Жилой комплекс «Моя стихия»: Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной (с)
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Уж сколько раз твердили миру, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Да только квадратные метры нынче так дороги, что покупатели рады любой возможности сэкономить – вот и берут на себя любые риски, лишь бы стать обладателем заветных ключей от собственной квартиры. Однако «пить шампанское» и праздновать победу удаётся далеко не всем. И в этом материале хочется рассказать о том, как экономить не надо.
Как всё выглядит со стороны
Обычно самое доступное жильё находится в области или на границе с городом, и чем дальше дом от метро, тем дешевле там квартиры. Строится оно, как правило, по панельной или по какой-то другой, непопулярной, или «новаторской», технологии. При этом внешне такие комплексы выглядят довольно просто, а в квартирном фонде преобладают варианты скромных метражей с низкими потолками и отсутствием отделки. Если это первый объект компании и продаётся он по договору ЖСК, то цена будет ещё чуть ниже.
.jpg)
На этом фоне жилой комплекс «Моя стихия» выглядит птицей совсем другого полёта. На эскизах проекта гордо красуются три высотки из стекла и бетона, спроектированные с умом и «концепцией». По замыслу архитекторов они должны стать олицетворением образов воды, земли и воздуха, поэтому их фасады раскрасят в характерные цвета, и это «наполнит внешний вид района яркими впечатлениями» (цитата с официального сайта застройщика: o2.ru). Однако не только это будет отличать новостройку от конкурентов. Застройщик обещает и «исключительные» характеристики: закрытый благоустроенный двор, окна увеличенного размера, двухуровневый паркинг, около 400 гостевых мест на территории двора, и обширную зону озеленения.
Технологически объект возводят по каркасно-монолитной технологии. В каждом из корпусов будет по 26 этажей, из которых 24 будут жилыми, а 2 – коммерческими. Комплекс рассчитан почти на 1,5 тысячи квартир, площадью от 25 до 92 кв.м. К строительству приступили в январе 2014 года. Срок сдачи намечен на конец 2017 года, с передачей ключей дольщикам во 2 квартале 2018 года. Территориально новостройка находится в посёлке Парголово, в 10 минутах ходьбы от станции метро Парнас. Земля находится в собственности застройщика, продажи идут по договору долевого участия.
На первый взгляд всё вроде бы неплохо. Однако сайт, где можно почерпнуть всю эту информацию, сделан будто бы на коленке, и не производит впечатление актива серьёзной компании. А именно так заявляет о себе застройщик. В отдельном разделе он пишет, что начал свою деятельность с подрядных работ в 2007 году, а в 2011 стал разрабатывать уже собственные проекты. Дальше идёт много слов об индивидуальном стиле О2, рациональном подходе и уникальных технологиях. А в завершение – о том, что к сегодняшнему дню компания доросла до целого холдинга, куда входят: проектное бюро, брокерская контора, девелоперское направление, генподрядчик «Строй-ресурс» и завод EUROCUBE. Выглядит внушительно и вдобавок ко всему подкрепляется тонной благодарственных отзывов в соседнем разделе.
Написано, действительно, неплохо. Более того, в портфолио даже числится один сданный объект (ЖК «Самое сердце» в Пушкине), а второй, строящийся (ЖК «Силы природы» в Девяткино), должен быть вот-вот сдан. Всё это производит впечатление, что компания хоть и молода, но динамично развивается.
На самом же деле, застройщик замалчивает тот факт, что он лишь достраивал «Самое сердце» за обанкротившейся строительной компанией, а свой первый самостоятельный проект уже серьёзно задерживает. По сайту этого, конечно, не понять, но отсутствие цен на ЖК «Моя стихия», (на «Силы природы» они есть), и неразбериха с бумагами на проект (говорят, что продают по ДДУ, а у самих устав ЖСК лежит в разделе с документами) навевают желание познакомиться поближе. Для этого мы отправляемся в мобильный офис продаж на объекте ЖК «Моя стихия».
.JPG)
Найти его оказалось довольно просто. От метро Парнас идёт прямая дорога, которая упирается в новый застраиваемый микрорайон, возле Шуваловского парка. Дальше по указателям, и вот уже виднеется яркий «стихийный» забор с выглядывающим за ним каркасом двух первых этажей первого корпуса. Как и было обещано на сайте, пункт открыт с 10 до 18 часов ежедневно. На встречу я не записывалась, но в очереди сидеть не пришлось. В отсутствии посетителей единственный менеджер откровенно скучал.
.JPG)
.JPG)
Наведалась я с легендой о поиске двухкомнатной квартиры, на что мне предложили два варианта. (К слову, 70% жилищного фонда составляют студии – их больше 1000, второе место занимают 2 к.кв., третье – 1 к.кв., а последнее – делят между собой 3 и 4 к. кв., которых суммарно оказалось меньше 30 шт.).
Первый вариант был таким: 54 кв.м., стоимостью 3.4 млн. руб. С нормальной кухней, просторной и светлой гостиной, оптимальной спальней и сносным коридором.
.jpg)
Откровенно смущал только столб посреди комнаты, но, выбирая каркасно-монолитный дом, с этим нужно заранее смириться. Зато он является единственной несущей опорой, что позволяет снести все остальные внутренние перегородки. И я бы, на самом деле, так и сделала. На мой взгляд, куда лучше было бы на месте кухни сделать спальню, кухню перенести в угол с колонной и интересно её обыграть, а все остальное пространство объединить под огромную гостиную. Ну, либо оставить 12-метровую комнату второй спальней, и получить в итоге компактную трёшку.
Второй вариант был таким: 63 кв.м, стоимостью 4 млн. руб.
.jpg)
С убогой кухней, посреди которой стоит столб, с санузлом меньше метра, с узким коридором, и с роскошной гостиной. Удивительно, но дополнительная площадь не то чтобы, не прибавила комфорта, а наоборот – снизила его. Здесь тоже всё хочется переделать, благо большое количество окон позволяет.
Пользуясь случаем, решила спросить и про трёхкомнатные квартиры. Менеджер предложила 76 метров за 4.6 млн. руб. и 91 метр за 5.4 млн. руб. И если первый вариант не вызвал, вообще, никаких положительных эмоций (мне бы не хотелось жить в лабиринте из тесных клеток), то второй, напротив, приглянулся. Понравилось, как удачно размещена кухня, сколько площади отвели под спальни и санузлы, и что, наконец, появляется гардероб. Неудовольствие вызвал лишь узкий гигантский коридор, но тут уж ничего не попишешь.
Радует, что стоимость квартир не зависит от этажа, и сдадут их с предчистовой отделкой. Это значит, что будет выполнена стяжка пола, выровнены стены и потолки, подведены коммуникации, установлены радиаторы, полотенцесушитель и входная дверь. Огорчает, что высота потолков составит всего 2.65 м., проектом не предусмотрено ни лоджий, ни балконов, а увеличенные окна представляют собой не единое, а раздробленное на много маленьких окошек полотно. Эта конструкция стоит в офисе и её размер, действительно, больше стандартного проёма, но выглядит она, мягко говоря, странно.
Менеджер рассказала, что купить квартиру можно в ипотеку или в рассрочку. Кредит оформляют в Сбербанке, банке «Балтика» и «Первобанке». А рассрочка бывает процентной и бесплатной. Последнее условие зависит от величины первого взноса, если меньше 1 миллиона, то на остаток будут начислять 12% годовых, а если больше, то сумма останется неизменной. Как и срок погашения – разбивка платежа возможна только на 24 месяца. В этом случае выгоднее, конечно, проводить сделку через банк, во-первых, можно найти ставку ниже, во-вторых, при ипотеке, как и при единовременной оплате, действует скидка 5%.
.JPG)
.JPG)
Деньги застройщик просит переводить через аккредитив, а серьёзность своих намерений подчёркивает договором долевого участия. Он составлен, вроде бы по всем правилам, только размер отступных, в случае разрыва отношений, достигает грабительских 20%. Пишу «вроде бы по правилам», поскольку есть у меня на памяти одна история, связанная с О2 и их договорами. Купил как-то мой друг квартиру в жилом комплексе «Самое сердце», а когда въехал, то несказанно удивился хлипкости внутренних перегородок и наличию пенополистирола в монолитных несущих стенах. На справедливый вопрос «как же так, мы договаривались по-другому, вот и в бумагах написано», ему указали на фразу «по проекту», которая шла в самом конце предложения. Оказалось, что в процессе строительства «проект» изменился, и раз дольщик не изъявил желания с ним ознакомиться, то и претензий предъявить не может. Так что все эти бумаги, это ещё бабка надвое сказала, и застройщик всё может обернуть в свою пользу.
Как всё происходит на самом деле
Для того чтобы не попасть в такую ситуацию стоит внимательно отнестись к выбору застройщика. А кто знает его лучше, чем бывшие клиенты? Посмотрим же, что пишут о компании О2 Development в сети.
«Как я жалею, что купила у них квартиру в ЖК «Силы природы»! Второй объект, и опять задерживают. Берегите свои деньги, не отдавайте их О2». spbguru.ru«На 02 заводится уголовное дело. Они стольких людей обманули! По векселям недействительным продавали квартиры, делали по ним переуступки, вместо денег за квартиры вносили недействительные векселя, перепродавали квартиры пайщиков, а средства в итоге вывели…». Domkontrol.ru«И лампы не горят, И врут календари, И если мысль возникла взять квартиру у О2,Гони...» vk.com
.JPG)
Кажется, отзывов интереснее, я ещё не читала. В сети пишут, что застройщик уже дважды переносил сроки сдачи ЖК «Силы природы», и у него даже отозвали разрешения на следующие очереди этого комплекса. Проблемы возникли из-за сложности подключения новостроек к канализационной системе, а предложение девелопера заменить их локальными очистными сооружениями (по сути, модернизированными выгребными ямами, которые собирались организовать в трёх метрах от парадных) не устроило администрацию Муринского поселения. Разрешения на 1 и 2 очередь за застройщиком сохранили только потому, что бОльшая часть квартир в них уже была распродана. По последним данным первую очередь должны были ввести в эксплуатацию в 1 квартале 2016 года, но застройщик уже ориентирует на апрель-май. За ходом работ пристально следит инициативная группа пайщиков, которая даже умудрилась попасть на объект с экскурсией 5 января этого года, и с их слов: «Общее впечатление на удивление положительное – на стройке есть шевеления». Сейчас идёт подготовка к отделочным работам и подключению домов к отоплению, электричеству и водоснабжению.
Параллельно с этой историей начинает разгораться новый скандал. На этот раз он связан с нашим объектом – жилым комплексом «Моя стихия». Пайщики пытаются разобраться «где деньги, Зин» и почему больше года строительство объекта фактически заморожено. Ведь как они подсчитали, застройщику удалось привлечь около 1 миллиарда рублей, а на покупку земли и возведение двух первых этажей он потратил не более 385 миллионов.
«Выполненные работы за июнь: покрасили будку охранника, два раза покормили живущую неподалеку собаку. По строительству: передвинули бетономешалку... Люди, на что вы надеетесь, никто ничего не строит, и похоже, что не будет» domadel.ru
Тут же всплывают сведения, что со счёта ООО «Строй-ресурс» – генерального подрядчика всех объектов О2 было списано около 200 миллионов рублей на приобретение участка в Сестрорецке, где в настоящее время ведётся строительство двух элитных коттеджей. И около 80 миллионов рублей на приобретение 6 люксовых автомобилей (2 Lamborghini и 4 машины марки Mercedes).
Наряду с этим у застройщика идут судебные тяжбы по поводу участка земли, на котором возводится ЖК «Моя стихия». Ответчика (дочку О2 – компанию «П1», выступающую застройщиком объекта) обвиняют в незаконном отчуждении этого актива на аффилированное лицо, не имеющее никаких обязательств перед дольщиками.
После такой информации, мне естественно захотелось получить официальный комментарий от застройщика. Я решила позвонить с вопросом о стоимости студий и однокомнатных квартир (если интересно, то есть студии от 27 до 32 метров, стоимостью от 1.8 до 2 млн. руб., и 1 к.кв, площадью 35 метров, стоимостью 2.3 млн. руб.), на что мне ответили, что продажи в ЖК «Моя стихия» официально приостановлены!
.jpg)
.png)
Видимо менеджера на объекте просто забыли предупредить о том, что в связи с переводом всех договоров с ЖСК на долевое участие, реализация квартир не ведётся (изначально продажи шли через кооператив). И главное, якобы именно по этой причине, и замедлились работы на стройплощадке, но как только вопрос с документацией уладится – застройщик будет активно навёрстывать упущенное и больше переносить сроки не будет. «Больше», потому что уже переносил – изначально объект должны были сдать во 2 квартале 2016 года. По поводу же всех негативных отзывов в сети менеджер ответила лаконично: «это всё происки конкурентов».
.JPG)
В общем, если вы не хотите ходить на митинги, как пайщики ЖК «Силы природы» и собирать подписи под обращением к депутату в метро, как пайщики-дольщики ЖК «Моя Стихия» то я бы советовала обратить внимание на другие объекты в этой локации. Тем более, что с каждым годом район Парнаса становится всё более комфортным. Здесь ещё сохраняется напряжённая ситуация с объектами социальной инфраструктуры (школы и детские сады есть только на территории ЖК «Северная долина» и они уже перегружены, а поликлиник нет и вовсе), но уже появились магазины, кафе и аптеки. В план развития района уже заложена пробивка новых магистралей (сейчас в город ведёт только одна дорога) и строительство новых социальных объектов. К тому же в пешей доступности расположен Шуваловский парк и станция метро «Парнас». Комфортность проживания несколько снижает близость промзоны и депо метрополитена, но это с лихвой компенсируется стоимостью квадратного метра и городской регистрацией в паспорте.
.JPG)
Из 100% надёжных вариантов в этой локации я бы посоветовала рассмотреть ЖК «Северная долина» или ЖК «Прагма-City». Та же самая однокомнатная квартира, площадью 35 квадратных метров будет стоить примерно на 400-500 тысяч дороже, но зато вы точно получите её во 2 квартале 2017 в первом случае и в 4 квартале 2018 во втором. Оба комплекса возводят по кирпично-монолитной технологии, продают по договору долевого участия, и предлагают большой выбор квартир от студий до трёхкомнатных. Подробнее с ними можно познакомиться в наших обзорах: ЖК «Прагма-City»: город на краю земли и ЖК «Северная долина»: один из лидеров в сегменте эконом.
Резюме
.JPG)
Если денег немного, то в первую очередь стоит обратить внимание на новостройки в ближайшей области. Дешевле всего квадратные метры обходятся в комплексах квартальной застройки, но встречаются удачные предложения и в одиночных домах. Выгоднее всего приобретать квартиру на этапе котлована, но тут стоит внимательно отнестись к выбору застройщика. На самом деле, это, пожалуй, единственное, на чём точно не стоит экономить. Солидное портфолио, давняя история, положительные отзывы клиентов – вот с чего стоит начинать выбор своей будущей квартиры. И даже если предложение крупного застройщика будет чуть выше имеющегося бюджета, стоит позвонить в офис и уточнить детали. Бывают интересные акции, малопопулярные планировки или скидки за первый/последний этаж.
