ЖК «Пироговская Ривьера»: размышляя о смысле прогресса
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
На днях я посетил жилой комплекс, который возводится в 14 км от Москвы. Мне понравилось, как выглядят корпуса его первой очереди, приглянулось и место, на котором он возводится. Обо всём этом и с полагающимися подробностями, я расскажу чуть позже, а пока поделюсь соображениями, которые пришли мне в голову после экскурсии. И не удивляйтесь, что их предметом стали автомобили.
Современному человеку трудно представить себе время, когда любой водитель с трёхлетним стажем, будь он хоть с завязанными глазами, сев за руль автомобиля, мог уверенно отличить Ниссан от Мерседеса, а Ситроен от Тойоты – по звуку двигателя, характерным шумам, особенностям управления, по настройке подвески и динамике скоростного движения. Но в начале 2000-х годов специалисты автомобилестроения пришли к выводу, что на смену инженерным решениям в отрасли должны прийти решения маркетинговые, потому как в инженерном плане все возможные ресурсы уже выработаны, а изобрести что-то новое не получается. Умников с логарифмическими линейками и штангенциркулями было решено отправить в утиль, а, наполненные их предыдущими идеями, компьютеры по заданию, изучающих потребительский спрос, маркетологов и, формирующих общественный вкус, дизайнеров стали сами производить различные компиляции, создавая каждый сезон подходящее покупателю авто.
К чему это привело? Поначалу ощутимо подрос средний уровень машин. Они стали надёжнее, то есть на три эксплуатационных года без поломок хватало практически любой. Почему именно на три года? Да потому что производителям этот срок показался оптимальным. Накатал клиент 100 тысяч км – меняй машину, надо же автомобильным заводам иметь постоянную занятость, а их хозяевам неиссякаемый источник прибыли.
Помню, говорилось и о том, что компьютеризация, радикально снизившая издержки производителей на предварительные разработки новой модели, обязательно отразится и на финальной цене продукта. А вот этого как раз и не случилось. Цены на автомобили росли вместе с инфляционным удешевлением денег, не задерживаясь на более низком уровне ни на один день. Более того, сильно подорожало наличие мелких опций, которыми щедро стали оснащаться новые модели, причём совершенно непропорционально их реальной стоимости. В то время как эти опции либо мало, либо, вообще, никак не влияли ни на безопасность, ни на удобство передвижения (действительно важные параметры), они с помощью массированной рекламы позиционировались как исключительно полезные, а порой и незаменимые.
Побочным результатом новой прогрессивной модели производства стало исчезновение «особенок», прежде отличавших продукцию одного концерна от продукции другого. Теперь разноимённые модели одного класса даже специалисты могут отличить лишь по "вторичным признакам" – дизайну и наличию дополнительных опций. Инженерная конкуренция усохла за ненадобностью.
Вроде бы ничего страшного, да вот беда, поднявшийся средний уровень массового продукта заметно опустил уровень продукции, традиционно бывшей более престижной. Ушли в прошлое особый уровень комфорта, авторский дизайн и 500 тыс. км без единой поломки, характерные прежде автомобилям состоятельных людей. Сейчас заполучить замену рулевых наконечников или даже коробки передач в Ягуаре с 10 тысячами пробега стало обычным делом. Да ладно, брендовые лидеры, производители масс-продукта вслед за грандами и лордами тоже снизили качество своей работы. Конкурировать-то не с кем. Рынки распределены и стабильны. Куда покупатель денется?
Одно потянуло за собой другое.
Время от времени, отправляясь в Подмосковье для того, чтобы познакомиться с очередной новостройкой, я исполняюсь надеждой увидеть, наконец, проект, который по-настоящему удивит меня в хорошем, конечно же, смысле, продемонстрирует то, о чём я прежде не догадывался, приведёт в восторг своей невероятной доступностью или революционностью концепции, или новизной логистических и дизайнерских решений. Один-два раза за последний год мне даже показалось, что вот оно – гениальное решение! Новый шаг отечественной строительной мысли... Но в одном проекте мне показалось неудачным выбранное место для строительства, а в другом – несоразмерность цен и предложенных условий жизни. Впрочем, и место там тоже было так себе.
Внедрив с десяток лет назад в массовое строительство прежде исключительно элитную монолитную технологию, строительные компании словно волшебную палочку заполучили. Сроки возведения объектов сократились на порядки, качество стабилизировалось. Стали возможны любые эксперименты с формой и содержанием. Тут и до обеспечения любого желающего достойным жильём стало рукой подать!
Но годы минули, а вокруг всё одно – коробки монолит-кирпич, квартира – сота в пчелином улье, детские горки из цветной пластмассы и парковки по периметру. А главное, с каждым годом всё менее доступные цены. Кому должен был облегчить жизнь технический прогресс? А кому облегчил?
Я тут искал жилые комплексы, которые возводятся на территориях, считающихся традиционными местами отдыха москвичей, видимо, наступившая весна и ожидание тёплых дней к этому подвигли. И нашёл, недалеко от ЖК «Афродита», который посещал около полугода назад – это был, расположенный на берегу Пироговского водохранилища, в 500 метрах от воды с песчаным пляжем, ЖК «Пироговская Ривьера» в деревне Пирогово, городского округа Мытищи Московской области. От станции метро Медведково сюда добираться 54 минуты на маршрутке.
Квартиры в новом комплексе продаются по договорам долевого участия, а сдача первой очереди запланирована на июнь этого года. Предложение показалось мне любопытным, информация о комплексе была размещена на сайте https://pirogovo-riviera.ru.
Итак, ЖК «Пироговская Ривьера» – это 20 9-этажных жилых корпусов, примерно на 500 квартир, расположенных на огороженной и круглосуточно охраняемой территории. Комплекс с двух сторон окружён лесом, а наличие, прилегающей к его периметру, водоохранной зоны исключает в перспективе какое-либо строительство по соседству.
.png)
Кроме жилых домов, комплекс планируется оснастить поликлиникой, двумя детскими садами, средней школой, физкультурно-оздоровительным комплексом, спортивными и детскими игровыми площадками. Парковочные места будут как открытыми, организованными на специально оборудованных площадках, так и закрытыми – в нескольких многоуровневых парковках.
Так как первые этажи зданий в «Пироговской ривьере» будут сдаваться в аренду, в комплекс должны прийти кафе и рестораны, службы быта, магазины и аптеки.
Сайт жилого комплекса лаконичный и стильный. В нём нет пространных текстов, в основном клиенту предлагается работать с картинками – выбрать корпус, этаж, квартиру можно просто кликая мышкой. Но вот узнать цену выбранной квартиры на сайте невозможно. Нужно звонить в офис застройщика – Холдинга Rezidential Group.
Понять такую секретность можно. Скрывая данные, значительно проще "играться" с цифрами, то опуская, то поднимая их, ориентируясь на, постоянно меняющуюся, рыночную конъектуру. К примеру, во время посещения офиса продаж компании, мне назывались такие цены на квартиры, которые, по словам менеджера, в ходе специальной акции были снижены в мае месяце. Снижение выглядело весьма существенным – от 700 тыс. руб. на студии до 1,1 млн руб. на трёхкомнатные квартиры. И это замечательно! Но, где бы мне увидеть исходные данные, чтобы, без подсказки представителя компании, я смог понять, в уме произведя простые арифметические вычисления, стоит ли совершить покупку немедленно или есть смысл подождать до лучших времён?
В комплексе представлены самые популярные квартирные форматы, от маленькой квартиры студии площадью 28 кв. м до 3-комнатных площадью 95 кв. м. Среди 22 планировочных решений ничего необычного и революционного я не нашёл. Классика – кухня поменьше, гостиная побольше, есть с балконами и лоджиями, есть без. Вот несколько примеров, навскидку.
А это табличка с известными мне ценами на некоторые из них.
Таблица 1. Стоимость квартир в комплексе
|
Тип квартиры |
Площадь (кв. м) |
Цена квартиры (руб.) |
Площади квартир того же типа (кв. м) |
|
студия |
28,1 |
2 200 000 |
24,5- 40,7 |
|
студия |
40,7 |
3 100 000 |
|
|
1-комнатная |
42,7 |
3 200 000 |
38,6- 48,5 |
|
2-комнатная |
60,5 |
4 000 000 |
60,5- 64,6 |
|
3-комнатная |
77,6 |
5 060 000 |
74,8- 94,8 |
|
3- комнатная |
94,8 |
5 900 000 |
|
Цены в таблице указаны акционные, базовые мне не предоставили.
Глядя на таблицу, я бы сказал, что студии и однокомнатные палаты в ЖК «Пироговская Ривьера» дороги, "двушки" имеют среднюю стоимость, а "трёшки" – дешевле, чем в других похожих комплексах.
Покупателю квартиры достанутся без отделки, с электричеством, доведённым до квартирного щитка, с радиаторами отопления под пластиковыми окнами, без стяжки на полу и с потолками высотой 2 м 80 см. Не будет лёгких перегородок, будут только капитальные. Превратить такую квартиру в полноценное жилище можно самостоятельно, а можно с мощью специальной фирмы-партнёра, действующей на территории комплекса. Правда, приступить к работам она сможет только в июне 2017 года, когда 3 корпуса первой очереди (№17,18,19) будут предъявлены государственной комиссии.
.JPG)
.JPG)
Заселение в корпуса ожидается в сентябре.
Дома в ЖК «Пироговская Ривьера» монолитные, с облицовкой из кирпича. Здания первой очереди строительства выстроены вдоль Осташковского шоссе и отмечены на генеральном плане жёлтым цветом.
Корпуса №17 и 18 – это П-образные здания с внутренними дворами.
Корпус №19 – Г-образный, фасадом обращенный к Осташковскому шоссе.
Впоследствии на 50-метровой полосе между шоссе и корпусами будут высажены деревья.
В эту же очередь включены ещё два жилых корпуса и здание многоуровневой парковки. Предположительно, строительство первой очереди будет завершено к концу 2018 года.
О сроках начала строительства следующих очередей менеджеры из отдела продаж находятся в неведении. Говорят только о том, что квартиры 20 корпуса поступят в продажу летом 2017.
.JPG)
Работают менеджеры отдела продаж в специально построенном здании, через дорогу от комплекса.
.JPG)
Доехать до него легко. Съезжаешь с МКАД на Осташковское шоссе и, никуда с него не сворачивая, едешь 14 км. При подъезде слева будет площадка строящегося комплекса, вид на которую закрывает завешенный рекламными баннерами металлический забор, а справа – офис продаж с небольшой парковочной площадкой.
.JPG)
Записаться на встречу лучше заранее, особенно если вы едете в «Пироговскую Ривьеру» в выходной день. Офис тут гудит, народу много. Кто-то подписывает договора, кто-то, как я, приехал впервые. Менеджеры профессионально приветливы и улыбчивы. Расскажут о комплексе у макета, потом проведут по оборудованным здесь же шоу-румам.
К шоу-румам у меня никаких претензий не возникло. Качество представления товара на высшем уровне.
Дизайнерское решение и воплощение турецкие. Смотреть приятно, но кто конкретно будет в вашей квартире делать ремонт – большой вопрос. Вот интерьеры 3-комнатной квартиры.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
А это однокомнатная.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Затем экскурсия плавно перейдёт к столу менеджера. Перед вами разложат планировки по этажам и секциям. Вы узнаете, что квартиры комплекса, на основании Федерального Закона № 214, продаются по договору долевого участия (ДДУ). А сначала, для того чтобы купить понравившуюся квартиру, надо заплатить 50 тыс. руб. На эти деньги будут оформлены юридические бумаги, а оставшуюся сумму нужно будет внести на счёт застройщика уже летом, перед выдачей вам ордеров и ключей.
Судя по такой мягкой форме оформления договора (без крупных авансов), застройщик богат и уверен в себе. Подтверждением этому может служить и схема рассрочки платежа, которую он готов предоставить нуждающемуся клиенту.
Возможна оплата договора по ипотечному кредиту, такой готовы предоставить покупателям недвижимости в комплексе 6 российских банков. Условия у всех разные. Минимальную ставку предлагает Сбербанк. От 8,9% при 15% первом взносе, на срок до 30 лет. А вот "Металлинвестбанк" может предоставить кредит и при нулевом первом взносе. От 11,25% на срок до 25 лет.
К оплате также принимаются и Материнский капитал, и "Военная ипотека".
Если вам захочется посмотреть квартиры "в бетоне", это тоже можно сделать. От офиса продаж на объект ездит микроавтобус, вмещающий в себя около 8 человек. В сопровождении специального менеджера по показам, вы, надев пластмассовые каски, пройдетесь по этажам, оцените ширину лестничных пролётов и качество кирпичной кладки в районе ванной комнаты. На мою долю такого счастья не выпало. В одной маршрутке мне не хватило сидячего места, а шофер другой, которая должна была отправляться через полчаса, укатил на обед.
.JPG)
Пришлось погулять самому. Если и не по стройплощадке, то вокруг неё. Так я обнаружил ЛЭП и Пироговское кладбище, с которыми граничит комплекс.
.JPG)
А за ними бетонный забор, вероятно, Пироговского водозабора. Вдоль забора тянулась грунтовая дорога, по которой то и дело проезжали машины к, спрятанному за деревьями, берегу водохранилища и обратно. Когда-нибудь, если верить генеральному плану комплекса, здесь будет проложена современная автотрасса, через которую по специальным переходам жители «Пироговской Ривьеры» будут ходить к песчаному пляжу – позагорать и искупаться.
.JPG)
Сколько придётся ждать этого счастья – неизвестно. В 2018 году застройщик пообещал открыть в ЖК детский сад, в 2019 построить школу. Другие цифры не называются. Да и эти я получил только со второй или третьей попытки.
И еще, в «Пироговской Ривьере», словно в коттеджном посёлке, с жильцов будет взыматься ежемесячная абонентская плата за услуги Управляющей компании. Охрана, уборка территории, вывоз мусора, техническое обслуживание – по 40 руб. с квадратного метра общей площади квартиры. Я посчитал, с самой просторной 95-метровой квартиры получится 3 800 руб. Большая это или маленькая добавка к стандартным областным коммунальным платежам – решать вам.
А я уезжал из комплекса со смешанными чувствами, в целом он мне понравился, но пугали частности: кладбище под боком, дачный трафик с весны до осени. А вернувшись домой, нашёл ещё один камешек в ладный огород. Оказалось, что первая очередь ЖК «Пироговская ривьера» должна была быть сдана ещё в декабре 2016, плюс-минус 4 месяца. Именно так записано в договорах долевого участия, которые компания подписывала в прошлом году.
.JPG)
Названные же мне, сроки и те, что сейчас отражены на сайте комплекса, за эту границу явно вывалились, причем сильно. Как же был решён вопрос компенсации дольщикам? Начавшие было говорить об этом в конце прошлого года интернет-форумы, в марте 2017 эту тему закрыли. Совсем. Значит, вопрос был решён по обоюдному согласию? Если так – это радует. Но осадочек все же остался, несмотря на то, что со слов представителей компании Rezidential Group, задержки произошли по вине недобросовестных подрядчиков.
Таблица 2. Стоимость 2-комнатных квартир в жилых комплексах Мытищинского района Московской области
|
Название комплекса |
Расстояние от МКАД (км) |
Площадь квартир (кв. м) |
Стадия строительства |
Цена (руб.) |
|
ЖК Императорские Мытищи |
6 |
48-62 |
Строится |
от 3 060 785 |
|
ЖК Афродита |
10 |
от 64,7 |
Частично построен |
от 3 610 700 |
|
ЖК Диалект |
12 |
от 60 |
Строительство завершается |
от 4 590 765 |
|
ЖК Пироговская Ривьера |
14 |
60,5- 64,5 |
Частично построен |
от 4 000 000 |
