ЖК «Красная Горка»: красна ли горка?
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Когда десять лет назад я выбирала для себя квартиру в ближнем Подмосковье, моим основном «рабочим инструментом» в этом деле стали часы. Я засекала время, которое требуется, чтоб добраться до ближайшей станции метро. Те направления, где время в пути превышало мою собственную границу комфорта, в последующем даже не рассматривала. Впрочем, думаю, что это обычная практика для каждого, кто планирует поселиться в Подмосковье и ездить на работу в Москву. Поэтому разговор о ЖК «Красная горка» я начну довольно традиционно: с рассказа о транспортной доступности.
Как добраться
Самый удобный способ добраться до Красной Горки – электричка. Станция Люберцы-1 находится в десяти-пятнадцати минутах ходьбы от ЖК. Есть надежда, что через пару лет этот путь сократится примерно вдвое – сейчас приходится делать большой крюк вокруг нескольких строек. Не очень удобно, честно говоря: вот она, станция, рукой подать – а приходится кружить по району, обходя заборы.
.png)
Если электричкой добираться не хочется – есть возможность доехать от метро Выхино автобусом 501, маршрутками 888 и 887. Время в пути – от 15 минут до 40, в зависимости от пробок. Причем до въезда в Люберцы транспорт долетает минут за семь, а вот потом – в часы пик – машины начинают медленно влачиться по узким улицам города, рассчитанным на транспортный поток середины прошлого века. И только в самом микрорайоне «Красная горка» движение снова становится нормальным. Это, в общем, довольно большое неудобство. Так что, если планируете заглянуть на Красную горку, чтобы осмотреться – лучше сделать это в дневные часы. Вариант для автомобилистов – поехать кружным путем, через Новую Некрасовку.
С Красной горкой ее соединяет новый широкий мост, пробок на нем не бывает.
В самой Новой Некрасовке к концу следующего года обещают открыть новую станцую метро («Некрасовка»). От нее до Красной горки будет примерно пятнадцать минут пешком.
Застройщик – Группа Компаний ПИК, которая работает на девелоперском рынке более 20 лет. За это время она построила более 250 000 квартир, охватив как Москву и Подмосковье, так и различные регионы России. Перечень жилых комплексов в Москве и области можно найти на сайте (pik-group.ru/property-portfolio/overview/):
Микрорайон «Красная горка» начали возводить лет десять назад, он расположен между северными Люберцами и московским районом Некрасовка. Рядом – бывшие люберецкие поля аэрации, которые сейчас активно застраиваются районом Новая Некрасовка. Новую Некрасовку и Красную горку разделяет трубопровод, идущий к люберецкой очистной станции – выглядит он как длинная насыпь высотой в три этажа, поросшая травой и кое-где гаражами, именно через эту насыпь перекинут мост.
Некоторые старожилы, живущие рядом с трубопроводом, говорят, что иногда чувствуют запах канализации. Мой дом расположен метрах в 700 от этой насыпи (на таком же расстоянии находятся больше половины домов «Красной горки»), запаха я не ощущаю. Да и на форумах Некрасовки местные жители тоже утверждают, что запаха нет. Кому верить в данном случае – решать вам.
Что касается инфраструктуры, то с этим в районе проблем нет. Здесь несколько больших и современных детских садов, школ, обилие детских площадок, множество салонов красоты и маленьких магазинчиков. С сетевыми супермаркетами, впрочем, пока проблема – их в шаговой доступности всего три.
.png)
Также в микрорайоне есть большая новая поликлиника.
А вот парковок поблизости я не обнаружила, все дворы плотно заставлены машинами.
Офис продаж ЖК «Красная горка» расположен по адресу ул. Преображенская, дом 4.
Добраться до него удобнее всего электричкой – от станции Люберцы-1 пешком придется пройти всего минут десять. Либо можно воспользоваться автобусом 501 от м. Выхино (остановка «Таможенная академия»). Прямо напротив офиса строится один из домов-«башен».
Кстати, для района новостроек характерен один минус: здесь все еще идет строительство. А значит, не избежать шума, грязи, грузовиков, роняющих глину с колес, и остатков строительного мусора в самых неожиданных местах. Впрочем, это неизбежная «болезнь» всех новых жилых комплексов.
Предварительная разведка
Сейчас в продаже у застройщика ПИК несколько корпусов.
Четыре панельных многоподъездных дома серии КОПЭ-М-Парус (https://layout.pik.ru/kope/)
И два – панельных одноподъездных дома КОПЭ-Башня-М (https://layout.pik.ru/kope-bashnya-m/).
Оказавшись в офисе на предварительной разведке, я выяснила, как происходят просмотры квартир (без предварительной записи каждый час – в многоподъездных домах, в 12 часов каждый день – в «башнях»), расспросила у приветливой девушки-менеджера о том, где в микрорайоне расположены дома и взяла на стойке буклеты.
Уже потом, дома, занялась оценкой: какой именно из домов я сфотографировала во время своей прогулки по району. И оказалось, что разобраться в буклете дело непростое! Во-первых, карта района нарисована очень мелко, хоть лупу бери, чтоб рассмотреть номера корпусов. Но я, человек молодой, с более-менее приличным зрением – я справилась. А пожилым людям рассмотреть эти микроскопические цифры, написанные, к тому же, белым шрифтом на сером фоне, практически нереально. Во-вторых, нумерация корпусов. Они разбросаны по микрорайону довольно хаотично, и чтобы пометить на карте те дома, где еще продаются квартиры, пришлось поиграть в детскую игру «найди цифру на картинке». В-третьих – в определении сторон света не очень-то просто разобраться без помощи представителя ЖК. В углу каждого буклета расположен крестик в круге, где одна линия крестика более темная. Менеджер мне пояснила, что так обозначается север. Как бы я могла сама догадаться, север это или юг? И что мешало хотя бы написать букву С напротив выделенной линии? Краткость – сестра таланта, но иногда ее лучше использовать более эффективно.
Справедливости ради скажу, есть и еще один вид буклетов – с цветной картой. Если вам посчастливится взять именно его, с расположением домов разобраться будет проще: они подписаны более крупным шрифтом, дома различных серий выделены разным цветом.
Из плюсов буклетов: в них есть описание комплекса, включая инфраструктуру, есть планировки квартир и карта проезда от разных станций метро – на общественном транспорте, с указанием номеров маршрутов и примерного времени в пути. Указаны там и маршруты автобусов от м. «Жулебино» и м. «Лермонтовский проспект», но я бы не рекомендовала ими пользоваться: Октябрьский проспект, основная магистраль южной части Люберец, почти всегда стоит в пробках.
Продолжая знакомство с микрорайоном, я отправилась на сайт компании ПИК (www.pik.ru, указан в буклете). Сайт, если честно, показался мне не очень удобным. Навигация довольно сложная, чтобы узнать хотя бы стоимость квартир (а она указана только приблизительно!) пришлось изрядно помучиться. К каждому корпусу есть инфографика об этапах строительства (акции, этап строительства, наличие гаражей и отделки, возможна ли рассрочка или ипотека).
Однако все равно надо держать в отдельной вкладке план района, чтобы понимать, о каком корпусе идет речь. Информация, если ее собрать с разных вкладок, дается довольно полная – от проектной документации, условий покупки и до площади квартир. Правда для того, чтобы все это получить, приходится потрудиться.
На сайте также есть фотографии хода строительства. По каждому из банков, которые сотрудничают с компанией ПИК в предоставлении ипотеки (Банк Открытие, Банк Енисей, Банк Возрождение, ВТБ24) есть краткая сводка о ставке по кредиту и прочих условиях кредитования.
Разведка боем
Итак, я отправилась на просмотр квартир.
Ежедневно в 12 часов в офисе собирают тех, кто хочет, кроме квартир в многоподъездных домах (М-Парус) посмотреть и квартиры в одноподъездных (Башня-М). Согласитесь, довольно неудобно – нужно выкраивать время, чтобы оказаться в офисе ровно в полдень, иначе «башни» тебе не видать.
Оказалось, этому есть объяснение: «башня» еще строится, посещение его строго регламентировано, всем выдают каски и даже заставляют расписаться в журнале, указав год рождения (несовершеннолетних на стройплощадку не допускают). Менеджеру приходится следить за тем, чтобы все потенциальные покупатели соблюдали технику безопасности, а работы в это время не ведутся, чтобы не подвергать посторонних риску. В общем, к осмотру недостроенного здания подход довольно серьезный.
По объектам потенциальных клиентов везут на машине, по пути менеджер рассказывает о структуре микрорайона. Тут есть собственная новая котельная и, как оказалось, даже семиуровневая парковка, правда, расположена она довольно далеко от основной массы домов.
В подъезде предусмотрена так называемая «безбарьерная среда», то есть нет порожков или ступенек, которые составят проблему для мам с колясками или пожилых людей.
В самом здании еще даже не приступили к отделке, так что мы смогли посмотреть квартиры в стадии «коробки».
Дом панельный, поэтому площадь комнат и их форма в разных квартирах почти одинаковая. В части комнат предусмотрен «эркер», к которому подведены две батареи отопления (на каждую половину окна – своя).
У одно- и треххкомнатных квартир есть заранее запланированные ниши-гардеробные. А в однокомнатных даже предусмотрена фальш-стена из пеноблоков между комнатой и кухней, которая (если ее разобрать) позволит объединить эти два пространства.
Несущие конструкции при этом не будут задеты, поэтому подобная перепланировка потребует минимум согласований.
Что касается размеров комнат – в большинстве квартир они довольно скромные.
|
Количество комнат |
Площадь, кв. м |
Цена, млн. руб. |
|
|
от |
до |
от |
|
|
1 |
41.1 |
41.8 |
3,702 |
|
2 |
57.8 |
60.4 |
4,852 |
|
3 |
78.2 |
|
6,450 |
В целом планировочные решения неплохие, так например, в трехкомнатной квартире и два санузла, и гардеробная комната и сносных размеров кухня с выходом на балкон. Интересно, что жильцы 5-25 этажей получают небольшой «бонус»: лоджии на этих этажах более просторные, чем лоджии квартир, расположенных ниже – 5 кв.м. против 3.3 кв. м.
Квартиры будут продаваться со стандартной «муниципальной» отделкой. Сдача одной такой «башни» планируется в начале 2017 года, строительство второй только началось (ее возводят прямо напротив офиса продаж), сдать обещают в середине 2017 года.
Покинув стройку, мы отправились на просмотр дома серии КОПЭ-М-Парус.
Это многосекционные двадцатипятиэтажные дома. Несколько таких готовятся к сдаче в начале 2017 года, а нам предложили посмотреть квартиры в таком же доме, уже готовом к заселению.
Итак, в домах серии М-Парус предлагаются 1, 2 и 3 комнатные квартиры.
Цена зависит от этажа, сроков сдачи дома, этапа строительства, наличия отделки (в одном из домов отделка не предусмотрена, это удешевит квартиру на сумму от 300 тысяч рублей). Повторюсь: самостоятельно с помощью сайта узнать цену на интересующую вас квартиру вы не сможете: там представлена лишь приблизительная стоимость, а точную вы сможете выяснить только у менеджера.
|
Количество комнат |
Площадь, кв. м |
Цена, млн. руб. |
|
|
от |
до |
от |
|
|
1 |
42,7 |
44 |
3,472 |
|
2 |
59,4 |
61 |
4,254 |
|
3 |
77 |
84 |
5,662 |
Поскольку дома серии М-Парус тоже панельные, здесь неизбежна та же проблема, что и в «башнях» - размеры комнат в квартирах практически не отличаются. Во всех квартирах совершенно одинаковые кухни по 10 кв.м.
Однокомнатные квартиры оснащены гардеробной, которую при желании можно присоединить к комнате (стена не несущая).
Двухкомнатных – два варианта. Причем один из них предусматривает целых три лоджии, выходящих на три стороны света.
Второй вариант может «похвастаться» только одной лоджией, зато общая площадь этой квартиры на 4 кв.м. больше.
Самой впечатляющей оказалась трехкомнатная квартира – в ней большой холл, который при желании можно объединить с одной из комнат и получить прихожую-гостиную площадью 28 кв.м.
В трехкомнатных квартирах два балкона. Все балконы сдаются с остеклением, но без внутренней отделки (кафель или ламинат на пол придется стелить самостоятельно).
Что касается отделки, она довольно приличная – обои с ненавязчивым рисунком, ламинат, хорошие батареи с регулировкой температуры и счетчиком энергопотребления (платить придется не за факт отопления дома, а за то тепло, которое вы получили).
В туалете предусмотрена даже мини-раковина для мытья рук.
Судя по отзывам на форумах, жильцы, въехавшие в квартиры, ремонтом довольны.
Вот только железные двери жильцам, при желании, придется устанавливать самостоятельно: по умолчанию двери в квартире из массива дерева.
Двумя «башнями» и четырьмя домами серии М-Парус завершается строительство жилого фонда в ЖК «Красная горка» – застройщик обещает выполнить все свои обязательства к 2018 году.
А что говорят?
Но выполняет ли он обязательства на деле? Сначала – отзывы из первых уст.
На просмотр квартир я ехала с двумя незнакомыми друг с другом семьями. Разумеется, в дороге всем хотелось поделиться опытом покупки. Одна из семейных пар приобрела «трешку» в многосекционном доме, вовремя получила ключи, теперь планирует купить еще одну квартиру для родственников. Вторая пара приобрела «двушку» в соседнем доме и уже несколько месяцев ждет заселения. Как говорит застройщик, сдача дома в эксплуатацию откладывается из-за проблем с коммуникациями. Обещают сдать в марте, но покупатели уже внутренне настроились получить ключи к началу лета.
Что касается форумов, тут мнения разделяются практически так же: кто-то пишет, что без проблем и в срок получил ключи и оформил право собственности. Кто-то месяцами ждет обмеров БТИ и приемки дома в эксплуатацию. Кому-то не повезло с менеджерами, которые отказываются вовремя извещать о ходе сдачи дома. Впрочем, злостного «недостроя» в этом ЖК, судя по всему, нет, задержки не фатальные.
В ЖК «Красная горка» уже несколько лет живет один мой знакомый, я расспросила у него, какие плюсы и минусы он видит. Минус, сказал он, один – дворы превратились в парковки, каждый сантиметр у подъезда заставлен машинами, и это довольно неудобно. Кроме того, он выразил сомнение, что школы и детские сады для новых домов будут возведены в срок – жилье «растет» куда быстрее, чем социальные объекты. В остальном и обслуживанием домов, и инфраструктурой района он остался доволен.
Обслуживанием домов занимается расположенная тут же, в центре района, компания «ПИК-Комфорт». Именно они отвечают за благоустройство территорий, работу консьержек и домофонов, коммунальные услуги и прочие хозяйственные вопросы. Судя по форуму, особых проблем с этой организацией у жильцов нет.
Про покупку
Ипотеку можно оформить в следующих банках: Банк Открытие, Банк Енисей, Банк Возрождение, ВТБ24. Рассрочка платежа доступна далеко не для всех домов ЖК «Красная горка», поэтому об условиях по каждому конкретному дому нужно расспрашивать менеджера.
Что касается оформления покупки, то происходит оно следующим образом: клиент вносит 30 000 рублей за оформление ДДУ (Договор долевого участия), после чего 3-4 недели ждет регистрации договора в рег.палате. С момента подписания ДДУ квартира считается купленной. После регистрации ДДУ происходит оплата квартиры. Регистрация права собственности занимает около 6 месяцев со дня сдачи дома в эксплуатацию.
Поскольку дома панельные, площади квартир, как правило, полностью соответствуют площадям, указанным в проекте. Разница (как в «плюс», так и в «минус») обычно не достигает и половины квадратного метра, а она не учитывается. То есть, даже если после обмера БТИ выяснится, что квартира «стала» чуть больше, доплачивать ничего не придется.
Общение со всеми менеджерами оставило у меня самое благоприятное впечатление. Но, один минус организации работы компании ПИК я все же должна указать: слишком мало информации можно получить и проанализировать самостоятельно, изучая сайт. При наличии любых вопросов все равно придется звонить менеджеру, для некоторых покупателей это неудобно.
Для сравнения
ЖК «Красная горка» относится к Люберцам, поэтому стоимость квартир в нем немного ниже, чем в соседней Новой Некрасовке (она считается территорией Москвы).
По сравнению с «ВЛЮБЕРЦАМИ» цена несколько ниже, но стоит отметить, что дома в районе Красной горки – панельные (так же, как и в Новой Некрасовке). А панельное жилье, как правило, дешевле, чем монолитно-кирпичное.
|
Название ЖК |
Квартира |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн. руб. |
Отделка |
Срок сдачи |
|
НЕКРАСОВКА |
1-к кв. |
38,4 |
4,798 |
муниципальная |
сдан |
|
2-к кв. |
51,2 |
6,042 |
|||
|
НЕКРАСОВКА ПАРК |
1-к кв. |
39,0 |
4,600 |
без отделки |
сдан |
|
2-к кв. |
59,5 |
7,200 |
|||
|
КРАСНАЯ ГОРКА |
1-к кв. |
41.8 |
3,471 |
муниципальная |
II кв 2017 |
|
2-к кв. |
60,0 |
5,050 |
|||
|
ВЛЮБЕРЦЫ |
1-к кв. |
41.0 |
3,980 |
без отделки |
III кв 2017 |
|
2-к кв. |
66.3 |
5,615 |
Резюме
Поскольку район заселен уже почти на 90 процентов, инфраструктура в нем довольно развитая, смущает только недостаток крупных супермаркетов.
По транспортной доступности Красная горка – вполне приемлемый вариант, до Москвы можно добраться без особых сложностей, расстояние до МКАД – около 8 км. Плохо то, что здесь не планируют построить станцию метрополитена – однако одна из новых станций (которую обещают открыть в 2017 году) будет располагаться всего в полутора километрах от Красной горки.
В целом, это совершенно типовой «спальный» район со всеми его достоинствами и недостатками, и, если не считать, что это не Москва, он практически ничем не отличается от Марьино или Южного Бутово.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
