Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"БСА"
"КОРТРОС"
"MR Group"
"ТЕКТА GROUP"
"Lexion Development"
"Coalco"
"Метриум"
"Интеко"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"ГК Пионер"
"Capital Group"
"Экодолье"
"Tashir"
"Баркли"
"РГ-Девелопмент"
"ДОКОН"
"Sminex"
"Атлантик"
"ОСНОВА"
"МСК"
Wainbridge
3S Property Development
Маяк
ПАТЕК ГРУПП
Что будет с первичкой? Прогноз до конца 2019 года

Что будет с первичкой? Прогноз до конца 2019 года

Москва, Московская область, Новая Москва
С того момента как наступило 1 июля прошло чуть больше 4 месяцев, однако, для игроков рынка этот период ощущается как год, потому что все практически год жили этой датой. Эксперты и девелоперы готовились к тому, что потребуется поднимать стоимость квадратного метра, а покупатели с разной степенью активности заключали сделки в надежде успеть до заветного рубежа получить в собственность идеальный по стоимости и параметрам лот. И вот рынок первичной недвижимости прошел этот рубеж и живет по новым правилам. Что стало с проектами и стройками, как изменились цены и спрос, что произойдет с рынком до конца года? Мы расскажем в этой статье.
 

Как страхи драйвят продажи

 
Заветная дата, 1 июля, больше всего наводила панику на покупателей, чем на строителей, работающих на рынке. Все, кто планировал приобрести квартиру, приходили в ужас от мысли о резком повышении стоимости и без того дорогого квадратного метра. Давайте вспомним, какие цифры были озвучены? Речь шла о корректировке стоимости на 15-25%. По причине того, что переход на проектное финансирование должен был неизбежно спровоцировать увеличение себестоимости строительства, а это в свою очередь, скажется на финальной стоимости жилья для покупателей. Застройщики, оставшись без доступа к деньгам дольщиков, должны будут использовать только банковские кредиты с процентами. Так как главная цель любого бизнеса – получение прибыли, все издержки девелоперы планировали переложить на плечи покупателей. 
 
Тема внезапного и серьезного удорожания жилья поднималась настолько часто и была такой убедительной, что это вызывало всплеск покупательской активности. Для многих застройщиков, 2018-ый стал одним из самых успешных за последнее десятилетие, например, о высоких продажах говорили ГК ФСК, «Инград» «Инком-недвижимости», «ПИК», Группа ЛСР, «Самолет Девелопмент». Они же стали лидерами по вводу жилья по итогам того года. Общая выручка всех девелоперов Москвы составила более 1 трлн рублей, что является рекордом российского рынка недвижимости. Говоря о том, что минувший 2018-ый год стал для застройщиков успешным и ажиотаж вокруг темы с эскроу сыграл многим на руку, стоит привести в качестве доказательства число сделок, совершенных за рассматриваемый период в Москве (в старых границах). Статистика Росреестра показывает, что всего было зарегистрировано 79,6 тысяч ДДУ (в 2017 году этот показатель составил 71,3 тыс.). Данные ЦИАН куда более красноречивы – 81,1 тысяча сделок с физлицами по ДДУ (2018) против 47,5 тыс. (2017). По мнению экспертов и игроков рынка, истина как всегда где-то посередине – в 2018 году число сделок выросло на 30% по отношению к аналогичному периоду 2017 года. Кстати, в нынешнем году положительная динамика по сделкам сохранилась, с января по сентябрь Росреестр зарегистрировал 73,5 тыс. ДДУ, что на 19% больше, чем за 2018 год. Как и ожидалось, страх перед переходом на эксроу-счета оказался сильным драйвером, на котором удалось сыграть практически всем девелоперам. 
 
Одним из самых ярких месяцев текущего года, с точки зрения спроса, был июнь. Зарегистрировано почти 12 тысяч ДДУ в Москве и 9,5 тысяч ДДУ в Московской области – это 100% рост к аналогичному периоду прошлого, 2018 года, данные Росреестра. А в июле и августе произошел резкий спад по заключению сделок, почти в два раза. Однако, как поясняют представители ведущих риелторских агентств Москвы, это не отражает реальной ситуации на рынке. В июне основными покупателями жилья были юридические лица, организации, которые «приобретали» квартиры, чтобы потом иметь возможность работать по старым правилам. Напомним и о том, что власти дали ряду девелоперов возможность продавать жилую недвижимость по старым правилам, важно было только соответствовать следующим критериям: готовность объекта составляет не менее 30%, число заключенных ДДУ – от 10%. Для проектов комплексного развития территории эти критерии снижены до 15%-ной готовности, ДДУ – 6%-ной. В июле же большая часть договоров пришлась на физические лица, то есть реальных покупателей. 
 
После нескольких месяцев затишья и падения интереса к приобретению недвижимости (июль-август), с началом нового бизнес-сезона, покупательская активность вновь начала набирать обороты. И в сентябре в Москве число сделок с ДДУ выросло по отношению к августу почти на 10%, примерно такой же показатель был зафиксирован в октябре. Однако до конца года рассчитывать на серьезный рост нельзя, т.к. существовавший платежеспособный спрос практически полностью исчерпан, а для формирования и накопления нового потребуется время.
 

Нечего предлагать

 
Высокий спрос, спровоцированный страхом поднятия цен, реформирования строительной отрасли, а также осторожность большинства застройщиков, вызвали замедление темпов строительства и вывода на рынок новых проектов. По данным «Метриум», с начала текущего года по октябрь на рынке первичной недвижимости столицы в продажу вышло всего 46 проектов, что почти на четверть меньше аналогичного показателя прошлого года, также это самый низкий показатель девелоперской активности с 2015 года. 
 
Кроме того, по данным экспертов и аналитиков, сейчас на рынке наблюдается активное сокращение доли доступного жилья, с октября прошлого года доля квартир, которые можно купить по цене, не превышающей 7 млн рублей, сократилась почти на треть. А если рассматривать динамику вымывания доступного предложения с октября 2017 года, то этот показатель составит порядка 60%. Таким образом, уже сейчас найти качественный и подходящий лот в старых границах Москвы, становится довольно трудной задачей, и перспектива складывается не утешительная. Помимо этого, по данным «Азбуки жилья», сейчас наблюдается заметное сокращение числа однокомнатных и двухкомнатных квартир (т.е. наиболее бюджетных лотов). С 2017 года объем однокомнатных вариантов на рынке уменьшился более чем на 50%, а двухкомнатных – почти на 85%! 
 
При вымывании проектов массмаркет, нового предложения в достаточном объеме не поступает, а объем жилья бизнес-класса, наоборот, растет. По оценкам Colliers International, из числа проектов, вышедших на рынок в январе-сентябре 2019 года, половина действительно приходится на высокобюджетные. Годом ранее показатель составлял 41%. Также стоит отметить стабильный рост недвижимости в премиум классе, за год объем дорогого жилья увеличился почти на 25%. 
 
Если говорить об усредненных цифрах, то, общий объем предложения в старых границах Москвы в октябре текущего года составил почти 40 000 квартир и апартаментов (не считая объемы элитной недвижимости). На комфорт-класс приходится порядка 50%, второе место занимает бизнес-класс с долей в 45%, третье место у эконома – 5%. Если рассмотреть квартирографию, увидим, что в общем объеме предложения наибольшая доля принадлежит двушкам (40%), однокомнатные квартиры занимают второе место с долей в 31%, на третьем месте трешки – 23%. Оставшаяся часть предложения приходится на варианты с 4 и более комнатами.
 
Возвращаясь к теме эскроу-счетов, хотелось бы дать статистику по проектам, реализуемым по новым правилам. В начале ноября каждая шестая столичная новостройка, продается с применением эскроу-счетов. Это неплохой показатель, с учетом того, что в реальных условиях переходом на новые правила девелоперы занимаются порядка года. Конечно, предполагалось, что с 1 июля по новой системе будут продаваться все проекты, однако, послабления власти сделали этот процесс плавным. При том, в общем объеме предлагаемого жилья доля квартир, реализованных с применением эскроу, составляет 18%. Как говорят в «Азбуке жилья», данные лоты пользуются у покупателей таким же спросом, что и квартиры, продаваемые по старым правилам.  В дальнейшем мы будем наблюдать постепенное увеличение доли объектов с эскроу в общем объеме предложения, но до конца 2019 года их доля не превысит 16% в общем объеме предложения. 
 

Некуда расти

 
Еще раз хотелось бы отметить следующее – именно проекты, реализуемые по системе эскроу, должны были вызвать значительную корректировку стоимости квадратного метра. По данным аналитиков и экспертов рынка, первичная недвижимость в Москве в период с июля 2019 года (вступление в силу поправок в 214-ФЗ) по ноябрь 2019 года подорожала в среднем на 1,5-4% в зависимости от класса комфортности. Обратите внимание, не на 10-20%, а на 4%, а где-то увеличение стоимости больше похоже на корректировку – всего 1,5%. О чем это говорит? Прежде всего о том, что на рынке есть совершенно четкие регуляторы стоимости квадратного метра, и это, к сожалению строительных компаний, не себестоимость строительства, желание самих застройщиков, правки в законе, а реальная платежеспособность населения. Если она низкая, а в данный момент она низкая, повышать стоимость квадратного метра жилья совершенно бессмысленно. 
 
Сейчас средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе составляет порядка 136 000 – 137 000 рублей, в комфорт-классе эта цифра порядка 175 000 рублей, в бизнес-классе – 245 000 рублей. Это приведены данные по проектам, реализуемым по старым правилам. Что касается проектов с эскроу, то их стоимость практически ничем не отличается, единственное, бизнес-класс почти 1/5 дешевле – 190 000 рублей за кв. метр. До конца года можно ожидать незначительное увеличение цены на 1,5-2%, но не более. 
 

Вместо вывода

 
Новости по поводу перехода на эскроу и увеличения себестоимости строительства проектов в сфере первичной недвижимости действительно вызвали повышение стоимости квадратного метра, однако цифры очень далеки от озвученных ранее девелоперами – в пределах 4%. Каждый застройщик, смысл деятельности которого, получение прибыли, с удовольствием скорректировал бы стоимость на 15% или даже на 20%, как, например, это происходило в начале нулевых. Однако, мешает крайне ограниченная платежеспособность населения. Любое значительное повышение цены может вызвать «обвал», а не ажиотаж. 
 
Что касается дальнейшего развития ситуации, то до конца года рынок останется стабильным, без перекосов по спросу и предложению. Снижающуюся активность покупателей поддержат низкими ипотечными ставками, сильный всплеск на рынке не ожидается, правда, это замедлит падение числа сделок. 
 
Специально для портала "Все новостройки"
 

Обсуждение

0

Другие материалы

Несколько способов сэкономить на покупке квартиры в новостройке

5 ноября 2019
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Сколько существует способов сэкономить на покупке квартиры? Вместе с нашими экспертами мы насчитали 19.



Обзор Юго-Западного округа столицы

28 октября 2019
Москва

Юго-Западный округ Москвы считается одним из наиболее желанных мест для жизни, он сочетает в себе сразу несколько позитивных факторов, которые формируют благоприятные условия для проживания.

Загородная недвижимость против умных городов

18 октября 2019
Москва, Московская область, Новая Москва, Таунхаусы

Умные города перебрались со страниц книг и журналов в современную жизнь. А какая участь ждет загородную недвижимость и есть ли у нее будущее, поразмышляем вместе с нашими экспертами.

Обзор города Одинцово: спустя 5 лет

10 октября 2019
Московская область

В 2014 году, говоря об Одинцово, мы выделяли три основные черты этого города: доступность, экологию и комфорт. На тот момент он занимал лидирующие позиции в рейтингах по данным показателям.

ЮАО за 5 лет стал только лучше

23 сентября 2019
Москва

О том, как он изменился, какие плюсы и минусы сформировались за последние 5 лет в ЮАО и на какие проекты, расположенные в его границах, стоит обратить внимание, мы расскажем в этом материале.