ЖК «Kivennapa»: дом по цене квартиры
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Таунхаус 70 кв.м. за 1,4 млн. руб. – кажется, эту рекламу хоть раз видел каждый петербуржец. Уже несколько лет она не сходит с телеэкранов и плакатов по всему городу. Тут бы заинтересовался и самый незаинтересованный, что уж говорить обо мне, так что сегодня мы туда и отправимся.
Но вначале разберемся, что же это такое. Таунхаус – это малоэтажный дом, состоящий из нескольких многоуровневых квартир. Каждая из них имеет отдельный вход и огороженную территорию. С одной стороны это уже собственный дом, где есть два, а то и три этажа, у вас нет соседей сверху и снизу. С другой же стороны изолироваться от всех всё равно не удастся – остаются соседи по бокам, но зато никаких общих помещений у вас с ними нет. Делить вам нечего, поэтому если они не будут слишком громкими, то вам будет легко подружиться. Таунхаусы застраиваются, как правило, целыми комплексами, поэтому и содержание каждого дома в отдельности получается очень недорогим.
По сравнению с квартирой, таунхаус в городской черте выходит дороже, но дешевле по сравнению с коттеджем. Это золотая середина для тех, кто хочет жить в своём доме, но не имеет достаточных средств, чтобы построить и содержать его самостоятельно.
Пару лет назад весь город был оповещен о грандиозном проекте по строительству огромного комплекса таунхаусов. Предложение для рынка было диковинное, о таком типе жилья еще мало кто знал, зато цены потрясали и вызывали неподдельный интерес. Купить в городе квартиру за такие деньги было просто невозможно, а тут целый дом. Предложение вызвало небывалый ажиотаж, но проект был еще на этапе строительства. И вот, не так давно, в свои первые таунхаусы заехали первые жильцы, а в «Kivennapa» начали возводить следующие очереди жилья по таким же, невысоким ценам.
На данный момент из готового выбирать нечего – все раскуплено, но на подходе 3 новые очереди.
I очередь – сдача III квартал 2014 г. (частично сдан и заселен)
Таунхаусы 37-77 кв.м. от 1,3 до 2,4 млн.руб.
II очередь – сдача I квартал 2015 г.
Таунхаусы 100 кв.м. от 1.2 до 3.1 млн.руб.
Разница в стоимости обусловлена количеством придомовой территории.
III очередь – сдача IV квартал 2015 г.
Таунхаусы 40-150 кв.м. от 1 млн. до 2,7 млн.руб.
Помимо классических таунхаусов на 8 семей, в последней очереди предусмотрены дуплексы и квадроксы. Они не отличаются ни метражами, ни планировками, но рассчитаны на 2 или 4 семьи соответственно.
Разница по стоимости приблизительно следующая:
| Таунхаус | 70 кв. м | от 1,4 млн. руб. |
| Квадрокс | 65 кв. м | от 2,1 млн. руб. |
| Дуплекс | 65 кв. м | от 2,8 млн. руб. |
Все цены указаны при 100% оплате. До июля 2016 года действует рассрочка. Беспроцентная…но в этом случае ваше жилье имеет уже другую стоимость, например, таунхаус в 70 кв.м. будет стоить от 2 млн. руб. подробную информацию можно посмотреть на сайте застройщика: https://www.kivennapalife.ru/
Сайт, к слову, образцово показательный, информацию можно найти практически всю и она соответствует действительности. Менеджер в офисе только подтвердил её и ответил на самые каверзные вопросы. Разобраться вначале было немного сложно, строительство «кивенап» ведется на пяти разных объектах, жилья предлагают очень много: разного метража и планировок, но когда освоишься, квартиру можно подобрать, не выходя из дома. Удивительно, но на сайте даже указаны адреса/телефоны/режим работы банков, через которые квартиру можно даже оплатить. По-моему здесь только купить on-line нельзя.
В разделе документации представлен список абсолютно всех бумаг, от разрешения на строительство и проектной декларации до заключений СЭС и договоров со всеми, кто обеспечивает техническую инфраструктуру комплекса: электричество, газ, связь и все остальное. Единственное что озадачило, у разрешения на строительство истёк срок давности. В проектной декларации он указан до ноября 2012 г.
Любопытно было заглянуть в раздел истории компании. Выяснилось, что «Kivennapa» это не только название концепта, но и группы компаний, выполняющих строительство и последующее обслуживание комплексов. Объединила их строительная компания «НеваИнвестПроект» после удачной реализации своего первого проекта – коттеджного поселка «Зеленая горка» в посёлке Первомайское. Здесь собственно и развернулось потом, и продолжается, по сей день, самое масштабное освоение территории. Предположительно здесь будут жить порядка 2,5 тыс. человек.
Нельзя сказать, что один, пусть даже самый хорошо реализованный, проект это богатый опыт компании. Видимо для таких скептиков как я, ниже приведен целый список наград, которые «Kivennapa» успела завоевать. И он, признаться, внушительный. Я насчитала 28 премий, в которых им удалось обойти конкурентов, где проект признан как «самый лучший», «самый популярный», «самый масштабный», «самый доступный» и так далее. Я признаться ни у одного застройщика или объекта не видела такого «полотна» наград. И парочка из них мне приглянулись особо: «Адекватность года» на конкурсе «Амбиция года» и «Диплом первой степени» на открытом шахматном турнире Гильдии Управляющих и Девелоперов. К слову сайт компании тоже был отмечен наградой «Лучший сайт» на VII международном конкурсе сайтов «Web Realtor». В общем, впечатляет.
И выглядит все как-то слишком хорошо. Решила поискать информацию на форумах, где обычно собираются правдорубы, где-то же должен быть подвох! Не может быть всё так здорово!
18 июня 2012г.«Люди, вы такие наивные, я житель пос. Первомайское. Перед тем как покупать что-нибудь в Кивеннапе, узнайте, сколько будет стоить ежемесячная плата всего: коммунальные услуги, свет, содержание жилья и т.д. и потом покупайте если потянете квартплаты необходимые))))) мне сообщили, что когда все застроится, то ежемесячные платы будут просто неподъемными»29 января 2014«В прошлом году чуть было не купили Кивеннапу Юг.1. Договор о намерениях. Захотели Вам отстроить жилье - отстроили. Не захотели - извините. Может быть, вернем Вам деньги, когда будет желание.2.Они не работают с субсидиями (поэтому у нас этот вариант отпал, хотя я думаю, что отпал бы дальше в любом случае).3.По месту - можно ехать жить только с машинами, на общественном тяжело будет.4. В автобусе разговорились с женщиной, питерские, танхаус купили. Говорила - это что-то: фундамент провалился, в стенах дыры, в общем, претензий куча.5. Сроки. Не правда, что у всех застройщиков такие задержки! Не такие, месяца 2-3 от силы.6. Аренда земли.7. Ремонт. Это сколько сил и денег - мне лично страшно от одной мысли. Меня вымотал ремонт в трешке и это только косметика, а здесь ВСЕ!!!»
Ага, вот они, подводные камни, радовалась я – пора ехать на объект – увидеть всё своими глазами и измучить менеджера своими вопросами.
Признаться, доехала я до самого большого поселения «Kivennapa север» только со 2 раза. В первый раз, выехав в солнечную субботу в обед, я простояла полтора часа в пробке по направлению к КАДу. Приехала бы я к закрытию офиса продаж, так что пришлось разворачиваться.
Во второй раз я была умнее и поехала в понедельник с утра, дорога была легка и непринужденна. Пробок нигде не было, и я добралась ровно за час. От Приморского проспекта до места 60 км, ехать быстро получалось не всегда, после крупных населенных пунктов трасса сужается до двух полос, по которым часто неспешно едут грузовики.
Забегая вперед, скажу, что дорога показалась мне самым серьезным недостатком «Кивеннапы». В ту субботу я развернулась и уехала, потому что я в этом посёлке не живу. Жила бы – волей-неволей стояла, а в этом направлении летом всегда есть пробки, потому что это очень популярное дачное, пляжное и «финско-туристическое» направление.
К счастью есть альтернативный вариант – ЗСД, он позволит выехать сразу к Белоострову, минуя многочасовые пробки. Однако это сократит не только время в пути, но и ваш бюджет. Дорога на то и платная, что за проезд придется отдать 40 руб. Конечно, это немного, но если вы захотите объезжать и утренние пробки на въезд в город и выезжать сразу к Елагину острову, то в месяц набежит существенная сумма. Существенная для тех, кто хочет приобрести столь доступное жильё.
Во второй раз в офис я приехала без звонка и приглашения, но меня будто ждали. Менеджер, приветливый молодой человек, встречал меня буквально на пороге.
У него я выяснила, что в стоимость входит: непосредственно дом, участок от 0,7 до 6 соток (зависит от проекта) и все коммуникации. Все коммуникации это газ до участка, электричество и холодная вода, выведенные в дом. Разводки по электрике не предусмотрено. Горячая вода и газ появятся, когда оборудуете в доме газовый котел. Стоимость этой услуги составит 65 тыс. руб. Отделка в доме черновая. Все, что вы видите на фотографиях, в таком именно виде и сдаётся.
Можно заказать отделку, тут стандартно: пол, обои, сантехника, двери. Цена – 18 тыс. руб./кв. м. Мебель в отделку, естественно, не входит, но благоустроенный таунхаус будет выглядеть примерно так, как представлено в шоуруме:
Строятся дома из газобетона, толщина стен 300 мм + 100 мм утеплителя + сетка + фасадная штукатурка; шумо- и звукоизоляцию пообещал хорошую.
Порадовало, что земля, из арендованной, перешла в собственность застройщика. «Kivennapa» вообще достаточно быстро устраняет все «претензии», которые к ней можно предъявить, половина возмущенных отзывов с форумов уже не имеет под собой оснований. Например, отсутствие школы и детского сада решилось просто. Детский сад на территории открылся частный, а в школу в Первомайском, каждый день отвозит автобус. До поселка меньше километра, там же можно найти и магазины/аптеки и прочее. В самом комплексе есть небольшой магазинчик со всем необходимым – его открыл местный житель. На территории стоят взрослые площадки с тренажерами и детские с горками.
Я перечислила менеджеру все те причины, по которым отказались от покупки в вышеприведённом отзыве и вот, что он мне ответил.
- Договор, действительно, предварительный. Однако с лета этого года сделка станет абсолютно безопасной, потому что начнут осуществлять продажи по 214-ФЗ. Квартиру можно забронировать уже сейчас, но есть одно НО, забронировать можно секцию, но не цену. В качестве залога вы вносите 100 тыс. руб. и с нетерпением ждете за сколько же в итоге вам предстоит купить свой домик, если цена вас не устроит, вам вернут только 90 тыс. руб.
- По работе с субсидиями – принимают, но с рядом ограничений, подробности по каждому случаю лучше уточнять в отделе продаж.
- По коммунальным услугам выходит 4-6 тыс. руб.
- По срокам сдачи менеджер сказал, что задержки бывают не более 1-2 кварталов.
- Ремонт можно заказать, стоимость для таунхауса в 70 кв.м. составит 1,2 млн. руб. (если считать по 18 т.р./кв.м.) Можно найти свою бригаду и сделать дешевле.
О качестве строительства непрофессионалу рассуждать сложно, но визуально стоит все ровно и выглядит аккуратно. Стены не трещат, полы не проваливаются. Сдаётся, конечно, без отделки, но за ту сумму, за которую они реализуются, было бы странно ожидать большего. Домики выглядят ровно на те деньги, которые за них просят и выглядят неплохо.
На форумах еще часто обсуждают, что на дом выделено всего 2 кВт электроэнергии, и это катастрофически мало. Менеджер сказал, что около 4 кВт и этого достаточно если в доме газовая плита. Однако если понадобится еще, то после регистрации права собственности можно будет докупить киловатт за 550 руб. Пока с этим никто не обращался.
Что важно – земля имеет статус МЖС, то есть, предусмотрена как раз, под малоэтажную застройку, так что никаких проблем с регистрацией права собственности не будет. Оформить документы можно будет сразу, по словам менеджера, это займет примерно 3 месяца.
Придомовая территория – ваша личная собственность, возвести на ней можно что угодно, но по соглашению с администрацией района. Ну, если это будет баня или что-то в этом роде. Беседку, как временное сооружение, можно не согласовывать.
Комплексом управляет УК от застройщика. Меня очень интересовало, кто будет чистить просёлочную дорогу до «Кивеннапы» зимой, в снегопады, иначе ведь будет не проехать – выяснилось, что это будет включено в коммунальные услуги.
Из печального – на «наш» таунхаус не взять ипотеку, если нет собственного жилья. Его в обеспечение залога не принимают. Кредит можно взять только потребительский, но по нему будут очень большие переплаты.
Именно поэтому «Kivennapa» и предлагает такие гибкие условия рассрочки. Первоначальный взнос от 15%, плюс компания увеличивает эту сумму на 30%, то есть вносите вы, например, 500 тыс. руб, а в зачет идет 700.
Договор заключается предварительный по 429 ГК.РФ. Стоит отметить, что он неплох. За нарушение срока сдачи объекта предусмотрены пени, небольшие, конечно, но у других и этого не бывает. При уклонении от исполнения своих обязательств (например, от подписания основного договора) компания, по вашему заявлению, расторгнет договор и вернёт всю сумму в течение 2-х недель. Если вы захотите прекратить ваши договорённости по другим личным мотивам, то сумму вернут также быстро, но за минусом неустойки (10%, но не более 200 тыс. руб.). В договоре досконально прописано все, что вы должны получить в итоге, так что все закреплено на бумаге, а не на словах.
При всей «хорошести» документа, не стоит забывать, что он все же не проходит государственной регистрации. Можно перестраховаться и дождаться лета, чтобы заключить ДДУ по 214-ФЗ, но цены вырастут.
.JPG)
В Кивеннапе все хорошо, но уж очень далеко, может быть есть еще варианты? Смотрим.
| Название | Застройщик | Удаленность | Площадь | Срок сдачи | Стоимость, руб. |
| Виктория | Взлет-строй | Выборгский р-н, ЛО, пос. Рощино, 60 км | 73 кв. м | IV квартал 2014 | 3,8 млн. |
| Петербургское садовое кольцо | Флагман | Курортный р-н, 26 км | 140 кв. м | I квартал 2014 | 11,5 млн. |
| Kantele | ЦДС ГК | Курортный р-н, между пос. Солнечное и Репино, 34 км | 118 кв. м | I квартал 2012 | 7,9 млн. |
| Смольный | Невская строительная компания | Всеволожский район, Выборгское шоссе, 35 км | 69 кв. м | 2,05 млн. | |
| Счастье | Ленстройград | Тосненкий район, 18 км от КАД 68 кв.м. | 68 кв. м | III квартал 2015 | 2,3 млн. |
| Традиция | Constanta Development Group | Всеволожский район, пос. Щеглово | 72 кв. м | IV квартал 2014 | 3,1 млн. |
| Kivennapa | Kivennapa | Выборгский р-н, ЛО, пос. Первомайское 55 км | 70 кв. м | IV квартал 2015 г | 1,4 млн. |
ЖК «Виктория» - ближайший конкурент нашего комплекса. Он находится в том же направлении и в той же удаленности от города. В наличии есть дом со схожей площадью, что и наш «рекламный» дом. Только стоимость уже в два раза выше. Из отличий – материал строительства, здесь, это: кирпич, монолит и брус. Находится непосредственно на территории посёлка, имеет чуть лучшее транспортное сообщение и инфраструктуру. Сдается на год раньше (IV квартал 2014 г. указан на главной странице сайта, однако в документе с ценами уже значится почему-то конец 2015 года) и оформляется по 214-ФЗ, можно оформить ипотеку у крупнейших банков.
ЖК «Петербургское садовое кольцо» - находится в 5 минутах от развязки с кольцевой автодорогой, рядом с Юнтоловским заповедником и озером Разлив. Строится по австрийской технологии, на сайте образно объясняют, что это «позволяет построить теплый, экологичный, монолитный дом в деревянной «рубашке».
ЖК «Kantele» не имеет маленьких площадей, поэтому сравниваем с минимальным таунхаусом в 118 квадратов. Находится недалеко от города, на территории предусмотрено торговая инфраструктура. Позиционируется, как комфорт-класс. Строится по голландской технологии из газобетона и кирпича. Стены возводятся из материала Durisol, который имеет в основе природные компоненты дерева и камня.
ЖК «Смольный» обещает: собственное озеро, лес вокруг посёлка, медпункт, аптеку, магазин, пекарню, мойку и салон красоты на территории комплекса. Заявлено, что до метро Озерки можно добраться всего за 20 минут на транспорте. Строятся также из газобетона.
ЖК «Счастье» это 125 кирпичных домов недалеко от Павловского парка. Несущие стены из керамического кирпича, перекрытия – деревянные балки. Действует ипотека от крупнейших банков. Запланирована развитая инфраструктура внутри комплекса. Удобное транспортное сообщение с городом.
ЖК «Традиция» расположился всего в 2-х км от Всеволожска, городом с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Таунхаусы возводятся из газобетона. На территории запланирован муниципальный детский сад.
Оказалось, что найти достойных конкурентов «Кивеннапе» не так то просто. Северное направление считается местом очень привлекательным и дорогим. Все, что ближе к городу существенно вырастает в цене и классе. Пришлось рассматривать и другие направления области, чтобы хотя бы примерно выйти к тем ценам, которые предлагает наш застройщик. Однако превзойти их не удалось.
«Kivennapa» смогла сделать жителям северной столицы уникальное предложение и оно достойно рассмотрения. Мне стало интересно, что же говорят те, кто уже заехал, может быть, кроме дальней дороги выявились еще недочёты? Дорогая коммуналка или плохая шумо- и теплоизоляция, но люди, собравшиеся в группе в контакте, оказались в целом довольны.
21 мая 2014г.«Мы уже и отремонтировались, и живем, квиток выходит около 5000 за таун 65квм.»25 апреля 2014г.«У нас таун 65 метров. До счетчиков по договору на ремонтные работы платили 5000 в месяц. Все включено. После счетчиков выходит 4-5. Это холодное время года: пользуемся газом и не выключаем электрические теплые полы»24 апреля 2014г.«В 8 квартале тх в поселке Кивеннапа-север – газ с ноября 2013 года, пользуемся, все хорошо. Зимуем вторую зиму, первую без газа, вторую с газом – никто не замерз, электричество вырубало в начале 13 года, потом ввели новую подстанцию – теперь не рубит, только если работы какие ведутся»19 мая 2014г.«Стены не холодные (мы не утепляли дополнительно, на стены проложили алюформ, а сверху налепили гипсокартон и все)... тепло и зимой и летом...»23 мая 2014г.«Остановки нет и пешеходной дорожки до Первомайского тоже нет. Все ходят по обочине. Так что нужна машина. Маршрутки ходят, раз в 20 минут. Но лет через 10 там может все будет. Сейчас еще и поселок не построен. Приходится жить в грязи. Так что резиновые сапоги очень актуальны. Освещения в нашем квартале тоже нет»
Еще «из насущного» жители обсуждают, в Первомайском успели даже прооперироваться, что как-то заболели и скорая приехала через 15 минут, что в случае необходимости отвезти в посёлок в больницу может и служба охраны, что детей без проблем приняли в школу, и их каждый день возит автобус «Кивеннапы».
Есть мелкие недочёты и недоделки, но руководство группы оперативно отвечает на все запросы жителей и устраняет их по возможности. Из негативных отзывов много о том, что сильно задерживают сроки.
29 апреля 2014г.«Добрый день! Ответьте, пожалуйста, почему 12 квартал еще не достроен? Когда покупали в июле 2012 года, обещали в декабре 2012 сдать, потом в мае 2013 года. Обещанный срок Генеральным директором на встрече осенью 2013 - декабрь 2013 года, срок окончания строительства прописанный в дополнительном соглашении 30 апреля 2014 тоже не соблюдается, строительство практически не движется (ездим в поселок 2 раза в неделю с проверкой). Когда закончится стройка 12 квартала?»
Представители отвечают: «12 квартал готовится к сдаче в конце мая. Неустойка выплачивается в частном порядке и по согласованию сторон».
Мне стало интересно, что представляет собой посёлок Первомайское и я решила съездить туда.
На остановке ждал автобуса житель «Кивеннапы» и попросил его подбросить, пока ехали, я расспросила, как ему тут живется. Оказалось, что он приезжает погостить к брату, вся их семья очень довольна приобретением. Заселились недавно, и существенных минусов еще выявить не успели. До работы доезжают утром на машине за час-полтора, дочку без проблем приняли в школу, за коммунальные услуги платят не больше, чем за трёшку в городе. Общественный транспорт ходит часто, но ездить на нём очень выматывает.
Выводы
По итогам увиденного, у меня создалось очень приятное впечатление. «Kivennapa» оказалась этаким городом в миниатюре, посреди лесов и полей. Ярким, радужным и дружелюбным.
Для себя я не стала бы рассматривать этот вариант из-за очень дальней дороги. Ежедневные поездки к 9 утра на работу и обратно отнимали бы много времени и сил. Да и денег. Если посчитать, то до города и обратно чуть больше 100 километров и на такое расстояние тратится в среднем 10 л. топлива. Умножаем на рабочие дни в году, и получается 74.100 руб., к этому стоит также добавить расходы на поездки в выходные, оплату ЗСД, по которой рано или поздно захочется объезжать пробки и учесть амортизацию автомобиля. Вариант с общественным транспортом – для экстремалов, даже, несмотря на то, что автобусы ходят часто.
Предварительный договор купли-продажи слабо защитит вас, если строить вдруг перестанут. Однако темпы и масштабы строительства таких мыслей не вызывают. Стоит быть готовым только к некоторым задержкам, по отзывам они есть. Можно дождаться лета, когда компания начнет работать по 214-ФЗ, это от многого застрахует, но дома подрастут в стоимости.
Прежде чем купить таунхаус, стоит подумать ещё вот о чём: сможете ли вы его продать, если вдруг захотите переехать и что вы будете делать, если оплата коммунальных услуг вдруг станет выше. Такие риски тоже есть.
Мне кажется хорошей идеей, хотя бы на месяц, снять таунхаус в аренду, чтобы чётко представлять какие плюсы и минусы вас ожидают в дальнейшем. В сети можно найти много таких предложений.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
