Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"RDI"
"БЕСТ-Новострой"
"КОРТРОС"
"МИЦ"
"MR Group"
"ТЕКТА GROUP"
Группа Эталон
"Lexion Development"
"Coalco"
"Метриум Групп"
"Лидер"
"AFI Development"
"Центр-Инвест"
"Интеко"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"Est-a-Tet"
"ГК Пионер"
"Capital Group"
ГК "Самолёт"
"Tashir Development"
"Флэт и Ко"
"ДОКОН"
"Sminex"
"Атлантик"
"Брусника"
INSIGMA
"МСК"
Wainbridge
3S Property Development
Маяк
ПАТЕК ГРУПП
Московская область. Итоги 2018 года

Московская область. Итоги 2018 года

Московская область
Мы начинаем серию традиционных декабрьских обзоров, посвященных подведению итогов на рынке первичной недвижимости. В первом материале совместно с экспертами рынка поговорили о ситуации в Московской области. Какие показатели, результаты, достижения можно отметить и что будет происходить с рынком дальше? Здесь мы собрали самые интересные факты и мнения.
 

Общие данные

 
Для многих застройщиков 2018 год заканчивается на позитивной ноте. Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта», отмечает активизацию покупательского спроса на фоне улучшения ситуации с ипотечными ставками, кроме того, эксперт говорит о том, что ипотечные программы были более продуманные и лояльные, за это можно похвалить банки, они научились работать со своими клиентами. Например, в их проекте объем ипотечных сделок вырос на 15-20% ежемесячно.
 
Среди интересных тенденций – повышенный спрос на концептуальные новостройки комфорт-класса, наделенные характеристиками, свойственными более высокому сегменту. Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development, поясняет, что среди основных ценных параметров – дворы без машин, улучшенная отделка входных групп, разновозрастные площадки, авторская архитектура, разнообразные планировки и пр. 
 
Стоит также отметить, что именно в 2018 году, а, точнее, во второй его половине, произошло перераспределение покупательской активности в Московской области, чему во многом способствовало банкротство крупнейшего девелопера, ведущего строительство в Подмосковье. Вместе с проблемами Urban Group покупатели стали обращать большее внимание на не столь масштабные проекты застройщиков, которые одновременно строят не более 3-5 домов. В 2018 году фактически произошел переломный момент. Покупатели перестали ориентироваться только лишь на масштаб проекта и известность девелопера. В разы большее внимание теперь обращают на реальную обстановку на площадке, динамику работ, стадию строительной готовности дома. С этим согласен руководитель ГК «СТОУН», Андрей Кузнецов, по его словам, ситуация довольно логичная, интерес к небольшим девелоперам понятен, ведь гораздо проще управлять бизнес-процессами средней компании, которая реализует относительно небольшое число проектов. Всегда есть понимание того, что происходит, а в случае возникновения нетипичной ситуации скорость принятия решения гораздо выше, чем в крупных корпорациях. Кроме того, небольшие компании могут быть более клиентоориентированы, покупателям проще договориться о скидках, рассрочках или дополнительных индивидуальных условиях, и даже об изменении ряда параметров будущего жилья на стадии строительства. 
Еще одно новшество 2018 года – рост инвестиционных сделок. Примерно половина из них совершается инвесторами не с целью дальнейшей перепродажи, а ради получения пассивного дохода. Пик таких заявок пришелся на лето и сентябрь, когда на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию многие россияне задумались о создании собственного «пенсионного фонда». Причем такие дольщики предпочитают квартиры с готовой отделкой, которые остается разве что обставить мебелью и сдавать в аренду с первых дней после получения ключей.
Среди интересных тенденций Максим Никитин называет повышение цен, которое сохранялось и в этом году. Она была целевая, то есть направленная на конкретные объекты недвижимости, в зависимости от их ликвидности. 
 
Как обычно, лидерами спроса выступили квартиры в многоквартирных домах, как в многоэтажных, так и малоэтажных, т.к. они дешевле.  Стоит отметить и достаточно хороший спрос на таунхаусы.
 
В целом для рынка 2018 года характерно тяготение спроса к комплексам с развитой и уже налаженной инфраструктурой, желательно недалеко то Москвы (в пределах 40-50 минут).
 

Факты и цифры

 
С января по ноябрь текущего года в Московской области появилось тридцать четыре новых проекта, такие данные приводит Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», это более полумиллиона квадратных метров. Сейчас в реализации находится свыше 50 000 квартир или почти 400 000 квадратных метров жилья. Активнее всего проекты выводились с июля текущего года, среди них большую часть составляли объекты комплексного освоения территорий. 
 
Самые дешевые города для покупки новостроек – города среднего и дальнего Подмосковья. Что касается городов ближнего Подмосковья (не далее 20 км от МКАД), то тут можно отметить Домодедово, Ивантеевку, Щелково, а также Химки в районе Сходни. Кроме того, наименьшую стоимость имеют жилые комплексы, находящиеся на начальной стадии строительства. Самые дорогие города, расположенные рядом с Москвой, имеющие высокую транспортную доступность и развитую инфраструктуру – Реутов, Химки, Красногорск, Видное, Долгопрудный, Люберцы.
 
На рынке новостроек Ленинского района наблюдалось устойчивое снижение спроса. Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, отмечает, что в начале года (январе) девелоперы реализовали 954 квартиры, а в ноябре только – 920, что меньше почти на 4%. Объем продаж упал и по сравнению с прошлым годом. Так, в 2017 году среднемесячные продажи составили 1173 квартиры, в 2018 году только 945 квартир (-19,4%).
 
Наибольшим спросом весь год пользовались однокомнатные квартиры (58%), двухкомнатные квартиры были интересны 35% покупателям.
 
По данным аналитиков RDI, значительно снизился (-37,3%) и объем предложения от девелоперов. В январе 2018 в Ленинском районе предлагалось 4455 квартир, а в ноябре 2790 квартир. Среднемесячный объем предложения квартир в 2017 году составил 5854 штук, а в 2018 году –  3751 (-36%). Во многом к такому сильному снижению объема предложения привели три фактора: вывод из продаж проектов «Урбан Групп», завершение ряда проектов, застройщики придерживают начало реализации новых проектов в связи с законодательными изменениями.
 
Хорошие продажи были в комплексах, в которых предлагались квартиры с ремонтом. Спрос на них к концу года достиг 58%, что на 15% больше, чем в его начале. Таким образом, покупатели экономят средства, зашивая «ремонтные деньги» в ипотечный платеж.
 
На рынке новостроек стали больше покупать квартиры в ипотеку. Доля таких покупателей достигла в настоящий момент 85%. Это связано со значительным снижением ипотечной ставки в течение года.
 
По итогам октября цена квадратного метра в Московской области изменилась несущественно (-0,5% по сравнению с прошлым месяцем) и составила почти 79 500 рублей. Что было обусловлено в первую очередь выходом на рынок новых проектов по стартовым ценам и вымывания с рынка более ликвидных предложений. 
 

С перспективой на будущее

 
Вступление в силу новых поправок в 214-ФЗ – одна из самых злободневных тем для рынка. Очевидно, что большинство застройщиков будут стремиться выйти с новыми проектами до 1 июля 2019 года, чтобы не работать с эскроу-счетами, получив доступ к средствам дольщиков. Однако, как рассказывает Валерий Кузнецов, форсирование выхода новых корпусов и проектов – не выход из ситуации. Это лишь временная мера, позволяющая отсрочить действие новых правил. Все больше застройщиков, работавших ранее только с жилой недвижимостью, будут пробовать себя и в других направлениях. То есть речь идет о диверсификации портфеля компании. Именно перераспределение рисков позволит им более эффективно развивать бизнес даже не в самых благоприятных реалиях, но просто сохраняя, но и укрепляя свои позиции на рынке.
 
Вообще довольно сложно делать какие-то прогнозы, но есть факторы, благодаря которым цена может вырасти. В первую очередь RDI рассчитывает на обязательное финансирование строительства с привлечением кредитных денег с пониженной процентной ставкой, которую не так давно анонсировал ЦБ. Во-вторых, сейчас наблюдаются предпосылки для увеличения спроса. Это и программа жилищного кредитования семей с детьми под 6% годовых, и принятый в этом году национальный проект «Жилье и городская среда», содержащий амбициозные планы по наращиванию строительства и ипотеки. Если эти задумки воплотятся в жизнь, то девелоперы смогут быстрее получать прибыль от своих проектов и меньше потратят на банковские проценты.
 
Предположительно, в 2019 году количество сделок на рынке подмосковной недвижимости сохранится на уровне этого года. Однако стоит рассчитывать на дальнейшее перераспределение спроса в отдельных новостройках, считает Антон Детушев. Главная задача любого девелопера в среднесрочной перспективе – это сохранение маржинальности при одновременном повышении уровня качества новостроек на фоне рекордной конкуренции. В то же время каждый застройщик начинает подготовку к главному предстоящему законодательному изменению, а именно – переходу к проектному финансированию без доступа к средствам дольщиков на этапе строительства. Остались считанные месяцы для формирования финансовой «подушки безопасности», поэтому застройщики однозначно будут вынуждены повышать цены. Речь не идет о внезапном росте – это будет планомерный пересмотр каждые 2-3 месяца. 
 
Противовесным фактором, который будет сдерживать пересмотр прайса, окажется подорожание ипотеки. И речь идет не только о большей переплате по кредиту, из-за чего количество клиентов снизится, но и о возможном перераспределении инвестиционной активности в пользу банковского сектора. Уровень доходности по депозитам даже в 8% может привлечь инвесторов, которые вкладывались в недвижимость.
 
Специально для портала Все новостройки.ру

Обсуждение

0

Другие материалы

Ипотека после 2018

10 декабря 2018
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Для рынка ипотечного кредитования 2018 год обещал стать знаковым, потому что все ждали ставку 8% годовых и у экспертов и игроков рынка даже были все основания говорить об этом на полном серьезе

Сравнение опыта финансирования девелоперских проектов других стран и России

28 ноября 2018
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Условия работы строительного бизнеса, как экономические, так и институциональные, в развитых странах и России совершенно различаются, несмотря на это попробуем их сравнить и узнать у наших экспертов, какой же подход будет наиболее оптимальным в современных реалиях для нашей страны.

Не пережили осень. Рынок недвижимости в ноябре 2018

19 ноября 2018
Москва, Московская область, Новая Москва, Таунхаусы

В начале октября появилась новость о том, что более тридцати столичных девелоперских компании лишились права привлекать средства дольщиков, потому что не успели или не стали открывать специальные счета.

Смягчение правил работы с эскроу-счетами: за и против

13 ноября 2018
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Реформирование долевого строительства представляет собой крайне сложную задачу. Поспешные, непродуманные или импульсивные решения могут привести к неожиданным и негативным последствиям.

Санкт-Петербург. Противоречивый и динамичный

7 ноября 2018
Санкт-Петербург

Серию обзоров по итогам работы на рынке первичной недвижимости за три квартала 2018 года завершает материал о Санкт-Петербурге.