ЖК «Сосновка»: сколько стоит проживание у городского лесопарка
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
«Строительный Трест» открыл продажу в одном из самых красивых своих жилых проектов. Находится он рядом с лесопарком «Сосновка», в честь которого и был назван.
О проекте
ЖК «Сосновка» – это 5-этажный дом бизнес-класса, замкнутый по периметру. Расположен он по адресу: проспект Тореза, 77. Всего в комплексе будет 205 квартир. На первом уровне вдоль дороги запроектированы коммерческие помещения. В цоколе оборудуют отапливаемый паркинг на 310 автомобилей и кладовые. Следует отметить, что в редких случаях количество машино-мест преобладает над количеством жилых ячеек, как и подобает настоящему премиальному классу.
.jpg)
Внутренний двор будет закрыт от проезда машин. Он представляет собой прогулочную аллею с детскими и спортивными площадками в середине. На этом инфраструктурные, если так можно выразиться, составляющие самого комплекса и его благоустройства исчерпаны. А над архитектурой здания проектировщики постарались. Начнем с того, что девелопер объекта, «Строительный Трест», довольно консервативен при выборе экстерьеров своих построек. Как правило, их фасады призваны подчеркнуть характерную особенность технологии строительства. А работает компания исключительно с кирпичом (не считая межкомнатных перегородок). Редко можно увидеть декоративные элементы, пусть даже в виде эркеров из того же кирпича. Поэтому комплексы, как правило, выглядят добротно, но сурово. А в данном случае удалось совместить и традиции, и эстетику. Дизайн выглядит достойно, презентабельно. Увеличенные окна, красивые парадные, интересная геометрия, благородные цвета, гранитный цоколь – в такой дом хочется войти.
.jpg)
Загадкой остается отсутствие балконов. Они не предусмотрены проектом. Зато верхние этажи продаются с террасами на крыше. Девелопер также отказался в своих проектах от службы консьержей. За безопасностью будет наблюдать пост охраны. В помощь ему по периметру и в лифтовых холлах установят камеры видеонаблюдения. Места общего пользования оформят по индивидуальному дизайнерскому проекту. На общее обозрение рендеры еще не выложили, но в офисе продаж показывают – выглядит все сдержанно и элегантно. Квартиры сдадут с черновой отделкой. Она предусматривает «скрытую» разводку коммуникаций, двухкамерные стеклопакеты с клапанами микропроветривания, металлическую входную дверь, установку счетчиков и розеток. Неприятно удивили гипсокартонные межкомнатные стены. По словам менеджера, это сознательное решение компании, так как многие клиенты в бизнес-классе делают перепланировку помещений под свои нужды, а гипсокартон лучше остальных материалов подходит для быстрого сноса. Посмотрим, что же нужно переделывать в планировках ЖК «Сосновка».
Цены и планировки
Первое, на что обращаешь внимание – отсутствие студий и единичные экземпляры однокомнатных квартир. Правда, все однушки спроектированы так, чтобы их можно было переделать под студии.
.jpg)
А их максимальные площади достигают более 80,0 кв. м. Такой размах вполне подойдет и для двухкомнатной квартиры даже в категории «бизнес».
.jpg)
Но расположение плиты и раковины на кухне неудобно для планирования двух комнат. Этому препятствует и отсутствие дополнительного окна.
Вторая отличительная характеристика местных квартир – огромные площади помещений. Собственно, поэтому и возможно из меньшего количества комнат сделать большее. И это реальный способ приобрести квартиру в данном комплексе, ведь зачастую такие просторы для жизни не нужны, а переплата за лишние 20-30 кв. м. существенная. Цена за квадратный метр начинается со 130 000 рублей. Приведем сводную Таблицу со стоимостью и размерами недвижимости в ЖК «Сосновка»:
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
47,7 – 84,6 |
7,2 – 11,9 |
|
2-комнатные |
86,2 – 105,9 |
11,7 - 16,4 |
|
3-комнатные |
110,6 – 140,3 |
15,0 – 21,0 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 1,3 |
|
Кладовые |
|
пока не выставлены на продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке для квартир до 4 этажа включительно. К квартирам на 5 этаже прилагаются террасы, и их стоимости в открытом доступе нет.
Вариантов двух- и трехкомнатных квартир много. Все имеют по два полноценных санузла.
.jpg)
Третья особенность – большие кухни. По обычным меркам, все планировки ниже можно отнести к европейским.
При этом форма помещений может быть как квадратной, так и прямоугольной. Расположение комнат тоже подбирается на любой вкус. Предусмотрены конфигурации с небольшими кладовыми.
Как таковых гардеробных в планировках нет, но коридоры просторные и удобные для установки шкафов. С трешками та же история. По форме они зачастую напоминают двушки с дополнительной комнатой.
.jpg)
Популярны среди них и квартиры со сквозным проходом через кухню.
Как видно на иллюстрациях, кухни достигают в размерах 46,0 кв. м. Однако выделить за их счет дополнительное помещение вряд ли получится, так как они соединяют коридор с жилым пространством. Разве что это будет очередной коридор.
Для приверженцев больших уборных в ЖК «Сосновка» найдется подходящий вариант:
.jpg)
Нестандартные формы помещений начинаются и заканчиваются на следующем экземпляре:
.jpg)
Он то, к слову, и подойдет для формирования четырех комнат по одной простой причине – на кухне есть второе окно. Как известно, жилое помещение не может проектироваться без естественного света. А вот в следующих квартирах можно выделить разве что зону гардеробной. К тому же надо уточнять возможность перемещения уже запроектированных кухонных приборов.
.jpg)
Таким образом, в большинстве случаев планировки поддаются лишь небольшой корректировке. Например, перемещению той или иной стенки, чтобы увеличить или уменьшить конкретное пространство. Второй путь трансформации – создание нежилой огороженной площади без окна под гардероб или другие потребности.
О застройщике
АО «Строительный Трест» – это компания с 25-летним стажем работы и опытом в возведении порядка 100 объектов. Девелопер специализируется на кирпичном домостроении. Занимается как городскими проектами, так и загородными. Гордится, что не срывает сроки ввода новостроек в эксплуатацию. Работает по 214-ФЗ. Предприятие в Санкт-Петербурге известное, со множеством наград, полученных на профессиональных конкурсах: www.stroytrest.spb.ru/company/awards/. На сегодня в продажу выставлена недвижимость в 7 жилых комплексах, 2 апарт-отелях и 3 коттеджных поселках.
В Интернете встречаются разные отзывы о деятельности компании. Есть брань, есть защита.
.jpg)
.jpg)
novostroy.spb.ru
ЖК «Сосновка», а вернее его актуальный проект, еще не оброс комментариями форумчан. Изредка оставляют нейтральные отзывы. Проект хорош, да дорого.
.jpg)
https://spbguru.ru
Но почему я оговорилась об актуальности проекта. Дело в том, что раньше девелопер планировал возвести на этом месте многоэтажку. Сей факт вызвал резкую негативную реакцию со стороны жителей соседних домов. Развернулась целая кампания против высоток – спасёмсосновку.рф/. Подробно на конфликте мы останавливаться не будем, так как на нынешнее состояние дел он не влияет. Упомянут был для понимания некоторых реплик в Интернете, как:
.jpg)
https://www.novostroy.su
Если история интересна, читайте статью по ссылке: www.fontanka.ru/2016/04/13/147/.
Итого, наш комплекс обсуждается мало. Однако рядом с ним «Строительный Трест» уже сдал один проект комфорт-класса, ЖК «Лиственный». Еще на старте продаж пользователи отмечали хорошее расположение новостройки, а оно прямо пропорционально нашему:
.jpg)
https://vnovostroike.ru
Дольщики хвалят как качество квартиры, так и организационную работу девелопера.
.jpg)
novostroy.spb.ru
Но и от недовольных клиентов в Интернете не скрыться. По их мнению, хромает теплоизоляция и есть проблемы с электричеством.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Аналогичные жалобы опубликованы и на другие объекты компании, даже в более масштабном виде:
.jpg)
https://spb.dolgostroyunet.ru
Не обошлось без упоминания моих любимых управляющих компаний. Как много зависит от них в части комфорта проживания и как мало уделяется им внимания при выборе будущего местожительства. Хорошая УК может скрасить недостатки проекта, а плохая – усилить последствия. Судя по отзывам, все комплексы «СтройТреста» страдают от УК. Сменить управленцев зачастую очень сложно, поэтому с их деятельностью лучше ознакомиться заранее с личным посещением подведомственных комплексов и беседой с их жильцами.
.jpg)
https://spb.dolgostroyunet.ru
На объекте
Добраться до стройплощадки в рабочее время оказалось несложно. Проспект Тореза куда менее загружен относительно соседнего проспекта Энгельса. Движение в сторону центра здесь активное, но пробок нет.
.JPG)
.JPG)
Ехать – в удовольствие, потому что дорога лежит вдоль лесопарковой зоны.
.JPG)
.JPG)
Из заметных предприятий проезжаем мимо НИИ «Электрон» и Института им. Сеченова.
.JPG)
В соседних кварталах и даже домах имеются детские сады и школы, поликлиники. Через 600 метров от новостройки по проспекту располагается Туберкулезная больница.
Напротив комплекса открыт фитнес-клуб.
.JPG)
В 200 метрах работает продуктовый магазин.
.JPG)
Я проехала по городу, но есть и альтернативный вариант – через КАД. Путь после съезда займет порядка 10 минут. От двух станций метро: «Удельная» и «Озерки» сюда добираются на автобусе. Благо, остановка находится прямо напротив будущего дома.
.JPG)
На фото видно, что работы в конце февраля ведутся на уровне 1-2 этажей, но не во всех секциях. Если посмотреть вглубь, строение еще не выглядывает из-за забора.
.JPG)
Также мы видим, что некоторая часть первого этажа возводится из монолита, что противоречит обещанному кирпичному строению. Но данная сторона комплекса отведена под коммерцию и в Проектной Декларации оговорено использование данного материала на этом отрезке, как и для цокольных этажей.
.JPG)
На странице комплекса выкладываются актуальные фотографии о ходе строительства: www.stroytrest.spb.ru/kvartiry-v-novostroikah/sosnovka/hod-stroitelstva/.
Вокруг ЖК «Сосновка» находятся преимущественно невысокие жилые дома.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Место приятное. Сразу через улицу Витковского начинается парк.
.JPG)
В нем предусмотрена инфраструктура для активного отдыха и спокойных прогулок, а также для различного рода перекусов.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
И это не единственный парк в окрестностях. В 600-700 метрах цветут сады Юннатов и Березовый.
Общие впечатления от просмотра территории остаются приятные. Для комплекса выбран укромный и уютный уголок. На проспект будет выходить только малая часть окон.
В офисе
Головной офис предприятия находится на Кондратьевском проспекте, 62/4, в окружении жилых домов.
.JPG)
Увидеть его можно только подобравшись вплотную. Но по дороге развешены указатели.
.JPG)
Работают они и в выходные дни. Для клиентов предусмотрена отдельная парковка. На первом этаже расположен офис продаж, в котором размещены макеты некоторых сданных и строящихся комплексов. В том числе представлен и ЖК «Сосновка».
Консультация представляет собой краткое описание объекта и подбор необходимых планировок с дальнейшим расчетом стоимости. Менеджеры предлагают и альтернативную недвижимость из перечня объектов компании, если она подходит под заданные параметры. В качестве аналога к нашей новостройке рассматривают уже построенный ЖК «Остров» на Петроградской стороне. Стоимость квадратного метра там выше, однако в арсенале есть планировки квартир с меньшей площадью помещений. За счет этого разница между итоговой стоимостью нивелируется, а ключи от квартиры ждать не придется. Правда, стоимость парковочного места будет выше. Так обстоят дела по легенде девелопера. Но подозрения о заниженной стоимости уже сданного объекта в одном из элитных районов города у меня остались. Подтвердились они после прочтения следующего комментария в Сети и дальнейшего ознакомления с ситуацией:
.jpg)
https://www.novostroy.su
В отзыве речь идет о строительстве Серного моста, который должен соединить Васильевский остров и Петроградскую сторону. Работы планируют закончить к чемпионату мира по футболу в 2018 году. Информация о расселении дома на улице Ремесленной обсуждается в Интернете и на телевидении, например, по ссылке: www.ntv.ru/novosti/1673281/. После осознания полной картины происходящего и сопоставления с предложением менеджера, впечатления от качества консультации у меня ухудшилось.
Из приятных новостей отмечу наличие программы «трейд ин». Она подойдет тем клиентам, кто собирается продавать имеющуюся квартиру для покупки новой. «Строительный Трест» предлагает услуги своих партнеров – агентств недвижимости, которые в оговоренные сроки и за согласованную стоимость продадут старое жилье. Для заключения сделки по данному сценарию нужен первоначальный взнос в размере 10-15% от стоимости новой квартиры. Второй платеж вносится после продажи собственности. На это обычно уходит 4-5 месяцев. На остаток можно оформить рассрочку и ипотеку. Поговорим о них подробнее.
На данный момент ЖК «Сосновка» аккредитован 5 банками: «Сбербанк», «Санкт-Петербург», «Ак Барс Банк», «РоссельхозБанк», «ДельтаКредит». На сайте девелопера нет подробной информации по действующим ставкам. Ипотечный калькулятор: www.stroytrest.spb.ru/usloviya-pokupki/ipoteka/sberbank/ ясности не добавляет. Я могу поставить там любой процент и срок погашения без рамок и ограничений. В офисе мне сказали, что минимальный процент сейчас порядка 9,5. Из интересных новинок на рынке ипотечного кредитования выделю программу «Сбербанка» – «Семейная ипотека с государственной поддержкой». Ставка по ней всего 6% годовых! Но действует предложение только для семей с двумя и более детьми. Подробно об условиях написано на сайте: www.stroytrest.spb.ru/news/all/idsberbank-prisoedinilsya-k-programme-semeynaya-ipoteka-s-gosudarstvennoy-podderzhkoy-6-/. Программа стартовала 7 февраля 2018 года и на наш объект она пока не распространяется. Однако стоит уточнить, ожидается ли получение аккредитации в будущем.
Последний вариант приобретения квартиры – рассрочка. На сайте указаны цены при ипотеке или 100% оплате. Они ниже базовых, действующих при рассрочке. Для их расчета нужно добавить к стоимости каждого метра 7500 рублей. Эта стоимость действует при оформлении рассрочки до 25 сентября 2019 года и первоначальном взносе в 30% на квартиры 2, 3 и 5 этажей. На недвижимость 4-ого этажа нужно прибавить еще 5000 рублей к каждому метру. При первом платеже от 50% срок погашения уменьшается до конца 2018 года, но покупатель получает скидку в 3500 рублей/кв.м. от базовой. Если увеличить первый взнос до 75%, скидка с метра тоже вырастет до 5000 рублей.
С документами можно ознакомиться как в офисе, так и на сайте: https://www.stroytrest.spb.ru/documents/.
Конкуренты
На отрезке между станциями метро «Озерки» и «Удельная» имеются несколько комплексов бизнес-класса. Многие из них находятся в радиусе 1 км от нашей новостройки. Ориентироваться при сравнении мы будем именно на них, поскольку эта локация отличается близким расположением к нескольким садам и лесопарку. Назовем это условно одной экозоной. И добавим две новостройки с иным, но близким к нашему расположению: ЖК «Master Серебристый бульвар, 19» и ЖК «Эдельвейс». Выбор пал на них, поскольку это малоквартирные комплексы. Ближайший к ним парк – Удельный, однако в данном случае мы говорим о расстоянии плюс/минус километр.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Класс новостройки |
Тип отделки |
|
Дом у Березового сада |
Эльба |
Сдан в 2016 г. |
71,8 (2 этаж) |
8,4 |
Бизнес |
Предчистовая |
|
На Ярославском проспекте, 23 и 27 |
Темп |
Сдан в 2013 г. |
83,4 (2 этаж) |
12,2 |
Бизнес |
Чистовая |
|
Leningrad |
Лидер Групп |
II квартал 2019 г. |
87,6 (2 этаж, секция 7) 85,1 (4 этаж, секция 7) |
7,4 8,3 |
Бизнес |
Черновая |
|
Master Серебристый бульвар, 19 |
Мастер Девелопмент |
II квартал 2018 г. |
87,0* (14 этаж) 115,0 (3 этаж) |
15,1* 17,3 |
Бизнес |
Предчистовая |
|
Эдельвейс |
Сфера |
Сдан в 2015 г. |
83,7 (1+ этаж) 85,5 (4 этаж) |
9,2 10,3 |
Бизнес |
Черновая |
|
Сосновка |
Строительный Трест |
III квартал 2019 г. |
90,4 (2 этаж) |
14,0 |
Бизнес |
Черновая |
*в ЖК «Master Серебристый бульвар 19» двухкомнатные квартиры имеют площадь до 60,0 кв. м, трехкомнатных нет, поэтому представлена площадь под объединение студии и двушки. Ниже приведена площадь четырехкомнатной квартиры.
Начнем разбор с ЖК «Дом у Березового сада». Он сдан еще в 2016 году и представляет собой 9-этажное сооружение всего на 80 квартир. Подземный паркинг рассчитан только на 24 места. Первый уровень – коммерческий. Технология строительства – кирпично-монолитная. Комплекс огорожен, а его внутренний двор озеленен и благоустроен. Правда, он небольшой, поскольку под проект отведена маленькая территория между детским садом и другим домом. Стоимость недвижимости дешевле, чем в ЖК «Сосновка», но свободных квартир почти нет. Расположение этого объекта проигрывает в части соседства с проспектом Энгельса и с ж/д путями через 500 метров.
Примерно на этой же линии, но ниже по проспекту располагается ЖК «На Ярославском проспекте, 23 и 27». В составе два кирпичных 8-этажных дома, сданных аж в 2013 году. Жилой фонд составляет 229 квартир, а подземная стоянка вмещает 132 автомобиля. На сайте девелопера доступно для выбора около 10 квартир по сопоставим с нашей новостройкой ценам, но с учетом чистовой отделки. Несмотря на проект 5-летней давности, планировки актуальные для сегодняшних дней, на верхних этажах поставлены панорамные французские окна. Территория находится под видеонаблюдением. Она огорожена и благоустроена с помощью детской площадки и зоны со спортивными снарядами.
Самый крупный из представленных в Таблице 2 комплексов – это ЖК Leningrad. Он базируется ближе к саду Юннатов. Сдаваться будет примерно в один период с ЖК «Сосновка». Проект состоит из одного 26-этажного здания на 923 квартиры. Однозначно не такой уютный формат, но стоимость у него не из разряда бизнес-класса. Подземный паркинг рассчитан на 450 машин, примерно такое же количество будет парковаться рядом с объектом. Строят также из кирпича и монолита.
Подходят к завершению сроки строительства ЖК «Master Серебристый бульвар, 19». Это высотный кирпично-монолитный дом из 19 этажей и 102 квартир. В цоколе и на первом уровне запроектирован паркинг для 82 машин. При этом на одно место можно поставить 2 автомобиля. Второй уровень отведен под офисы. Первые два этажа занимают бОльший периметр и являют собой стилобат для остальных уровней. На нем для жильцов комплекса планируют сделать зону отдыха. Рендеры дома и общественных холлов выглядят весьма достойно. Из подъезда предусмотрено два выхода: на благоустроенный и закрытый двор и на улицу. Планировки хитрые. На этаже всего 6 квартир, при этом трехкомнатных нет. Но на четных этажах можно объединить двушку со студией. Неудобство состоит в том, что заниматься этим процессом придется непосредственно покупателю. В целом, объект интересный, а по стоимости находится в одной весовой категории с проектом «Строительного Треста». Есть квартиры дешевле, есть дороже.
Еще меньше по количеству квартир – ЖК «Эдельвейс». Всего 4 этажа, 76 квартир и 118 машиномест в подземном паркинге. Последний уровень – мансардный. Этот проект сдан в 2015 году и относится к Приморскому району, а не Выборгскому, как наша новостройка. Выглядит респектабельно, выполнен из кирпича. Стоимость у него более демократичная. На сайте девелопера отображено всего 6 квартир на продажу. Среди них имеются оригинальные планировки с эркерами. Периметр благоустроен, огорожен и охраняется.
Для сравнения можно указать и такие новостройки бизнес-класса Выборгского района, как ЖК «Усадьба на Ланском» или ЖК «Георг Ландрин». Но с точки зрения экологии, Большой Сампсониевский проспект, на котором они возводятся, это совершенно другая зона с иными приоритетами потенциальных клиентов.
Резюме
.JPG)
ЖК «Сосновка» – это притягательный малоэтажный комплекс в черте города от надежного девелопера. Квартиры в нем стоят дорого, на уровне недвижимости бизнес-класса Васильевского острова и Петроградской стороны. Но локация уникальна благодаря прямому соседству с крупным лесопарком. Конкуренции практически нет, так как все аналогичные комплексы неподалеку уже построены и обладают небольшим количеством свободных квартир. К сожалению, в рамках проекта не предусмотрена социальная инфраструктура.
