ЖК «Орловский парк»: заманчивое предложение с оговоркой на экологию
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Второй проект московского девелопера в Санкт-Петербурге концептуально и визуально идентичен с первым, на Дальневосточным, 15. Но стоимость за квадратный метр у ЖК «Орловский парк» ниже. И связано это, в первую очередь, с расположением новостройки.
О проекте
.jpg)
ЖК «Орловский парк» возводится в Приморском районе, на пересечении Суздальского шоссе и Орлово-Денисовского проспекта. Комплекс состоит из 8 монолитных жилых домов преимущественно высотных, в 25 этажей, подземных и наземных паркингов на 1609 мест, 2 детских садов и школы. Первые этажи займут коммерческие помещения.
.jpg)
В первую очередь строительства вошли 4 дома на 1306 квартир, 2 паркинга на 600 мест. В продажу пока выставлены два корпуса, заселение в которые планируют осуществить до декабря 2019 года. В остальные два – через год. Кстати, в них будут кладовые. В описании проекта также сообщается, что в первой очереди будет построен и один из детских садов, однако в проектной декларации об этом ничего не сказано.
Девелопер проекта, компания «ПИК», разработала свод правил. Так называемый, «ПИК-стандарт», по которому с 2015 года возводятся все их новостройки. Направлены они на использование надежных, продуманных технологий и решений, при которых недвижимость с годами не теряет своих качественных и визуальных характеристик. Распишем, что это значит на деле.
Здания возводят из монолитного железобетонного каркаса с наполнением трехслойными навесными панелями. В качестве облицовочного материала используют керамическую плитку. По словам менеджера, поставщик керамики специально разработал для них серию, отличающуюся высокими эксплуатационными свойствами. На фасаде зданий размещают корзины под кондиционеры для каждого помещения. Они хорошо вписаны в общий архитектурный стиль и не портят экстерьер. Отчасти это сделано для удобства будущих жильцов, отчасти для сохранения единого облика домов, чтобы впоследствии фасады не пестрели разнообразными корзинами. Окна запроектированы увеличенного размера, высотой 180 см, с заниженным уровнем подоконника. Данная мера несет как эстетическую функцию, так и практическую – для большей площади проникновения естественного света.
Квартиры сдаются с чистовой отделкой, поэтому никакого дополнительного ремонта владельцам делать не придется. Отделочные материалы подобраны в светлых тонах. На входе поставят металлические двери российского производства. Оконные проемы займут двухкамерные стеклопакеты с пластиковым профилем. Радиаторы установят с вертикальной разводкой труб и возможностью терморегулирования. Отдельно стоит сказать о количестве розеток. Их количество превышает минимальные предписания строительных норм, чтобы при любом варианте расстановки мебели и электроники, дольщикам не пришлось разбрасывать провода по квартире. Из минусов можно отметить невысокие потолки – всего 2,6 метров.
.jpg)
Общественные зоны на рендерах выглядят стильно. В отличие от жилого фонда их дизайн выполнен в темных тонах, а высота потолков составит 3,3 метра.
.jpg)
Не лишены они и функциональных особенностей. Во-первых, вход в подъезды запроектирован на уровне земли и не предполагает наличия ступеней и пандусов, что крайне удобно для малоподвижной группы населения и родителей с маленькими детьми. Во-вторых, двери и окна поставят с витражным остеклением для лучшего обзора. В-третьих, данная зона будет оснащена системой видеонаблюдения. В-четвертых, и это встречается очень редко, из каждого подъезда сделают 2 выхода: в сторону проезжей части и в сторону двора. Этот план призван исключить пересечение машин и прогулочных зон. Находчивое и однозначно правильное решение.
Весь комплекс ограждать по периметру не станут. При этом внутренние дворы постарались сделать безопасными от проезда автомобилей, расставив паркинги по окраинам и пустив дороги только по торцевым сторонам домов. Обустройство территории включает в себя установку малых архитектурных форм, организацию детских и спортивных площадок, а также озеленение полномерными растениями уже к моменту заселения.
Цены и планировки
На квартиры в ЖК «Орловский парк» изначально были обозначены очень демократичные цены для города, от 66 400 рублей/кв. м. С 20 ноября 2017 года произошло повышение примерно на 5-7%. Но итоговая стоимость на недвижимость все-равно остается приемлемой.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
26,0 |
2,1 |
|
1-комнатные |
37,6 – 43,5 |
3,0 – 3,3 |
|
2-комнатные |
49,2 – 63,2 |
3,9 – 4,8 |
|
3-комнатные |
76,9 – 90,8 |
5,7 – 6,5 |
|
4-комнатные |
103,8 – 104,1 |
7,3 – 7,5 |
|
Паркинг |
|
Не выведен в продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Как видно из Таблицы 1, места в паркинге пока не выставлены на продажу. Но я могу предположить исходя из условий проекта, что стоимость его установят в районе 0,5 млн рублей.
К разработке планировок девелопер подошел, что называется, с умом. Бытует мнение, что они лучшие в своем роде:
.jpg)
https://spbguru.ru/novostroyki/849-zhk-orlovskij-park
В этом проекте нет фантазийных зигзагов, эркеров и панорамного остекления, зато правильно распределена площадь между помещениями. Поэтому мы в редких случаях столкнемся здесь с комнатушками и кухнями, где едва ли разместится семья из трех человек. К сожалению, не везде присутствует балкон. Самая «тесная» планировка приходится на студию:
.jpg)
Планировка одна, да и студий на этаже немного. Правда, во втором этапе первой очереди это соотношение может измениться.
Линейка однокомнатных квартир представлена шире:
.jpg)
В данном примере запроектирована кладовая, позволяющая освободить комнаты от шкафов. Есть предложения с небольшой выемкой под гардероб, но с большей площадью остальных помещений:
.jpg)
Во всех двушках предусмотрен раздельный санузел. А некоторые варианты имеют по два балкона:
.jpg)
.jpg)
Следующий тип квартиры можно отнести к евро-формату:
.jpg)
Классические три комнаты выглядят просторно:
.jpg)
.jpg)
Ближе к четырем имеется тоже хорошая планировка с тремя балконами:
.jpg)
И самая большая квартира в предлагаемых корпусах выглядит так:
.jpg)
Достойный функциональный вариант с просторными комнатами.
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания «ПИК», известный московский застройщик. На строительный рынок Санкт-Петербурга он вышел в 2017 году с ЖК «Дальневосточный, 15». Вслед за этим комплексом появилась реклама ЖК «Орловский парк». Стоимость нашей новостройки за квадратный метр ниже, чем в ЖК «Дальневосточный, 15», хотя начинка комплексов выглядит очень схоже. А фасады и вовсе идентичны. Кстати, к ним на форумах было много вопросов. Очень аскетичный экстерьер для, привычного городу, сталинского неоклассицизма. Опытный девелопер сделал ответный шаг и установил рядом со стройкой выставочный образец фасада. Несмотря на его не броскость, выглядит он весьма презентабельно.
.JPG)
Итак, почему мы имеем разницу в цене. У ЖК «Орловский парк» не завидное расположение. Несмотря на наличие большой зеленой зоны, добраться до нее сейчас сложно. К тому же не вся она приспособлена для прогулок.
.jpg)
https://vk.com
Но самый жирный минус этой локации в близости городской свалки. Менеджер девелопера уверил меня, что она уже не функционирует. Но ведь другой свалки в городе нет, она не может не работать. Свежие отзывы на эту тему есть в группе комплекса во «ВКонтакте»:
.jpg)
https://vk.com
Но слухи о закрытии небеспочвенны. Сейчас ведутся разговоры о строительстве мусоросжигательного завода вместо этой свалки. Только непонятно, станет ли это плюсом или минусом для окрестностей.
.jpg)
https://vk.com
И что вреднее для здоровья: образующиеся химические соединения в результате гниения или горения. По самым оптимистичным прогнозам, токсичные вещества будут распространяться в радиусе 1 км от МСЗ. По пессимистичным, в радиусе 24 км. Повлиять это может на увеличение онкологических заболеваний в радиусе действия.
Подробно о девелопере можно прочитать на официальном сайте компании. Там же содержится информация и о нашей новостройке: https://www.pik.ru/spb/op/facts. Представлена она кратко и не раскрывает все достоинства отделки и внутреннего оформления комплекса, а они у него имеются! Зато выложены планировки, указаны цены на квартиры, расписаны ипотечные программы, размещена документация, проиллюстрирована отделка каждого помещения. Документы найти непросто, они не выделены отдельным разделом в меню. Для их просмотра нужно главную страницу проекта листать вниз до конца. Девелопер работает по 214-ФЗ и заключает Договор долевого участия.
На объекте
Подъехать к комплексу удобнее всего по Суздальскому шоссе. Вдоль дороги расположены указатели, да и офис продаж не ускользнет из вашего поля зрения, так как место довольно пустынное.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Стройка ведется чуть позади, а корпуса вдоль шоссе построят в последнюю очередь.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Визит мой пришелся на выходной день, возможно, поэтому активного движения на площадке не было. На данном этапе ведется подготовка территории. Кран на одной из фотографий относится к строительству соседнего объекта, а именно ЖК «Новоорловский» от YIT.
.JPG)
.JPG)
Это ближайшая жилая застройка к ЖК «Орловский парк» и ближайший источник инфраструктуры для домов первой очереди.
.JPG)
С другой стороны расположен фармацевтический завод «Новартис».
.JPG)
А напротив и позади комплекса зеленые зоны, в том числе Новоорловский заказник.
.JPG)
Отсюда можно быстро выехать на КАД через Парашютную улицу или Выборгское шоссе, а также на ЗСД. Автобусная остановка удобно расположена напротив офиса продаж новостройки.
.JPG)
До ближайших станций метро: «Парнас», «Проспект Просвещения» и «Озерки», нужно проехать 4-5 км. До центра города наземным путем добраться будет непросто. Въезд и выезд из Приморского и Выборгского районов затруднены.
Гипермаркеты и АЗС сконцентрированы на Парашютной улице. Это тоже новая жилая локация с недавно проложенными дорогами, но застраивается она более активно. Уже сейчас на этой улице тесно для автомобилистов.
В этом микрорайоне традиционно строится жилье комфорт- и эконом-класса. Основная его популярность связана с доступными ценами за квадрат и большим количеством зеленых зон вокруг.
В офисе
На каждом своем объекте компания «ПИК» разместила небольшой и уютный офис продаж. Но в этот раз я пообщалась с консультантом на «Ярмарке недвижимости». Девелопер арендовал там одно из центральных мест, разместил макеты новостроек и рассказывал желающим, а их было немало, о достоинствах своих проектов. Интересные детали открылись и об условиях приобретения. Впрочем, они указаны и на сайте девелопера. АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» предоставляет ипотеку под 6,45% годовых. Это невероятно низкая ставка. Конечно, остальные условия кредита будут жесткими. Первоначальный взнос обозначен от 30%, но при 6,45%, думаю, эта цифра возрастет до 50% и остаток нужно будет выплатить в течение 3-5 лет. При этом ставка пересчитывается ежеквартально. Ипотеку на эту новостройку предлагают еще 11 банков с минимальной ставкой в 9,5% годовых от «Абсолют Банка», «Сбербанка» и «Газпромбанка». Размер ежемесячного взноса можно рассчитать онлайн с помощью ипотечного калькулятора и отправить заявку на оформление кредита. Кроме того, через Интернет можно забронировать понравившуюся квартиру.
Программы по рассрочке более прозаичны. Во-первых, к базовой стоимости сразу прибавляйте 10%. Во-вторых, выплатить всю сумму нужно в течение года. Зато первый платеж вносится всего от 10% и, как сказал менеджер, компания готова пересмотреть условия в индивидуальном порядке.
Конкуренты
Последние три года рядом с Новоорловским заказником появилось несколько крупных жилых комплексов. В основном, застраивается территория на ул. Парашютной и на Суздальском шоссе. Мы сравним комплексные застройки трех надежных девелоперов.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
|
Шуваловский |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
1 очередь – сдана. 2 очередь - II квартал 2018 г. 3 очередь – II квартал 2019 г. |
60,5 |
5,1 |
|
Новоорловский |
YIT |
1, 2 очереди - сданы. 3 очередь - III квартал 2018 г. |
58,0 |
5,8 |
|
Орловский парк |
ПИК |
1 очередь, 1 этап – III квартал 2019 г. 1 очередь, 2 этап – III квартал 2020 г. 2 очередь – II квартал 2021 г. |
57,8 |
4,7 |
Самым явным конкурентом нашей новостройки можно считать корпуса ЖК «Новоорловский».
.JPG)
Они относятся к комфорт-классу и стоят плечом к плечу, поодаль от остальной комплексной застройки этого микрорайона. Стоимость финского застройщика принципиально выше, но и полная сдача комплекса планируется уже на следующий год. Это монолитно-панельные дома высотой в 7 и 25 этажей. На территории предусмотрены многоуровневые парковки. Квартиры сдаются как с отделкой, так и без нее. Суммарно их будет 7000. Планировки продуманные, практичные. Изюминкой стали сауны, но присутствуют они далеко не везде. Высота потолков составляет 2,7 метра. За дополнительную плату можно приобрести индивидуальные кладовые, размещенные в цоколе. Из социальной инфраструктуры вводится 2 школы и 5 детских садиков. На первом этаже будут функционировать магазины, аптеки. Запланирован также спортивно-досуговый центр. Как и компания «ПИК», YIT предусмотрел удобства для малоподвижной группы населения. Входы в подъезды осуществляются с уровня земли, дверные проемы увеличены, а бордюры будут снижены. Принципиальных преимуществ у этого комплекса по сравнению с ЖК «Орловский парк» я не обнаружила, разве что более близкие сроки сдачи и наличие уже построенных и введенных в эксплуатацию корпусов.
Более высокая степень готовности и у ЖК «Шуваловский».
.JPG)
Комплекс рассчитан на 8627 квартир с чистовой отделкой. Дома панельные высотой от 16 до 24 этажей. Стоимость недвижимости здесь – серединная отметка между ЖК «Орловский парк» и ЖК «Новоорловский». Паркинги расположены отдельно. Для детей предусмотрено 2 детских сада и школа с бассейном. Территориально комплекс находится в менее зеленом, но более благоустроенном месте. В пешей доступности есть крупные гипермаркеты, хотя и в самом комплексе первые этажи сдаются под коммерческие помещения.
Резюме
.JPG)
ЖК «Орловский парк» – это достойное по качеству доступное жилье. Девелопер наделил свои проекты дополнительной ценностью, разработав собственный свод правил «ПИК-стандарт». Согласно ему, при строительстве используются надежные и продуманные технологии, которые направлены на удобство проживания в возводимых домах и долговечность их конструкций. Однако введены эти правила только в 2015 году, поэтому проверить их функциональность пока невозможно. Зато о комфорте проживания можно судить и по описанию проекта, при условии, что все обещания будут реализованы. Надо признать, что девелопер, действительно, постарался учесть многие факторы, улучшающие качество нашей повседневной жизни. Однако на что он не сможет повлиять – это на экологию, которая в этом направлении имеет неважные перспективы.
