ЖК «Измайловский, 11»: комфорт по цене бизнес
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
ГК ПИК – признанный лидер в строительной отрасли, участвуя в реновации промышленных зон, летом 2018 года приступил к освоению в ВАО территории бывшего Черкизовского рынка. Хотя нельзя отнести к этой зоне ее новый жилой комплекс «Измайловский, 11», так как возводится тот на территории бывшего стадиона и катка по адресу: район Измайлово, Измайловский проезд, владение 5а.
В Интернете
Традиционно для объектов ГК ПИК, что у ЖК «Измайловский, 11» нет своего сайта, а есть страница на сайте ПИК (https://www.pik.ru/iz11#object), где основная информация подана полотном, но по ссылкам можно перейти и на выбор квартиры, и на документы. Квартиры к продаже можно посмотреть на шахматке и списком по всем секциям, кроме трех первых, которые будут с чистовой отделкой. Вы увидите и планировки, и стоимость, расположение на этаже и получите прочую необходимую информацию.
На форумах в большинстве своем люди обсуждают довольно высокую стоимость, планировки, репутацию ПИКа, ждут начала продаж машино-мест и кладовок. Но сообщений пока немного.
Офис продаж
На площадке его пока нет, так что если хотите поговорить с менеджером, езжайте к метро «Баррикадная», на одноименную улицу, д. 19, строение 1, где находится центральный офис ПИК.
Как доехать до ЖК
На автомобиле от МКАД менее 8 км. Можно ехать через Щелковское шоссе, можно по Сиреневому бульвару. В другую сторону – по Первомайской улице на Измайловский проезд. Кроме того, в планах восстановление Серебряно-Виноградного проезда (сейчас он закрыт), что повлечет возможность выезда на Северо-Восточную хорду. Автомобилистам скажу, что по утрам движение очень затруднено, особенно зимой.
.jpg)
Общественным транспортом сначала на метро до станции «Первомайская» (выход из последнего вагона), далее на любом трамвае по Первомайской улице до остановки «Галерея Измайлово». На 11 трамвае можно доехать от станции метро «Семеновская». Если вы любитель пеших прогулок, прогуляйтесь до станции метро «Партизанская», хотя идти почти два километра, зато практически весь ваш маршрут будет пролегать вокруг Серебряно-Виноградного пруда.
.jpg)
Итак, выходим на Измайловский проезд. На фото внизу съемка для наглядности велась с противоположной стороны и нужно поворачивать за восьмиэтажную башню.
.jpg)
Пешком идти менее километра и дорога довольно приятная.
.jpg)
Справа вы увидите красивый жилой комплекс «Виноградный», ранее здесь была меховая фабрика «Пролетарский труд» (рада, что ее закрыли, я против убийства животных). В нем еще продаются какие-то квартиры.
.jpg)
А слева – главное украшение района Серебряно-Виноградный пруд, памятник садово-паркового искусства. Это созданный водоем, и его рождение относится к XVII веку. Когда-то здесь была загородная усадьба царя Алексея Михайловича. А сейчас можно взять напрокат лодочку или катамаран, есть спортивные и детские площадки. Да и просто погулять по солнечным аллеям, прикрытым мягким сумраком нежных лип, или посидеть на лавочке под сенью вековых дубов очень приятно.
.jpg)
Пруд имеет форму бублика и на Измайловском острове в его центре расположен историко-архитектурный ансамбль Измайловская усадьба.
.jpg)
Помимо нее, на острове в 1671–1679 годах возведен прекрасный собор Покрова Пресвятой Богородицы. Забегая вперед, покажу вам фотографию со стройки жилого комплекса «Измайловский, 11». Даже оттуда виден храм, а уж с высоких этажей комплекса вид в эту сторону вообще открывается шикарный.
.jpg)
Следуя далее по Измайловскому проезду невозможно не отметить еще одно интересное здание, построенное в стиле советского модернизма в 1972 году, – Центр циркового искусства, называемое в просторечии цирковым училищем.
.jpg)
Так как офиса продаж на стройке еще нет, то я решила пройтись далее по Измайловскому проезду, посмотреть, что еще интересного окружает комплекс, хотя можно подойти к нему, так сказать, и с торца, то есть со стороны будущего корпуса А. Думаю, что именно из него откроются самые красивые виды на Виноградный пруд.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Вот еще одна возможность доехать на автобусе до ЖК «Измайловский, 11» на 34 автобусе от станций метро «Измайловская», «Черкизовская», «Преображенская площадь», МЦК «Локомотив».
.jpg)
.jpg)
С другого торца комплекса, а именно со стороны Советской улицы находятся площадка учебного вождения и автостоянка «Спартак». Левее детский садик.
.jpg)
А напротив, в желтом здании, проживают множество организаций, но главный – это стрелково-спортивный клуб с тиром и автошкола. Левее теннисный центр, недалеко находятся и теннисные корты.
.jpg)
На строительной площадке снимать особо нечего, пока только горы земли и много разной техники. Обратите внимание, на далеком заднем плане виднеется здание концертного зала «Измайлово», а недалеко от него и спортивный комплекс «Измайлово». Там вам и отличный бассейн, и институт физкультуры и спорта.
.jpg)
.jpg)
Кто строит
Застройщик ООО «Парк Пресня» https://park-presnya.ru/ (страница на сайте ПИК), зарегистрированный в 2007 году в Москве, на улице Баррикадной, в доме 19, строение 1. Генеральный директор А. С. Максинский. Технический заказчик, он же учредитель застройщика, ПАО «Группа Компаний ПИК», проживающая по тому же адресу. ГК ПИК компания очень известная, крупная, строит много, включена в перечень системообразующих предприятий российской экономики.
Архитектурное проектирование выполнено проектным бюро АПЕКС.
Генеральный подрядчик ООО «СК «Эверест».
Земельный участок принадлежит застройщику с 2012 года, и если вам интересно, то его кадастровая стоимость 2 201 774 698,8 рубля (особенно мне нравится цифра после запятой, вот ведь кто-то так дотошно посчитал!). Ранее на этом месте был конькобежный стадион «Спартак».
Разрешение на строительство 77-135000-016823-2018 выдано 16 апреля 2018 года сроком до 16 октября 2021 года. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию 4-й квартал 2020 года, заселение до 2 марта 2021 года.
Что строит
На участке площадью 3,5 га с кадастровым номером 77:03:0005001:9775 вырастет жилой комплекс под названием «Измайловский, 11», состоящий из трех корпусов А, Б и В переменной этажности 1–5–7–8–9–14–17, объединенных одним подземным этажом, где оборудуют отапливаемую автостоянку на 477 мест. Обращаю ваше внимание, что на первом наземном этаже, помимо привычных для нас нежилых помещений общественного назначения, будут и квартиры. Максимальная высота корпусов 57,56 метра. В комплексе будут также две трансформаторные подстанции и распределительный пункт. Класс энергоэффективности В (высокий).
Генплан взят с сайта объекта, но все надписи (кроме черно-белой) сделаны мной. Не знаю, почему на сайте даже корпуса не обозначены.
.jpg)
Общее количество квартир 870 (согласно корректировке положительного заключения экспертизы от 06 сентября 2018 года), часть квартир предлагаются без отделки, а в секциях 1, 2 и 3 (корпус В) отделка чистовая. Более подробно о ней я расскажу ниже.
- Студий 20;
- Однокомнатных 243;
- Двухкомнатных 420;
- Трехкомнатных 135;
- Четырехкомнатных 52.
Машино-мест 600, из них 123 на наземной части, а 477 в подземном паркинге. Площадь машино-мест в среднем 13,25 кв. м. Помимо плоскостных парковок, застройщик оборудует площадки игровые, спортивные и для отдыха, высадят деревья и кустарники, высеют газоны, установят малые архитектурные формы.
Комплекс возводится из монолитных железобетонных конструкций, конструктивная схема каркасно-стеновая. Наружные стены из блоков ячеистого бетона, утепление плитами из минеральной ваты. Фасад навесной, вентилируемый. Фундамент – монолитные железобетонные плиты. Кровля покрытия подземного паркинга эксплуатируемая. Там устроят тротуары, проезжую часть, разобьют газоны, посадят цветы. Цоколь и наружные стены отделают облицовочным кирпичом. В окнах со 2 по 17 этажи будут двухкамерные стеклопакеты, ПВХ-профиль ламинированный с внешней стороны в шумозащитном исполнении. Витражи первого этажа из однокамерного стеклопакета в алюминиевом профиле. Лоджии ПВХ с ламинацией с внешней стороны с однокамерным стеклопакетом. В случаях, когда входные группы не оборудованы двойным тамбуром, установят воздушно-тепловые завесы. Застройка квартальная. Корпуса в плане имеют Г-образную форму. Подъезды сквозные, входы в них расположат на уровне земли. Внутридворовая территория пешеходная, исключение будет сделано только для пожарной техники.
- Корпус А состоит из четырех пятиэтажных, двух семиэтажных, одной восьмиэтажной и одной четырнадцатиэтажной секций (№№ с 14 по 24). Высота почти 48 метров.
- Корпус Б – две пятиэтажные, две восьмиэтажные, три девятиэтажные и одна четырнадцатиэтажная секции (№№ с 6 по 13). Высота в метрах такая же, как и у корпуса А.
- Корпус В – две восьмиэтажные и три семнадцатиэтажные секции (№№ с 1 по 5). Это самое высокое здание в 57,65 метра.
Так как ранее здесь был стадион, то жилой комплекс «Измайловский, 11» находится на довольно чистой, «спокойной» земле.
.jpg)
Из положительного заключения экспертизы (см. документы https://park-presnya.ru/?block=897dcaa7-773a-11e5-8124-001ec9d8c6a2)
Будущий комплекс в октябре 2018 года соседствует на:
- севере с гаражами и улицей Советской;
- юге с гаражами, местным проездом;
- западе с гаражами;
- востоке с жилой застройкой и Измайловским проездом.
Я неслучайно выше отметила, что соседство это относится к 2018 году.
.jpg)
Из положительного заключения экспертизы (см. документы https://park-presnya.ru/?block=897dcaa7-773a-11e5-8124-001ec9d8c6a2)
.jpg)
Большая пустая территория слева – это бывший Черкизовский рынок, где ожидается строительство жилых домов, предназначенных для переселенцев из сносимых серий пятиэтажек. Кстати, вы знаете, что Черкизовский вещевой рынок был крупнейшим по обороту в европейской части России?
.jpg)
https://stroi.mos.ru
Стоимость и планировка квартир без отделки в сентябре 2018 года
Ниже представлен поэтажный план второго этажа шестой секции корпуса Б.
.jpg)
Студии от 4,521 до 5,265 млн рублей, площадью от 20,47 до 25,18 кв. м. Планировки традиционны, ничего нового и интересного.
.jpg)
Небольшое разнообразие вносит появление мизерного балкончика и переезд входной двери.
.jpg)
.jpg)
https://pronovostroy.ru/topic/23452
Однокомнатные от 6,46 до 8,73 млн рублей, площадью от 35,69 до 47,1 кв. м. На картинке план четвертого этажа, 11-ой секции того же корпуса.
.jpg)
Самая маленькая однушка в 35,69 кв. м отличается небольшой и тесной прихожей и большой кухней в 17 квадратов с двумя окошками. Есть такой же вариант, но с перламутровыми пуговицами, то есть вместо одного окошка на кухне появляется балкончик.
.jpg)
А вот в метраже 42,31 кв. м немного отжали от совмещенного санузла, однако, несмотря на эту потерю, его площадь осталась вполне приличной. Здесь и на кухне, и в комнате по два узких окна.
.jpg)
Более интересный вариант в 43,48 кв. м. В прихожей удачно встанет шкаф, а в коридоре вполне впишется гардеробная. Кухню в 15 квадратов украшает балкончик. Хорошая квартира. Есть такой же вариант, но без украшения на кухне, а есть, где балкончик переселяется в комнату.
.jpg)
Двухкомнатные от 8,39 до 13,26 млн рублей, площадью от 50,75 до 73,3 кв. м.
Угловая двушка 50,75 кв. м мне кажется вполне удобной и рациональной, конечно, хотелось бы получить еще и гостевой туалет, однако общая площадь для таких излишеств маловата.
.jpg)
Зато он появляется в угловой площади 62,76 кв. м. Обращает на себя внимание большая кухня-столовая более 23 квадратов с балконом и большим окном. В одной из комнат такой же милый балкон.
.jpg)
Линейка 67,43 кв. м. Увеличиваются площади санузлов, прихожая становится больше и удобнее, а балкончик остается только один. В целом красивый вариант.
.jpg)
Пистолетик 69,32 кв. м – два санузла, два балкона, большая прихожая, все отлично.
.jpg)
Трехкомнатные от 11,87 до 18,94 млн рублей, площадью от 70,7 до 92,19 кв. м.
70,84 кв. м – угловая трешка, но жаль, что нет углового остекления. Два санузла, все привычно и понятно.
.jpg)
78,61 кв. м – тоже угловая трешка, но санузлы разнесли по разным сторонам коридора, исчез балкончик и вместо широких окон появились сдвоенные узкие.
.jpg)
Поворотная 20-я секция корпуса А.
.jpg)
Трехкомнатная в 78,46 кв. м. Здесь одна комната, та, что в 17 квадратов пятиугольная, но она не кажется неудобной. А в остальном все хорошо.
.jpg)
И еще одна поворотная секция 23 в корпусе А.
.jpg)
И здесь дива дивная, какая заковыристая квартира в 86,7 кв. м. Большая прихожая и коридор, два санузла и третий в спальне, которая еще украшена и балкончиком. Все остальное вы видите сами.
.jpg)
А вот и необычная планировка в 88,72 кв. м на необычном первом этаже. Здесь, кстати, хорошо видны сквозные проходы в холле этажа.
.jpg)
Начнем с того, что вход в квартиру не из подъезда, а с улицы, то есть свой собственный. Прихожая отделена от коридора дверью, слева большое помещение кухни-столовой, где вполне можно сделать еще и кладовую. Обратите внимание, что отдельный туалет соседствует с лестницей, то есть жилая зона находится в бельэтаже, если принять прихожую и кухню за партер. Поднимаемся и что мы видим? Справа совмещенный санузел, а слева гардеробная. Далее две комнаты и в одной из них собственный санузел с душевой кабиной. А где же третья комната? Считаем, что это евротрешка-распашонка, и она мне понравилась.
.jpg)
Конечно, не обошлось без варианта пистолетик. 90,05 кв. м – угловая квартира именно с тремя жилыми комнатами (не евро!), с двумя санузлами и большой кухней-столовой с балкончиком. Здесь вполне можно отделить одну спальню с собственным санузлом. Удобно.
.jpg)
Четырехкомнатные от 17,1 до 20,4 млн рублей, площадь от 104,42 до 121,23 кв. м.
10 этаж 11 секции, корпус Б. Здесь на этаже всего четыре квартиры – две однокомнатные и две четырехкомнатные.
.jpg)
117,48 кв. м – торцевая распашонка, которую можно рассматривать долго. В коридоре устроен гостевой туалет и сделана выгородка под гардеробную. Кроме гостевого, есть еще два санузла. Но еще одна выгородка нарисована в жилой комнате, и я сомневаюсь, что владельцы ее действительно обустроят. А в целом квартира симпатичная.
.jpg)
121,23 кв. м тоже торцевая, но совершенно другой планировки. В прихожую удачно вписана гардеробная, далее гостевой туалет. Два санузла соседствуют, как и в предыдущем варианте, но посмотрите, какая большая, в 34 квадрата кухня-столовая-гостиная с шестью окнами. Собственно, эти окна разного формата наводят на заманчивую мысль выделить еще одну комнату. Замечательный вариант.
.jpg)
Я вам показала довольно много разных планировок, не все они мне понравились, но в целом неплохо. Жаль, что очень маленькие балконы, но для ПИКА это характерно, хорошо, что они вообще есть.
Так как ЖК «Измайловский, 11» участвует в программе реновации, то отделка предусмотрена только для квартир переселенцев. Напоминаю, что отделка квартир производится только в корпусе В, в секциях 1, 2 и 3. В этих же секциях предусмотрена установка внешних блоков кондиционеров на лоджиях и балконах. Во всех остальных секциях им выделят место на технических балконах. Для отвода конденсата запроектированы дренажные стояки.
Таблица 1. Стоимость квартир в жилом комплексе «Измайловский, 11» в октябре 2018
|
студия |
1 комн. |
2 комн. |
3 комн. |
4 комн. |
|||||
|
кв. м |
млн руб. |
кв. м |
млн руб. |
кв. м |
млн руб. |
кв. м |
млн руб. |
кв. м |
млн руб. |
|
20,47–25,18 |
4,5–5,3 |
35,69–47,1 |
6,46–8,73 |
50,75–73,3 |
8,39–13,26 |
70,7–92,19 |
11,87–18,94 |
104,42–121,23 |
17,1–20,4 |
Я бы не назвала стоимость в ЖК «Измайловский, 11» средней, она довольно высокая, особенно учитывая, что строительство фактически еще и не началось.
Как купить
ПИК сам строит, сам и продает. Недвижимость в строящихся домах традиционно приобретается по договору долевого участия в строительстве. Обязательства застройщика перед дольщиками обеспечиваются страхованием.
Кроме обычной регистрации сделки в бумажном варианте, клиентам предлагается современная электронная регистрация. Дольщик в этом случае получает ДДУ в электронном виде. Такая форма регистрации позволяет посетить офис продаж всего один раз для составления договора, да и ждать оформления сделки придется не две недели, как минимум, а всего несколько дней. Хотя на форумах некоторые покупатели жалуются, что и электронная регистрация затягивается на три недели. Наверное, излишне, но напомню, что документ заверен электронной подписью и юридически ничем не отличается от документа на бумажном носителе. Зато можно получить скидку в 2% при такой регистрации и не оплачивается госпошлина.
У ГК ПИК пятнадцать банков-партнеров, в их числе Сбербанк, ВТБ, «Абсолют Банк», «Райффайзенбанк», «Газпромбанк» и другие. Самая низкая ставка от 6% у семи банков при первоначальном взносе от 10 до 20 процентов.
Деньги за покупку вносятся на аккредитив Сбербанка. Цена открытия аккредитива 2 000 рублей оплачивается покупателем. При открытии аккредитива в «Райффайзенбанке» ничего платить не нужно.
Таблица 2. Предложения квартир в сегменте строящегося комфорт-класса в Восточном АО.
|
Название |
студия |
1 комн. |
2 комн. |
3 комн. |
4 комн. |
|||||
|
кв. м |
млн руб. |
кв. м |
млн руб. |
кв. м |
млн руб. |
кв. м |
млн руб. |
кв. м |
млн руб. |
|
|
Сиреневый парк
|
— |
— |
39,1-39,4 |
4,418–5,4 |
53-54,1 |
5,7–7,3 |
78,2-78,5 |
7,7–9,2 |
— |
— |
|
Преображение |
— |
— |
21,8-44,7 |
4–7,3 |
53,1-62,8 |
7–9,2 |
74,9-75,1 |
9,76–11,5 |
— |
— |
|
Level Амурская |
18,5-25,3 |
3,4–4,2 |
38,3-43,2 |
5,6–7,3 |
56,9–69,4 |
8,1–10,7 |
78,5-110,6 |
10,8–15 |
— |
— |
|
Золотая Звезда (сдан) |
33,1 |
продано |
38,8-43,2 |
7,7–8,8 |
60,9-69,36 |
11,2–12,7 |
75,52-90,49 |
13–17,6 |
101,67 |
продано |
Итог
Красивое тихое место, но добираться от метро придется на автобусе или трамвае. Архитектура комплекса типична для ПИКа – коробка, без архитектурных излишеств и украшательств, практически без балконов, немного скучно, но в целом довольно респектабельно. Машино-мест в подземном паркинге почти в два раза меньше количества квартир. Но комфорт есть комфорт и, конечно, этот комфорт сильно поднимает близость Серебряно-Виноградного пруда. Экология неплохая, большое количество зелени, красивый пруд и зона вокруг него. Была бы вообще отличная, если бы не близкое соседство промзоны «Калошино». Хорошая квартирография. Если вы обратили внимание, то в комфорт-классе в ВАО практически не встречается полноценный набор, в смысле, от студий до четырехкомнатных квартир. Жаль, что жилой комплекс не будет обладать собственной школой или хотя бы детским садом, так как в районе хотя и хватает и школ (в том числе элитных), и детских садов, но навряд ли они рассчитаны на дополнительную нагрузку. Поликлиника рядом, магазины есть.
Мне бы вполне понравился этот комплекс, будь он подешевле. На мой взгляд, цена для комфорта, да еще на стадии котлована, завышена.
