МЖК «Ясный»: комфорт класс рядом с шоссе
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Увидев название жилого комплекса, обзор которого мне поручила родная редакция, я была уверена, что в этот раз предстоит путешествие в столичный район Ясенево. Уверенность укрепилась, когда я узнала адрес – Ясеневая улица. Но оказалось, что даже у коренного москвича есть все шансы стать жертвой топонимического курьеза, потому как указанная улица находится сразу в двух столичных районах, и ни один из них совсем не Ясенево. Речь идет о районах Зябликово и Орехово-Борисово Южное. В последнем и прописан Многофункциональный Жилой Комплекс «Ясный» по адресу Каширское шоссе, вл. 65, туда-то я и отправилась выполнять свой профессиональный долг.
Еще совсем недавно здесь стояла обувная фабрика, но время диктует свои условия, теперь на этом месте растет новый МФК комфорт класса, в состав которого войдут два жилых многоквартирных дома, а также один – с апартаментами.
Не скрою, столь близкое расположение к оживленной трассе сразу навеяло тоску. Да и отзывы в Сети добавляли масла в огонь: экологию района ругают, подтрунивают над словами Девелопера о том, что рядом находится Бирюлевский дендропарк и Борисовские пруды – дескать, до них полдня идти. Понятное дело, соседство с шоссе ни у кого восторга не вызывает, но не станет же столь крупный Девелопер, как MR-Group браться за проект с сомнительными перспективами. Тем более, возводить довольно амбициозный жилой комплекс, привлекая сюда одно из ведущих архитектурных бюро в стране. Ведь именно архитекторы бюро SPEECH, во главе с господами Чобаном и Кузнецовым разработали проект ЖК «Ясный»: разделили участок застройки, площадью 5,06 Га на три прямоугольника, на каждом из которых запланировали строительство многосекционных монолитно-кирпичных корпусов. Дворовая территория, запроектированная по системе «двор без машин» окажется закрытой с четырех сторон, что обеспечит защиту и от городского шума. Проектом благоустройства предусмотрено озеленение территории, организация мест для отдыха взрослых и, конечно, обустройство детских и спортивных площадок.
Секции домов имеют не только разную этажность, они отличаются и фасадами: у каждого свой оттенок и фактура кладки кирпича, от чего создается впечатление, что перед нами несколько отдельных, но плотно стоящих друг к другу зданий. Высота первого корпуса – от 10 до 19, второго – от 8 до 19, и третьего – от 6 до 14 этажей. Материал отделки – натуральный клинкерный кирпич, который не только улучшит теплоизоляционные качества зданий, но и «удорожит» внешний вид комплекса. Цокольную же часть фасада отделают натуральным камнем. Еще одна архитектурная особенность – панорамные окна.
Вход в дом будет возможен как со двора, так и с внешней стороны. Причем, это будут не привычные подъезды, а просторные вестибюли с высокими потолками, с авторской отделкой, с комнатой для консьержа и колясочной. Добавим сюда еще и вход на уровне земли, без ступенек и пандусов, и, кажется, Проект становится совсем близок к бизнес-классу.
Под корпусами расположен единый паркинг на 920 машиномест, куда жильцы смогут спускаться на лифте. Гостевая автостоянка рассчитана всего лишь на 35 мест.
Инфраструктура Комплекса включает в себя коммерческий детский сад на 125 малышей, образовательный и медицинский центр, а также торговый комплекс. Внешнюю инфраструктуру бедной не назовешь: в шаговой доступности можно увидеть три общеобразовательные школы, детские сады и поликлиники для взрослых и детей. А возле станции метро «Домодедовская», до которой отсюда около 15-18 минут пешком, находится торговый центр и сельскохозяйственный рынок. Примерно на таком же удалении, но уже на МКАД, расположен крупный торгово-развлекательный комплекс с кинотеатром.
Прямо скажем, авторы Проекта погорячились, когда измеряли расстояние от метро до Жилого Комплекса. На сайте https://yasny-dom.ru/contacts говорится, что оно составляет всего лишь 500 метров. В то время как до метро никак не меньше километра. Что же касается расстояния до Бирюлевского парка, которое интернет-аудитория ставит под сомнение, то здесь, на самом деле, расхождения с действительностью уже не так заметны. Застройщик говорит о 700 метрах, а карты – о километре. Другой вопрос, что в данном случае речь идет о ближайшей границе парка. Вполне может оказаться и так, что придя на место, вам придется протопать еще 3 км, чтобы найти вход на территорию.
Каждый из корпусов ЖК «Ясный» имеет свое название. Тот, что ближе к метро – Борисовский, в серединке – Ореховый, а крайний, в котором расположатся апартаменты, назвали Южным. На сегодняшний день (первая половина мая 2016 года) только он выбрался выше уровня земли. Ореховый находится в стадии строительства подземного паркинга, ну а Борисовский – пока только на этапе котлована. Все три корпуса будут достроены одновременно. Их планируется сдать к 4 кварталу 2018 года.
На сегодняшний день продажи открыты только в двух корпусах – в первом (Борисовском) и третьем (Южном) корпусе. В первом корпусе, состоящем из 11-ти секций, запроектированы одно- , двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 35,1 до 88,1 кв. метров. Планировки можно было бы назвать стандартными, но здесь мы можем увидеть и квартиры с большими кухнями, которые в пору называть кухнями-гостиными. Во всех двух- и трехкомнатных квартирах по два санузла, а в некоторых нашлось место для гардеробной. Общий недостаток квартир – скромные по своим размерам лоджии, не более 3 кв. метров.
1 комн. 35,6 кв. метров. Маленькая «однушка» с кухней 10,2 кв. м. и комнатой 14,7 кв. м – классический вариант.
1 комн. 35,8 кв. метров. Здесь входная дверь расположена более удачно, что позволяет обустроить гардеробную. Зато в предыдущем варианте прихожая получается на пару «квадратов» просторнее.
1 комн. 40,8 кв. метров. В этой квартире кухня будто поменялась местами с комнатой и в результате мы имеем кухню-гостиную площадью 16,8 кв. м и спальню 11,4 кв. м. Такую модель можно назвать «евро-двушкой».
Среди двухкомнатных квартир попадаются как «распашонки», так и линейные, и угловые варианты.
2 комн. 55,9 кв. метров. Здесь сравнительно небольшая кухня, зато обе комнаты – по 16 с лишним «квадратов». На мой взгляд, не самое удобное распределение площадей.
2 комн. кв. в 59,4 кв. метров или «евро-трешка», кому как больше нравится при кухне в 17,9 кв. м и двумя спальнями по 11,5 и 17,3 кв. м.
2 комн. 62,8 кв. метров. Такой вариант, как и предыдущий, оптимален для семей с двумя детьми. Кухня-гостиная становится еще просторнее - 18,1 кв. м, для родителей подойдет небольшая спальня площадью 12,6 кв. м, а комната 17,8 кв. м., позволит организовать пространство для детей.
Трехкомнатным квартирам жилого комплекса «Ясный» характерны типовые планировки. В самой маленькой «трешке» площадью в 78,6 кв. м кухня составляет 11,2 метра, гостиная 17 кв. м., а спальни – 14,2 и 16,4 кв. м.
В более просторной «трешке» в 88,1 кв. м уже можно задуматься о том, как большую кухню (14,7 кв. м) превратить в кухню-гостиную. Комнаты здесь тоже большие.
В Южном корпусе нашему вниманию представлены апартаменты – формально нежилые помещения, имеющие статус гостиничного фонда. Здесь запроектированы компактные студии по 28,6 кв. метров, а также одно- и двухкомнатные апартаменты.
Обычно планировки студий представляют собой четырехугольник с выделенным санузлом. Здесь же архитекторы предусмотрели более интересную и практичную форму помещения, отделив жилую зону от нежилой.
Студия 28,6 кв. метров.
.png)
1 комн. 36,6 кв. метров.
Двухкомнатные апартаменты, также как и квартиры, представлены в трех моделях: линейные, распашные и угловые. К сожалению, ни на сайте Проекта https://yasny-dom.ru/plans/korpus3/section8/floor4/flat437, ни в офисе продаж мне не удалось узнать габариты комнат, кухонь и других помещений.
2 комн. 60,1 кв. метра
2 комн. 68,3 кв. метра
Традиционно стоимость апартаментов заметно отличается от стоимости квартир в меньшую сторону, но нельзя сказать, что в данном случае разрыв велик.
Таблица 1. Стоимость квартир и апартаментов в ЖК «Ясный»
|
Количество комнат |
Метраж, кв. м. |
Цена, млн. рублей |
|
Однокомнатные |
35,1-40,8 |
4,672-5,324 |
|
Двухкомнатные |
55,9-62,8 |
7,144-8,534 |
|
Трехкомнатные |
78,68-88,1 |
9,196-12,276 |
|
Студия (апартаменты) |
28,6 |
3,575 |
|
Однокомнатные (апартаменты) |
36,0 - 37,5 |
4,428 - 5,137 |
|
Двухкомнатные (апартаменты) |
60,1 – 68,3 |
6,611-8,264 |
Цены на квартиры и апартаменты зависят не только от этажа, но и от секции. В тех секциях, которые расположены дальше от шоссе, недвижимость стоит дороже.
Общее количество квартир – 1284, а апартаментов – 653. В жилых домах на этаже расположится по 4-5 квартир, в корпусе с апартаментами – по 6-8.
Квартиры и апартаменты будут сдаваться без отделки и межкомнатных перегородок. Высота потолков «от бетона до бетона» составит 2,85 метра.
Компания «MR Group» работает на российском рынке с 2003 года, и на сегодняшний день имеет более 27 объектов в Москве, в Области и в городе Сочи. Но реализацию квартир и апартаментов ЖК «Ясный» Девелопер поручил своим агентам – компаниям «Метриум Групп», «Бест-Новострой» и «Est-a-Tet». Цены и условия у всех представителей одинаковые, но лично мне показалось, что сайт «Метриум Групп» наиболее удобен. Это очень важно, потому как сайт Проекта (https://yasny-dom.ru) не шибко практичен. Он яркий, красивый, но разработчики, на мой взгляд, выбрали не самый лучший подход к организации виртуального пространства. Тем не менее, всю необходимую информацию о ЖК «Ясный» здесь найти можно.
Но все же лучше один раз увидеть проект собственными глазами, чем просмотреть хоть сто самых навороченных сайтов. Тем более, на форумах поговаривают, что в районе царят не самые приятные ароматы. Тут уж без визита точно не обойтись.
Для начала я связываюсь по телефону с менеджером отдела продаж компании «Метриум Групп» – Александром. Хоть здесь пока и не выстроилась километровая очередь за квартирами, но о своем визите лучше сообщить.
Если читатель решит добираться до ЖК «Ясный» на общественном транспорте, лучше все-таки отказаться от идеи дойти от станции метро «Домодедовская» до Комплекса пешком. От метро ходят автобусы, троллейбусы и маршрутки – пара остановок и вы на месте. Я же выбрала пешую прогулку и почти 20 минут с завистью смотрела на тех, кто проносился мимо на самокатах и скейтбордах вдоль Каширского шоссе.
Но нет худа без добра. Зато я смогла рассмотреть эту часть района, погрузиться в его атмосферу. На первый взгляд, он ничем не хуже районов, например, Северо-Западного округа. И отличается только тем, что здесь гораздо просторнее.
Офисы продаж расположены вдоль Ясеневой улицы.
Но перед тем как свернуть туда, я предпочитаю осмотреть стройплощадку.
Высокий глухой забор не позволяет это сделать, но с южной стороны мне все-таки удается подглядеть за таинством создания ЖК «Ясный».
Знать бы заранее, что в офисе продаж есть потайная дверь, ведущая на стройплощадку, удалось бы избежать удивленных взглядов рабочих. Взглядов, в которых, прямо-таки читался немой вопрос: «Мы будем строить, а она – дырка смотреть?».
Прогуливаясь рядом с ЖК «Ясный», в какой-то момент мне все-таки «удалось» уловить неприятных запах, о котором говорили форумчане. Однако назвать его природу и источник я затрудняюсь, да и оказался он неустойчивым, как появился неожиданно, так и пропал.
С юга будущий Комплекс граничит с АЗС и с бывшей военной частью. Она уже лет пятнадцать стоит без дела, однако сносить ее пока никто не торопится. Почему московские девелоперы до сих пор не облюбовали эту территорию? Потому что никому не хочется отдавать военным треть, а то и половину построенного жилья.
Меня, как заботливого родителя, конечно, насторожило такое соседство, но менеджер отдела продаж рассказал, что территория части охраняется, и юных искателей приключений туда просто не пустят.
Вместе с сотрудником я вышла на стройплощадку, откуда открывался вид на будущие корпуса Комплекса. На первом плане – подготовка к фундаментным работам, на втором – монтаж подземной части второго корпуса.
Здесь можно разглядеть несущие колонны будущего паркинга.
Третий корпус построен до уровня третьего этажа.
Подробный фотоотчет о ходе строительства можно увидеть на сайте ЖК «Ясный». https://yasny-dom.ru/construction/158.
Как рассказал менеджер, строительные работы выполняет турецкая компания Ant Teq. В проектной декларации, которая размещена на сайте, информации о подрядчике почему-то нет, зато здесь мы можем увидеть всех участников процесса демонтажа прежнего строения. Правда, это вряд ли кому-то интересно. В качестве застройщика в документе фигурирует «Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова», учредителями которой являются две зарубежные компании. Собственник участка, на котором ведется строительство – город Москва, а работы здесь идут на основании договора аренды.
Стоя на холодном ветру в одной рубашке, Александр терпеливо и мужественно отвечал на мои вопросы, увлеченно рассказывал о ЖК «Ясный» и ослепительно улыбался. Из его рассказа стало известно, что турецкие специалисты трудятся и днем, и ночью. Строительство идет хорошими темпами, а первый корпус отстает по той лишь причине, что на его месте затянулся демонтаж фундамента фабрики, который в прошлом веке закладывали итальянские мастера. Кроме того, финансирование Проекта обеспечивает банк ЗЕНИТ, поэтому здесь не стоит опасаться задержек в случае снижения покупательской активности. Как считает сотрудник, у покупателей есть все основания ожидать выдачи ключей уже к концу 2017 года. Ну а если случится непредвиденное, и Застройщик по какой-то причине не сможет завершить строительство, эта неприятность не нанесет ущерба дольщику, потому что исполнение обязательств обеспечивается залогом и страхованием гражданской ответственности Застройщика.
Читая шаблон Договора Долевого Участия, по которому здесь ведутся продажи (ФЗ-214), я обратила внимание на один, весьма экзотичный нюанс (п. 6.6.3): если Застройщик не выполняет свои обязательства, он возвращает покупателю стоимость квартиры (или апартаментов), а за пользование его деньгами выплачивает еще и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. А если покупатель – гражданин, а не организация, то проценты удваиваются. Бывают же благородные застройщики!
Какова схема покупки? Для начала потребуется заключить договор бронирования и внести аванс – 0,5% от стоимости квартиры или апартаментов. Далее заключаем договор оказания услуг за составление и регистрацию ДДУ и получение Свидетельства о собственности. За услуги необходимо будет заплатить 60 тыс. рублей. После этого в течение 5 дней потребуется открыть аккредитив в банке ЗЕНИТ и внести на счет полную стоимость квартиры. Застройщик же получит доступ к деньгам сразу после прохождения государственной регистрации ДДУ. Если покупатель квартиры вносит 100% или пользуется ипотечным кредитованием, Компания предоставляет скидку 3%. Покупатель апартаментов, при тех же условиях, получает скидку 7%.
Список банков-партнеров можно увидеть на сайте https://yasny-dom.ru/mortgage.
Об условиях рассрочки удобно будет узнать на сайте агента по реализации https://www.metrium.ru/novostroyki/novostroyki-moskvy/Yasny/usloviya-oplaty. От себя добавлю, что рассрочка возможна при взносе от 50%.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в ЮАО г. Москвы
|
Название ЖК |
Расстояние от метро |
Метраж, кв. м |
Цена, млн. рублей |
Срок сдачи |
|
«Ясный» |
15 мин. пешком от ст. метро «Домодедовская» |
35,1 |
4,672 |
3 квартал 2018 года |
|
«Загорье» |
15 мин. транспортом от ст. м. «Царицыно» |
30,8 |
4,9 |
сдан |
|
«Маршала Захарова,7» |
14 мин. транспортом от ст. м. «Орехово» |
29,2 |
4,9 |
2 квартал 2018 года |
|
«Варшавское шоссе, 141» |
7 мин. пешком от ст. метро «Аннино» |
34,2 |
5,2 |
4 квартал 2017 года |
Главным плюсом и в то же время минусом ЖК «Ясный» я считаю его расположение. Хотите жить недалеко от метро? Придется мириться с шоссе под боком. Поэтому, конечно же, по возможности стоит выбирать квартиру или апартаменты в дальних секциях. Ведь те, что смотрят на шоссе, примут на себя и шум, и пыль от трассы.
С какими трудностями столкнутся жители Комплекса? Очевидно, что здесь в полный рост встанет проблема с парковкой, семей-то будет раза в два больше, чем мест в паркинге. Вполне вероятен и дефицит мест в районных садиках и школах. MR Group хоть и говорит об объектах социальной инфраструктуры, но далеко не каждая семья сможет позволить себе оплату места в коммерческом детском саду. Каково будет тем, например, кто выплачивает ипотеку?
К сильным сторонам Проекта хочу отнести надежность Девелопера, современные технологии строительства, интересную архитектуру, а также удобные планировки квартир и апартаментов. Как мне кажется, ЖК «Ясный» в первую очередь станет интересен покупателям, которых не смущает соседство с оживленной автотрассой, но привлекает хорошее качество и довольно высокий класс жилья. И все это по вполне гуманной цене.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
