МФК «Корабли»: апарт с развитой деловой зоной
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Компания «MASTER Девелопмент» презентовала проект нового инвест-отеля в Санкт-Петербурге с уклоном на деловой туризм.
О проекте
.jpg)
Рынок апартаментов в северной столице стремительно развивается как количественно, но и качественно. У нас уже строятся комплексы, предлагающие трехкомнатные номера в качестве реальной альтернативы квартире. Также есть апарты, созданные под всесторонний туристический поток. А узко сегментированные проекты встречаются редко. Именно таким планируют сделать МФК «Корабли». Помимо номерного фонда и разнообразных сервисных услуг, здесь появится современный конгресс-холл вместимостью до 1000 человек и бизнес-центр класса «А». Заранее продуманное позиционирование данного объекта подкупает. Ведь проведение мероприятий российского и международного масштаба в отеле, безусловно, поспособствует заполнению его номеров. Кроме того, девелопер собирается пройти сертификацию гостиницы уровня 4 звезды.
Бизнес-среда займет весь второй этаж первого корпуса. Ниже расположатся рестораны, магазины, общественное пространство, спортивный клуб, медицинский и спа-центры, детская зона. Здесь же хотят организовывать выставки, сформировать новое место для досуга горожан. В цоколе обустроят паркинг на 379 машин. Снаружи проведут озеленение и благоустроят променад вдоль набережной реки Смоленки. Уместный момент рассказать о локации МФК «Корабли».
Участок под застройку выделили на Васильевском острове, на перекрестке улицы Кораблестроителей и Новосмоленской набережной. Проект состоит из двух корпусов, разделенных между собой водной гладью.
.jpg)
В продажу поступил пока один из них на 1090 номеров (второй рассчитан на 1028). Локация интересна еще и тем, что за комплексом простирается Финский залив. Часть номеров заявлена с видовыми характеристиками. Однако тема воды не во всем благотворно влияет на развитие проекта. Строители не исключают возможности появления «подводных камней» при забивании свай. Ввод первого корпуса в эксплуатацию заявлен в III квартале 2021 года. Но ключи застройщик обязуется передать не позднее 31 декабря 2022. А нарушать по закону нельзя именно последнюю дату. Таким образом, инвесторы начнут окупать свои вложения примерно с 2023 года.
Разработаны 3 доходные программы. Самая простая из них – с гарантированными выплатами. Фактически, дольщик отдает свои апартаменты в аренду управляющей компании и получает фиксированный ежемесячный доход. Без сезонности и без шампанского. При расчетах окупаемости этот вариант считается наименее выгодным. На втором месте по скорости «отбивания» инвестиций стоит программа «Минимальные риски». Согласно ей, номера сдаются на период от 1 месяца. Владельцам перечисляется 85% от валового дохода, управляющей компании – 15%. Пальму первенства занимает пакет «Максимальный успех» с распределением средств в соотношении 75% на 25% соответственно. Но апартаменты в данном случае сдают на короткие сроки, от 1 дня. Напомню, что за коммерческую деятельность взимается налог с прибыли в 13%.
Все номера сдаются с чистовой отделкой, которая включена в стоимость по умолчанию. Дополнительно нужно оплатить меблировку и техническое оснащение. В их состав войдут кровать, душ с эффектом СПА, высокоскоростной Wi-Fi, беспроводной телефон, LED телевизоры с широким экраном, индивидуальный климат-контроль, рабочая зона, обеденный гарнитур/барная стойка на 2 персоны, шкаф, кухонный уголок с холодильником и керамической варочной поверхностью, утюг и гладильная доска. Перечисленные атрибуты обойдутся в 380 000 рублей и выше. Закупка происходит централизовано через застройщика. В конечном счете, дольщик получает полностью обставленные апартаменты, оформленные в одном из трех стилей: с природными мотивами, с яркими или пастельными оттенками.
.jpg)
Архитектура комплекса выполнена в стиле модерн, с разнообразными выступами правильных геометрических форм. Построят здания по кирпично-монолитной технологии с облицовкой фасада клинкерным кирпичом и керамогранитными плитами.
Цены и планировки
В Интернете пишут, что под видом гостиницы построят очередной жилой комплекс. Но, ознакомившись с планировками МФК «Корабли», у меня развеялись всякие сомнения по этому поводу. Да и стоимость в 150 000 рублей за квадрат слишком дорогая для проживания в студии без возможности прописки в ней. Крупные метражи продаются по 124 000 рублей/кв. м. Надо сказать, что цены вполне сопоставима с квартирами бизнес-класса.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
18,4 – 37,7 |
2,8 – 5,3 |
|
1-комнатные |
45,0 – 46,9 |
6,3 – 6,5 |
|
2-комнатные |
58,7 – 60,5 |
7,3 – 7,5 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
Пока не выведены в продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Выбора между планировками, как такового, нет. Студии типовые. Наименьшая имеет санузел в 3,3 кв. м, в остальных уборные немногим больше – 4,2 кв. м. Холл может быть выделенным или «слитным» с помещением. Единственным существенным отличием являются видовые характеристики.
Кстати, по словам менеджера, цена номера не зависит от этажа.
Двух- и трехкомнатные апарты представлены в угловых выступающих секциях корпуса. Их немного. А планировки и вовсе созданы в единственном экземпляре. В двушках, точнее их европейском формате, есть небольшая спальня и просторная кухня-гостиная. В евро-трешках спальни по 13,0 кв. м.
.jpg)
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания «MASTER Девелопмент». Она не на слуху, и это не удивительно, ведь ее портфолио состоит всего из одного комплекса, который еще не сдан.
.jpg)
https://www.restate.ru
ЖК «MASTER на Серебристом бульваре» – клубный дом на 100 квартир. Единственная претензия по нему – это промедление в строительстве.
.jpg)
https://forum-zhk.com
Первая ласточка и сразу срыв сроков – момент неприятный, но период задержки пока некритичный.
.jpg)
https://spb.dolgostroyunet.ru
Долгостроем его назвать нельзя, ведь дом стоит, работы ведутся. Согласно данным официального сайта новостройки, сейчас работают над отделкой МОП. Но дольщики волнуются и просят разъяснить ситуацию.
.jpg)
https://vk.com
МФК «Корабли» – второй объект «MASTER Девелопмент». Однако сотрудники компании по отдельности имеют серьезный опыт в строительстве. Интернет-газета «Фонтанка.ру» собрала досье на руководителей: https://www.fontanka.ru/2016/11/10/123/. И оно внушает доверие. Корни уходят не только на предприятия-лидеры отрасли, но и в государственные структуры. Возможно поэтому МФК «Корабли» стал стратегическим инвестиционным проектом Санкт-Петербурга. По словам менеджера отдела продаж, покупателям это дает определенную гарантию в соблюдении обязательств застройщика перед своими клиентами. Ведь его деятельность находится под пристальным контролем Смольного.
Не менее важным действующим лицом в инвест-отеле станет управляющая компания, ее опыт, знания и наработанные связи. Именно от ее работы зависит заполняемость гостиницы и доход инвесторов. Поэтому, в отличие от жилых комплексов, в отелях ее имя раскрывают сразу. МФК «Корабли» отдали под ведение УК «Зенит». В северной столице они уже заявили о себе в числе таких проектов, как МФК «Елагин апарт» и МФК Vertical. «Зенит» специализируется на управлении апартами и имеет партнерские сети с туроператорами и корпоративными клиентами.
Команда подобралась профессиональная. И будущее новостройки кажется светлым. Чего не скажешь о настоящем. Против ее строительства выступают местные жители, устраивая митинги. Поедем на место и посмотрим, какие красоты они защищают.
На объекте
.jpg)
https://spbguru.ru
Люди хотят видеть на месте стройплощадки парк. Причем уже давно, но, увы, безрезультатно. Ближайший отсюда находится в 1,3 км. Отмечу, что уставной капитал в 10 000 рублей для застройщика – обычная практика, поэтому сомнения в этой области поддержать не могу.
Проезжая вдоль участка, я увидела несколько человек, выгуливающих здесь собак. Территория никак не облагорожена и даже замусорена.
.JPG)
.JPG)
Строительство еще не началось, но забор установили.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Хотя после моего посещения в Интернете появились новые фотографии с техникой.
.jpg)
https://www.novostroy.su
У второго корпуса пока тихо.
.JPG)
Между тем, оппозиция настроена серьезно. Повсеместно оставляет комментарии от доброжелательных:
.jpg)
https://vk.com/korablispb
до угрожающих:
.jpg)
https://vk.com/korablispb
Обстановку нагнетают и комментарии от «незаинтересованных» лиц.
.jpg)
https://spb.restate.ru
С точки зрения эстетики, пятно под застройку выбрано удачно. Канал добавляет и романтики, и оригинальности.
.JPG)
Тем более у него такая необычная форма, переходящая от узкой к широкой.
.JPG)
Залив находится в 600 метрах от стен комплекса. С высоких этажей откроется вид на ЗСД, Морской вокзал, и Лахта-Центр.
.JPG)
Противоположной стороне откроется абсолютно городской пейзаж с серыми зданиями.
.JPG)
До станции метро «Приморская» лежит расстояние в 1 км по прямой линии.
.JPG)
В соседнем жилом комплексе открыто несколько кафе:
.JPG)
.JPG)
Основное окружение МФК «Корабли» – жилые постройки. Дальше по берегу находятся намывные территории с большим количеством новых домов.
.JPG)
В офисе
Своего отдела продаж для физических лиц у девелопера нет. Консультацию проводят специалисты АН «ЛЕММА». Не на все вопросы они могут ответить сразу, но всегда готовы уточнить и перезвонить. В целом, уровень компетенции высокий. Поскольку агентство недвижимости располагает целым пулом новостроек, мнение его сотрудников, на мой взгляд, более объективное. На официальном сайте объекта: https://investhotel-spb.ru/ информации мало. Нет ни планировок, ни цен, ни доходных программ. Даже шаблон ДДУ не опубликован, но по запросу его отправляют на почту.
К сожалению, ни один банк пока не аккредитовал МФК «Корабли». И девелопер решил компенсировать это неудобство за счет лояльных программ по рассрочке. В стандартном ее варианте минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 30% от общей стоимости. А стоимость при рассрочке выше указанной в Таблице 1 примерно на 10%. На первый платеж полагается скидка по схеме: за каждые 10% взноса – 1% скидка. Остаток нужно вносить равными ежемесячными/ежеквартальными платежами до 30 сентября 2021 года. Более интересны акционные предложения. По стоимости они приравнены к 100% оплате. Для начала нужно внести сумму от 1,5 млн рублей. В случае с крупным первым взносом возможно согласование дополнительной скидки. Остальную часть оплаты клиент вносит единовременно в конце стройки. Консультант подсказал, что при таком раскладе дольщики приходят за одним номером, а берут сразу два. Он также добавил, что для большей доходности лучше взять две студии, чем одну евро-трешку. А обладателю двух апартаментов посоветовал оформить ИП, чтобы снизить налог с 13% до 6%. В отношениях с УК это ничего не меняет, нужно только заключить агентский договор не от физлица, а от индивидуального предпринимателя.
Для привлечения инвестиций в строительство девелопер придумал еще одну программу – «Обратный выкуп номера». Клиент покупает апартаменты по тому же ДДУ, затем продает их обратно девелоперу. За время стройки дольщику начисляют проценты. За год – 11,5%, за три года – 34,5%.
Бронирование осуществляется бесплатно, но лишь на три дня.
Конкуренты
Васильевский остров богат на инвест-отели. В Таблице 2 указаны минимальные цены для покупки недвижимости в этой местности и в этом сегменте.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Avenue-Apart на Малом |
БестЪ |
II кварта 2022 г. |
27,1 |
3,4 (2 этаж) |
чистовая |
|
Loft na Srednem |
Docklands |
IV квартал 2018 г. |
53,5 (1-комнатные) |
11,2 |
чистовая |
|
Next |
Еврострой |
I квартал 2020 г. |
27,0 (корпус 1) 27,0 (корпус 2) 35,0 (корпус 3) |
4,5 (4 этаж) 4,1 (4 этаж) 4,6 (3 этаж) |
чистовая чистовая белая |
|
Docklands |
Docklands |
1 очередь – сдана 2 очередь - IV квартал 2019 г. |
30,0 (1 очередь) 19,9 (2 очередь) |
5,5 (стоимость от АН и частных лиц) 3,9 |
чистовая |
|
Cruise Apart |
Seven Suns Development |
I квартал 2018 г. |
55,8 (2-евро) |
4,0 |
чистовая |
|
Корабли |
Master Девелопмент |
III квартал 2021 г. |
18,4 |
2,8 |
чистовая |
Наиболее доступный вариант – наш МФК «Корабли». Но не из-за наименьшей стоимости квадрата, а благодаря наличию компактных студий. Если замахнуться на большую площадь, то МФК «Avenue-Apart на Малом» будет дешевле. Он, кстати, тоже находится на начальном этапе строительства. Проект рассчитан всего на 317 апартаментов с террасами на верхнем этаже. Первый уровень займут коммерческие помещения с рестораном. Внутри конструкции запроектирован двор-атриум с зоной ресепшн и лобби-баром. В цоколе оборудуют паркинг для 48 машин и кладовые. В Петроградском районе, на улице Академика Павлова, уже открыт отель данной сети, поэтому есть возможность проехать и посмотреть на качество обслуживания и уровень заполняемости.
Самым демократичным вложением в пересчете на метр станет лот в МФК Cruise Apart. Но у застройщика он остался последним, поэтому «проживет» недолго. Пара вариантов сохранилась и в МФК «Loft на Среднем» со значительным отрывом в цене. Девелопер «Лофта» уже сдал одну очередь апартаментов в другом комплексе и запустил в продажу вторую. Но и в нем метр стоит принципиально дороже, чем в нашей новостройке.
Посоревноваться «Корабли» могут с МФК Next на Среднем проспекте. Он состоит из 3 корпусов с большой зоной остекления фасада. Совокупно здесь введут 432 номера. Подземный паркинг вместит 80 автомобилей. На первом этаже будут офисы, магазины, салон красоты, спортивный клуб и зона ресепшн.
Резюме
.JPG)
МФК «Корабли» – вместительный инвест-отель практически на берегу Финского залива. Реализацией проекта занимается молодой девелопер с опытным руководящим составом. К управлению привлечена профессиональная команда. Отличительной чертой проекта, по сравнению с остальными апартами на острове, является наличие в составе конгресс-холла на 1000 человек. Цены на стартовом этапе приемлемые за счет небольшой площади номеров. Омрачает его образ лишь сопротивление местных жителей, направленное против строительства объекта. Столкновения старожил и застройщиков происходят часто и обычно не дают результатов. Однако, вкладывая миллионы в стройку, хочется, чтобы все шло гладко.
