На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".

 

Одной из главных тенденций на первичном рынке Москвы в 2019 году является увеличение числа новостроек с отделкой. Это может быть как предчистовая отделка – так называемая white box, отделка под ключ, то есть, чистовая и все чаще появляются предложения с меблировкой. Даже в премиальном классе, где раньше покупатель предпочитал заказывать дизайн-проект, также все больше людей предпочитают готовую отделку. Всевозможные бизнесмены-толстосумы, не хотят тратить свое дорогое время на выбор стройматериалов, наем рабочих и контроль за качеством выполнения работ. Если продавец предлагает готовый качественный ремонт, то покупатель готов выложить за него деньги, а вопрос внутренней эстетики и индивидуальности решить в дальнейшем с помощью мебели, элементов декора и аксессуаров. Да и такие резоны, что ремонт от застройщика обойдется дешевле самостоятельных телодвижений и то, что его стоимость можно включить в ипотеку, также склоняют покупателя рассматривать более благосклонно данное предложение. Интересно, что, например, в сентябре 2019 года процентное соотношение в сегменте бизнес все три варианта (без отделки, white box и с отделкой) составляют красивые 33% для каждого вида. Куда делся еще один процент, статистика умалчивает. Думаю, что он достался предложениям с меблировкой.

 

Почему я заостряю ваше внимание, друзья, именно на новостройках бизнес-класса и отделке в них? Потому что сегодня мы с вами побываем на таком объекте в Можайском районе Западного административного округа Москвы, на улице Петра Алексеева, владение 12, под названием ЖК «КутузовGRAD II», который является и бизнес-классом, и все три вида отделки там заявлены. Конечно, заодно немного посмотрим и на его старшего брата – жилой комплекс «КутузовGRAD I» ранее носивший название «Петра Алексеева, 12». 

 

 

Официальный сайт «КутузовGRAD II» (https://www.ingrad.ru/projects/kutuzovgrad/) принадлежит девелоперу ЖК. Информационное поле отлично взрастило выбор квартир, хотя не мешало бы засеять еще и стоимость квадратного метра. Не обнаружила ростка под названием «документы», и придется вам, друзья, отправляться их лицезреть на сайте ДомРФ (https://наш.дом.рф), каталог новостроек, объект 28475.  

 

На сайте проекта можно полистать буклет с вариантами отделки, материалами и списком работ. Рассказано и об ипотеке, и о рассрочке, а в целом информационное поле довольно насыщено. 

 

Отзывы о новостройке самые разные, кому-то не нравится локация и транспортная доступность, местным жителям мешает шум от стройки, кто-то недоволен работой отдела продаж, а есть субъекты, довольные всем. 

 

 

На автомобиле от МКАД, съезд 55А до офиса продаж менее четырех километров по Можайке. В подземном паркинге «КутузовGRAD I» организована парковка для клиентов.

 

Общественным транспортом от станции метро «Славянский бульвар» (выход на Кутузовский проспект) на любом автобусе, следующим в сторону области.

 

Выходите на остановке «Улица Гришина» и переходите на другую сторону Кутузовского. Идти до «КутузовGRAD II» немногим более полукилометра, а до офиса продаж метров триста. Также можно доехать от станции метро «Кунцевская» на автобусах № 612 и 610 и до остановки «Можайское шоссе» ехать минут 15. Пешком от «Кунцевской» идти два с половиной километра, то есть полчаса, далеко. А вот от МЦД-1 «Кунцевская» путь покороче, всего два километра. Кстати, там же можно пересесть на пригородные поезда.

 

А еще можно совершенно бесплатно доехать до офиса на такси. Нужно только на сайте оставить заявку.

 

 

Офис продаж находится на территории ЖК «КутузовGRAD I» по адресу: улица Рябиновая, д. 3, к. 1 и попасть в него можно и с внутренней территории комплекса, а также с улицы Рябиновой.

 

Я сделала несколько снимков внутреннего двора, чтобы вы имели представление о благоустройстве, которое осуществляет застройщик. Здесь уместно заметить, что данный комплекс относится к классу комфорт. Также мне удалось побеседовать с жительницей, и она сказала, что всем довольна. Управляющая компания работает хорошо, в подъездах и дворе чисто, заявки от жильцов рассматривает и реагирует на них быстро.

 

Обратите внимание на желтое здание – это физкультурно-оздоровительный комплекс, который ввели в строй в сентябре этого года. Попасть в него можно и со двора «КутузовGRAD I» и со стороны улицы. То есть, спортивное сооружение находится совсем близко к строящемуся второму «Кутузову».

 

Возвращаемся к офису продаж. Он общий для обоих комплексов.

 

Офис красивый, просторный, светлый, с хорошим макетом. Встречают доброжелательно, кофе, чай, мандаринки – угощайтесь. На прощанье девочки с ресепшен упакуют в фирменный пакет буклеты и ручку.

 

Серьезные разговоры ведут в переговорной. Менеджер Артём мне понравился, очень приятный, спокойный и грамотный мужчина.

 

Соседи

 

Север – 2-й переулок Петра Алексеева с жилой застройкой.

 

Юг – участок природного заказника «Долина реки Сетунь».

Запад – административное здание, проектируемый проезд 4162 и территория жилого комплекса. На фотографиях хорошо видно, насколько близко соседствуют два комплекса.

 

Восток – гаражи, нежилые здания, «Жилищник Можайского района», далее жилая застройка и Гродненская улица.

 

 

ГК INGRAD является крупной девелоперской компанией, которая работает в классах комфорт и бизнес с 2012 года. Из сданных в реализацию жилых комплексов назову VESNA в Апрелевке, «Авентин» на Сходне, «КутузовGRAD I» в Москве. Из строящихся RiverSky в Москве, «Серебряный парк», «Лесопарковый», «Новочеремушкинская, 17». Проекты компании неоднократно становились лауреатами и победителями в различных номинациях всевозможных строительных премий. 

 

Застройщик первых двух корпусов «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ГЛОБУС ХОЛЛ» https://globus-holl.ru/.  Компания зарегистрирована в Москве, на улице Краснопролетарской 2/4, стр. 13, комната 5 (этаж 5).   Учредителем является компания ИНГРАД.

 

Застройщик остальных четырех корпусов общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КАТУАР». Компания зарегистрирована в Москве, на улице Краснопролетарской 4, комната 63 (этаж 2). Учредителем является компания ИНГРАД.

 

Проектная организация ООО ТПО «Прайд». Ландшафтный дизайн от бюро iCube. Дизайнерские входные группы от бюро Glekel&Partners.

 

Разрешение на строительство 77-162000-017559-2018 выдано 10.07.2018 сроком до 16.02.2022. Участок застройки площадью 11 963 кв. м с кадастровым номером 77:07:0008006:5574 (первая стадия) принадлежит застройщику на правах собственности. Еще один участок (вторая стадия) занимает площадь 28024 кв. м, имеет кадастровый номер 77:07:0008006:5572. Ранее на участке застройки располагалось камвольное объединение «Октябрь», от корпусов которого застройщик сохранил неэксплуатируемое здание, объект культурного наследия «Производственный корпус Московской шерстоткацкой мануфактуры» (после 2017 года Кунцевской ткацко-отделочной фабрики), разделяющее общее пространство комплекса на две части.  

 

 

ЖК «КутузовGRAD II» занимает общую площадь 223 665 кв. м. Согласно проектной деклараци, включает в себя 6 корпусов этажностью 28, 29 и 30, с общим количеством квартир 2 152, с подземным паркингом на 1 285 машино-мест с возможностью установки системы Klaus и кладовками в количестве 190 штук. Лифтов марки Kone в каждой секции корпусов по три, грузоподъемностью 1000 и два по 630 кг. Строительство комплекса разделено на две стадии. 

 

В первую входят корпуса 1 и 2, срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2021 года. Этажей 29, квартир 768, м/м 469. В одноэтажном подземном паркинге оборудуют автомойку на два поста, выделят место для 30 кладовых. Предусмотрено 10 штук открытых плоскостных стоянок, из них 5 предназначены для техники инвалидов. Рампа въезда/выезда в паркинг изолированная. На въезде предусмотрены водяные воздушно-тепловые завесы. Спуститься в паркинг можно будет на одном из четырех лифтов грузоподъемностью по 1000 кг каждый, то есть один лифт каждой секции доставит вас на подземный этаж.

 

Вторая стадия состоит из 3, 4, 5 и 6 корпусов, срок ввода 2 квартал 2022 года. Квартир 1384, м/м 816 в одноэтажном подземном паркинге. Здесь же выделят кладовые, в том числе и для велотранспорта. Еще 30 машино-мест предусмотрено на территории, из них 11 отдано инвалидам.  

 

На первых этажах зданий расположены офисы и магазины, имеющие обособленные входы. Высота зданий практически 100 метров.

 

Мы с вами основное внимание уделим двум корпусам первой стадии, а также корпусам 3 и 5 второй стадии, потому что именно в них сейчас продаются квартиры, и именно они активно поднимаются свои мощные стены на строительной площадке. 

 

Как строят. Монолитное строительство, то есть, несущие монолитные железобетонные стены (пилоны), а также самонесущие стены поэтажного опирания в виде кладки из газосиликатных блоков. Перекрытия монолитные железобетонные. Фасад вентилируемый, навесной. Облицовка цоколя натуральным гранитом, наружных стен клинкерной плиткой и алюминиевыми кассетами. В зоне лоджий штукатурка. Класс энергоэффективности С+.

 

И что сразу бросается в глаза? Конечно, необычный архитектурный облик и сложная геометрия фасадных линий первой стадии. Нечто похожее я уже встречала, когда здание как бы составлено из кубиков, сдвинутых и слегка развернутых относительно друг друга. Поэтому эти кубики имеют в плане не только обычные прямые углы, но и острые и тупые. 

 

Человек наверху меня в дрожь вгоняет.

 

В закрытых дворах обустроят площадки для спортивных и детских игр, для отдыха взрослых, разобьют газоны и цветники из многолетников, высадят деревья и кустарники. Появится интересная дизайнерская фишка – деревянный навес с площадкой для детских активных игр и зоной релаксации. Управляющая компания девелоперская, ее услуги оцениваются в 65 рублей с квадратного метра.

 

Несколько портят пейзаж дымящиеся трубы районной тепловой станции «Кунцево», но она от комплекса, все-таки, далеко.

 

 

Выбор у покупателя большой – от студий до семикомнатных квартир, с отделкой черновой, чистовой и без отделки. Разница в стоимости также приличная от 5 до 34 млн рублей, площадей от 25 до 184 кв. м. В конце декабря 2019 года застройщик предлагает выбор в 1 и 2 корпусах первой очереди, а также в 3 и 5 корпусах второй очереди.

 

Студии площадью от 25,14 до 34,27 кв. м, стоимостью от 5,797 до 7,934 млн рублей. И здесь мы видим довольно редкое разнообразие планировочных решений. Помимо классического прямоугольника с одним окном или даже двумя, появилась прямоугольная трапеция с окном и маленькой лоджией или просто с двумя окнами, но зато с вполне осуществимым отделением кухни от комнаты. 

 

Однокомнатные квартиры площадью от 34,11 до 59,77 кв. м, стоимостью от 7,443 до 11,95 млн рублей. Классические однокомнатные с лоджией и небольшой кухней разбавляется прямоугольными трапециями, которые мы уже видели в студиях. Кстати, нам тут показали, как можно студию сделать полноценной однушкой, немного поколдовав с прихожей. В некоторых вариантах появились гардеробные, а в однушке большой площади (практически 60 квадратов), помимо треугольной лоджии, выделяется приличных размеров кухня-столовая, которую нетрудно превратить просто в кухню и в еще одну комнату.

 

Двухкомнатные квартиры площадью от 37,72 до 77,17 кв. м, стоимостью от 8,383 до 15,897 млн рублей. Модный тренд не обходит нашего героя стороной, и сначала мы рассмотрим евроформаты. Их площадь, как и конфигурация, сильно разнятся – от маленькой 37-метровой до приличных 59 квадратов богатых на два санузла, две гардеробные и лоджию. Покупателю, кроме площади, еще нужно определиться, готов ли он приобрести квартиру не с прямоугольными углами, а и с развернутыми и острыми. 

 

   

Классические двушки, в отличие от евроформатов, которые односторонне ориентированы, есть и угловые, и распашные. Во всех вариантах по два санузла и обязательная лоджия. В некоторых вариантах легко отделяется хозяйская спальня с санузлом от общей зоны. Обратите внимание на квартиру с большим окном в трапециевидной ванной комнате. 

 

Трехкомнатные квартиры площадью от 58,96 до 106,14 кв. м, стоимостью от 11,340 до 22,256 млн рублей. Евроформаты отличаются интересным фигурным разнообразием, полным набором всевозможных углов, наличием двух санузлов и лоджии. Попадаются и квартиры с гардеробной. 

 

Классические трешки отличаются неклассическими формами, угловым расположением и большими кухнями-столовыми. Есть варианты без лоджий, но их немного. Зато можно найти прелесть с двумя лоджиями и окошком в санузле. Их, кстати, везде по два, я имею в виду санузлы, гардеробные или кладовочки также в наличии. 

 

  

Четырехкомнатные квартиры площадью от 94,03 до 131,65 кв. м, стоимостью от 16, 884 до 28,056 млн рублей. Начинаем знакомство с евроформата. Здесь появляются по три санузла и угловое остекление. Опять встречаются окошки в ванных комнатах, а сами эти комнаты кое-где вырастают до приличных площадей в 8 квадратов. 

 

Четырехкомнатные классические. Два варианта, и первый всего с двумя санузлами, а во втором их три, но обращает на себя внимание проходная комната и две огромные лоджии по 11 и 13 квадратов. Много окон. 

 

Пятикомнатную евро площадью 129,22 кв. м и стоимостью 24,236 млн рублей занимательно рассматривать. Смотрите, чтобы попасть в один из санузлов, в котором, кстати, полноценное окно, нужно пройти через кухню-гостиную. Вполне подходящая зона для приема гостей, а здесь еще и лоджия. Хочется, конечно, отделить зону четырех жилых комнат, но на них тогда придется всего один санузел. Квартиры без отделки.

 

Двухэтажные квартиры евроформата пятикомнатные и семикомнатные площадью от 110,88 до 183,87 кв. м, стоимостью от 22,761 до 33,022 млн рублей предлагают в первом корпусе. Здесь все помещения привычной планировки с обычными прямыми углами. В семикомнатной-евро прекрасный второй свет. Эти варианты продаются также без отделки.

 

Несмотря на мою нелюбовь к непрямым углам, признаю, что в целом планировки интересные, разнообразные, современные и довольно удобные. Отлично, что есть выбор между приобретением квартиры без отделки и с отделкой. Отмечу редкие форматы жилья: двухуровневые квартиры с камином, с окном в ванной, с угловыми лоджиями и угловым остеклением, с большими кухнями и гостиными, квартиры с террасами, мастер-спальни. А также наличие многокомнатных квартир, что встречается довольно редко. Много предложений с видами на парковую зону.

 

 

Приобрести квартиры, как я уже упоминала, можно с отделкой white box, под ключ с дизайнерской или вообще без отделки. Во всех случаях выполнены следующие работы. Разведут отопление и установят приборы отопления.  Оконные и дверные блоки с двухкамерным стеклопакетом в алюминиевых профилях. Смонтируют и подключат в прихожей квартирный электрощит. Ограждения лоджий из однокамерного стеклопакета в алюминиевом профиле с ограждением нижней части на высоте 1,2 метра от пола. Ограждение открытых террас выполнено из мультифункционального стекла с ограждениями нижней части 1,2 метра от пола. Наружные блоки кондиционеров предусмотрено размещать на технических балконах на каждом жилом этаже. Разработаны технические условия для водостока вешних вод с открытых террас. Высота потолков до 3-3,3 м.

 

White box включает в себя устройство межкомнатных перегородок, дополнительную звукоизоляции пола, подготовку для размещения кондиционера. Установят хорошую металлическую входную дверь. Разведут по всем помещения электропроводку, установят розетки и выключатели. Проложат интернет-кабель и кабель ТВ-сигнала. На полу цементно-песчаная стяжка. Стены оштукатурены, потолок отшлифован и шпаклеван.

 

Дизайнерская отделка представлена в двух вариантах под названиями «Аквамарин» и «Оникс». «Аквамарин» – светлые оттенки, «Оникс», соответственно, более темные.

 

 

Собственная внутренняя инфраструктура «КутузовGRAD II» включает в себя детский садик, фитнес-центр, фермерскую лавку, кафе-пекарню и различные магазины. Можайский район обладает сложившийся инфраструктурой, и здесь вы найдете и школы, и садики и даже баню.

 

Политехнический колледж № 42 обучит ваше чадо таким наукам как, электротехника, электроника и микроэлектроника, радиотехника, информатика и вычислительная техника. Находится он в метрах в трехстах от комплекса. Недалеко детский сад. До Ломоносовской школы спокойно дойдете пешком.

 

 

Во всех корпусах продажи идут по ДДУ, но в 1 и 2 корпусах с открытием обычного аккредитива, а четырех остальных с использованием эскроу счетов. Поэтому в первой стадии застройщик уплачивает обязательных взносов в компенсационный фонд, а во второй от этих расходов он избавлен.

 

Бронь предоставляется на пять дней за пять тысяч рублей на, что называется, подумать. Если вы все-таки, не надумали, то пять тысяч остаются застройщику за беспокойство и снятие на это время квартиры с продажи. Все остальные услуги, оформление и регистрация ДДУ бесплатны, за исключением ваших расходов на нотариуса, уплаты госпошлины и открытие счета.

 

При покупке можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика на три месяца при единовременном внесении не менее 50% от стоимости сделки или на шесть месяцев, но заплатить сразу придется 75%. А также есть и процентная рассрочка под 12% годовых, что, на мой взгляд, дороговато, так ипотечное кредитование осуществляют банки на более выгодных условиях. В ГК «Инград» есть отдел ипотеки, который поможет подобрать наиболее выгодную для клиента программу, а также можно использовать военную ипотеку.

 

Скидки вроде тоже есть, но их размер менеджер мне не сказал, все решается в индивидуальном порядке.

 

 

Стоимость квартир в комплексах бизнес-класса в Можайском районе Москвы.

 

Таблица 1

 

Название ЖК	1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.		5 комнат и более
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
КутузовGRAD II (с отделкой и без)	34,11–59,77	7,444–11,95	37,72–77,17	8,38–15,9	58,96–106,14	11,34–22,26	94,03–131,65	16,88–28,1	110,9–183,9	22,76–33
Манифест (с отделкой и без)	39,6–45,5	8,8–9,8	58–74,6	11,1–15,5	89–97,5	16,6–19,2	106,1	продано	—	—
LIFE-Кутузовский (с отделкой и без)	44,4–55,2	11,5–16	55,2–116,4	13,9–39,6	76,5–212,2	19,3–77	138,4–189	47,1–71,5	222,3	80,3
Свой (без отделки)	35,5–48,2	8,1–9,8	47,3–72	10,5–17	80–112,4	16–25,6	112,4–145	20,7–30,3	—	—
Концепт House (сдан, без отделки)	42–48	10,9–12,5	75,3–89,4	15,4–18,8	111,8–126,5	20,1–25,6	120	22,6–24,5	—	—

 

 

Комплекс «КутузовGRAD II» мне понравился за одним минусом – метро далеко. Даже не спасет положения возводимая станция метро «Давыдково», так как пешком до нее два километра. Конечно, по прямой поменьше будет, но мы не супермены, летать не можем. А если бы и могли, зачем нам тогда метро?

 

Можайский район считается престижным, застройщик опытный, надежный. Хорошее разнообразие планировок, квартиры с отделкой и без – это все в плюс. Подземный паркинг с возможностью установки системы Klaus и кладовые помещения в подземном паркинге, тоже гуд. Развитая инфраструктура на территории жилого комплекса: образовательный центр, фитнес-центр, фермерская лавка, кафе-пекарня, комьюнити-центр и многое другое для комфортной жизни. Закрытая территория. Двухуровневый дизайнерский деревянный навес с площадкой для детских активных игр и зоной релаксации. Выход к набережной реки Сетунь, которую застройщик, во всяком случае, свою часть, обещает благоустроить. 

 

Подытоживая, скажу, что пока мне все нравится, за исключением доступности общественным транспортом.