ЖК «Морозовка»: приобретение недвижимости у индивидуального предпринимателя
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Для нашего читателя уже привычно, что при описании нового объекта автор указывает застройщиком какое-либо общество с ограниченной ответственностью или другое юридическое лицо. А не случалось ли вам приобретать квартиру у виртуального застройщика, под красивым названием которого скрывается индивидуальный предприниматель? Чем отличается приобретение недвижимости у ИП (а это вполне реальное юрлицо) от ООО? Чтобы выяснить это я отправляюсь в Московскую область, Чеховский район, сельское поселение Стремиловское, в район деревни Большое Петровское, где строится жилой комплекс «Морозовка».
Сайт
Очень хороший и подробный сайт https://www.morozovka-chehov.ru/. В фотоальбоме можно посмотреть фотографии возведения каждого дома начиная от подготовки строительной площадки. Выложены правоустанавливающие документы вплоть до кадастровых паспортов на каждую квартиру, свидетельство о государственной регистрации права (и не замазана ни фамилия собственника, ни его адрес), постановления о присвоении почтовых адресов; технические условия на телефонизацию и организацию доступа к Интернету, кабельному телевидению, к электричеству, газу; лицензия на использование недр; санитарное заключение на питьевую воду, разрешение на строительство детского сада и многое другое. Честно говоря, несмотря на мое многолетнее изучение всевозможных разрешительных документов разнообразных строительных объектов, выложенных в общий доступ, впервые встречаю настолько насыщенный документацией объект. НО! Не нашла ни на один дом проектной декларации.
А почему? Дело в том что, несмотря на то, что на просторах интернета застройщиком числится компания Devis, и у нее есть свой сайт https://devis-chehov.ru/, официально такой компании как юридического лица не существует. Вся собственность и все участки принадлежат индивидуальному предпринимателю Черевко Елене Валерьевне (первичная регистрация в октябре 2007 года по городу Чехову Московской области). Но считается, что продавать и рекламировать недвижимость от ИП нерационально, несовременно и немодно, поэтому был выдуман этакий виртуальный застройщик и продавец под названием Devis. Для красоты.
Никакого подвоха или обмана тут нет, потому что если внимательно просмотреть выложенные на сайте документы на семи страницах https://devis-chehov.ru/dokumentatsiya-zhk-morozovka.html, то обнаруживается не только фамилия предпринимателя, но и его паспортные данные и регистрация. Да и все предыдущие объекты Devis (давайте и я буду так называть застройщика) построены и реализованы именно по этой схеме.
Чем отличается строительство и продажа от индивидуального предпринимателя от какого-нибудь ООО? Продажа недвижимости происходит по договору купли-продажи только в уже сданных в эксплуатацию домах. На все квартиры оформлены права собственности на госпожу Черевко Е. В., так называемая вторичка, но в данном случае это безопасный и удобный способ покупки. В строящихся домах продаж нет. Хотя можно заключить с ИП договор о намерении. Дополнительные какие-то документы можно изучить в Чехове, на ул. Полиграфистов, 2Б, офис 207. А проектной декларации от ИП никто не требует, он просто получает разрешение на строительство дома, а потом разрешение на ввод в эксплуатацию.
Неудобство приобретения жилья у ИП заключается в том, что невозможно купить квартиру на ранней стадии строительства, когда покупатель предполагает более низкую ее стоимость, то есть, нет договора долевого участия. Не выдается ипотека никакими банками на недостроенные объекты.
Devis далеко не новичок на рынке загородной недвижимости. Из девяти объектов компании назову коттеджные поселки «Русь», «Покров», «Святогор», «Прудки». Но строительством малоэтажных многоквартирных домов Devis занялась впервые.
Есть форум https://www.chexov.info/component/option,com_fireboard/Itemid,19/func,view/id,27563/catid,6/limit,20/limitstart,0/, но он «мертвый», последнее сообщение двухлетней давности. Ничего более внятного не нашла, так... разбросаны пять–шесть комментариев по разным ресурсам, ничего серьезного.
Как доехать на автомобиле
Весь путь от МКАД (33-й километр) до ЖК «Морозовка» в 55 километров займет примерно один час.
Ехать по Симферопольскому шоссе, как переедете железную дорогу, то после автозаправки «Сибинтэк», перед первой же развязкой уходите вправо, через 2,5 км перед вами Старое Симферопольское шоссе. Вам налево, через 2,5 км направо и еще примерно 5 км до «Морозовки».
Кстати, где-то здесь застройщик планирует организовать остановку общественного транспорта, сейчас местное маршрутное такси не доезжает сюда всего один километр. Техническое условие и согласование на устройство остановки на автодороге «Симферопольское шоссе – Скурыгино – Чехов» застройщиком получено. Менеджер сказал, что если и не получится с остановкой, то застройщик приобретет микроавтобус, и водители будут по расписанию развозить детей и взрослых по школам и садикам города Чехова с конечной остановкой около железнодорожной станции.
Общественным транспортом
От станции метро «Царицыно» на электричке ехать до станции «Чехов» примерно один час, стоимость проезда 102,5 руб. От Чеховского автовокзала на маршрутке №24 до остановки «Ходаево-2» еще полчаса. А далее пешочком один километр.
Можно еще доехать на автобусе (№№365, 397, 458, 913 или маршрутное такси №365) от станции метро «Южная». Ехать почти два часа до Чехова, а далее опять на местную маршрутку №24 до «Ходаево-2».
Офис продаж представляет собой неказистую будку, побывать в которой мне не довелось, так как менеджер Павел поджидал меня на улице.
Генплан взят сайта объекта.
Жилой комплекс граничит с КП «Большое Петровское» – объектом застройщика Devis, где в продаже еще осталось около десятка участков без обязательного строительного подряда.
Неподалеку находится еще одно детище компании – коттеджный поселок «Янтарный берег» и комплекс квадрохаусов в поселке Большое Петровское.
Площадь застройки около 10 Га, земли населенных пунктов, для жилищного строительства. Жилых домов всего 29 штук в один и два подъезда. Здесь хочу заметить, что застройщик сейчас получает разрешение на возведение дополнительных домов. В них будут квартиры небольшой площади, как сказал менеджер: «хотим выйти на стоимость до 2 млн руб.».
На территории комплекса запланирован детский сад на 80 мест, детская и спортивные площадки, зона отдыха, торговый центр и места для мусоросборников. Централизованные коммуникации все в наличии, водозаборный узел возведен, газопровод проложен, очистные сооружения работают, трансформаторная подстанция и линия электропередач есть, грязеотстойник с масло-бензо-уловителем в документах числится (сама не видела). Получено санитарно-эпидемиологическое заключение на воду.
Парковки открытые собственные и гостевые. Мест для автомобилей хватает и застройщик готов обустроить еще, если понадобятся.
По детскому саду объяснение я получила такое: он в планах есть, но возводить его будут, только когда детей наберется достаточное количество. Садик будет муниципальным и его должна взять на баланс администрация Чеховского района. Если детей будет мало, то и садика не будет, так как застройщика никто не обязует его строить, это его личная инициатива.
Стильные уличные светильники.
Дороги асфальтированные, высажены деревья, стоят лавочки. Хочу заметить, что комплекс находится в стадии строительства, да и мое знакомство с ним происходит зимой, когда не увидишь ни клумб, ни газонов.
В настоящий момент жилой комплекс состоит из семи построенных и частично заселенных трехэтажных домов. Практически все квартиры в них уже проданы.
Кроме многоквартирных домов я с удивлением обнаружила квадрохаус. Павел был готов сначала отвести меня туда, так в нем осталась одна непроданная секция, но тут его отвлек звонок мобильного и, коротко переговорив, он сокрушенно развел руками, секция оказалась забронирована, с чем я его и поздравила.
Но попозже мы доехали до совсем новенького квадрохауса, к которому еще не подвели газ.
Каждая квартира площадью 114 кв. м стоит 5 млн руб., участок 4 сотки. Так как у Павла не было ключей, что и как внутри, я не увидела, но внешне здание выглядит симпатично. Запланировано еще 16 участков под строительство квадрохаусов, но когда возьмутся за их строительство никто не знает. Сейчас все силы и средства брошены на многоквартирные дома.
Застройщик подготовил два фундамента и один котлован под будущие дома, но зимой строительство не ведется (что я очень даже одобряю). Ждут тепла.
Дом № 6.
Так как побывала я именно в нем, то и расскажу о «начинке» на его примере. В сентябре 2015 года присвоен адрес: РФ, Московская область, Чеховский р-н, с.п. Стремиловское, в районе деревни Большое Петровское, ЖК «Морозовка», дом 6.
Трехэтажный, двухсекционный дом на 24 квартиры расположен на участке площадью 90338 кв. м с кадастровым номером: 50:31:0000000:57636. Разрешение на строительство выдано в сентябре 2013 года сроком на десять лет. Разрешение RU50-33-720-2015 на ввод в эксплуатацию выдано в июле 2015 года. Кадастровая стоимость 66,145 млн руб. Разрешение на подключение к сети газораспределения выдано в феврале 2015 года. Газопровод низкого давления проложен по территории застройки. В квартирах установлено газоиспользующее оборудование.
Счетчик расхода газа.
Фундамент ленточный, сборный из железобетонных блоков, стены из блоков из ячеистого бетона, перекрытия монолитные железобетонные, кровля металлочерепица.
Дом двухсекционный, в каждом подъезде по 12 квартир, соответственно на этаже четыре. Лифта нет, мусоропровода нет. Двери металлические.
- Стоимость однокомнатной квартиры на втором этаже площадью 45,1 плюс 4,5 кв. метра лоджия – 2,281 млн руб.
- Квартира побольше площадью 46,9 (+4,7) на первом этаже составляет 2,425 млн руб.
- Двухкомнатная 61,6 (+4,5) кв. м на первом этаже стоит 3,106 млн руб.
- Трехкомнатная 76,7 (+3,5) кв. м на третьем этаже обойдется в 3,689 млн руб.
Удобная лестница с металлическими перилами, стены отштукатурены.
Есть чердачное помещение.
Нельзя не упомянуть и о подвальных помещениях. По словам менеджера Павла, они вышли удачными, сухими и теплыми, и их дарят каждому покупателю квартиры. Площадь собственного подвальчика составляет около 10 квадратных метров.
В каждой квартире застекленная лоджия или балкон.
Отопление разведено по квартире, стены ровные, потолки 2 м 85 см. Компания предлагает отделку квартир под ключ, стоимостью от 15 тыс. руб. за квадратный метр. Например, однокомнатная квартира с отделкой на первом этаже в доме № 4 стоит 2,8 млн руб. Это 55 тыс. руб. за квадратный метр.
Застройщик прислушивается к пожеланиям и советам жильцов. В первых домах покупатели сетовали, что на кухне оконный проем невелик, надо бы побольше. В последующем – окна на кухнях сделали больше.
Как купить
Бронь на несколько дней устная, в дальнейшем нужно будет оплатить 20 тыс. руб. и заключить договор оказания услуг. В эту сумму входит перерегистрация права собственности. Из дополнительных расходов приплюсуйте нотариально заверенные документы, госпошлину и 8 тыс. руб. за договор обслуживания с Мособлгазом.
Ежемесячный взнос за обслуживание комплекса (вывоз мусора, работы дворников и уборщиков, озеленение) составляет 46 руб. с квадратного метра вашей квартиры.
Ипотечное кредитование на приобретение готовой квартиры осуществляет Сбербанк. Можно воспользоваться военной ипотекой, в стоимость квартиры засчитываются материнский и региональный капиталы.
Инфраструктура
Внутренней инфраструктуры, кроме детской площадки, не обнаружено. Хотя все пока в стадии строительства и я верю, что застройщик свои обещания (детский садик, магазин, автобусную остановку) выполнит. Внешняя инфраструктура находится в нескольких километрах, в городе Чехове. Это крупный город, современный и в нем есть все, что душе угодно.
Экология
Чеховский район считается довольно благополучным в плане экологии. Около 50 процентов всей территории занимают леса, промышленных производств немного, преобладает сельскохозяйственная деятельность. Но активная застройка приводит к тому, что водные источники загрязняются и в этом аспекте очень важно, что застройщик ЖК «Морозовка» озаботился получением заключения по качеству воды.
Одной стороной ЖК «Морозовка» граничит с небольшой речкой Челвенкой – притоком реки Лопасни, которая относится к четвертому классу качества воды, то есть загрязненная. Но речушка Челвенка не вытекает, а впадает в Лопасню. Река извилистая, мелкая, глубиной от полуметра до полутора, в районе Ходаево запружена, и глубина понижается до 6 метров. Не знаю, насколько чистая или нет Челвенка, и какая водится там рыба.
Не могу сказать, что вокруг какие-то густые леса, так как все застроено. Деревья, конечно, есть, но вот в лес за калитку не выйдешь, за грибочками и ягодками придется топать пешочком или ехать. А в целом… просторно, воздух свежий, в принципе, мне понравилось.
Таблица 1. Стоимость квартир в строящихся малоэтажных многоквартирных домах МО
|
Название |
1-к кв. |
2-к кв. |
3-к кв. |
|||
|
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Площадь, кв. м кв. м |
Стоимость, млн руб. |
|
|
«Морозовка», Чеховский р-н. |
46–47 |
2,30–2,80 |
61,6 |
3,008 |
76,7 |
3,66 |
|
«Чеховский посад», Чеховский р-н. |
32-37 |
1,30–2,10 |
49-57,8 |
2,38– 2,90 |
74,5 |
3,59–3,74 |
|
«Руполис» (все квартиры с отделкой), Домодедово, мкр Белые столбы. |
39,4 |
2,10–2,80 |
55,3–55,7 |
2,70–3,60 |
77–85 |
3,40–5,10 |
|
«Мечта», Дмитровский р-н. |
38–43 |
2,30–3,19 |
51–62 |
3,70–4,50 |
60–74 |
4,40–5,90 |
Итог
Вполне приличный комплекс. Качество строительства хорошее, цены умеренные. Люди живут. Практически все квартиры в готовых домах уже проданы, что положительно характеризует комплекс. Хотелось бы приличный офис продаж, где можно погреться, кофе выпить и какие-то буклеты, а то и макет рассмотреть. Сейчас ничего подобного нет, а из печатных материалов мне достался один листочек, на одной стороне которого напечатан реестр свободных квартир, а на другой поэтажные планы. Но менеджер Павел работает хорошо, с душой, разрешает ковырять стены, охотно отвечает на вопросы. У меня сложилось впечатление, что он и сайт компании ведет. Обустроят автобусную остановку, и будет еще лучше.
Несколько напрягает наверняка многолетнее строительство. Сейчас построено семь домов, а хотят возвести около тридцати. Когда закончится стройка, никто не знает.
https://www.realty-agency.ru/newbuilds/forum/jk-morozovka-chehov.html
Рекомендую для приобретения.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
