На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

Во сколько сегодня обойдется покупка однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке? Возьмем средний вариант – квартиру около сорока метров, в доме постройки 70-80-х годов прошлого века, в спальном районе, в километре-полутора от метро. За такой вариант миллионов шесть у нас, наверное, попросят.  Прямо скажем, немало. Но что мы получаем за эти деньги? Возможность сразу же въехать в свою квартиру, если, конечно, она не нуждается в серьезном ремонте, возможность выбирать школу и детсад в шаговой доступности, изобилие магазинов, зеленый двор, деревья в палисаднике, макушки которых, вот-вот скроются за облаками.  Нельзя не упомянуть и о соседях, которыми в лучшем случае окажутся пенсионеры и москвичи трудоспособного возраста, планирующие улучшение своих жилищных условий в перспективе.  Менее везучему покупателю в качестве соседей достанутся сменяющие друг друга гости столицы.  Ну а «суперпризом» в такой лотерее, конечно же, окажется проживание в одном подъезде с социально неблагополучными представителями общества. В принципе, если постараться, за такие деньги сегодня можно найти квартиру и в новостройке старой Москвы, но здесь не приходится говорить об экологически благополучных районах. Не забудем и о присоединенных к столице территориях, обилие предложений на которых поражает воображение. Но перед тем, как настраивать себя на переезд в Новую Москву, я рассмотрю предложения в старомосковском Митино, ведь одно из них – ЖК «Мир Митино» – не  сможет оставить равнодушным того, кто мечтает жить на лоне природы и в шаговой доступности от метро. 

 

Я отчетливо помню времена, когда Рождествено – населенный пункт, расположенный в дельте Пятницкого шоссе и МКАД, было самым обыкновенным селом, с покосившимися домиками за штакетником, с садами-огородами и другими элементами сельской жизни. В 90-х гг. в Рождествено появились первые коттеджи, а чуть позже такое чудо, как таунхаусы. В принципе, ничего необычного, но уникальность этого места заключалась в том, что поворот с шоссе в сторону села является чем-то вроде портала, через который мы буквально за секунды могли переместиться из шумного города в сонную деревню. Кроме того, градостроители, видимо, решив добавить колорита этому «порталу», несколько лет назад еще и станцию метро «Пятницкое шоссе» здесь открыли. Представляю, как в тот момент потирали руки владельцы уже морально устаревших таунхаусов, оценивая не только дополнительное удобство, но и возросшую ликвидность жилья. Теперь же для старожилов наступили не самые лучшие времена, потому как по соседству с роскошными коттеджами, немного поблекшими таунхаусами и редкими деревянными избушками строится крупный Жилой Комплекс «Мир Митино», состоящий из многосекционных домов переменной этажности (10-25 этажей) и одноподъездных «башен» высотой 24 этажа, а также ряда объектов социальной и торговой инфраструктуры. 

 

Строительство ведется в пойме реки и в непосредственной близости от ландшафтного заказника «Долина реки Сходни», на участке в 58,1 Га, который с севера и востока граничит с Московской областью. Да-да, я ничего не путаю, именно с востока, ведь между с. Рождествено и МКАД имеется подмосковная прослойка в лице деревни Путилково. С юга будущий комплекс подпирает Новогорский лесопарк – природоохранная зона. Сюда, кстати, жители района Митино приходят не только птичек послушать и бабочек половить, но еще и набрать воды из святого источника, или окунуться в купель. Одним словом, места здесь «чистые» не только в плане экологии. 

 

В рамках первой очереди строительства запланировано возведение 12-ти жилых корпусов, пять из которых будут монолитными, а семь – панельными домами инновационной серии  «ДОММОС». На генплане отличить одни от других несложно: монолитные – это одноподъездные башни, а все остальные дома – панельные. 

 

Сдача всех корпусов в эксплуатацию намечена на 4 квартал 2017 года.

 

Для жителей комплекса будут построены две школы на 2100 ребят, пять дошкольных учреждений (4 садика окажутся на первых этажах жилых домов), поликлиника, медицинский и спортивный центр, а также торгово-развлекательный комплекс, строительство которого планируется за пределами ЖК «МИР Митино», по другую сторону Муравской улицы. Но, конечно, это будет не единственный объект торговли и сервиса, на первых этажах жилых домов разместятся магазины, аптеки, банки, кафе, дом быта, салоны, учреждения дополнительного образования, отделение почты и пункт охраны правопорядка. Проектом предусмотрено не только обустройство детских площадок, но и организация заповедной, парковой, прибрежной и спортивной зон. Подумал Девелопер об автолюбителях, для которых построят подземный паркинг, о количестве и стоимости машиномест пока не сообщается. 

 

Девелопер и инвестор ЖК «МИР Митино» – крупный строительный холдинг «ГВСУ-Центр» (https://www.gvsu.ru).  Акционерное общество Холдинговая компания «Главное всерегиональное строительное управление «Центр» образовано на базе Главного военно-строительного управления Министерства Обороны и имеет несколько направлений деятельности: строительство, производство стройматериалов, риэлторская и инвестиционная деятельность.  Генеральным подрядчиком в Проекте выступает Capital Group (https://capitalgroup.ru),  в чьем портфолио можно увидеть несколько десятков объектов жилого и коммерческого назначения. В качестве официального застройщика фигурирует ООО «Рождествено», единственным учредителем которого значится ООО «НДВ  ГРУПП».  

 

Строительство  ЖК «МИР Митино» началось в 1 квартале 2016 года, и в июне того же года в продаже были только корпуса №8, 10 и 10.1. Корпуса №8 и 10 – это панельные многосекционные дома переменной этажности. Корпус 10.1 – монолитная башня. 

 

В корпусе №10.1 расположены студии площадью 25,9 и 34,1 кв. метра. Однокомнатные  квартиры здесь довольно компактны, площадь их 39-40 кв. метров. И в тех, и в других санузел совмещенный и небольшой – 3,5 метра.    

 

Площадь двухкомнатных квартир начинается от 47,3 метра. Комнаты невелики конечно, зато на 11-метровой кухне будет где развернуться. Санузлы все еще совмещенные, к тому же проектировщики отхватили от них пару десятков сантиметров – теперь  их площадь 3,2 метра. 

 

Удивительно, что после двухкомнатной квартиры такого размера проектировщики предлагают сразу 70-тиметровый вариант. Золотой середины нет. 

Метраж трехкомнатных квартир  варьируется от 77 до 128 кв. метров. Первый компактный вариант с большой кухней, на мой взгляд, идеально подойдет для семей с двумя детьми, для каждого здесь найдется по спальне, а просторную кухню можно совместить с гостиной.  

 

В «трешке» площадью 84,2 кв. метра комнаты ненамного больше, чем в предыдущем варианте. Зато здесь гораздо более просторная прихожая, и ванная почти в 6 метров. 

 

Для тех, кто любит простор и высоту, на 24 этаже есть квартира в 128 кв. метров.  Но такая квартира пока представлена в единственном варианте.  Интересно, что этот вариант обойдется по цене типовой московской  «трешки» – 11,2 млн. рублей. Но о ценах чуть позже. 

 

Будущие жители корпусов-башен смогут сами спланировать пространство своего жилья, так как квартиры сдаются без межкомнатных перегородок, а стены будут лишь обозначены одним рядком кирпича. Ну а у жителей панельных домов, разумеется, такой возможности не будет.  Зато планировки и габариты квартир здесь можно смело назвать традиционными, или стандартными.

 

Рассмотрим планировочные решения квартир в панельных многосекционных домах. 

 

Однокомнатные по 36-40,4 кв. метров. 

 

Большинство двухкомнатных представляют собой как раз тот вариант, которого не хватает в рассмотренном выше монолитном корпусе – квартиры по 50-60 кв. метров. Диапазон площадей здесь от 52 до 67 кв. метров.

\

Если решу поселиться в «панельке», отдам предпочтение распашной двушке. Как видно на схеме, между кухней и гостиной часть перегородки условна. Это позволяет подумать над тем, чтобы гостиную разделить на спальню и кухню-гостиную.

 

Трехкомнатные квартиры расположены только в боковых секциях. Их метраж варьируется от 71 до 80 кв. метров. В спальнях 75-тиметровых квартир есть два окна. Безусловно, большое количество света – это всегда плюс. А туалет, расположенный в противоположном конце квартиры от ванной (в которой, кстати, метраж не позволит установить унитаз) – не самое лучшее решение.

 

Намного ли цены  квартир в панельных домах отличаются от цен в «монолите»?

 

Таблица 1. Стоимость квартир в корпусах 10 и 10.1  ЖК «МИР Митино»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатные  (панель)	36,18 – 40,47	3,662 – 4,505
Двухкомнатные (панель)	52,19 – 67,33	4,912 – 6,484
Трехкомнатные (панель)	71,29 – 80,18	6,458 – 7,181
Студия (монолит)	25,9 - 34,5	3,274 – 4,210
Однокомнатные (монолит)	39,5 – 40,1	4,597 – 4,992
Двухкомнатные (монолит)	47,3 – 70,7	5,481 – 7,656
Трехкомнатные (монолит)	77,9 – 128,9	7,814 – 11,284

 

При оценке своих финансовых возможностей, выбирая между монолитным и панельным домом, следует иметь в виду, что в панельных корпусах будет произведена предчистовая отделка. Здесь не придется тратить время и деньги не только на возведение межкомнатных перегородок, но и на выравнивание стен, стяжку пола, разводку электричества, установку розеток и выключателей. Зато в монолитных корпусах потолки будут трехметровыми, а в панельных всего 2,64. Но это уже после стяжки. Окна и в тех, и в других домах – деревянные стеклопакеты. 

Возможность купить квартиру в Москве, рядом с метро, и при этом на лоне природы, по цене на миллион-полтора ниже, чем, например, в районе Северное Тушино, прямо скажем, заставила меня схватиться за телефон. Точнее, не так. Сначала я прикинула, что даже если в ожидании конца строительных работ (плюс 3-4 месяца на ремонт)  мне придется снимать жилье, тысяч эдак за тридцать в месяц, то небольшая «двушка» в монолитном доме обойдется мне аккурат по цене однокомнатной «панельки» с алкоголиком на лестничной площадке в качестве бонуса.

 

По телефону, указанному на официальном сайте https://mirmitino.ru, мне ответили, что подъехать на консультацию можно в любое время с 10 до 21 часа. Узнав от девушки-оператора, что на месте пока смотреть особо не на что, я перед выездом совершаю виртуальную прогулку, благо на сайте Проекта такая возможность имеется. В целом ресурс производит неплохое впечатление – информативный, удобный, красочный. Есть здесь и проектная документация. Правда, меня несколько удивило, что Застройщик решил корпуса 10 и 10.1 засунуть в один документ. Из него я узнаю, что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит Застройщику на правах субаренды, заключенным с ЗАО «Птицефабрика Красногорская». Категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – высотная застройка.

 

Чего мне не хватило на сайте, так это информации о входных группах, о материалах отделки фасадов и об отделке будущих квартир (о стяжке и розетках я узнала уже позже, в офисе продаж).  

 

Не надеясь накопать на форумах чего-то «жареного», ибо строительство только началось, да и место тут неплохое, я все же решаю провести разведку в Сети.  Из плюсов Проекта форумчане отмечают близость к метро и лесопарку. Из минусов – соседство с электродепо и высокую плотность застройки. Многие опасаются, что Комплекс окажется настоящим «муравейником». В этой связи возникают и опасения относительно подъездных дорог: не возникнет ли здесь транспортного коллапса? Участников обсуждений нервирует и проходящая по территории будущего Комплекса ЛЭП. 

 

Разделились мнения и относительно участия в проекте компании «ГВСУ «Центр». Одни отмечают масштаб и авторитет компании, другие говорят, что один из проектов этой компании, построенный в г. Балашихе, был сдан с существенными недостатками. Что это были за недостатки, никто не упоминает. Отношение к качеству домов, строящихся по технологии ДОММОС тоже неоднозначное. Однако я бы хотела обратить внимание на то, что среди отзывов – большой процент агрессивной антирекламы, авторов которой можно вычислить по чрезмерному напору и глупым нестыковкам, связанным, как минимум, с незнанием местности и ее природных особенностей.

 

К моменту сдачи ЖК «МИР Митино» через лесопарк проложат дорожку, по которой минут за 20 можно будет дойти до Комплекса от станции метро «Пятницкое шоссе». Нужные нам вход и выход расположены со стороны первого вагона из центра. 

Пробираться через лес я не решилась,  да и офис продаж расположен в другом месте – рядом с электродепо, в тупике Муравской улицы.  Найти его совсем не сложно, дорога от метро займет 15-17 минут. 

 

Справа – гаражный комплекс. В будущем, судя по всему, где-то здесь будет начинаться дорога через лесопарк к Жилому Комплексу. 

 

Идем все время прямо, никуда не сворачивая. Да и сворачивать тут некуда – справа лес.

 

Птички поют, тишина… Красота!

 

Скоро увидим поворот в  поселок таунхаусов, но мы продолжаем идти прямо. 

 

Территория депо закрыта. Охранникам нужно сказать, что идем в офис продаж и они без проблем пропустят. Заходим на территорию и видим два офиса продаж – «Бест-Новострой» и «Бонтон Риэлти» («дочки» компании «НДВ  ГРУПП»). Я выбираю второй вариант, потому что накануне общалась с сотрудником именно этого продавца. 

 

Разговора с менеджером пришлось подождать около часа, передо мной консультировались еще две семьи. Кроме специалиста по продажам, в офисе дежурила ипотечный менеджер по имени Дарья. В процессе ожидания, я перекинулась с ней парой слов об ипотеке. Оказалось, что финансовым партнером Проекта является ПромСвязьБанк. Эта же организация предоставит ипотечный кредит. Кроме указанного банка, ипотеку дают «Транскапиталбанк» и «Московский Кредитный Банк». 

 

При взносе от 30% покупатель может рассчитывать на беспроцентную рассрочку сроком на 6 месяцев и рассрочку с начислением 1 % на остаток, на срок до 18 месяцев.

 

Ольга, специалист по продажам, рассказала, что квартиры здесь реализуются по договору долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ), а также по договору переуступки. Дело в том, что часть квартир у Застройщика выкупило ЗАО «Птицефабрика «Красногорская», и их продажи теперь ведутся по договору уступки прав требования по ДДУ. Риски застрахованы.

 

Получив на руки шаблон Договора долевого участия, я обратила внимание на следующие пункты. Во-первых, это пункт 2.2, где указан срок передачи квартиры Застройщиком – до 30 июня 2018 года. В принципе, так обычно и бывает, что передача ключей может затянуться на срок до полугода после сдачи дома в эксплуатацию. Гораздо более экзотичным выглядит пункт 3.1, в котором говорится, что в случае любого отклонения фактической  площади от проектной, перерасчет цены не производится.  Было бы здорово, если квартира окажется на пару метров больше. А если наоборот? А если не на пару? Нельзя не обратить внимание и на пункт 3.4.4, гласящий о том, что если квартира окажется построенной с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества, покупатель не в праве требовать от Застройщика уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков. В общем есть о  чем задуматься. Но тут нужно перейти к условиям пункта 5.1: покупатель вправе предъявить Застройщику претензии по качеству, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Обязан ли Застройщик их устранить, здесь не говорится. Покупателю также следует быть готовым при получении квартиры внести аванс за коммунальные и эксплуатационные услуги аж за 6 месяцев. Бывает  и такое. 

 

От офиса до строительной площадки пешком не дойти. Поэтому желающих посмотреть место действия провожает на корпоративном транспорте специалист по показам.  

 

Симпатичный молодой человек с прекрасным чувством юмора на фирменном микроавтобусе довезет покупателей до будущего Комплекса за две-три минуты. Здесь обустроено подобие смотровой площадки, откуда можно увидеть работы на месте 7 и 8 корпусов. На горизонте – новостройки деревни Путилково, а между ними и ЖК «МИР Митино» – река  и частный сектор.

 

Корпуса 10 и 10.1 будут находиться за зеленым массивом, в котором притаился родник, вне зоны обзора (на фото – справа).  Строительство этих домов пока не началось, несмотря на то, что именно с них стартовали продажи. 

 

Именно оттуда, со стороны будущих корпусов 10 и 10.1, тянутся линии электропередачи.

 

Как сказал Андрей, Застройщик планирует закопать ЛЭП, Город же предлагает их просто перенести подальше, потому как первый вариант дороже. Как поступят в итоге – покажет время.  Представитель ЖК уверяет, что без решения этого вопроса компания просто не сможет сдать дома госкомиссии. Лично меня, как потенциального покупателя, этот вопрос очень беспокоит, не имею никакого желания стать жертвой долевого строительства, которая в случае затяжного решения  этой проблемы не может получить ключи от своей, кровью  и потом заработанной, квартиры. Заплатят ли мне неустойку, или будут кивать друг на друга? 

 

Можно предположить, что гуманные цены на квартиры в ЖК «МИР Митино» обусловлены тем, что «ГВСУ-Центр» строит из собственных материалов, без переплаты. Но что-то мне подсказывает, что дело еще и в пресловутых ЛЭП. В любом случае, следует взглянуть и на другие предложения в районе. 

 

 

К сожалению, в районе Митино сегодня не так много новостроек, которые могли бы составить конкуренцию ЖК «МИР Митино». Поэтому предлагаю взглянуть и на пару вариантов в Павшинской пойме, хоть этот район и относится к Подмосковью, но находится он на одинаковом удалении от МКАД.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в районе Митино, СЗАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«МИР Митино»	20 минут пешком от ст. метро «Пятницкое шоссе»	40,1	4,9	4 квартал 2018 года
Life-Митинская ECOPARK	15 минут пешком от ст. «Митино»	42,0	6,9	сдан
«Art» (Московская обл.)	10 минут транспортом от ст. метро «Волоколамская»	42,5	4,3	сдан
«Молодежный III» (Московская обл.)	15 минут транспортом от ст. метро «Волоколамская	44,8	4,6	сдан

 

Несмотря на неопределенность с ЛЭП, ЖК «МИР Митино» однозначно вызывает симпатию. На мой взгляд, сюда переберутся многие жители района Митино, испытывающие потребность в расширении жилья. Комплекс также может приглянутся молодым семьям с ограниченным бюджетом, не готовым при этом расставаться с московской пропиской, или переселяться на присоединенные территории. Тем более, здесь будет вся необходимая инфраструктура. Правда открытия местных школ и садов едва ли стоит ожидать одновременно со сдачей жилых домов, а альтернативные варианты, окажутся за Пятницким шоссе, куда пешком добираться все же затруднительно. На территории соседнего поселка таунхаусов есть детский сад, но будут ли там свободные места – вопрос. В качестве плюса отметим и богатство планировочных решений.

 

Немного смущает, что дорога к метро, даже освещенная, будет пролегать через лес. И если со временем от метро до ЖК не пустят общественный транспорт, семьи с детьми старшего возраста явно будут испытывать беспокойство за своих чад, возвращающихся темными зимними вечерами с подготовительных курсов, из ВУЗов или других образовательных учреждений. В остальном же «МИР Митино» кажется идеальным вариантом для среднестатистического москвича, мечтающего о новостройке в хорошем месте, в шаговой доступности от метро, рядом с лесом и рекой.