ЖК «Фестиваль»: неуверенно об умеренном
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Года два назад корреспондент нашей редакции рассмотрел проект компании «Сабидом» с ярким названием «Фестиваль», и составил довольно интересный и содержательный обзор. Напомню, «Фестиваль» – это поселок таунхаусов, возведенный на территории Новой Москвы, в 8 км от МКАД, который состоит из трехэтажных домов несколько непривычной архитектуры.
На тот момент предложение выглядело очень необычным и довольно интересным. Сегодня же на территории Москвы и области можно отыскать самые неожиданные находки архитекторов и дизайнеров, на их фоне «Фестиваль» уже не так сильно удивляет своей подчеркнутой простотой и сдержанностью. Скорее, он стал неким образцом для молодых, творчески настроенных семей, желающих проживать в своем доме, но не желающих переплачивать за ненужное убранство. Молодые московские семьи сегодня и сами, без помощи специалистов найдут возможность украсить свой дом, да еще и используют эту возможность как способ для самовыражения.
Также напомню, что поселок таунхаусов находится вблизи деревни Сосенское, что на 8-м км Калужского шоссе. На его огороженной и охраняемой территории возведено несколько десятков домов, детский сад и запланировано строительство торгового центра с фитнес-клубом. Здесь же имеется компактная прогулочная зона с детской площадкой. Буквально за забором расположен лесной массив, а в трех минутах ходьбы – водоем с платной рыбалкой.
Второй раз представитель нашего портала отправился в «Фестиваль» не только из праздного любопытства. Всегда интересно и полезно показать объект в динамике, тем более в этот раз мое внимание привлек комментарий под статьей моей коллеги:
«Обман, земля не размежеванна, владельцы земельного участка под застройку данные не указаны, очень мутная схема, смотрите глубже»
Осведомленность читателя заставила меня еще раз пробежаться по обзору, потом – по тематическим сайтам в интернете и принять решение самостоятельно разобраться с текущей ситуацией. А заодно и собственным мнением о застройщике и его продукте поделиться.
Но сначала все-таки о динамике развития поселка и всего района. Обещанное расширение Калужского шоссе сейчас находится в самом разгаре, поэтому пробки на трассе чисто психологически стало переносить проще. Сам поселок еще достраивается, но основные работы приходятся на отделку и благоустройство.
Хотя, пыли пока хватает.
В некоторых домах собственники уже принялись за внутреннюю отделку помещений. Квартиры, кстати, сдаются без какой-либо отделки. Даже стояка с коммуникациями не будет. Все сами. Но двухконтурный газовый котел Застройщик поставит. А еще пластиковые окна и металлическую входную дверь. Правда, за такой дверью даже мешки с цементом без страха за их сохранность не оставишь, не то что имущество. Внешне незаметно, но на ощупь, кажется, что ее консервным ножом можно разрезать.
Крылечко тоже необходимо самим как-то оформлять. А пока это голый бетон.
С другой стороны дома тоже есть вход. А также кусочек земли с газоном.
При каждом домовладении будет небольшая территория перед парадным входом, и чисто символическая – на внутреннем дворике. Интересно было бы взглянуть на этот дворик, когда каждый собственник вынесет сюда либо батут, либо песочницы-горки. В этом плане ситуацию спасает такая задумка архитекторов, как эксплуатируемая крыша. Там как раз можно и мангал, и столик с качелями установить.
В предыдущем обзоре была выражена обеспокоенность относительно того, насколько эта затея подходит под наши климатические условия. Действительно, по зиме такая радость становится спорной: толку никакого, а заботы будут наверняка. Опасения относительно риска протечек тоже нельзя оставлять. Там хоть и есть битумная гидроизоляция и специальное отверстие для слива воды, но ведь оно может засориться. Глаз да глаз.
Насколько изменилась за два года цена?
Таблица 1. Стоимость квартир в поселке таунхаусов «Фестиваль»
|
Метраж, кв. м |
Цена, млн. рублей |
|
93 |
8,1 |
|
105 |
8,8 |
|
136 |
9,5 |
|
171 |
11,97 |
|
206 |
12,9 |
В среднем цена подросла миллиона на два.
Но вернемся к отзывам в сети. Кроме того сообщения, что было оставлено под нашим обзором, я нашла еще ряд похожих https://поселки.рф/festival: мол, с документами не все в порядке. К примеру, нет у поселка ГПЗУ – Градостроительного плана земельного участка. Какое-то пересогласование документов тут, оказывается, было. Сразу обращаю ваше внимание на даты – апрель 2014 года. В октябре того же года:
«У Фестиваля в настоящее время документов на строительства нет, когда будут никто не знает.»
Идем на сайт компании https://www.sabidom.ru/settlements/5/documentation/ и тонем во всех этих электронных бумажках. Правда, проектных деклараций и разрешений на строительство не видно.
Искомые ГПЗУ тут уже имеются для каждого участка. Всего я насчитала их 58. И как раз таки самый ранний из этих документов датирован серединой октября 2014 года. То есть, информация у форумчан была верная.
Однако многие достаточно спокойно относились к этой проблеме – дескать, поселок начал строиться еще во времена, когда эта территория не была Москвой, вот и проволочки. Да и застройщик – компания «Сабидом» имеет авторитет у аудитории: «Белый город» построили, живут люди, значит и в «Фестивале» все будет хорошо.
Этот самый авторитет добрую службу служит не только в вопросе разрешительной документации. Ведь на сегодняшний день таунхаусы реализуются по предварительному договору купли-продажи. Здесь же, в интернете, обыватели называют документ «филькиной грамотой». От себя же добавлю, что это договор, заключение которого несет в себе определенные риски. И дам ссылку https://azbuka.consultant.ru/cons_doc_PBI_200105/ на источник экспертного мнения в этих вопросах.
Я же пока отправлюсь посмотреть на поселок собственными глазами. Перед поездкой звоню в офис и интересуюсь, соответствует ли стоимость действительности, входит ли в нее цена земельного участка. Получаю утвердительный ответ.
От станции метро «Теплый стан» прямо до проходной поселка ходит маршрутный автобус 577.
Место выбрано застройщиком довольно неплохое, Калужское шоссе недалеко.
Проехать мимо не позволит ни характерная архитектура, ни эффектное обозначение поселка.
Здесь уже в полную силу действует пропускной режим. И помогают ему в этом собаки. Не служебные. Так, местные.
Заходим в офис продаж – как будто в дачный домик. И сразу ощущаем легкую атмосферу отсутствия женской руки. Нет, тараканы тут не бегают и паутина не свисает, но как-то не очень уютно. Зато здесь есть макет, который сразу привлекает к себе все наше внимание…
И макеты домиков, от которых просто не оторваться.
Еще на макете обращаем внимание на высокую плотность застройки и небольшую территорию самого поселка. И вот, менеджер по имени Ренат ведет нас на просмотр.
И на местности я не смогла избавиться от иллюзии, что дома чуть ли не наползают друг на друга. Очень хочется надеяться, что соседи будут тихими и спокойными.
Зато мне лично понравилась внешняя отделка домов. Красиво
.
И хорошо, что перед домом есть машиноместо на случай, если дом будет без гаража, или если в семье окажется две машины.
Несколько меньше мне понравились дома изнутри. Газобетонные блоки лежат ровно, но смесь между ними, кажется, наносили с расстояния трех метров.
Пару слов о самой конструкции. Фундамент – монолитная плита, перекрытия и несущий каркас – монолитный железобетон. Стены, как видно – газоблоки с утеплением из пенополистирова с облицовкой из клинкерного кирпича и штукатурки. Потолки (до стяжки) - 3,1 метра.
Как мне кажется, планируя покупку таунхауса в этом месте, имеет смысл прицеливаться к крайним домам и квартирам в них, чтобы было ощущение хоть какого-то простора.
Однако дома возле прогулочной зоны расположены ближе к проезжей части.
Посмотрим на схему. Дорога – внизу. Там же, рядом, и прогулочная зона на территории поселка. Отдельные деревья – это уже лес за забором.
.jpg)
Существенным недостатком поселка я считаю нехватку детских площадок. На мой взгляд, стоило пожертвовать на эти цели парой кусочков земли хоть три на три площадью. Выходит, что из удаленных домов к прогулочной зоне детям придется идти минут десять, чтобы покачаться на качелях и поиграть с ровесниками. А на придомовой территории устраивать площадку, например, для младшего школьника, ну просто смешно. Нет места и детям постарше. Состязаться в ловкости, силе и скорости им можно будет лишь в фитнес-клубе. Либо на школьной спортплощадке. Школа, напомню, находится в поселке Воскресенское, куда вроде как будет ходить школьный автобус.
Возвращаемся в офис, и здесь начинает происходить что-то странное. Менеджер с упорством маньяка вытягивает из нас информацию о том, какой же дом в результате нам понравился и когда мы готовы внести за него свои кровные. Вот это да! Я лично не успела еще прикинуть, хочу ли я сюда приехать на повторный, более детальный просмотр (после знакомства с близлежащей инфраструктурой, выяснением наличия мест в школе и т.д.), а тут уже должна четко сообщить дату оплаты. Вытянув из меня информацию о том, какой же все-таки дом мне приглянулся, сотрудник исчезает минут на семь и возвращается с бумажкой, на которой написана стоимость моего «будущего» жилья. Очень удобно. Если не считать того, что стоимость эта оказывается на полмиллиона выше той, что указана на сайте поселка. Оказывается, сюда добавлена стоимость земли. Мои глаза округляются, а менеджер тут же предлагает сногсшибательное предложение из разряда «только здесь и только сейчас» - скидку, которая хоть как-то приблизит стоимость к той, на которую я рассчитывала. Читатель ведь помнит, я звонила в офис перед поездкой и уточняла этот вопрос.
На просторах интернета повстречался мне отзыв о том, что здесь все как-то «мутно». Теперь вот сижу перед сотрудником отдела продаж пытаюсь представить, действительно ли у меня настолько глупый вид, насколько воспринимает меня менеджер отдела продаж Сабидома.
Причем конкретно к Ренату у меня нет претензий. Я не первый раз взаимодействую с этой компанией и теперь понимаю, что там очень странно построена система работы с клиентом. Мало того, что это принцип невыносимой назойливости и давления, так еще и отмечаю неоднократные попытки уходить от прямых вопросов и морочить голову. К примеру, на мой вопрос по телефону о том, где же проектная декларация и разрешение на строительство, сотрудник (не Ренат) начал рассказывать о том, что я должна приехать, посмотреть как тут все прекрасно с природой, инфраструктурой и ля-ля-ля. Мне пришлось проявить настойчивость для того, чтобы менеджер недовольным тоном сообщил, что эти документы будут размещены на сайте позже.
На вопрос об ипотеке менеджер ответил, что с этим делом сейчас сложно. Видимо, банки неохотно дают деньги на покупку по предварительному договору. Общая информация о том, как «Сабидом» взаимодействует с банками и клиентами, найдется на сайте. Там же говорится и о такой услуге, как обмен.
С точки зрения наличия инженерных коммуникаций – в поселке все в порядке. Необходимые ТУ размещены на сайте в том же разделе «документация». На каждый дом выделена электрическая мощность 5 кВт – на мой взгляд мало.
Коммунальные платежи, помимо того, что накрутят счетчики, составят 55 рублей за кв. м жилья.
Итак, попробуем подвести итог. Поселок «Фестиваль» занял довольно удачное положение относительно «старой» Москвы, при этом хорошо, что застройщик возвел здесь не элитный ЖК, а дал возможность среднему классу обменять свои столичные малометражки на сто «квадратов» с сохранением московской прописки. Другой вопрос, что эта доступность отразилась на плотности застройки. И вполне возможно, что такое тесное соседство вскоре даст почву мечтаниям о жизни в более комфортном месте. Кроме того, строя планы о покупке взамен московской квартиры, нужно помнить и о расходах на отделку.
Недостаток мест для прогулок внутри поселка компенсируется соседством с лесом и водоемом. Не будем забывать, что это также скажется на ликвидности приобретения. Как и транспортная доступность. Соображения по поводу доступности предложения попробуем подкрепить сравнением с другими объектами с похожими параметрами.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в таунхаусах на территории Новой Москвы (в пределах 12 км от МКАД)
|
Название ЖК |
Расстояние от МКАД, км |
Метраж, кв. м |
Цена, млн. рублей |
Срок сдачи |
|
«Вяземское» |
4 |
От 93,6 |
От 8,1 |
2 квартал 2015 г. |
|
«Кронбург» |
11 |
От 115 |
От 10,9 |
3 квартал 2015 г. |
|
«Спортивный квартал. Спорт-таун» |
12 |
От 90,9 |
От 5,7 |
4 квартал 2015 г. |
Да, есть вполне интересная альтернатива. Но все эти таунхаусы ориентированы на любителей классики.
Если очень хочется осесть именно в «Фестивале», я бы посоветовала в первую очередь примерить на себя габариты поселка, выяснить вопрос с близлежащей школой и поликлиникой. Обязательно следует оценить свою готовность вступать в товарно-денежные отношения на основании предварительного договора, и еще раз убедиться в наличии необходимых документов. Ведь здесь на каждый дом и земельный участок есть своя стопка бумажек.
А еще, на мой взгляд, важно наладить человеческие отношения с кем-нибудь из отдела продаж. Именно как с человеком, как с компетентным сотрудником, а не с жертвой корпоративных тренингов.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
