Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"КОРТРОС"
"МИЦ"
"MR Group"
Группа Эталон
"Метриум"
"AFI Development"
"Интеко"
"Galaxy Realty"
"Tashir"
"АГРОСТРОЙ"
"Строительный альянс"
"Sminex"
ГК ОСНОВА
ТПУ «Рассказовка»
Как определить перспективную локацию для покупки квартиры в Москве

Как определить перспективную локацию для покупки квартиры в Москве

Москва

При выборе недвижимости, помимо бюджета, типологии и метража, следует учитывать и перспективность локации. Тренды меняются, город развивается, и те районы, которые еще несколько лет назад не пользовались популярностью, через два-три года могут стать востребованными, что повысит инвестиционную привлекательность квартир в них. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как определить такие потенциально перспективные территории, в которых стоит покупать недвижимость. 
 
Преобразование локации
Безусловно, за последние 10 лет было сделано многое для создания современной инфраструктуры в столице: построено почти 150 станций метрополитена, МЦК и МЦД, более 440 школ и детских садов, порядка 90 объектов здравоохранения. Сегодня, помимо глобальных проектов по развитию транспорта и социальной сферы, власти активно реализуют локальные мероприятия, включающие в себя благоустройство и развитие общественных пространств. Подобный подход, предусматривающий трансформацию района или его части в соответствии с мировыми стандартами, применяется не только при реализации городских программ, но и при строительстве ряда жилых комплексов.
 
Существует немало примеров, когда проект предполагал серьезное преобразование пространства. Например, ЖК «Ривер Парк» был возведен на месте реорганизованного Московского судостроительного и судоремонтного завода. Еще относительно недавно данная территория была занята давно неиспользуемыми по прямому назначению строениями, теперь же на их месте выросли современные жилые дома, построенные инвестором детский сад и школа, а также качественно благоустроенные дворы с зонами отдыха, площадками для занятий спортом, детскими игровыми комплексами. Визитной карточкой проекта стала концепция благоустройства, разработанная архитектурным бюро ADM и ландшафтным бюро AFA. Ее главный элемент – расположенная вдоль жилых домов собственная набережная длиной 1,5 км, очередной участок которой был недавно открыт.
 
Стоит отметить и развитие транспортной инфраструктуры рядом с комплексом. Уже частично выполнены работы по модернизации улично-дорожной сети в районе. Помимо этого, ведется строительство станции метро «Нагатинский Затон» в составе одноименного ТПУ, которая расположена юго-восточнее комплекса. Кроме того, в перспективе планируется строительство канатной дороги, которая соединит Нагатинский Затон с тематическим парком «Остров Мечты», Бобровым островом и реорганизуемой территорией Южного порта. 
 
Как результат, подобное преобразование пространства вместе с развитием инфраструктуры не могли не сказаться на ценах. Так, с момента старта продаж корпусов второй фазы (IV квартал 2018 года) средняя стоимость квадратного метра в них увеличилась на 54,6% (с 207,3 тыс. рублей до 320,5 тыс. рублей). 
 
«Ключевыми признаками перспективной локации выступают активная трансформация общественных территорий в соответствии с современными стандартами, а также строительство новых социальных объектов, станций метро и ТПУ, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Поэтому при выборе квартиры или апартаментов стоит обратить внимание не только на характеристики недвижимости, но и на то, будут ли построены в составе комплекса школа и детский сад, какое планируется выполнить благоустройство, а также на развитие транспорта и дорожной сети».  
 
Резерв перспективных площадок 
Во многих районах «старой» Москвы наблюдается определенный дефицит пригодных для строительства участков. Поэтому основными точками роста в ближайшие несколько лет станут те локации, которые активно прорабатываются городом – ведется разработка и утверждение документов по планировке территорий, активно вносятся изменения в правила землепользования и застройки. К ним относятся реорганизуемые промзоны, а также подлежащие комплексной реконструкции или реновации кварталы. Эти территории могут быть пригодны для строительства новых домов и сопутствующей инфраструктуры, а также формирования комфортных общественных пространств, что положительно сказывается на их перспективах и востребованности. 
 
Например, на северо-востоке столицы уже выполнен или ведется редевелопмент порядка десяти промышленных территорий. На месте бывших индустриальных кварталов размещаются современные жилые корпуса, социальные объекты, обустраиваются уютные дворовые территории. К примерам подобного преобразования городских пространств можно отнести развитие промзоны «Калибр» в Останкинском районе: сейчас там возводится ЖК бизнес-класса ILOVE, спроектированный с учетом принципа «город в городе», когда необходимая инфраструктура (в том числе детский сад, зоны отдыха и стрит-ритейл) находится в границах комплекса. В соседнем Бутырском районе уже стартовала реновация территорий Останкинского молочного завода и Останкинского завода напитков, а также промзоны «Огородный проезд». Кроме того, ведется или запланирована реорганизация промышленных зон в районах Алексеевский, Свиблово, Северное и Южное Медведково.
 
Безусловно, наличие резерва перспективных территорий и, тем более, их постепенное освоение вместе с развитием сопутствующей инфраструктуры не могло не сказаться на ценах на недвижимость. Например, средняя стоимость «квадрата»[1] в Свиблово за первые шесть месяцев 2021 года выросла на 43% (с 243,1 тыс. рублей до 347,7 тыс. рублей), в Останкинском районе – на 33,7% (с 224,1 тыс. рублей до 299,5 тыс. рублей).

«Большинство мегаполисов рано или поздно сталкиваются с проблемой дефицита участков для нового строительства, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва». – Одним из способов ее решения выступает вовлечение используемых не по назначению промзон. Перспективность таких локаций обусловлена масштабом их реорганизации, когда город или инвесторы фактически создают с нуля современные городские пространства. Так, строящийся на месте территории завода «Калибр», ЖК ILOVE представляет собой пример качественного редевелопмента бывших индустриальных кварталов».

 
Проекты от крупных девелоперов
Возможности и ресурсы (как человеческий, так и административный) крупных девелоперов позволяют тщательно и с различных сторон изучать перспективные участки и при необходимости действовать на опережение. А при непосредственной реализации проекта использовать свои отработанные на рынке подходы по созданию предельно конкурентного продукта в целях повышения эффективности использования земли. Поэтому если в конкретную локацию зашел один из топовых застройщиков и развивает достаточно крупный по площади участок земли, то у такой территории повышаются шансы стать более экономически привлекательной в среднесрочной перспективе. 
 
Подобных территорий немало в различных административных округах. Но из всего их многообразия стоит выделить север столицы, в котором по итогам июля 2021 года зафиксирован наибольший прирост предложения в новостройках массового сегмента, что свидетельствует о высоком интересе застройщиков к данной территории. 
 
Одной из точек роста на территории САО является Западное Дегунино. До недавнего времени это был один из типичных спальных районов, в котором основное строительство велось в рамках различных городских программ и за счет бюджета. Сейчас же в локации реализуется сразу 7 крупных проектов массового сегмента и бизнес-класса от таких крупных и известных компаний, как ГК ПИК, MR Group, «СМУ-6 Инвестиции», ГК Гранель, предполагающие строительство порядка 400 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Более того, в перспективе вероятен выход еще нескольких комплексов от Level Group и ГК ЛСР. 
 
Интерес девелоперов, безусловно, подстегивает динамику цен на первичном рынке. Так, средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Западного Дегунино в 2017 году составляла 154,8 тыс. рублей, в 2018 году – 165,6 тыс. рублей (+7%), в 2019 году – 188,3 тыс. рублей (+13,7%), в 2020 году – 212,5 тыс. рублей (+12,9%), в I полугодии 2021 года – 249,9 тыс. рублей (+17,6%). Всего же с 2017 года средний прайс на «квадрат» в районе вырос на 61,4%. 
 
«На мой взгляд, наличие проектов от топовых застройщиков в локации свидетельствует о наличии серьезного драйвера развития территории, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»).  – Более того, в условиях конкуренции участники рынка постоянно совершенствуют свои продукты, благодаря чему развитие территории достаточно диверсифицировано (не сконцентрировано на единственном проекте)». 
 
Где узнать о перспективах развития территории
Еще 10-15 лет назад было не так много открытых информационных источников с актуальной информацией о планах развития конкретных районов. Но сейчас собрать всю необходимую информацию гораздо проще. Например, немало полезных сведений (анонсы, планы, ход реализации городских программ) публикуются на сайтах www.mos.ru и www.stroi.mos.ru. Кроме того, данные о проектах планировок территорий, правилах землепользования и застройки, выданных градостроительных планах земельного участка размещаются в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www.isogd.mos.ru). Также о градостроительных проектах нередко можно узнать на профильных форумах в интернете и в отраслевых телеграмм-каналах. 
 
Помимо этого, информацию о развитии территории можно получить, отправив запрос в органы власти. Безусловно, существует риск формального ответа, но если вопрос направлен по адресу и корректно сформулирован, то вполне реально получить ценные данные, которые позволят понять будущее конкретной локации. 
 
«Перспективы конкретной локации – важный фактор, на который обязательно стоит обращать внимание при выборе недвижимости, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – От этого зависит не только будущая рыночная стоимость квартиры, но и непосредственно комфорт проживания. Поэтому перед тем, как принять решение о приобретении жилья, следует обратить внимание не только на надежность застройщика, цены и планировки, но и на такие факторы, как развитие инфраструктуры, расположение перспективных площадок и их потенциальный объем строительства, количество и масштаб уже реализуемых проектов от крупных застройщиков. Тем более, в наши дни не так сложно собрать информацию о том, как будет развиваться тот или иной административный округ или район в ближайшие несколько лет».
 
 
Источник: Метриум
 
 

[1] Средневзвешенная цена кв.м квартир и апартаментов, находящихся в экспозиции района в конце отчетного периода.

Обсуждение

0

Другие материалы

Останкинский район – не только телецентр и усадьба

15 сентября 2021
Москва

Северо-восток Москвы в последние годы пользуется популярностью как у покупателей, так и у девелоперов. Так, в июле 2021 года в расположенных на территории СВАО проектах было заключено на 89,3% ДДУ больше

Пять самых доступных квартир в новостройках бизнес-класса на юге Москвы

14 сентября 2021
Москва

Каждая пятая квартира в новостройках бизнес-класса продается в Южном административном округе Москвы. Протяженная береговая линия Москвы-реки, огромные зеленые зоны вроде парка Коломенское

В зоне строительства новых станций метро сосредоточено 20% предложения новостроек Москвы

13 сентября 2021
Москва

К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов.

Итоги августа на рынке новостроек массового сегмента Москвы

09 сентября 2021
Москва

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги августа на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 30,3%.

Почему Хорошевский район один из самых популярных на рынке новостроек Москвы

08 сентября 2021
Москва

Хорошевский стал самым быстро дорожающим районом на рынке премиальных новостроек Москвы. За последние 4 года, по данным компании «Метриум», средняя стоимость квадратного метра на жилье этого класса в Хорошевском районе выросла на 139% – с 242 тыс. до 579 тыс. рублей за кв.м.