Итоги ноября на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 0,3%. Средневзвешенная цена составила 203 100 руб. за кв. м (+2,3% за прошедший месяц; +16,2% с начала года; +16,8% за 12 месяцев).
 
По данным «Метриум», в ноябре 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 88 проектов с общим объемом предложения около 12 700  квартир, суммарная площадь лотов составила 712 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 0,3%, а продаваемая площадь уменьшилась на 0,5%.
 
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в ноябре 2020 г.
 

Название

Девелопер

Округ

Район

1

Счастье на Семеновской

Группа «Эталон»

ВАО

Соколиная гора

Источник: «Метриум»
 
Первичный рынок жилья пополнился одним новым проектом. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах: 
  • «Большая Академическая 85» (корп. 1.2);
  • «Квартал Некрасовка» (корп. 4);
  • «Митинский лес» (корп. 15);
  • «Руставели 14» (корп. 1.3);
  • «Селигер Сити» (корп. Е1). 
Лидером в структуре предложения по округам по-прежнему является ЮВАО (33,1%; +1,4 п.п.), продемонстрировав наибольший прирост экспозиции за месяц среди остальных округов. В ноябре снижение показателя на 1 п.п. наблюдалось в СВАО, где сконцентрировано 20,4% всех квартир. Однако наибольшее сокращение доли предложения было отмечено в ЮАО (9,2%; -1,2 п.п.). Почти в равном соотношении сосредоточен объем в САО (12,2%; +0,2 п.п.), ЗАО (10,6%; -0,3 п.п.) и ВАО (8,7%; +0,3 п.п.). Наименьшая доля предложения представлена в СЗАО (3,6%; +0,6 п.п.) и ЮЗАО (2,1%; -0,02 п.п.).
 
 
В ноябре в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение количества объектов, находящихся на этапе отделочных работ (27,9%; -5,4 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты на начальном этапе строительства (27,4%; +1,1 п.п.). Наибольшее количество лотов в реализации представлено в домах на стадии строительно-монтажных работ (39,2%; +4,5 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего (5,5%; -0,2 п.п.).
 
 
В структуре предложения по типу квартир не произошло существенных изменений. Две трети рынка по-прежнему приходится на однокомнатные (31%; без изменений) и двухкомнатные квартиры (35%; +0,6 п.п.). Наблюдалось незначительное снижение доли трехкомнатных квартир (18%; -1 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,8% (+0,3 п.п.). Наименьшую долю от совокупного объема предложения по-прежнему занимают многокомнатные лоты (2,2%; -0,1 п.п.).
 
 
За отчетный период доля лотов с отделкой в массовом сегменте составила более двух третей рынка (68,3%), было отмечено увеличение предложения квартир данного типа на 4,7 п.п. В общем объеме предложения представлены квартиры без отделки, на них пришлось 24,2% (-4,1 п.п.), и квартиры с отделкой white box – 7,5%¬¬ (-0,6 п.п.).
 
 
По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам ноября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 203 100 руб. за кв. м (+2,3% за прошедший месяц; +16,2% с начала года; +16,8% за 12 месяцев). Повышение средневзвешенных цен отмечено в большинстве округов Москвы в диапазоне 1,2-5,4%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+5,4%). Снижение показателя средней цены квадратного метра отмечено только в САО (-1,3%), что связано с изменением структуры по типу комнатности и вымыванием небольших форматов с наиболее высокой стоимостью квадратного метра.
 
 
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,39 млн руб. (+2,1% за прошедший месяц; +2,9% с начала года; +10,5% за 12 месяцев). Бюджет предложения продолжает плавно расти. Наибольшее повышение стоимости отмечено среди квартир-студий (+3,6%) и двухкомнатных квартир (+3,8%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 1,9-2,4%:
  • студии – 5,92 млн руб. (+3,6%);
  • однокомнатные – 8,55 млн руб. (+1,9%);
  • двухкомнатные – 12,66 млн руб. (+3,8%);
  • трёхкомнатные – 16,72 млн руб. (+2,0%);
  • многокомнатные – 22,77 млн руб. (+2,4%).
 
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
 

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

11,0

27,0

48,0

156 000

219 945

403 800

3 100 000

5 923 920

10 575 560

29,6

41,0

68,0

149 100

208 680

447 930

5 288 400

8 548 200

17 007 520

45,6

63,2

92,7

127 485

200 230

349 250

7 403 825

12 662 695

23 935 140

60,3

84,5

139,6

119 400

197 820

333 690

8 232 800

16 716 840

32 003 750

4К+

80,5

110,3

292,4

128 000

206 490

350 000

10 682 880

22 772 625

67 873 770

итого[1]

11,0

56,1

292,4

119 400

203 100

447 930

3 100 000

11 391 705

67 873 770

Источник: «Метриум»

[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой

Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2020 года:

  • ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,1 млн руб.
  • ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,7 кв. м за 4,3 млн руб.
  • ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27 кв. м за 4,4 млн руб.
 
Основные тенденции 
«На рынке новостроек массового сегмента в ноябре средняя цена квадратного метра выросла до 203 101 руб. (+2,3% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,39 млн руб. (+2,1% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако скорость сокращения объема предложения на рынке заметно уменьшилась, что может служить сигналом приближения минимума, после которого начнется расширение рынка. В ноябре количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось всего на 0,3%, тогда как в октябре рынок уменьшился в объеме на 14%, а в сентябре – на 6,9%. 
 
В ноябре был достигнут новый рекорд средней цены квадратного метра в массовом сегменте. Данный показатель преодолел порог в 200 тыс. руб. (+16,8% за 12 месяцев). Примечательно, что более двух третей рынка новостроек сегмента представлено квартирами с финишной отделкой (68,3%; динамика доли +23% за 12 месяцев). Это свидетельствует о том, что в рост средней цены квадратного метра постепенно закладывается стоимость отделки, а удорожание происходит в том числе за счет увеличения себестоимости строительства.
 
Спрос продолжает держатся на высоком уровне, хоть и претерпел первую небольшую корректировку. В ноябре, по предварительным данным, зарегистрировано 6,8 тыс. договоров долевого участия  (-11% относительно прошлого месяца, но +70% относительно ноября 2019 года).  Данная ситуация, вероятнее всего, связана с тем, что цены растут опережающими темпами из-за льготной ипотечной ставки и ее выгода исчерпывается.
 
Вероятнее всего, в декабре мы будем все еще наблюдать высокий спрос на рынке, однако в следующем году на спрос может оказать давление ряд объективных факторов: условия предоставления банками ипотечных займов начинают ужесточаться; в доходах населения пока нет положительной динамики, так как экономика еще полностью не восстановилась. Эти факторы могут обусловить разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей, что приведет либо к снижению спроса, либо к торгу и скидкам». 
 
Источник: Метриум