Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
АО Инвесттраст
"КОРТРОС"
"MR Group"
"ТЕКТА GROUP"
Группа Эталон
"Lexion Development"
"Метриум"
"AFI Development"
"Донстрой"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"Экодолье"
"Флэт и Ко"
"Атлантик"
"Level Group"
Wainbridge
3S Property Development
Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций

Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций

Москва

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты «старой» Москвы, которые появились в продаже в III квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе оценки по двум группам критериев (инвестиционные и потребительские) эксперты определили лучшие новостройки для вложений этой осенью.
 
Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С прошлого исследования аналитики «Метриум» улучшили методику отбора проектов. 
 
Методика анализа строится следующим образом:
  1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна. 
  2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
    Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке. 
    Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588. 
  3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска: 
  • риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев;
  • риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
 
Какие проекты III квартала наиболее привлекательны для инвестиций 
 
На первом месте комплекс апартаментов бизнес-класса Kazakov Grand Loft (Басманный район). Уровень цен в целом соответствует среднему по конкурентам в локации, однако в комплексе предусмотрены небольшие и сравнительно недорогие студии – от 17 кв.м. за 7,9 млн рублей. Масштаб проекта небольшой (13 тыс. кв.м), поэтому конкуренция будет сдержанной. По потребительским характеристикам комплекс отличается хорошей транспортной доступностью – он находится в центре. Проект реализует застройщик «Колди», хорошо известный на столичном рынке и имеющий большой опыт строительства подобных зданий.
 
Вторую позицию рейтинга инвестиционной привлекательности занял проект «Н 74» от «Патек Групп». Жилой комплекс комфорт-класса общей площадью 32 тыс. кв.м с собственной инфраструктурой расположен в Нижегородском районе на юго-востоке Москвы и обладает хорошей транспортной доступностью. Средняя цена «квадрата» в ЖК «Н 74» составляет 209 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры – 6,4 млн рублей (34,1 кв.м.). Важное инвестиционное преимущество – небольшой масштаб проекта. Общая площадь квартир всего 15,7 тыс. кв.м. «Слабые» стороны – стартовые цены соответствовали среднерыночным в локации. По потребительским характеристикам у комплекса высокие баллы за близость к центру (дорога на машине займет 11 минут). 
 
На третьей позиции – жилой комплекс комфорт-класса «Большая Очаковская 2» в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Уровень цен в целом ниже, чем у конкурентов в локации, хотя они относятся к более высоким классам и имеют более качественные характеристики. Масштаб проекта большой (площадь 170 тыс. кв.м), поэтому есть риск высокой конкуренции. В комплексе предусмотрены небольшие студии площадью от 19,6 кв.м. за 5,9 млн рублей. Проект отличает высокая надежность застройщика и хорошая обеспеченность социальной инфраструктурой.
 
«Третий квартал отмечен выходом небольших камерных проектов по привлекательным ценам, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вместе с тем нужно признать, что больше половины новых жилых комплексов продаются по ценам, схожим с ближайшими конкурентами, причем даже несмотря на то, что многие из старых проектов находятся на поздней стадии строительства. Это связано с общим высоким ростом цен, а также активным спросом – у застройщиков нет больших стимулов демпинговать на ранней стадии строительства».
 

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в III квартале

Источник: «Метриум»

Обсуждение

0

Другие материалы

Большая кольцевая линия. Как строительство метро меняет Москву

17 ноября 2020
Москва

В 2022 году планируется полностью запустить Большую кольцевую линию метро. Проект стал крупнейшим в мире – длина составит 70 км, всего будет открыта 31 станция.

Новостройки Новой Москвы подорожали за год на 25%

16 ноября 2020
Новая Москва

За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 25%, подсчитали эксперты «Метриум».

За год новостройки подорожали в 74 из 125 районов Москвы

12 ноября 2020
Москва

По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев цены на новостройки выросли в 74 из 89 районов Москвы, где представлены жилые и апартаментные комплексы от застройщиков (всего в Москве 125 районов).

Предложение премиальных студий в новостройках Москвы сократилось наполовину

11 ноября 2020
Москва

С начала 2020 года предложение студий в московских новостройках премиум-класса сократилось на 57%, подсчитали аналитики компании «Метриум».

Доля квартир с отделкой в массовых новостройках Москвы достигла 72%

11 ноября 2020
Москва

Доля квартир с отделкой достигла 72% на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Год назад только в 57% квартир была предусмотрена такая опция.