Подмосковье. Итоги 2017 года и перспективы дальнейшего развития
.JPG)
Обзор по итогам развития рынка недвижимости Московской области станет завершающим в серии материалов по данной теме. Ранее мы уже говорили о Москве, Новой Москве и Санкт-Петербурге и отмечали в каждом случае одну важную и общую для всех тенденцию – оживление как со стороны покупателей, так и со стороны игроков рынка. В Московской области, как отмечают многие эксперты, также наблюдались положительные тенденции, которые будут развиваться и в новом году.
Общие данные
Начнем, наверное, с главного показателя рынка – объема предложения. По данным Натальи Кузнецовой, гендиректора АН «Бон Тон» в 2017 на первичном рынке Московской области находилось в реализации 3,5 млн кв. м жилья, этот показатель соответствует столичному. Из представленного объема порядка 68% (2,5 млн кв. м) приходилось на строящиеся и реализующиеся по ДДУ объекты. Предложение в лотах составляло 66,3 тыс. шт., из которых соответственно в строящихся проектах 48 тыс. шт.
По итогам 2017 года на рынке Московской области было реализовано 63,3 тыс. лотов общей площадью 2,9 млн кв. м, что на 20% больше, чем в 2016 году. Тройка лидеров продаж 2017 по районам следующая: Ленинский район с долей 20%, Красногорский – 15% и Люберецкий – 8,8%. По сравнению с 2016 годом из тройки лидеров вышел Химкинский район, доля которого сократилась на 2,5%, а доли Мытищинского и Люберецкого, наоборот, выросли на 2,5 % и 3% соответственно.
Успех отдельных компаний
В ряде компаний, работающих на рынке Московской области, говорят об особых достижениях ушедшего года. Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», считает, что 2017 год для организации стал более чем успешным, компания ввела в эксплуатацию более 239 тыс. кв. м жилья в Московской области в трех своих проектах – ЖК «Театральный парк», ЖК «Императорские Мытищи» и ЖК «Государев дом», что в 5 раз превысило показатели 2016 года. Также началась реализация двух новых проектов – ЖК «Новая Алексеевская роща» и ЖК «Малина», а продажи во всех «Гранелевских» новостройках выросли более чем на 40% по сравнению с 2016 годом.
По словам коммерческого директора ЖК «Столичный», Артошина Алексея, минувший год для этой новостройки также стал очень успешным, проект стал одним из самых востребованных среди покупателей в Московской области. За год построено 4 корпуса общей площадью более 60 тыс. кв. м, а продажи составили свыше 52 тыс. кв. м.
Динамка спроса на подмосковном рынке малоэтажного жилья, по мнению Андрея Гайдукова, директора по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет», схожа с общим трендом рынка новостроек Московской области. По малоэтажным объектам ЖК «Пушкарь» и ЖК «Томилино» наблюдалась положительная динамика продаж. Например, в «Пушкаре», расположенном неподалеку от Ивантеевки, к концу года объем продаж вырос на 30%.
Специфика спроса
Спрос на типологию квартир остался таким же: на первом месте однокомнатные квартиры с долей 45%, на втором – двухкомнатные квартиры с долей 38%, и 15% приходится на трехкомнатные квартиры. В 2017 сократилась средняя площадь приобретаемых квартир: по однокомнатным квартирам – с 36 до 35 кв. м, по двухкомнатным – с 58 до 56 кв. м, по трехкомнатным квартирам – с 79 до 78 кв. м, по четырехкомнатным квартирам – со 109 до 98 кв. м. Соответственно уменьшился и средний бюджет лота на 1-2%. Средняя цена кв. м составила 82,9 тыс. руб., уменьшившись по сравнению с 2016 г. на 0,6% (данные «Бон Тон»).
Количество зарегистрированных сделок на покупку квартир в новостройках Подмосковья, по данным Татьяны Калюжновой, директора по маркетингу Urban Group, выросло на 2,7%, количество переходов прав на вторичную недвижимость снизилось на 5,7%. Таким образом, спрос концентрируется на новостройках. Доля ипотечных сделок составила 60%.
Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость», Татьяна Подкидышева отмечает что в ушедшем году рынок новостроек Московской области характеризовался своей насыщенностью, что замедляло темпы поглощения реализуемых квартир. Застройщикам в локациях с наиболее конкурентным окружением приходилось прибегать к мерам стимуляции спроса и повышать скидки. Как отмечает эксперт, лучше всего чувствуют себя проекты, расположенные вблизи Москвы – покупатели выбирают такие объекты недвижимости за счет оптимального сочетания цены, качества и транспортной доступности.
Менее позитивные выводы у Всеволода Баева, генерального директора маркетингового агентства Media108, по его словам, огромные объемы введенного жилья сегодня простаивают без покупателей. Предложение новостроек превышает спрос в 2 раза. В среднем по рынку было отмечено небольшое увеличение спроса относительно позапрошлого года – порядка 3%, однако, говоря о росте, логичнее иметь в виду отдельные проекты и компании. Так, примерно половина всех сделок пришлась на 5 крупнейших строительных компаний Московской области.
Портрет покупателя и его предпочтения
В 2017 году, по словам Максима Каварьянца, вице-президента по девелопменту SDI Group, покупатель стал более избирательным и молодым. В основном это люди 25-35 лет с активной жизненной позицией: они максимально рационально расходуют свое время и отдают предпочтение готовым продуктам. Это поколение умеет просчитывать расходы, поэтому все чаще выбирает квартиры с отделкой от застройщика, а относительно недавно мы стали наблюдать новый тренд – квартиры под ключ с отделкой и мебелью, который получит развитие в 2018 году.
Требовательность и юность покупателей отмечает и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. При этом требовательность наблюдается как к проекту в целом, так и к обеспеченности инфраструктурой, к качеству строительства, к планировочным решениям и т.д. Что касается возраста, то раньше основной «костяк» составляли люди 35-45 лет, а теперь доля покупателей моложе 35 лет очень высока. Это более современные «технологичные» люди, которые не ограничивают выбор стандартным набором планировок. На этом фоне появляются и пользуются спросом необычные форматы жилья: двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и антресолями, квартиры с панорамным остеклением и большими кухнями-гостиными. У покупателей появилось желание не просто решить квартирный вопрос, но и выбрать окружающую среду себе по духу, в том числе пространство, в котором планируется жить – эмоциональная составляющая при выборе квартиры стала сильнее.
Ожидания
В наступившем году основным преобразующим фактором будут законодательные процессы, которые глобальным образом скажутся на рынке недвижимости. Как рассказывает Татьяна Подкидышева, отрасль находится в состоянии переломного момента, так как процесс реформирования еще не завершен. Нас ожидает вступление в силу нового пакета поправок на фоне предстоящей отмены долевого строительства и перехода к новой схеме работы застройщиков. Рынок по инерции будет прирастать предложением, однако в перспективе нескольких лет можно ожидать изменения показателей с учетом реформирования самой отрасли и развития сценария, связанного с её монополизацией. Будут ограничения, которые с новым витком развития рынка повышают вероятность дальнейшего сокращения объемов коммерческой недвижимости. Данная отрасль с временным лагом реагирует на изменения.
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» считает, что в 2018 году тенденция перетягивания спроса из Московской области в Москву будет по-прежнему актуальной. Как ожидается, в Подмосковье могут особенно пострадать от недостатка спроса проекты типовые, которые не смогут обеспечить интересного продуктового наполнения, чья цена слабо подкреплена качеством строительства. Спрос на ипотеку будет расти. Этому способствуют расширение программы государственной поддержки, активное участие материнского капитала, партнерские программы застройщиков и банков – все это направлено на стимулирование ипотечного спроса и поддержание темпов продаж. Покупатели по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий, создают семьи, переезжают от родителей и хотят приобрести собственное жилье, а расширение ипотечных программ позволяет им не откладывать этот момент. Оценочно, рост составит 5-10% по отношению к доле сделок с ипотекой в 2017 году.
Про стоимость
В завершение пару слов хотелось бы сказать о таком показателе, как стоимость квадратного метра. Эта информация всегда интересна как клиентам, приобретающим недвижимость для себя, так и инвесторам. Итак, многие эксперты рынка сходятся во мнении что стоимость будет падать. Яна Глазунова говорит о том, что ожидается сохранение тенденции по снижению стоимости. Этому будут способствовать как вывод новых проектов на рынок, так и отсутствие роста спроса со стороны покупателей со 100% оплатой (нет свободных денег). Спрос будет поддерживаться ипотекой, ставки по которой снижаются, в 2018 году ожидается дальнейшее снижение.
Наталья Кузнецова согласна с коллегой. На сегодняшнем рынке отсутствуют основания для серьезной коррекции цены на первичном рынке московской области, динамика останется в пределах 0,8-1%. Сохранится тенденция снижения среднего бюджета покупки: больше половины спроса будет относиться к диапазону от 2 до 3,5 млн руб. Новое предложение станет пополняться корпусами в уже существующих проектах.
По словам Алексея Артошина, стагнация – это вообще оптимистичный сценарий. Предпосылок для роста стоимости на сегодняшний момент нет: платежеспособность населения не растет, и даже такой эффективный инструмент, как ипотека лишь стимулирует спрос, но не является его генератором. Кроме того, важными сдерживающими факторами для роста стоимости является высокий уровень конкуренции среди застройщиков стимулирующей рост качества и ассортимента продукта и препятствующей росту цен, а также наличие конкуренции с новыми проектами в Москве (активное пополнение рынка столицы новыми качественными проектами сдерживает динамику роста цен) со стоимостью до 100 тыс. руб./кв. м.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
