ЖК «Битцевские холмы»: хорошая цена и локация для тех, кто готов терпеливо ждать
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Не секрет, что каждому, кто стоит на пути покупки собственного жилья или только активно задумывается об этом, но ограничен в средствах, хочется получить банальную вещь: качественный объект с если не идеальной, то хотя бы не плохой транспортной доступностью по доступной цене. Как правило, тут мечты рисуют самые минимальные суммы, и, если речь о ближайшем Подмосковье, люди жаждут уложиться миллиона в 3-4. Но чтобы объект был качественным и красивым хотя бы на картинке, рисующей будущее жильцов. Такой объект я нашла. Это жилой комплекс «Битцевские холмы» в городе Видное, который строится на западной границе усадьбы «Тимохово». Осталось проверить, что же он представляет собой на данный момент. Что я и поспешила сделать. Результаты и оценки – ниже.
Разведка в Интернете
ЖК «Битцевские холмы» возводится на улице Школьной, 79. Сама улица довольно длинная и ЖК фактически ее завершает. Будущая постройка займет 10099 квадратных метров. Дома переменной этажности, высотой от 5 до 17 этажей с облицовкой из кирпича кофейного и шоколадного цветов. Объект сдается в эксплуатацию в 3 квартале 2016 года. Коротко о главном: монолитно-кирпичное качество, с потолками 2, 8 м.
Здесь планируется создать студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры свободной планировки. 624 квартиры, предусмотрены места для консьержей и колясочные во входных группах. В общем, классическая современная новостройка, в которой учтены все пожелания людей этого века, воспринимающих хрущевки практически как что-то оскорбительное. Тут – место для жизни. Но и для бизнеса тоже: на первых этажах жилого комплекса будут коммерческие помещения, дополняющие уже сложившуюся инфраструктуру. Ведь магазинов и салонов, в которые можно выбегать едва ли не в тапочках, много не бывает. Здесь уже есть магазины и торговый центр, отделение банков, медицинские кабинеты и салоны красоты, кафе и фитнес-клуб. В 5-10 минутах пешком детский сад, а также дворец спорта и МРЭСИ, общеобразовательная школа и школа искусств.
Помимо усадьбы, рядом с новостройкой есть дендропарк, а в 300 метрах протекает река Битца (об этом даже указатель у ЖК говорит); Также можно дойти до Тимоховского пруда и кинотеатра; или доехать (10 минут) до усадьбы Тарычево.
От ЖК до трассы М-4 «Дон» всего 700 метров, а до МКАД – 4 км. В 5 минутах езды (говорят, и пешком можно дойти) находится железнодорожная станция «Расторгуево», за 25 минут до Павелецкого вокзала доехать вполне реально, как и в противоположную сторону – 33 минуты до аэропорта «Домодедово». Недалеко курсируют автобусы и маршрутки до станций метро «Домодедово» и «Царицыно».
У проекта есть именной сайт http://bhdom.ru/, сделан довольно прилично: масса картинок, информации, документации, есть и развернутый и удобный прайс-лист. Особенно впечатляют галереи видов: картинки очень красивые.
Если все будет так, как спроектировано и нарисовано на них, то можно позавидовать будущим жильцам. Жаль, что картинки – не гарант надежности и стопроцентного исполнения надежд.
Цены на квартиры по квадратным метрам таковы:
| Квартиры | Метраж, кв. м | Цена квартиры, руб. | Цена кв. м., руб. |
| Студии | 30-37 | 2,652-3,450 млн. | 88,9-91,0 тыс. |
| Однокомнатные | 33-72 | 2,811-5,227 млн. | 73,0-86,5 тыс. |
| Двухкомнатные | 57-98 | 4,190-6,734 млн. | 69,0-73,0 тыс. |
| Трехкомнатные | 84-97 | 6,019-6,955 млн. | 72 тыс. |
На сайте видно, что купить квартиру можно в фирме БСА (довольно известная контора, работает на рынке недвижимости не первый год). Застройщик – «Даверна», по всей видимости, дочерняя структура БСА. Мне, да и гуглу это название мало о чем сказало. Из интересного: регистрация на Кипре, но будем честны: это распространенная практика и этот факт совершенно не означает, что у застройки будут проблемы.
А о чем же говорят отзывы в Интернете? Честно говоря, почитав их, мой покупательский запал перешел на другой уровень. Стало понятно, что все не так радужно. Конечно, в числе обсуждаемых проблем и оценок много личных суждений, определенного восприятия. Но я бы не сбрасывала со счетов то, о чем говорят пользователи.
Кое-кто настроен оптимистично, они считают, что раз объект продает БСА - это уже половина успеха. Фирма это крупная, знакомые покупали квартиры в других ЖК компании и не пожалели. Количество построенных и реализованных объектов и отсутствие серьезных проблем, по их мнению, должны говорить сами за себя. К тому же объект застрахован в соответствии с новыми требованиями законодательства, что в определенном роде минимизирует риски покупателей.
А вот кто-то взволнован комментариями знакомого юриста и критикой в сторону объекта – застройщик то зарегистрирован на Кипре. По мнению законоведа, несмотря на страховку, в случае возникновения долгостроя найти ответственного и получить компенсацию или квартиру будет проблематично. То, что строительство финансируется за счет кредитных средств, юристу также не понравилось. В случае с покупкой жилья, конечно, лучше перебдеть, чем недобдеть, но от себя добавлю, что все, что не понравилось этому правоведу, в России является весьма распространенной практикой (и Кипр, и заемные деньги на строительство), не соглашусь я с тем, что такая схема гарантированно повлечет за собой проблемы.
Один из форумчан коротко и емко сформулировал минусы этого объекта: шумная трасса Дон под боком, ее же загазованность, влияющая на экологию, большое количество квартир на площадке и то, что детская инфраструктура в микрорайоне недостаточно развита. Причем, первые две указанные проблемы, по его мнению, можно решить еще на этапе покупки квартиры, просто выбрав ту, что находится на верхних этажах окнами на усадьбу и сосны. А вот все остальное в «Битцевских холмах» ему нравится, но волнения его связаны с нынешней экономической ситуацией в России, впрочем, по его мнению, «Веста-СФ» относится к числу тех, с кем можно сейчас иметь дела. По его мнению, в первую очередь в период кризиса испытывают серьезные проблемы самые большие и самые маленькие строительные фирмы: первые за счет наличия многочисленных обязательств, а вторые из-за своих скромных возможностей. Он проанализировал объекты "Весты-СФ" и места для строительства и считает, что подход у компании весьма толковый и шансы выстоять в непростые времена велики.
Еще один пользователь обращает наше внимание на то, что «Веста» в последние годы строит свои дома без технических этажей. А для тех, кто приобретет квартиру на последнем этаже, это может обернуться определенными неудобствами. По мнению, отсутствие технического этажа бьет по теплоизоляции помещения за счет того, что между квартирой и улицей нет дополнительного пространства, да и крыши у современных домов, бывает, протекают. Крик его души связан с тем, что он сам сейчас живет на последнем этаже.
Опять же, добавлю от себя: последние этажи в многоэтажном доме – это априори на любителя. Красивый вид из окна, как правило, не искупает других бытовых неудобств из серии «сломался лифт» или, не дай Бог, «в квартире пожар, а лестницы у пожарных коротковаты».
В общем, средняя температура по больнице довольно тревожная. Это нормально для покупателей новостроек, но все-таки понятно, что торопиться не стоит, нужно принять взвешенное решение, понять, что важнее: минусы и плюсы.
Личный визит
Составить полного мнения об объекте без его посещения не получится. На маршрутке от станции метро «Домодедовская» за 20 минут и 50 рублей я доехала до остановки «Школа» в Видном. Оттуда до ЖК шла минут 7. Без карты, наверное, заплутала бы: ЖК строится как бы внизу улицы, от основной дороги ее отделяет лесополоска. Недалеко от остановки МФЦ Видного: удобно решать насущные вопросы.
Дело было утром в будний день, офис продаж только открылся и, видимо, ранний час повлиял на расторопность менеджеров. Молодой человек по имени Александр совсем не торопился меня обслуживать, решая по телефону нотариальные проблемы другого покупателя, которому не удалось быстро оформить нужные документы. Другие менеджеры тоже не торопились – видимо, каким-то невидимым жребием меня определили именно к Александру и ни к кому иному. Через 10 минут такого странного ожидания коллеги стали напоминать Александру о моем существовании. Еще 10 минут он искал, как бы показать мне презентацию объекта (честно говоря, стандартное устное описание с традиционным рисованием в буклете меня на фоне такого времезатратного неконструктивного посещения устроило бы больше). Тут все уже пошло по накатанной: мне предложили варианты, подходящие по бюджету (3,5-4,5 миллиона – за эти деньги можно купить как однушку, так и двушку).
Например, на 7 этаже 1 секции однушка (студия) 35,8 кв. метров, которая обойдется в 3 млн. 436 тысяч 800 рублей. Балкон 3 метра, студийная комната 27,6 метров, ванна 5,2 метра подойдет для любителей неперегороженного пространства. На 11 этаже 1 секции однушка в 41 квадратный метр стоит немногим больше: 3 млн. 485 тысяч рублей. Балкон 2,8, комната 14,1 метр, кухня-столовая 14 метров, прихожая 4,8, гардероб 1,7, санузел 3,5 квадратов. Или, к примеру, 1 этаж 1 секции – здесь за 4 млн. 362 тысяч 400 рублей можно купить двушку 57,4 квадрата. С балконом 3 метра, жилыми комнатами 13,9 и 13 метров, кухней 13 метров (надо же, сплошная цифра 13!), двумя санузлами 5,5 и 1,2 метра, прихожей 7,6 метров. Довольно интересные варианты, я бы, пожалуй, для инвестиций выбрала вариант с однушкой 41 метр, а для себя – двушку с двумя с санузлами. За эти деньги весьма достойный вариант.
На все мои вопросы Александр отвечал так, что сомнений стало меньше. И проблем с разрешением на строительство, по его словам, нет, и продажи ведутся по ДДУ с оплатой суммы после регистрации в Регпалате. Кстати, про деньги: застройщик предлагает разные варианты с рассрочкой, также объект аккредитован во многих банках и можно оформить ипотеку.
Что мне понравилось на объекте, так это окружение: все-таки деревья вокруг – это очень красиво. Что не понравилось – близость трассы рядом. Не хочется просыпаться от шума машин. Стройка идет активно, но так как прошло всего несколько месяцев с момента старта строительства, выводы делать, как и судить о качестве строительства, рано.
Подведем итоги
Честно говоря, в другое время оценка этого объекта была бы другой. В данный момент покупать объект, который сдается в 3 квартале 2016 года – это значит быть большим оптимистом. Кстати, оптимизм – это здорово, но в идеале быть хорошо информированным оптимистом. Факты говорят скорее в плюс «Весте», роль которой в объекте в любом случае велика, даже если она официально выступает только как продавец по агентскому договору. И все-таки, сейчас даже у самых надежных продавцов-застройщиков покупать квартиру на этапе, который недалеко ушел от старта, мне лично страшно. Ведь будем честны – что будет «завтра», не знает никто.
Что касается транспортной доступности: близость МКАД – это здорово, но толкания в пробках это не отменяет. Хорошо, что рядом есть электричка. В случае чего, может выручить.
Сам объект, как и город Видное, мне кажутся хорошими и перспективными. В Видном какое-никакое, но метро обещают. Пусть это вопрос не самого ближайшего времени, но это плюс все равно. Окружение объекта в виде леса и реки мне нравится. Цена мне понравилась бы больше, если бы объект сдавался в следующем году. В нынешних условиях 3,5 миллиона за однушку – многовато, на мой взгляд. Ведь цена на новостройки может просесть, времени для этого предостаточно. Если сравнивать, то также недавно запустившийся ЖК «Государев дом» - объект схожего уровня, квартиры от 40 метров предлагают за 2,6 млн. рублей. Цена все-таки существенно ниже.
В микрорайоне «Видный берег», который, кстати, по плану будет построен раньше – в 3 квартале следующего года, средняя цена квадратного метра 65000-75600 рублей.
Поэтому, повторюсь, в другое время этот объект получил бы высший балл. А сейчас я бы поставила ему 8 по десятибалльной шкале во многом за счет очень уж красивых картинок будущих построек и монолитно-кирпичного качества домов с высокими потолками в квартирах. Отношение менеджеров также немного огорчило, но снижать оценку из-за этого не буду: думаю, его исправила полнота предоставленной информации.
