Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"КОРТРОС"
Группа Эталон
"Метриум"
"AFI Development"
АО "Интеко"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"Est-a-Tet"
"Galaxy Realty"
"ТЭН"
"Строительный альянс"
Falcon
Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций в I квартале 2022

Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций в I квартале 2022

Москва

Впервые весь топ-3 очередного рейтинга самых удачных для инвестиций новостроек по версии экспертов «Метриум» заняли три апарт-отеля, причем в разных сегментах рынка – «эконом», «бизнес» и «премиум». Также побит рекорд по уровню инвестиционной привлекательности – лидер рейтинга набрал 41 из 44 возможных баллов. Минимальный порог входа для инвестиций в лучших проектах первого квартала составил 4,9 млн рублей.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

 

Какие проекты I квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций

В I квартале 2022 года открылись продажи в 15 новостройках «старой» Москвы, из которых инвестиционный потенциал имели 14 проектов, они и были проанализированы аналитиками «Метриум». Из них шесть комплексов относятся к массовому сегменту рынка (четыре – комфорт-класса и два – эконом-класса), шесть проектов – к бизнес-классу, и два проекта – премиум-класса. Восемь из 14 вошедших в рейтинг комплексов получили 50% и больше от максимально возможного количества бала, а лидер рейтинга «Покровка, 29» побил рекорд, поставленный в конце 2021 года, заработав максимальный за всю историю анализа новинок уровень – 92% (предыдущий рекорд – 82%).

 

1. «Покровка, 29»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых проектов новостроек в Москве занял комплекс апартаментов в Басманном районе «Покровка 29». Этот проект реконструкции здания 1895 года реализует частный девелопер. Апарт-комплекс относится к бизнес-классу и хорошо подходит для инвестиций в арендный бизнес. Основное преимущество проекта – расположение. До ближайшей станции метро «Курская» можно дойти за 12 минут. В шаговой доступности Покровский и Сретенский бульвары, на машине легко выехать как на Садовое, так и на Бульварное кольцо. Рядом скверы и парки, много социальной и коммерческой инфраструктуры. Значительный плюс для инвестора – скромные масштабы здания (всего 500 кв. м). Застройщик предусмотрел в апарт-комплексе чистовую отделку.

Еще один весомый плюс – цена на старте продаж. Квадратный метр обойдется в 344 тыс. рублей при средней цене по Басманному району – 502 тыс. рублей за кв. м., то есть «Покровка 29» дешевле конкурентов на 23%. Минимальный объем вложений – 6,98 млн рублей за студию площадью 19,7 кв. м. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 40,6 балла из 44 возможных, то есть проект соответствует гипотетически идеалу для инвестиций на 92%.

 

2. Клубный дом Vernissage

На втором месте рейтинга премиальный «Клубный дом Vernissage», который находится в центре Москвы в районе Замоскворечье. По концепции он похож на лидера рейтинга – это комплекс апартаментов, но классом выше.

У проекта есть все основные инвестиционные преимущества – цена, расположение и масштаб. Средняя стоимость квадратного метра составила 584 тыс. рублей, тогда как в целом в ЦАО премиальные новостройки продаются в среднем по 1,1 млн рублей за кв. м., то есть на 45% ниже рынка в центре Москвы. Минимальная стоимость апартамента – 26,5 млн рублей за однокомнатный апартамент площадью 44,5 кв. м. «Клубный дом Vernissage» расположен на улице Щипок, которая выходит на Дубининскую. Соответственно, на автомобиле за 4 минуты отсюда можно доехать до Павелецкой площади, а до одноименной станции метро дорога пешком займет 10 минут. Площадь здания вполне соответствует клубному формату – всего 2 тыс. квадратных метров, на которых предусмотрены 26 апартаментов и два пентхауса. В апартаментах будет чистовая отделка от застройщика, что может заинтересовать инвесторов.

Из сдерживающих факторов можно отметить относительную близость крупного железнодорожного узла, а также малую известность застройщика (Ziggurat Development). Общий рейтинг инвестиционной привлекательности «Клубного дома Vernissage» в целом очень высокий – 39,3 из 44 баллов (89% от максимально возможной оценки).

 

3. «Лофт-студии на Херсонской 41а»

На третьей позиции рейтинга – комплекс апартаментов эконом-класса «Лофт-студии на Херсонской 41а». Здание находится на юго-западе Москвы в районе Зюзино на Херсонской улице.

Основной плюс комплекса для инвестора – относительно небольшой масштаб. Апарт-комплекс насчитывает около 2 тыс. кв. м. Вокруг хороший район с развитой инфраструктурой, поблизости от комплекса находятся крупные деловые и научные центры. На первом этаже предусмотрена собственная инфраструктура (сауна и тренажерный зал). До ближайшего метро «Зюзино» – 15 минут ходьбы. 

Цена для старта продаж довольно высокая. Стоимость квадратного метра составила 349 тыс. рублей за кв. м, при средней по сегменту апартаментов эконом-класса – 215 тыс. рублей. Минимальная стоимость апартамента 4,9 млн рублей за студию площадью 13,5 кв. м.

 

«Примечательно, что три лидирующие позиции в рейтинге заняли концептуально похожие проекты, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Апарт-комплексы становятся популярной моделью для девелоперов. Они предполагают большое число сравнительно небольших апартаментов евроформата, включая студии, которые наиболее ликвидны для продажи, ведь цена квадратного метра в них максимальна. Вместе с тем они не требует сложной социальной и коммерческой инфраструктуры, масштабного благоустройства территории, сложной архитектуры (во всяком случае, в массовом сегменте). Ожидается, что спрос на аренду в Москве в долгосрочной перспективе восстановится и снова будет расти, поэтому новые комплексы апартаментов смогут составить мощную конкуренцию другим арендодателям, на что обращают внимание инвесторы».

 

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2022 года

 

Проект

Цены

Масштаб

Близость метро

Близость ТТК

Удаленность от центра

Окружение

Рейтинг девелопера

Риск низк. ликвидности

Риск остановки

Итог

Качественный уровень

1

Покровка, 29

5

5

3

4

5

8

1

1

1

40,6

92%

2

Клубный дом VERNISSAGE

5

5

4

4

4

3

1

1

1

39,3

89%

3

Лофт-студии на Херсонской 41а

1

5

2

3

2

1

1

0,9

1

27,4

62%

4

TWICE

2

5

2

1

2

-1

1

1

1

25,9

59%

5

Причал

1

5

3

3

2

9

1

1

1

25,8

59%

6

Logos

1

5

4

5

4

2

1

0,9

1

22,7

52%

7

Champine

1

5

4

4

4

-7

1

1

1

22,7

52%

8

КларНет

1

5

1

4

2

5

1

0,9

1

22,0

50%

9

MYPRIORITY Dubrovka

1

4

5

5

4

-4

3

0,9

1

18,9

43%

10

Ютаново

1

4

0

1

2

3

5

0,9

1

18,4

42%

11

Верейская 41

1

3

1

3

2

0

5

0,9

1

15,2

35%

12

Vangarden

1

3

3

2

2

-6

5

0,9

1

14,1

32%

13

Nametkin Tower

1

2

2

3

2

5

3

0,9

1

13,0

30%

14

Молжаниново

1

2

0

0

1

-5

5

1

1

10,8

25%

5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.
**Проект активно реализовывался в закрытых продажах, осталось 5 лотов.
Источник: «Метриум»

 

Методика анализа:

  1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
  2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
    Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
    Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.
  3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
  • Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
  • – Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

​Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.

 

Источник: Метриум

Обсуждение

0
Комментарии для сайта Cackle

Другие материалы

Рынок устойчив – итоги I квартала 2022 года в ипотечном секторе

16 мая 2022
Москва

В I квартале 2022 года банки выдали только на 6% меньше кредитов на покупку жилья, чем в тот же период 2021 года. Однако это снижение произошло в основном из-за спада активности на вторичном рынке жилья

Итоги апреля на рынке новостроек массового сегмента Москвы

16 мая 2022
Москва

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 7,2%.

Что умеют мобильные приложения для жителей новостроек – 5 основных функций

12 мая 2022
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург

Больше 55% россиян ищут жилье в интернете через смартфоны и планшеты. Жизнь в новой квартире тоже максимально «оцифрована»: через мобильное устройство можно оплатить «коммуналку», заказать еду,

В Москве становится больше апартаментов эконом-класса

11 мая 2022
Москва

В I квартале 2022 года доля апартаментов эконом-класса на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса достигла 11%, хотя еще в I квартале 2021 года она не превышала 1%

5 главных ошибок при оформлении и погашении ипотеки

06 мая 2022
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург

Ипотека осталась востребованным инструментом решения квартирного вопроса: даже несмотря на резкое повышение ключевой ставки в феврале этого года доля сделок с привлечением заемных средств по итогам I квартала 2022 года снизилась несущественно – до 58%.