Жилой квартал «I’m» на Шлюзовой набережной: премиум-класс по-европейски
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.png)
Уже из названия проекта можно понять, что в этот раз мы познакомимся с необычным предложением. Название как бы намекает, что проект этот должен быть жутко креативным, современным, дерзким и амбициозным. Если, конечно, такие определения применимы к объекту недвижимости. Локация, которая также фигурирует в заголовке, указывает еще и на то, что новостройка мало того, что находится у водоема, что любой проект сделает дороже, так еще и не где-нибудь, а в центральном административном округе столицы.
Признаться, изучать предложения подобного уровня всегда затруднительно: на себя не примеришь. Ведь покупка новостройки в ЦАО рядовому москвичу кажется чем-то нереальным.
В этом месте очень бы хотелось написать что-то типа «А вот и нет! Сейчас я расскажу о новостройке в центре Москвы за три копейки», но такого варианта нашей редакции пока обнаружить не удалось. Поэтому мы просто расскажем об интересном, красивом и вполне привлекательном с точки зрения инвестиций жилом квартале «I’m».
Строительство этого проекта, который по всем признакам относится к классу «премиум», ведется буквально в пяти минутах ходьбы от станции метро «Павелецкая», недалеко от Московского Международного Дома Музыки. Говоря о том, что строительство уже ведется, автор немного торопит события, потому что строители пока даже не начали рытье котлована. На данный момент на территории 1,6 Га ведутся подготовительные работы: снос ветхих строений и прочие работы, необходимые для возведения современного квартала. Собственно поэтому в самом начале я и упомянула инвестиционную привлекательность.
Ко 2 кварталу 2018 года здесь появится семиэтажный жилой дом на 200 квартир и шести- семиэтажный комплекс апартаментов. В этом корпусе также разместится детский сад на 45 мест. Дома представят из себя монолитные строения, отделанные кирпичом благородных оттенков. Архитектурной особенностью тут станут французские окна (их еще называют балконами) с изящными решетками. А также галереи с колоннами на первых двух этажах, где разместят входные группы, детский сад, сервисный центр, супермаркет, салон, банк, медицинский центр, аптеку, кафе, учебный центр, co-working зону и клуб для жителей квартала и их гостей.
Территория комплекса будет огорожена таким образом, чтобы соседние строения не нарушали колорит и атмосферу этого места с его замечательными двориками, оборудованными всем, что нужно для спорта и отдыха. Внутреннее пространство комплекса будет благоустроено по авторскому проекту голландского архитектора Хайко Верхагена. Так что местные жители вскоре отдохнут от поднадоевших кашпо с петуньями, которые так любят коммунальные службы города, и насладятся более тонким и профессиональным подходом к ландшафтному дизайну.
Концепция квартала разрабатывалась также европейцами – архитектурным бюро Дэвида Уолкера. У себя на родине, в Лондоне, бюро отметилось несколькими крупными объектами коммерческой недвижимости. Это отель, жилой и офисный небоскребы, концертный зал и другие крупные объекты города.
О безопасности и комфорте жильцов позаботится система круглосуточной охраны и видеонаблюдения. Комфортный микроклимат в помещениях обеспечит централизованная система кондиционирования. Также о безопасности позаботился тот самый Дэвид Уолкер (по его проекту дворы будут «без машин»), и компания European Transportation Consultancу, которая выступила консультантом по планированию дворового пространства.
Автотранспорт можно будет оставлять либо на двухуровневой подземной парковке, рассчитанной на 375 машиномест, либо на наземной парковке. Здесь, правда, будет всего лишь 25 мест. Учитывая, что в комплексе будет проживать около 400 семей, следует ожидать дефицита места на так называемой гостевой стоянке. Значит, к расходам на покупку квартиры стоит прибавить еще 2,5-3 миллиона на подземный гараж. Эти цифры пока лишь предположительные, ну а цены на квартиры и апартаменты уже реальны.
Таблица 1. Стоимость квартир и апартаментов в жилом квартале «I’m»
|
Количество комнат |
Метраж, кв. м |
Цена, млн. рублей |
|
Однокомнатные |
От 35,13 |
От 11,143 |
|
Двухкомнатные |
От 54,79 |
От 16,395 |
|
Трехкомнатные |
От 89,32 |
От 26,756 |
|
Четырехкомнатные |
От 133,87 |
От 40,911 |
|
Однокомнатные (апартаменты) |
От 37,11 |
От 10,57 |
|
Двухкомнатные (апартаменты) |
От 46,28 |
От 12,82 |
Расположенные рядом квартиры и апартаменты, при желании, можно объединить.
Для читателя незнакомого с таким понятием как апартаменты поясню: апартаменты – это формально нежилое помещение, однако по внешним признакам ничем не отличающееся от обычной квартиры. Разница лишь в том, что в апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию (так сказать, прописаться), за коммуналку здесь придется платить процентов на 15 больше, а также будет отличаться налог на имущество, и при покупке апартаментов не получится оформить налоговый вычет. Зато, как мы видим, можно сэкономить несколько сотен тысяч в момент приобретения. Плюс к этому, вполне возможно, что апартаменты конкретно в этом жилом комплексе когда-нибудь да переведут в разряд жилых помещений.
Корпус 1 – это жилой дом, корпус 2 – комплекс апартаментов.
.JPG)
Жилой дом состоит из пяти секций. Надо сказать, что на сегодняшний день в этом доме доступно около 40% квартир, остальные проданы. Посмотрим на планировки некоторых секций комплекса апартаментов и жилого дома.
Апартаменты.
.png)
Квартиры.
Здесь можно увидеть, что квартиры имеют не все межкомнатные перегородки. К примеру, однокомнатную квартиру можно принять за студию. Но обратим внимание на то, что количество окон все-таки соответствует норме – одно окно в кухне, одно окно в комнате. А уж быть тут перегородке или нет, решать покупателю.
Пару слов о сайте проекта, дабы предостеречь читателя от повторения моей ошибки.
Попав на сайт https://im.tweed.ru, мне показалось что он, мягко говоря, недоработанный. Меню – весьма неудобное. Здесь три пункта, содержание которых повторяется, в результате возникает неразбериха. Что касается проектной декларации, то ее сможет найти только самый упрямый клиент. Она, также как и все контакты, находится в самом низу странички. Мне не давала покоя мысль о том, что у столь яркого проекта столь малопривлекательный сайт, и как оказалось, не зря. Добравшись в проектной декларации до того места, где обычно указывают место публикации этого документа, я убедилась в том, что существует еще и другой, более подходящий для знакомства с проектом ресурс: https://im-moscow.ru/about.
Девелопером проекта является компания «PSN group» (https://www.psngroup.ru). К числу реализованных проектов компании относится комплекс элитных особняков на Большой Полянке, бизнес-центр «Аэродром» и коттеджный поселок «Репино Бриз», последний – в Санкт-Петербурге.
Организация, которая фигурирует в качестве застройщика и юридического лица – АО «Теплоизоляционные и уплотнительные материалы» (АО «ТИУМ»), зарегистрированная в далеком 1994 году. Основные строительно-монтажные работы выполняют ООО «Контакт», ОАО «МОЭСК», ООО «ТВК АТИАС» и «ФПК Сатори».
Строительство ведется на арендованных у города землях. Категория – земли населенных пунктов. Разрешенное использование – объекты размещения гостиниц, многоквартирных жилых домов и детского сада.
Такой раздел на сайте проекта как «Дневник стройки» пока не содержит никакой информации. Но автору хотелось бы продемонстрировать читателю сегодняшнюю картину.
Здесь можно увидеть расстояние от будущего квартала до дороги.
А здесь – до Водоотводного канала. Тут можно увидеть расстояние от будущего дома до возможного места работы – всего лишь перейти по мосту канал и вы уже в бизнес-центре.
Фотография сделана из окна офиса продаж компании «PSN group». Точнее, это не офис, а помещение, в котором проводится первичная консультация. Для того чтобы потенциальный покупатель мог видеть своими глазами место будущей стройки и собственно процесс, компания сняла номер на 25-м этаже люксового отеля.
.jpg)
.JPG)
Отель находится прямо напротив будущего квартала. Это соседство обыгрывается девелопером как возможность для будущих жильцов ходить на работу пешком за пять минут.
Рядом с ЖК «I’m» расположено несколько бизнес-центров. Конечно же, нет недостатка и в фитнес-клубах, банках, кафе и магазинах. Найдется и где отдохнуть. Кроме концертных залов и кинотеатров можно приятно провести время, просто прогуливаясь по набережным как водоотводного канала, так и самой Москва-реки. Хотя, мне было бы интересно просто прогуливаться среди старых московских домов.
За этими домами как раз и будет находиться новый квартал.
На сайте проекта очень хорошо показано расположение корпусов, но гораздо интереснее взглянуть на макет в офисе продаж.
А менеджер - очень приятна я девушка по имени Марина, сориентирует и по стоимости, и по расположению, по видовым характеристикам и другим важным вопросам, касающимся такой серьезной покупки. Тем более что проект не может похвастаться популярностью среди форумчан. Даже учитывая то, что здесь продано уже немало квартир, отзывов о ЖК «I’m» я в интернете пока не увидела. Но не сложно догадаться, что основные жалобы поступали бы на проблемы с трафиком и загазованность, ну и возможно на недостаток парковых зон рядом с будущим кварталом.
Не удалось найти отзывы и о других проектах компании. Судя по всему, покупатели, которые имеют возможность покупать квартиры бизнес-класса на любого рода форумах гости не частые, то ли время не позволяет, то ли статус. Да и, подозреваю, жаловаться этим людям особенно не на что.
«PSN groupe» известна еще и под названием «Промсвязьнедвижимость» и входит в холдинг «Промсвязькапитал». «Промсвязьбанк», кстати, тоже является участником холдинга. Безусловно, этот банк и ипотечный кредит даст, в случае необходимости. Можно также воспользоваться услугами «Россельхозбанка». А вот «ВТБ24» предложит такой вариант, как рассрочка до конца строительства при первоначальном взносе от 35%. Подробнее – на сайте https://im-moscow.ru/buy. Следует учитывать, что рассрочка сразу делает квартиру дороже на 5%.
Подходящий вариант можно забронировать на 3 дня. А если не появится желающих купить эту квартиру, устную бронь получится даже продлить. После этого заключается договор бронирования. При заключении договора покупатель вносит аванс – 2% от стоимости будущей квартиры (или апартаментов). Далее с покупателем заключается ДДУ по ФЗ-214, после чего необходимо будет открыть аккредитив в банке и внести деньги за квартиру. Это делается для того, чтобы продавец смог получить их сразу после регистрации ДДУ в регпалате. За услугу регистрации возьмут 60 тыс. рублей, а в самом ДДУ говорится, что покупатель еще и пошлину за регистрацию оплачивает.
При знакомстве с «рыбой» ДДУ обращаю внимание на то, что право аренды земельного участка передано в залог банку. Это же право, как гласит пункт 7.1 договора долевого участия, относится к обеспечению обязательств застройщика перед покупателем. Для моего понимания это довольно сложная схема, требующая привлечения юриста. Однако тут следует обратить внимание на свеженькое изменение в проектной декларации (опубликовано на сайте вместе с документом) как раз в части того самого пункта, где говорится об аренде. Здесь, в отличие от прежней редакции уже нет сведений о залоге. Видимо, с банком рассчитались.
Итак, проект кажется довольно привлекательным. Судя по всему, на момент завершения строительства можно рассчитывать на, мягко говоря, существенное повышение цены. Сравним с похожими вариантами на разной стадии строительства.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир и апартаментов в новостройках ЦАО г. Москвы
|
Название комплекса |
Расстояние от метро |
Метраж, кв. м кварт./апарт. |
Цена, млн. рублей кварт./апарт. |
Срок сдачи |
|
«I’m» |
5 мин. пешком от ст. «Павелецкая» |
От 35,13/37,11 |
От 11,143/10,570 |
2 квартал 2018 г. |
|
«Волга» |
10 мин. от ст. «Сухареквская» |
От - /42,6 |
От -/9,3 |
2 квартал 2017 г. |
|
«Red Side» |
11 мин. пешком от ст. «Улица 1905 года» |
От 44,7/ - |
От 13,6/ - |
4 квартал 2017 г. |
|
«TriBeCa Apartments» |
8 мин.пешком от ст. «Бауманская» |
От - /38,8 |
От -/9,9 |
сдан |
Мы видим, что в центральном округе есть варианты и подешевле, и с меньшим сроком ожидания. Обратим внимание также на минимальный метраж: во всех вариантах он больше. Но, на мой взгляд, в случае с клубным кварталом «I’m», переплата за квадратный метр оправдана прежде всего той камерностью которую создает небольшая этажность домов и организация дворового пространства. Оправдана она и близостью не только к метро, но и к вокзалу, откуда до аэропорта «Домодедово» можно добраться наиболее быстрым и вполне комфортным способом. То есть, деловой человек экономит время и на дороге в офис и на дороге до аэропорта. Переплата оправдана также набором внутренней инфраструктуры, куда входит и служба, которая в случае необходимости будет заботиться о чистоте и порядке в квартире или апартаментах. Эти характеристики делают привлекательной покупку и в целях последующей сдачи внаем.
Я не возьмусь рекомендовать рассматриваемый объект как единственное жилье семьям с детьми. Мне кажется, жилой квартал «I’m» оптимально подойдет молодым, но уже успешным людям, у которых каждая минута на счету, которым важен комфорт и высокий уровень жизни. Апартамент или квартира в таком месте подойдут и семейному человеку, если, к примеру, ездить каждый вечер за город к семье не получается, ну и, конечно же, тем, кому по долгу службы необходимо часто бывать в Москве.
Майя Полякова, специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
