ЖК «Малая Истра»: над лесом да у дороги
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Возведение новых жилых комплексов чаще всего ведётся в районах с уже имеющейся застройкой. Сносятся старые дома, расчищается площадка, производится апгрейт уже имеющихся коммуникаций и подключения к ним новых корпусов. Такой район сразу же получает доступ и к инфраструктуре соседей, как минимум до того времени, пока не нарастит свою собственную. Удобная и логичная схема. Но порой мы встречаем ЖК, строящиеся, что называется, «в голом поле». Такие и в жизни выглядят так же, как на рекламных картинках – дома да дороги, а вокруг девственный лес. Это просто рай для архитекторов, не нужно думать, насколько нелепо и неуместно плод твоей фантазии будет смотреться в соседстве с полуразвалившимися холупами, курятниками и заборами из старых металлических кроватей (что встречается куда чаще, чем этого хотелось бы). ЖК «Малая Истра» как раз из таких, отдельно стоящих, жилых комплексов. С трех сторон комплекс окружён лесом, а по его южной границе проходит Волоколамское шоссе.
.jpg)
Возведение Комплекса осуществляет инвестиционно-строительная компания ООО «КОМПАНИЯ ПРОМСЕРВИС», которая входит в список надёжных застройщиков Министерства строительного комплекса Московской области. На её счету уже реализованные проекты в Сергиевом Посаде и Пушкино.
С интернет-сайтом новостройки можно ознакомиться по адресу https://www.k-np.ru/malayaistra/smart-prices-params/. Собственно, это сайт продавца – компании «Недвижимость и Право», которая является генеральным инвестором всех возводимых «КОМПАНИЕЙ ПРОМСЕРВИС» объектов, а кроме того, выступает в роли агента по реализации квартир в этих комплексах.
Малоэтажный комплекс «Малая Истра» – это самостоятельный микрорайон, состоящий из 33 4-этажных жилых домов, двух детских садов на 240 мест, одной общеобразовательной школы на 1 200 учеников, двух поликлиник (детской и взрослой), двадцати шести детских площадок, семнадцати спортивных площадок (теннис, футбол, хоккей), спортивного комплекса с бассейном, 4 300 метров велодорожек и 18 100 метров прогулочных дорожек, четырех многоуровневых крытых автопарковок и одного торгово-развлекательного центра. Все эти объекты расположены на территории площадью 45 га.
Строить комплекс начали в 2013 году. Завершить строительство планируется летом 2020 года. Работы осуществляются по монолитно-кирпичной технологии. Тут уже функционирует отдельная котельная, а чистая вода поступает в водопроводную систему напрямую из специально пробуренных скважин. Строительство по срокам реализации разбито на четыре очереди. К весне 2018 года дома: №№ 1, 2, 5, 6 и 32 – уже введены в эксплуатацию и частично заселены. Корпуса №№ 7, 8, 10 приняты Государственной Комиссией, а их документы поданы на ввод в эксплуатацию.
Сайт проекта, хотя и не является именным, весьма объёмен, многоглавен и демонстрирует полную картину жизни в Комплексе, начиная от стадии рытья котлованов на опушке у дороги и заканчивая фотоотчётами о недавно прошедших в ЖК праздничных мероприятиях.
Квартиры здесь представлены четырех традиционных типов:
- студии (площадь 25,7 – 33,3 кв. м)
- 1-комнатные (площадь 45,4 – 51,9 кв. м)
- 2-комнатные (площадь 50,6 – 59,4 кв. м)
- 3-комнатные (площадь 77,7 – 82,5 кв. м).
Лично меня, естественно, заинтересовала таблица оставшихся свободными квартир. В домах первой очереди (готовые дома) остались только 2- и 3-комнатные квартиры. Они продаются по договорам купли-продажи (ДКП).
В домах второй очереди (сдача в эксплуатацию запланирована на март, июнь и декабрь 2018) отсутствуют 3-комнатные квартиры. Продаются по договорам долевого участия (ДДУ).
Зато в 3 (вводиться в эксплуатацию будут с декабря 2018 по июнь 2019) и 4 (декабрь 2019 – июнь 2020) очередях полный набор. Жильё этих очередей так же продаются по ДДУ.
Для того чтобы читатель ориентировался в местных ценах, приведу самодельную выборочную таблицу.
Таблица 1.
|
Тип квартиры |
Очередь сдачи |
Площадь квартиры (кв. м) |
Цена (руб.) |
|---|---|---|---|
|
квартира-студия |
3 |
25,7 |
1 350 000 |
|
квартира-студия |
2 |
30,1 |
1 930 000 |
|
квартира-студия |
4 |
35,9 |
1 575 000 |
|
квартира-студия |
2 |
48,8 |
2 835 000 |
|
1-комнатная |
4 |
45,5 |
2 025 000 |
|
1-комнатная |
3 |
46,1 |
2 430 000 |
|
1-комнатная |
2 |
51,8 |
3 050 000 |
|
2-комнатная |
3 |
50,6 |
2 600 000 |
|
2-комнатная |
4 |
54,5 |
2 150 000 |
|
2-комнатная |
1 |
61,2 |
3 780 000 |
|
2-комнатная |
3 |
94,9 |
4 410 000 |
|
3-комнатная |
3 |
77,7 |
3 675 000 |
|
3-комнатная |
3 |
87,1 |
3 995 000 |
|
3-комнатная |
3 |
119,2 |
5 405 000 |
Ну, что тут можно сказать? Квартиры на любой вкус и любой кошелёк. Есть среди них и такие, что со стандартными планировками, но по большей части здешние планировки выполнены в стиле «евро» – это когда не делают отдельную кухню, а выделяют под неё часть большой комнаты. Получается модно, не просто комната, а гостиная-кухня, как в загородном доме. Я, лично, считаю, что для «однушек» – это, вообще, супер вариант. У человека на малой жилплощади есть место, где и гостей принять и отдельная, сугубо частная территория в виде небольшой спальни. Но вот при увеличении числа комнат, затесавшаяся в одну из них кухня, сокращает число отдельных помещений в квартире ровно на единицу.
Посчитайте сами. Однокомнатная квартира. Сколько в ней отдельных помещений? Коридор, ванная, туалет (если раздельный), кухня, комната, лоджия. Шесть. Евро-планировка ничего в этой цифре не меняет.
Теперь другой пример. Стандартная «двушка». Считаем по новой: коридор, ванная, туалет (если раздельный), кухня, 2 комнаты, лоджия. Семь помещений. А по евро-схеме – всего шесть. Как в «однушке», кухни-то отдельной больше нет!
Не знаю, как это для «европейцев», а для меня, русского человека, – просто грабёж – целая комната улетучилась! Я всё понимаю, в метровом исчислении я, как покупатель, от смены формата ничего не теряю, но осадочек всё равно остаётся. Ну и бог с ним, на вкус и цвет товарища нет. Продолжим.
Квартиры в ЖК «Малая Истра» продаются с застеклёнными лоджиям, пластиковыми стеклопакетами на окнах и со стальной дверью на входе. Перегородки в квартирах стоят все, как на плане. И цены в своей выборочной таблице я дал на квартиры без отделки. Но дело в том, что жильё тут можно приобрести и с отделкой. Об этом довольно подробно пишет сайт проекта.
К выбору предлагаются 4 варианта дизайна или, как это названо на сайте, 4 конфигурации, с подробнейшим описанием и даже с приложением соответствующих фотографий. Какая входная дверь, какие двери межкомнатные, цвет и материал обоев, вид напольной плитки на кухне и в ванной с раскладкой по цветам, какой ламинат и плинтус, индивидуально ему подобранный. Унифицирована только сантехника, которая будет установлена в квартире. Во всех конфигурациях она, почему-то одинаковая. И ещё один минус, нет цены всему этому удовольствию. Сколько стоит та или иная отделка? Это как-то выбивается из, заданного самим же сайтом, тренда – обязательно подкреплять важную информацию подробнейшей демонстрацией всех имеющихся в наличии цифр.
Вечером я полюбовался изображением, которое выдают 8 веб-камер, установленных в комплексе. Было довольно поздно.
На улицу вышел человек с собакой. Легковушка припарковалась у подъезда и из неё вышла женщина с пакетами из супермаркета. Возможно, из-за позднего времени, горящих окон оказалось немного, зато автомобилей на внутренней парковке выстроилось достаточно для того, чтобы поверить, что, описанное на сайте – не выдумка. Люди здесь уже есть, а комплекс живёт. Осталось только съездить в район Истры и посмотреть на всё собственными глазами.
На запад Подмосковья я отправился поздним утром рабочего дня. Навигатор предложил 3 маршрута, из которых я выбрал самый прямой – по Волоколамскому шоссе. Уже обратно в Москву, после того, как побывал в комплексе, я возвращался по рекомендованному в качестве самого скоростного Новорижскому шоссе. Времени на движение по нему я и вправду потратил на 5 минут меньше, зато проехал на 10 километров больше.
.jpg)
Жилой комплекс «Малая Истра» находится у дороги, с Волоколамского шоссе к нему проложен удобный съезд, перекрытый двумя шлагбаумами. На въезде дежурит охранник.
.JPG)
Уже потом, в процессе разговора с менеджером я узнал, что от изначальной идеи огородить комплекс по периметру и сделать въезд на его территорию регламентированным, застройщик отказался. Поэтому клубного посёлка здесь не будет, как минимум до того момента, пока собрание собственников жилья не примет другого решения. Ну, а если примет, то и организовывать «клубную жизнь» жильцы будут за собственные деньги.
У охранника я узнал, как проехать к офису продаж. Выяснилось, что располагается офис на первом этаже корпуса № 6.
.JPG)
С дороги комплекс какого-то особенного впечатления не производит, но при близком рассмотрении дома, проезды, арки и фонари ночного освещения выглядят куда симпатичнее. Дороги заасфальтированы и расчищены от снега, пандусы перед подъездами широкие и совершенно нескользкие.
.JPG)
.JPG)
В большом просторном офисе в день моего визита работал только один менеджер – молодая вежливая дама. Организовав мне чашку кофе, она принялась заполнять прорехи в моей базе данных о комплексе.
Во-первых, выяснилось, что замеченное мною отсутствие лифтов в корпусах не совсем соответствует действительности. В некоторых домах, а это корпуса №№ 5, 10, 11, 17, 18, 24, 30 и 31 лифты всё-таки предусмотрены.
Во-вторых, оказывается, ещё не все корпуса выставлены на продажу. Решение о сроках ввода домов №№ 19, 23, 25 и 26 ещё не принято. Следовательно, окончание строительства всего комплекса может быть сдвинуто с 2020 на 2021 год.
В-третьих, сейчас внутренняя инфраструктура ЖК, несмотря на то что люди здесь уже живут, находится в зародышевом состоянии. Первый из двух детских садов построен. Внутри идут отделочные работы, но малышей он сможет принять только в сентябре месяце. Поэтому детей, которые проживают сейчас в новостройке, родителям приходится возить в детские сады и школы города Истра. Благо до него тут недалеко. Под детскую и взрослую поликлинику выделен 1 этаж одного из построенных корпусов, откроется она к концу этого года. В ЖК пока нет ни одного магазина. Жители вынуждены отовариваться по дороге с работы и на работу. Но после введения в эксплуатацию торгово-развлекательного комплекса в 2020 году эта проблема решится сама собой.
Оказалось, что расценки на отделку квартир не указаны на сайте потому, что степень этой отделки можно варьировать в индивидуальном порядке. К примеру, многие предпочитают только предчистовую, когда в квартире заливается бетонная стяжка, выравниваются и штукатурятся стены, а до того в них прокладываются электрическая и водная подводки. Это и стоит недорого и, что ещё важнее, забирает на себя основной объём «грязных работ». Купившему квартиру с предчистовой отделкой, останется только потолки побелить, поклеить обои и укрыть полы самостоятельно выбранным покрытием. Ну и, конечно, подоконники смонтировать, двери повесить, карнизы закрепить, установить сантехнику. Но это ведь уже в удовольствие, это творческий процесс.
А квартиры с полной и предчистовой отделкой можно посмотреть. Не шоу-румы, нет, у этих квартир есть свои законные хозяева, просто они ещё не приехали за ключами.
Собрались и пошли. Погода способствовала, последние дни хотя и были морозными, но уже радовали ярким солнцем и высоким синим небом.
.JPG)
.JPG)
Сразу за крайними корпусами начинается лес, настоящий – тут поют птицы, в теплое время года растут грибы да ягоды, это здорово. А вот вопрос с устройством шумоотражающих ограждений по границе ЖК с Волоколамском шоссе придётся как-то решать. В планах застройщика возведение таких ограждений не предусмотрено.
Подъезды в «Малой Истре» сквозные, с выходом на две стороны дома, выглядят они эффектно благодаря пологому пандусу, но малопрактичны. Здесь негде поставить коляску или велосипед. Ну не тащить же их по лестнице наверх? Лифты-то не везде имеются.
.JPG)
Качество отделки подъездов хорошее. Лестницы широкие, перила удобные для людей любого роста.
Квартира с предчистовой отделкой мне очень понравилась. Всё сделано ладно и с умом. Достаточно розеток и установлены они на нужных уровнях. Правила у меня с собой не было, но, насколько я мог судить, штробление, выравнивание стен, заливка стяжки произведены профессионально. Нигде нет ни трещинки, ни щели, ни волны. А, кроме того, порадовала высота потолков – 3 м и поистине огромная, здесь в некоторых планировках есть такие (до 15 кв. м), лоджия.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Квартира с отделкой «под ключ» – классическая двушка – оказалась похожей на квартиры, которые можно встретить в старых домах по Ленинскому проспекту. Длинные коридоры, высокие потолки. Не хватало только антресолей и двойной распашной двери на входе. В общем, достойное жильё.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
При покупке квартиры в ЖК «Малая Истра» можно воспользоваться ипотечным кредитом на 30 лет, с нулевым первым взносом и процентной ставкой от 7,4%, который предоставят 8 банков-партнёров. При 50% первом взносе застройщик готов дать покупателю рассрочку до окончания строительства. При бронировании квартиры на сайте и электронной регистрации ДДУ покупатель получает бонус 70 000 руб.
.JPG)
Распростились с менеджером, и я отправился в обратный путь. Из «Малой Истры» уезжал со смешанными чувствами. Не сомневаюсь, когда строительство комплекса будет завершено, здесь будет очень комфортно жить и растить детей. Но пока множество сугубо бытовых проблем будет портить жизнь новосёлов – стройка за окном, скудность внутренней инфраструктуры, шум от проезжающих по шоссе автомобилей. И это надо будет как-то пережить, побыстрее бы…
Таблица 2. Стоимость 1-комнатных квартир в новостройках запада Московской области
|
Название комплекса |
Площадь квартир (кв. м) |
Цена (руб.) |
|---|---|---|
|
Новоснегирёвский |
от 18,9 |
640 000 |
|
У озера |
от 41,4 |
1 904 000 |
|
Супонево |
от 30 |
1 850 000 |
|
Малая Истра |
от 45,4 |
2 025 000 |
