ЖК «Высокие Жаворонки»: высокая степень неготовности
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Жилой комплекс, который я хочу рассмотреть в этот раз, привлек мое внимание не только доступными ценами на квартиры – от 2,1 млн. рублей, но и своим масштабом. Ведь ЖК «Высокие Жаворонки» – это настоящий городок, выросший за короткий срок в чистом поле. Да и западное направление всегда было для меня приоритетным при выборе подмосковного жилья. Но все же любой объект на рынке жилой недвижимости всегда наравне с достоинствами имеет и ряд недостатков. С какими-то недостатками можно легко смириться, какие-то меркнут на фоне достоинств, ну а какие-то оказываются действительно существенными. Обладает ли таковыми Жилой Комплекс «Высокие Жаворонки»? Узнаем.
ЖК «Высокие Жаворонки» расположен в 23 км от МКАД по Можайскому шоссе, недалеко от деревни Малые Вяземы и поселка городского типа Большие Вяземы Одинцовского района Подмосковья. Еще один сосед будущего Комплекса – поселок Жаворонки, откуда, собственно, и взялось название рассматриваемого ЖК. Кроме Можайского, сюда ведут Минское и Рублево-Успенское шоссе, а также скоростная платная дорога, идущая в обход города Одинцово. Транспортное сообщение с Москвой обеспечивает и железная дорога Белорусского направления. От ж/д станции Голицыно ходят автобусы и маршрутки, путь на которых без пробок занимает около 15-ти минут.
Жилой Комплекс, состоящий из трех очередей строительства с объектами инженерной и социальной инфраструктуры, возводится на участке 65 Га. Первая очередь делится на два этапа. В состав первого вошли многосекционные панельные корпуса №1 ,2, 3, 4, 6 и 7. Эти дома высотой в 12 этажей, выполнены из крупнопанельных изделий ГВСУ и имеют уже достаточно высокую степень готовности, но окончание строительства ожидается лишь к лету 2017 года, а ввод в эксплуатацию – до конца 3 квартала того же года. Второй этап первой очереди включает в себя такое же количество домов, но два из них, корпуса 10 и 11, будут монолитно-кирпичными. Высота этих домов также составит 12 этажей. Корпуса второго этапа введут в эксплуатацию к концу 2017 года. Вместе с ними будет построен детский сад.
В рамках второй и третьей очереди будут построены лишь монолитные корпуса, четвертая же очередь внесет разнообразие – в ее составе планируется строительство монолитных домов малой этажности. Ввод второй и третьей очереди ожидается в 2018 году. Полная же реализация Проекта запланирована на 2020 год.
С северной стороны к территории Комплекса примыкает лесной массив. Соседями также являются строительный рынок и дачный поселок. От «цивилизации» Жилой Комплекс отрезан Можайским шоссе, и в этой связи застройщик – компания «Трансфорт» – предусмотрел наличие всей необходимой инфраструктуры на территории. Здесь запланировано строительство трех детских садов на 919 малышей (четвертый садик будет в одном из корпусов), двух школ на 2600 мест, поликлиники для детей и взрослых, физкультурно-оздоровительного и детского досугового центра. В Жилом Комплексе появятся различные магазины и сетевой супермаркет, банк, аптеки, рестораны, салоны красоты и спа-центр. От трассы жилой массив будут отделять многоуровневые паркинги, общее количество машиномест в котором составит 4,5 тысячи. В составе инженерной инфраструктуры строится собственная котельная, водозаборный узел и очистные сооружения. Последние присоединят к Голицынским канализационным сетям. Территория Комплекса будет озеленена и благоустроена, здесь появятся детские игровые и спортивные площадки, места для прогулок и велосипедные дорожки. Застройщик планирует протянуть велодорожки и на территорию леса, и в лесу же обустроить роллердром и места для пикников.
Летом 2016 года в продаже были представлены квартиры в корпусах с 1 по 7, а также в корпусах 9, 10, 11. Это одно-, двух- и трехкомнатные варианты площадью от 38,8 до 78,03 кв. метра.
Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Высокие Жаворонки»
|
Количество комнат |
Метраж, кв. метров |
Цена, млн. рублей |
|
Однокомнатные (панель) |
42,19 – 54,69 |
2,441 -3,586 |
|
Двухкомнатные (панель) |
57,79 – 71,0 |
3,410 – 4,331 |
|
Трехкомнатные (панель) |
74,43 – 78,03 |
4,126 – 4,506 |
|
Однокомнатные (монолит) |
38,8 – 43,2 |
2,250 – 2,506 |
|
Двухкомнатные (монолит) |
50,65 - 59,1 |
2,910– 3,398 |
|
Трехкомнатные (монолит) |
67,1 – 71,9 |
3,724 – 3,990 |
Планировка квартир в панельных корпусах – типовая, но здесь мы увидим разнообразие в габаритах помещений. Например:
В монолитно-кирпичных домах планировки квартир также можно назвать стандартными, но в квартирах этих домов немного меняется геометрия комнат и кухонь.
10 корпус, 6 секция
11 корпус, 4 секция
В панельных домах квартиры будут сдаваться со стяжкой, разведенной электропроводкой и установкой розеток и выключателей, с деревянной входной дверью и деревянными же стеклопакетами на окнах. Квартиры в монолитно-кирпичных домах не имеют внутренних перегородок, стены будут лишь обозначены одним рядом кирпича. Электричество здесь будет доведено до щитка, а стяжка станет заботой новоселов. Высота потолков как в панельных, так и в монолитных домах составит 2,64 метра.
Все разнообразие планировочных решений будет удобно изучить на официальном сайте Проекта (https://vzhavoronki.ru). Этот ресурс мне понравился тем, что он позволяет получить полное представление о Жилом Комплексе. Здесь мы увидим и массу красочных рендеров, и генплан, и планировки с ценами. В разделе «Ход строительства» фотографии со стройплощадки сопровождают текстовые описания, что очень помогает сориентироваться тем, кто мало знаком с Проектом. А зайдя на закладку «Документы» https://vzhavoronki.ru/documents, можно увидеть самые разные документы, касающиеся Застройщика и Комплекса. Ответственный за наполнение сайта не поленился подробно описать всех участников Проекта.
Как говорилось выше, Застройщиком ЖК «Высокие Жаворонки» является ООО «Трансфорт». Я лично ранее не сталкивалась с проектами этой Компании. Как указано на официальной страничке, организация создана в 2012 году, и помимо данного объекта занимается также курированием ЖК «Новая Москва» в поселке Воскресенское. Почему-то проект с таким названием мне не удалось найти, зато в Сети довольно много информации о самом Застройщике. Причем зачастую название Компании встречается в контексте с такими словосочетаниями, как «судебные тяжбы», «взыскание неустойки».
https://v-zhavoronki.ru
https://pronovostroy.ru
Я зашла в картотеку арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru) и увидела здесь несколько исковых заявлений в адрес ООО «Трансфорт». Одно из последних – от генерального подрядчика ЖК «Высокие Жаворонки» – холдинга ГВСУ «Центр», который требует взыскания 130 млн. рублей. Судебное заседание по этому делу еще предстоит, оно назначено на сентябрь 2016 года.
https://kad.arbitr.ru
О том, что у Застройщика не все гладко, говорят и на различных форумах. В принципе, о наличии проблем можно догадаться уже на первых «аккордах» обзора: почему, спрашивается, сдача практически готовых домов отодвинута на целый год? Да потому что если их сдадут в этом году, то жильцам даже соседнего леса в 400 Га не хватит, чтобы обеспечить себя дровами на зиму. Котельная, о начале строительства которой говорилось еще год назад, сейчас находится на начальном этапе возведения. Ее не только построить нужно, но и трубы проложить. А со всех сторон только и говорят, что у Застройщика нет денег, и задолжал он всем вокруг.
С багажом полученных о Проекте знаний отправляюсь в ЖК «Высокие Жаворонки». Перед поездкой я связалась с компанией «Бест-Новострой», которая занимается продажами квартир в Комплексе и договорилась о встрече. Реализацией также занимается ЗАО «ГВСУ-Риэлти» и ООО «ВПБ-СтройИнвест». Мужчина на том конце провода рассказал, как удобнее будет добраться до ЖК.
На электричке путь от ст. Беговой до ст. Голицыно занял 45 минут. Выйдя из поезда, поднимаюсь на пешеходный мост и поворачиваю в сторону светло-зеленого здания вокзала. Сразу за ним – здание сетевого супермаркета, за которым находятся автобусные остановки.
.JPG)
Садимся на маршрутку №1055 и едем до остановки «АЗС».
(5).jpg)
Отсюда уже виден офис продаж Жилого Комплекса. Он находится на порядочном удалении от готовых домов – корпуса первой очереди и офис разделяет обширная территория перспективной застройки.
(4).jpg)
Захожу внутрь и удивляюсь тишине в довольно просторном здании. Спустя некоторое время ко мне выходит менеджер компании «Бест-Новострой». Мужчина представился Дмитрием и провел меня в небольшую комнатушку – переговорную. Разговор не клеился, у меня со специалистом компании-продавца сразу появился какой-то коммуникативный дисбаланс. Получив консультацию, я заявила о намерении посмотреть сам Жилой Комплекс и квартиры в нем (о чем, собственно, говорила и по телефону). Но менеджер «обрадовал» меня сообщением о том, что в настоящий момент просмотр невозможен, потому как на придомовой территории производится так называемая отсыпка, или выравнивание территории. Одним словом, грязи там по колено и пройти ну никак нельзя. Грязь на строительных площадках – не такая уж и экзотика, но, как правило, у застройщиков и продавцов на этот случай припасены резиновые сапоги для клиентов. Здесь же таковых не оказалось. Зато перед офисом стоял фирменный микроавтобус, на котором менеджер в итоге согласился прокатить меня до Жилого Комплекса.
По дороге обращаю внимание, что строительство наземного паркинга, который будет расположен рядом с 10 корпусом, еще не началось.
(1).jpg)
Сначала меня несколько напугала тишина на стройплощадке, но взглянув на часы, я поняла, что мы попали аккурат на обеденный перерыв. Тем не менее, здесь я не увидела ни единой души. И лишь припаркованные автомобили говорили о том, что люди на стройке все-таки есть.
Глядя из окна автомобиля было не так просто судить даже о внешнем качестве построек. Но все же качество строительства монолитных корпусов вопросов не вызывало.
Корпус 11
(6).jpg)
Чисто эстетически мне не очень понравились панельные корпуса. Но, как говорится, на вкус и цвет…
Корпус 6
(7).jpg)
Корпус 6 (слева) и 7 (справа)
(2).jpg)
Здесь, собственно, видна вся та «грязь по колено», о которой говорил менеджер. Как мне показалось, в подъезды можно пройди без особых проблем.
Позже, уже самостоятельно, я выяснила, что показ квартир почему-то ограничен подрядчиком.
Немного удивило меня и то, что в готовых корпусах не остеклены балконы. А ведь эта опция предусмотрена проектом.
(1).jpg)
.jpg)
И только в корпусе 2 можно увидеть, что часть балконов все же остеклена.
Я обратила внимание на то, что рядом со строящимися панельными домами нет строительной техники.
Да и вообще, следов бурной деятельности здесь не заметно.
Слева направо: корпуса 2, 3, 4
Корпуса 1, 2, 3
На этом месте планируется строительство корпуса №9, который, как и дома 10 и 11, входит во второй этап первой очереди строительства. Но те уже имеют относительно высокую степень готовности, а «панельку» №9 почему-то пока обделяют вниманием.
Здесь же планируется возведение детского сада.
Что действительно порадовало взор, так это столь близкое соседство с лесом.
.jpg)
Наличие строительного рынка под боком, конечно, поначалу окажется очень кстати. Но потом такое соседство скорее будет вызывать неудобства.
Еще во время беседы в офисе Дмитрий рассказал, что квартиры в ЖК «Высокие Жаворонки» реализуются по договору долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ). В качестве дополнительных платежей с покупателя возьмут 2% от стоимости квартиры. За эти деньги компания-продавец подберет квартиру, забронирует ее, составит ДДУ и зарегистрирует его в Росреестре.
На сайте компании «Бест-Новострой» можно найти информацию о рассрочке https://best-novostroy.ru/novostroyki_podmoskovya/vysokiye_zhavoronki/purchase/. Например, при покупке квартиры в 9 корпусе в августе 2016 г. можно было получить беспроцентную рассрочку сроком на 12 месяцев, при взносе от 50%. Но этот корпус, как мы помним, еще не начинали строить.
По части ипотечного кредитования с Компанией сотрудничают 13 банков, в числе которых есть и Сбербанк, и ВТБ24.
«Бест-Новострой» также предлагает отделку «под ключ». С подробностями можно ознакомиться на сайте продавца. Однако перед тем, как заняться выбором обоев, я бы хотела изучить альтернативные предложения в этой части Одинцовского района.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в Одинцовском районе Московской области
|
Название ЖК |
Расстояние от МКАД, км |
Метраж, кв. м |
Цена, млн. рублей |
Срок сдачи |
|
«Высокие Жаворонки» |
23 |
42,0 |
2,441 |
2 квартал 2017 года |
|
«Голицын парк» |
30 |
42,0 |
3,300 |
сдан |
|
«Ирис» |
15 |
40,5 |
3,700 |
3 квартал 2016 года |
|
ЖК «Князь Голицын» |
25 |
43,0 |
3,300 |
сдан |
Сравнение цен на квартиры в ЖК «Высокие Жаворонки» с предложениями конкурентов оказалось не в пользу последних. Даже с учетом сроков сдачи, стоимость квартир в рассмотренном Проекте кажется более привлекательной – разница почти в миллион. Другой вопрос, что сегодня сложно быть уверенным, что дольщики ЖК через год получат ключи от своих квартир. Пока довольно серьезные факторы указывают на проблемы Комплекса. Это и низкая (или никакая) готовность котельной, и отсутствие строительной техники возле строящихся панельных домов, и густая трава рядом с готовыми. Но самым весомым аргументом является, конечно же, стопка исков к Застройщику, в том числе и от своего же генподрядчика.
Для меня совершенно очевидно, что торопиться с покупкой квартиры здесь я не стану. И даже гипотетическое повышение цен едва ли простимулирует меня к покупке на этом этапе. А вот спустя несколько месяцев я бы с удовольствием взглянула на процесс строительства жилых домов и пресловутой инженерной инфраструктуры в ЖК «Высокие Жаворонки». Не забудем через некоторое время заглянуть и в картотеку арбитражных дел.
Мне лично показались привлекательными планировки квартир, а цены показались сносными. Относительно удобным я бы назвала и расположение ЖК. Главное, чтобы со строительством школ, садиков и поликлиники здесь не затягивали.
