс.
 
Дорогие «точки»
 
В отличие от комплексных проектов, при возведении точечных новостроек девелопер обычно почти не обременен необходимостью строить социальную инфраструктуру. Тем не менее квартиры в точечных новостройках обычно дороже, чем в крупных ЖК из множество корпусов.
 
По словам Марии Литинецкой, разница в цене обычно составляет 5-10%: в среднем примерно 174 000 рублей против 165 000 рублей за метр в массовом сегменте. «В комплексных проектах жилье дешевле, поскольку из-за масштабов затраты девелоперов перераспределяются на большее число квадратных метров. Кроме того, девелоперы таким образом стараются стимулировать покупателей в ранних корпусах, которым придется еще долго жить в окружении стройки».
 
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что при масштабном строительстве девелоперам очень важен быстрый и постоянный приток финансирования, чтобы покрыть затраты, тогда как в точечных проектах можно продавать квартиры в более спокойном темпе.
 
«После перехода на проектное финансирование значение этого фактора снизится, - отмечает эксперт. – Но все равно девелоперы точечных проектов смогут держать более высокие цены. Дело в том, что маленькие проекты обычно рассчитаны на локальный спрос, поэтому конкурируют прежде всего с устаревшей «вторичкой» в конкретном районе. В крупных проектах локальный спрос не может покрыть весь объем предложения. Поэтому конкурировать приходится за покупателей из других районов, из Подмосковья и регионов, а значит, нужно выставлять более привлекательные цены».
 
При этом точечные новостройки более чувствительны к переходу на проектное финансирование. По подсчетам консалтинговой компании PwC, удорожание строительства для комплексных проектов составит примерно 3,8%, а для точечных – 4,7%.
 
Преимущества и недостатки
 
Главное преимущество точечных новостроек, по словам Марии Литинецкой, скорость реализации всего проекта. Поскольку обычно в таких ЖК возводится всего 1-3 корпуса, они, как правило, сдаются одновременно или с небольшим временным разрывом, поэтому после переезда не придется жить рядом со стройкой.
 
Кроме того, точечные проекты чаще всего строятся в обжитых районах с готовой инфраструктурой и сложившимся окружением. Вокруг уже есть давно функционирующие школы, а значит, понятно качество образования. Есть необходимые магазины и другие коммерческие объекты.
 
Точечные проекты считаются более простыми для инвестиций. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», - говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Конкурировать придется в основном со старым жилым фондом, обычно менее качественным, а не с такими же новыми и современными ЖК.
 
Среди недостатков, помимо более высокой цены, можно назвать меньший ассортимент квартир. В крупных проектах больше выбор планировок. А если не удалось купить нужную квартиру в текущей очереди, можно подождать следующую. Если же в новостройке всего 1-3 корпуса, а все понравившиеся варианты раскуплены, попытать счастье можно разве что по переуступке, если кто-то из покупателей вдруг решит выставить свою квартиру на продажу. Поэтому в маленьких проектах лучше поторопиться с покупкой, пока есть выбор планировок.
 
Часто у покупателей возникают опасения, хватит ли существующей социальной инфраструктуры на новых жителей. Теоретически с этим не должно быть проблем. Социальные обязательства девелопера по строительству школ, детских садов и поликлиник зависят не от размера проекта, а от соотношения количества жителей – как новых, так и старых – к количеству мест в существующих инфраструктурных объектах. Поэтому если число новых жителей даже в одной новостройке превысит критическую отметку, застройщик должен будет построить недостающие объекты.
 
Что предлагается
 
Сейчас больше всего точечных новостроек в Москве возводит компания «Лидер-Инвест», которую недавно купил группа «Эталон». Когда-то ей достался портфель московских АТС, на месте которых компания начала строить жилые корпуса. Эти точечные новостройки «Лидер-Инвест» объединил под зонтичным брендом «Счастье». Под ним сейчас числится 24 дома в разных районах города, в 15 из них ведутся продажи.
 
Кроме того, наряду с крупными районами, много небольших ЖК возводит «Донстрой». В основном точечные проекты застройщика относятся к премиальному и элитному классам, но есть и достаточно бюджетное жилье. Например, в ЖК Fresh рядом с метро «Красногвардейская» стоимость квартир начинается от 6,5 млн рублей – уже с отделкой.
 
Относительно небольшие проекты есть в портфеле ГК «ФСК». Правда, в данном случае речь идет все же не совсем о «точках» с отдельно стоящими домами, а о проектах на 3-4 корпуса с собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией. Среди них, например, ЖК «Поколение», «Настроение», «Движение. Тушино».
 
Как уже говорилось выше, в основном точечные новостройки располагаются в самом центре Москвы. И обычно речь об элитных особняках. Но за пределами Садового кольца можно найти не такие клубные и дорогие, но все еще точечные проекты. Например, в Басманном районе Capital Group строит ЖК Bauman House из трех 15-этажных корпусов. Квартиры в нем можно купить от 9,8 млн рублей за 38-метровую студию.
 
За пределами центра, но совсем рядом с ТТК находится 22-этажный ЖК «Геометрия». В нем цены на 50-метровые однушки стартуют с 10 млн рублей. Более дешевые точечные новостройки стоит искать дальше от центра. Например, в «Доме на Барвихинской» в Можайском районе студию 34 кв. м можно купить уже за 6,9 млн рублей. В ЖК «Фестиваль парк» поблизости от метро «Речной вокзал» стоимость студий начинается от 7,7 млн рублей. Из апартаментов можно присмотреться к МФК «Нахимов». Здесь апартаменты площадью около 40 кв. м можно купит за 5,8 млн рублей. Всего в проекте 3 корпуса.
 
Источник: https://www.irn.ru

Обсуждение

0

Другие материалы

ГК «КОРТРОС»: в девелопменте пришло время для крупных игроков

8 октября 2019
Москва, Московская область, Новая Москва

Последним днем, в который застройщики могли подать заявку на получения ЗОСК (Заключение о соответствии многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости критериям, утвержденным постановлением Правительства РФ), чтобы закончить возведение жилья по старым правилам, без привлечения механизмов проектного финансирования, стало 30 сентября 2019 года.

Реформа долевого строительства замедлила рост предложения новостроек в Москве

7 октября 2019
Москва

По подсчетам аналитиков «Метриум», с начала года на рынок новостроек Москвы поступило на 23% меньше проектов, чем за аналогичный период прошлого года.

Эволюция столичных школ на примере Новой Москвы

4 октября 2019
Москва, Новая Москва

Для образовательного процесса наибольшую ценность представляют учителя, благодаря которым ученики получают знания.

Скидки на новостройки «старой» Москвы в октябре 2019 года

4 октября 2019
Москва

Дисконты до 10%, выгода до 5,5 млн руб.

Модные тенденции на рынке новостроек: современные технологии безопасности

3 октября 2019
Москва

«Метриум» продолжаeт серию материалов, посвященную модным тенденциям на рынке новостроек Москвы. В этот раз эксперты компании проанализировали системы контроля доступа, наблюдения за пространством комплекса, а также пожарную безопасность столичных новостроек.