ЖК «UP-квартал «Пушкинский»: московская доля финского проекта
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
ФСК «Лидер» выкупил у YIT часть территории ЖК Inkeri. Узнаем, чем будет отличаться их фирменный up-квартал от окружающей застройки.
О проекте
.jpg)
ЖК UP-квартал «Пушкинский» возведут в г. Пушкин, в квартале между улицами Саперная, Ломоносова и Гусарская. В полном своем содержании он представит нам 15 корпусов. В первой очереди заявлено 6. Их ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2020 года с передачей ключей не позднее 30 июня 2021. Отмечу, что данные по количеству и составу очередей разнятся. Я транслирую версию менеджера отдела продаж. По некоторым данным, в первый этап войдут лишь 2 дома. Реализация всего проекта затянется до 2024-2025 годов. В рамках последней очереди построят наземный многоуровневый паркинг на 90 автомобилей. Он покроет машино-местами меньше 10% общего жилого фонда.
В каждом корпусе запроектировано по 5 этажей и по 70-75 квартир. Последние распределены между двумя парадными неравномерно. В одной соседствуют лишь 3 лота, в другой оставшиеся 11-12. Высота помещений составит 2,8 метра. Верхний, мансардный, уровень отличится переменными значениями потолков, от 3 метров у наружных стен здания до 3,7 в середине. Некоторые планировки будут иметь такое приятное финское дополнение, как сауны.
Визуально корпуса не должны отличаться от родственной новостройки. Финишным покрытием фасада станет та же штукатурка. А в конструктиве произойдут некоторые изменения. Вместо сборных панелей здесь появится монолит. Внутренние перегородки выложат из газобетона.
Недвижимость передадут с предчистовой отделкой. В санузлах сделают гидроизоляцию, а полы остальных помещений зальют стяжкой. Стены и потолок выровняют. Проведут разводку коммуникаций. Установят розетки, выключатели, счетчики, радиаторы, входную металлическую дверь и стеклопакеты на окна. Приятным бонусом станет внедрение системы «Умный дом». По умолчанию, она включит в себя такие настройки, как датчики задымления, удаленное управление розетками и автоматическая подача данных со счетчиков в управляющую компанию. По желанию, пакет можно расширить.
Территорию комплекса огородят забором и закроют для посторонних. В периметре оборудуют игровые площадки для разных возрастов, выделят одну зону для барбекю, другую – для занятий йогой. Между корпусами разлинуют асфальт под парковочные места.
.jpg)
Подземный паркинг проектом не предусмотрен. В цоколе разместят кладовые. В некоторых корпусах застройщик обязывает дольщиков их выкупать. Причем метраж навязанного хранилища прямо пропорционально зависит от площади приобретаемой квартиры.
Коммерческих помещений здесь не будет, поскольку они нарушат уединенную концепцию застройки. По словам консультанта, магазины могут появиться за границами участка. Официальных данных об этом нет, но планы у застройщика имеются. Кроме того, в центре данного квартала городские власти собираются построить школу.
На сайте новостройки опубликованы документы на объект: https://up.spb.ru/documents/pushkinsky. Меня, как правило, интересуют Проектная декларация и Договор долевого участия. В первой обозначены иные периоды сдачи корпусов. Однако ориентироваться следует на даты, прописанные в ДДУ. В нем же рекомендую обратить внимание на пункт 3.2.4.1. Дольщик обязан при подписании акта приема-передачи квартиры перечислить Управляющей компании аванс за обслуживание дома и коммунальные услуги не менее чем за 2 месяца вперед. Оговорки «но не более чем за …» нет. Дополнительные траты могут поджидать вас и в процессе контрольных замеров помещений. Это стандартная практика, когда фактическую площадь квартиры сравнивают с проектной и дельта компенсируется одной стороной в пользу другой. При увеличении квадратуры доплачивает владелец, при уменьшении – застройщик. Перерасчет происходит, как правило, начиная с разницы в 1 кв. м. Но бывают исключения, как и в ЖК UP-квартал «Пушкинский», где выплаты наступают с изменения метража на 0,5 кв. м.
Цены и планировки
Диапазон цен за квадрат в данной новостройке заложен между 88 000 и 96 000 рублей. Нижняя планка справедлива для трех комнат, верхняя для студий.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь с учетом балкона, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
20,8 – 24,4 |
2,0 – 2,3 |
|
1-комнатные |
35,4 – 42,2 |
3,3 – 3,8 |
|
2-комнатные |
55,6 – 70,1 |
5,1 – 6,4 |
|
3-комнатные |
75,8 – 77,6 |
6,7 – 6,9 |
|
Кладовые |
от 4,0 |
0,03 млн/кв. м. |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выведен в продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
В продажу изначально поступило 2 корпуса. Следующие ожидаются в марте 2019 года. Менеджер сказал, что существенных изменений в планировках не предвидится.
Комнаты в студиях небольшие. Коридоры не практичные. Вариативности по формам нет, да и маленький размерный ряд этому не способствует.
.jpg)
Однушки разнообразнее. Можно выбрать между совмещенным и раздельным санузлом, а также между классическим и европейским форматом. Кухни доминируют везде. Но соотношение площадей разное.
.jpg)
Холлы становятся вместительными и сохраняют свои позиции в двухкомнатных лотах.
.jpg)
В евро-трешках размер спален не всегда дотягивает до комфортных параметров. Гардеробными оснащена лишь одна конфигурация. Причем сразу двумя, с одной в хозяйской комнате.
.jpg)
Сауны представлены только в трешках, но не во всех. Первый лот ценен хорошими размерами помещений и расположением в малой парадной. Следующая квартира тоже оттуда, но она торцевая, что чревато, как минимум, бОльшими затратами на отопление. Зато она будет прекрасно освещена, а погреться можно в сауне. Третья трехкомнатная планировка запроектирована в многолюдном подъезде с небольшими спальнями по 12,0 кв. м.
.jpg)
В целом, планировки неплохие, но современными их не назовешь. Комнатное пространство можно безболезненно сокращать при наличии кладовых и гардеробных. В нашем комплексе подсобными помещениями может похвастать лишь один лот.
О застройщике
Девелопером проекта выступает московское предприятие – ФСК «Лидер», известное в Санкт-Петербурге как «Лидер Северо-Запад» (не путать с местным застройщиком с идентичным названием). В северной столице им построен UP-квартал «Светлановский» и введены в эксплуатацию некоторые очереди других комплексов. Объединяет их некий свод норм и правил, которого придерживается девелопер при разработке проектов для поддержания в них определенного уровня комфорта. К ним, например, относится закрытый двор. На самом деле, я не поняла, в чем уникальность этого подхода. Никаких особенных «фишек» для недвижимости комфорт-класса он не содержит. Тот же ЖК Inkeri ему соответствует, поэтому ФСК «Лидер» смог его продолжить. Но перейдем к фактам.
Девелопер строит дома на протяжении 13 лет. Географически охватывает 4 региона. Полностью сдано на данный момент 14 новостроек. Еще 13 находятся на разных стадиях реализации. На официальном сайте Корпорации перечислены ее регалии: https://fsk.ru/about/nashi-nagrady/. Для нас интересно то, что она входит в различные топы крупнейших застройщиков и компаний страны. Эти данные внушают уверенность в ее надежности. Однако не мешают ей задерживать сроки передачи ключей, как пишут дольщики на форумах:
.jpg)
https://spbguru.ru
Единственный сданный ЖК UP-квартал «Светлановский» в Санкт-Петербурге дольщики сопровождают полярными мнениями.
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
.jpg)
https://otzovik.com
Из крайнего отзыва можно вынести и позитивные моменты – недочеты застройщик устраняет и деньги за просрочку возвращает.
Другим повезло больше:
.jpg)
https://otzovik.com
По логике, на первом объекте девелопер должен был отработать в полную мощь, чтобы создать себе идеальную репутацию в новом городе.
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
В московском регионе жалобы на качество строительства встречаются часто.
.jpg)
https://otzovik.com
Недовольны клиенты и обслуживанием. Я неоднократно читала комментарии о хамстве сотрудников.
.jpg)
https://www.restate.ru
Хотя сама при общении этого не заметила. То ли я договор еще не заключила, то ли обвинения преувеличены.
На объекте
Добраться до участка оказалось не просто. Навигатор ведет через улицу Ломоносова, а свернуть с нее к стройплощадке нельзя.
.JPG)
Сайт новостройки ясности тоже не вносит. На его мобильной версии дан ориентир на улицу Кедринскую, которая уведет вас в противоположную сторону. Поэтому обращайтесь за маршрутом к менеджерам или читайте мой путеводитель.
Двигаетесь по улице Саперной, не поворачивая на Ломоносова. Доезжаете до перекрестка с Гусарской улицей и уходите на нем налево. Ориентиром служит АЗС «Лукойл». Едете прямо и, когда начнет казаться, что вы ошиблись – приглядывайтесь к указателям на противоположной стороне дороги.
.JPG)
.JPG)
Маленькая самодельная табличка YIT укажет на следующий поворот. Дальше путь лежит по времянке.
.JPG)
Снова ищите глазами указатель на объект YIT.
.JPG)
Видим его, видим стройплощадку, на которую он показывает…
.JPG)
и поворачиваем в противоположную сторону! Это не тот участок!
.JPG)
Дальше едете до Т-образного перекрестка. Справа от вас будет искомая территория, слева – консультационный пункт.
.JPG)
.JPG)
На участке работают башенные краны.
.JPG)
Ход строительства отображен на сайте новостройки: https://up.spb.ru/pushkinsky/, хотя в меню этого раздела нет. Прокрутите страничку вниз.
.jpg)
https://spb.restate.ru
Экология, действительно, шикарная. Пушкин прекрасен. Да и подъездные пути есть, только сейчас они закрыты. Проехавшись по окрестностям, я обнаружила близкое расположение торговой инфраструктуры со стороны улицы Ломоносова. В 300 метрах от ЖК UP-квартал «Пушкинский» стоит относительно новый жилой массив с магазинами и сервисами. Здесь же построены лицей и детский сад.
.JPG)
.JPG)
До ближайшего парка идти меньше километра, до Екатерининского – 1,6 км. Существующее поле вокруг участка заполнится домами.
.JPG)
Конечно, такая масштабная стройка идет не в самом живописном месте города. За улицей Саперной, в принципе, начинается территория частного домовладения.
.JPG)
Перед ней расположены здания, нуждающиеся в ремонте.
.JPG)
Но это лишь небольшая полоса, за которой открываются прекрасная архитектура и пейзажи.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Если ФСК «Лидер» реализует проект так же добротно, как и YIT, то локация получится приятной и аккуратной. Малоэтажный поселок со своим микроклиматом.
.JPG)
В офисе
.JPG)
Консультационный пункт на объекте работает ежедневно с 11:00 до 19:00. Центральный офис расположен на Петроградской стороне. Забронировать квартиру можно в любом из них. На 3 дня бесплатно, а далее под залог в 30 000 рублей. Впоследствии они пойдут в зачет стоимости недвижимости. Если поступил отказ в выдаче ипотеки, застройщик возвращает деньги. В случае отмены сделки по желанию клиента, залог остается у компании.
На сайте опубликована познавательная таблица с перечнем кредитных условий от разных банков: https://up.spb.ru/documents/ipoteka-pshk.pdf. Однако их актуальность надо проверять у ипотечного консультанта компании. Меня сориентировали на минимальную ставку в 9,4% у «Промсвязьбанка». Столь низкий процент меня удивил. В текущем году это редкость. Хорошо, что еще действует программа семейной ипотеки с господдержкой. Пары, у которых с 2018 года появился второй или третий ребенок, могут рассчитывать всего на 6% годовых. Правда, только на первые 3-5 лет выплат и при первоначальном взносе не менее 20% от стоимости жилья.
Рассрочка суровая. Во-первых, рассчитывается она от базовых цен, которые на 15-16% превышают ипотечные. Во-вторых, скидка на первый платеж составит только 10%. Поэтому, какую бы сумму вы не внесли в начале, все равно переплатите.
Конкуренты
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
Квартиры в ЖК Inkeri стоят принципиально дороже метров в нашей новостройке. Однако YIT обозначил такие цены за сданные дома с проведенным благоустройством и закрытым периметром. Какие показатели выставят на новые корпуса – не известно. Всего на участке должны построить 43 дома.
.jpg)
https://realty.yandex.ru
Аудитория по большей части воспринимает данные объекты, как один. Но есть ли в них различия? О конструктиве мы уже говорили. Отметим также, что YIT предлагает дома на 1 или 2 парадные. Для квартиры можно дозаказать чистовую отделку из 4 предлагаемых вариантов, различных по стоимости. Потолки в оригинальном проекте чуть ниже, 2,7 метров на всех этажах, кроме мансардного. В третьей очереди первый уровень дойдет лишь до 2,6 метров. В ней же доступна опция свободной планировки. Она позволит зонировать пространство согласно собственным предпочтениям.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
СолнцеPark |
Аквилон-Инвест |
III квартал 2019 г. |
77,7 |
7,3 |
предчистовая |
|
Дворянское сословие |
УК Захаржевская, 14 |
I квартал 2016 г. – перенесено на IV квартал 2017 г., затем на II квартал 2019 г. |
82,1 |
10,4 (4 этаж) |
черновая |
|
7PARK |
Вистбалт |
IV квартал 2020 г. |
82,2 |
продажи пока не стартовали |
|
|
Inkeri |
YIT |
1,2,3 очереди сданы |
83,0 |
9,0 (2 этаж) 9,5 (5 этаж, мансардный) |
предчистовая |
|
UP-квартал «Пушкинский» |
ФСК Лидер |
1 очередь - IV квартал 2020 г. |
76,2 75,8 |
6,8 (2 этаж) 6,9 (5 этаж, мансардный) |
предчистовая |
По стоимости с ЖК UP-квартал «Пушкинский» сопоставимы новостройки на Царскосельских холмах, например, ЖК «СолнцеPark». Однако, это другая локация и атмосфера. Со дня на день стартуют продажи в другом малоэтажном комплексе – ЖК 7PARK в центре Павловска. Чуть дальше от Санкт-Петербурга, но рядом с красивым парком. Все подробности проекта еще не раскрыты. Известно, что он будет меньше нашего. Всего 7 домов с автономным отоплением у каждого. Жилой фонд новостройки рассчитан на 196 квартир. В самом Пушкине строится еще ЖК «Дворянское сословие». Но формат застройки иной, и цены выше. А срок сдачи не раз переносился.
Резюме
.JPG)
ЖК UP-квартал «Пушкинский» является следующей очередью ЖК Inkeri, реализуемой другим девелопером. Она существенно ниже по ценовой политике, при этом технология строительства заявлена более надежная. Квартал будет благоустроен и, возможно, дополнен социальной инфраструктурой. Локация выбрана удачно, но какое-то время придется жить среди башенных кранов и строительных заборов, так как работы продолжатся минимум до 2025-ого года.
