Уже прошел целый месяц с наступления нового года, а мы до сих пор не ознакомились с итогами загородной недвижимости за прошлый. Исправляемся, и вместе с нашими экспертами оглядываемся назад и смотрим вперед.

 

 

Минувший год был насыщенным на события и запомнится всем проведенной реформой долевого строительства. Однако полномасштабного развития именно малоэтажной отрасли за этот год не наблюдалось. Он стал скорее переходным периодом для всех застройщиков, в том числе малоэтажных. Именно поэтому на рынок вышло не так много новых проектов, считает руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин. Большинство застройщиков пытались успеть достроить старые проекты по новым правилам и накопить потенциал для перехода на новые условия работы. 

 

Также важно отметить тот факт, что последние годы главным стимулятором спроса являлась низкая ипотека. За 2018 год с ее помощью совершилось около 80% всех сделок на рынке недвижимости. Но ипотека, как ресурс, начинает постепенно сходить на нет. На 2019 год было запланировано около 1,5 млн ипотечных кредитов, но выдали всего около 600 тыс. Из чего можно сделать вывод, что платежеспособность населения снижается. Это грозит снижением темпов ввода жилья, так как при переходе на проектное финансирование застройщик теряет доступ в «живым» деньгам, а наиболее очевидный механизм привлечения покупателей становится менее доступным.  

 

На конец 2019-го года на загородном рынке недвижимости Московского региона в продажу вышло более 700 домов в 35 коттеджных поселках. Сравнивая эту цифру с показателем 2014-го года, отметим, что количество предложения снизилось на 40%. 

 

Большая часть домов (52%), которые предлагаются покупателям, расположены на расстоянии 21 – 30 км от Московской кольцевой дороги. Еще 38% домов построено ближе – в пределах 11 – 20 км от МКАД.

 

Структура распределения предложения по степени удаленности от МКАД

 

Источник: «Метриум»

 

Оценивая структуру предложения по классам, следует отметить: большая часть домов приходится на элитное домостроение – 56%. Остальной объем предложения распределился практически поровну между комфорт- и бизнес-сегментом – 24% и 20%, соответственно.

 

Структура предложения по классам

 

Источник: «Метриум»

 

Домовладения комфорт-класса представлены исключительно на Дмитровском шоссе. А по Рублево-Успенскому направлению можно приобрести только дома элитного сегмента, на бизнес-класс здесь приходится всего 3% недвижимости. По остальным направлениям реализуется и бизнес, и элитная недвижимость. 

 

Вообще, структура предложения первичной загородной недвижимости распределена достаточно равномерно. Самая большая доля его приходится на Рублево-Успенском направление – 26%. Киевское, Дмитровское и Новорижское шоссе занимают практически равные доли – 22-24%. На Минском шоссе объем предложения самый низкий – 5%.

 

Ольга Магилина, заместитель генерального директора KASKAD Недвижимость, сравнивая 2019-ый год с рекордным 2018-ым, отмечает, что компания «просела» по количеству сделок примерно на 10%. Связывают это в первую очередь с «вымыванием» более дешевого предложения в ассортименте проектов компании, а также со значительным ростом цены, который в разных комплексах и поселках составил от 11 до 28,5% в течение года. 

 

Также среди причин снижения спроса эксперты называют переориентацию покупателей на квартиры и недвижимость за рубежом. Таким образом, получается, что деньги у клиентов есть, но конкурентную борьбу за них загородная недвижимость проигрывает.   

 

Средняя цена квадратного метра «загородки» в настоящее время находится на уровне 2017 года и составляет 130 тыс. рублей. Самая высокая стоимость квадратного метра на домовладения на Минском шоссе – около 400 тыс. рублей, средняя стоимость дома составляет 200 млн рублей. Дом по Рублево-Успенскому направлению можно приобрести за средневзвешенные 130 млн рублей, при средней стоимости квадратного метра в 150 тыс. рублей. Средняя стоимость квадратного метра по остальным направлениям – Киевском, Новорижском и Дмитровском варьируются от 70 до 100 тысяч.   

 

В Санкт-Петербурге и Ленобласти не заметили никакой разницы с предыдущим годом.  Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, отмечает, что в 2019 году на рынке было немного как сделок, так и новых проектов. Спрос есть либо в высоком ценовом сегменте, но его традиционно немного, либо в низком ценовом сегменте на уровне садоводств. Предложения в среднем классе мало, оно не проходит по экономике: любое строительство вблизи города в радиусе хоть какой-то транспортной доступности получается очень дорогим.  А чуть дальше инфраструктура полностью отсутствует. Да и вблизи города все равно проекты получаются оторванными от «цивилизации». Инфраструктура существует только в районе Репино-Ленинского, там жизнь есть и будет, но это элитный рынок. Новых точек притяжения создать в обозримом будущем не получится. 

 

 

Лидерами спроса на рынке загородной недвижимости в минувшем году были многоквартирные дома. Причем за последний год люди стали больше тяготеть к квартирам больших площадей, тогда как раньше популярностью пользовались «однушки». 

 

По словам Ольги Магилиной, в 2019 году компания KASKAD Недвижимость, наверное, впервые ощутила эффект противостояния с «многоэтажками». Как известно, в последние годы набирает силу тренд роста интереса к загородной недвижимости в сегменте цен до 10-15 млн рублей. Его проявляют люди, которые могли бы стать покупателями квартир, но вследствие диджитализации экономики оказываются заняты в сферах, не требующих ежедневного присутствия в офисе. Все больше клиентов могут позволить себе купить недвижимость, которая действительно нравится, а не ту, что ближе к работе. И, тем не менее, прошлым летом этот долгосрочный тренд оказался «перебит» более мощным. Магилина указывает на перераспределение части покупателей «загородки» в пользу «города», которое было достигнуто огромными рекламными расходами и усилиями, предпринятыми девелоперами многоэтажной застройки. Впервые за весь период наблюдений за спросом летом не случилось традиционного всплеска обращений по объектам загородной недвижимости. Очевидно, такую беспрецедентно высокую рекламную активность игроки в «городском» сегменте проявили в ожидании вступления в силу законодательных изменений в сфере долевого строительства. Однако уже к началу осени этот тренд «отработал свое» и перестал быть заметен.

 

Конкуренция между девелоперами возросла, вследствие чего придомовая территория становится одним из факторов, влияющих на заключение сделки, рассказывает Антон Кривов, основатель и генеральный директор компании Primula. Здесь учитывается удобство планировки, безопасность, эстетика, озеленение. Причем это касается не только премиум объектов, но и эконом класса. Многоквартирные жилые комплексы благоустраивают в обязательном порядке. Коттеджи также всё чаще выставляются на продажу хотя бы с минимально облагороженным участком.

 

Чтобы завладеть и удержать внимание покупателей застройщики, которые сосредоточились на строительстве загородной недвижимости, прибегают к нетрадиционным методам. Например, в прошлом году на рынок выведен новый продукт – клубный поселок «Март Хаус» на 36 домовладений, расположенный в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе. В поселке предлагаются коттеджи с отделкой. Все дома подключены к центральным коммуникациям: вода, канализация, электричество, газ, интернет. Уникальная особенность поселка – возможность установить солнечные батареи на крыше дома. Это первый поселок в Подмосковье, жители которого смогут продавать в электросеть излишки электроэнергии, которые остались после собственного потребления. Соответствующий закон подписан Президентом РФ 27 декабря 2019 года.

 

 

Перспективы на 2020 год на загородном рынке северной столицы связаны в основном со спросом, который будет сосредоточен либо вблизи города, либо вдоль построенных или строящихся трасс. Все, что находится вдоль «Скандинавии», «Сортавалы», имеет перспективу на существование.  У всего остального будущее достаточно туманно, поясняет Сергей Бобашев.

 

Среди основных целей наступившего года московские застройщики, в лице Ольги Магилиной, видят упрочение позиций на рынке готовых к заселению индивидуальных домов. В этой связи компания KASKAD Недвижимость планирует выход еще как минимум одного проекта до конца 2020 года.

 

Эксперты ожидают снижение спроса на загородную недвижимость чрезмерно больших площадей. В качестве оптимальной площади, достаточной для комфортной жизни, Захар Захаров, совладелец компании Woodstone, указывает 350 кв. м. В то же время придомовая территория должна быть порядка 1 га. Предпочтения в архитектуре тоже меняются: сложные монументальные строения, барокко и лепнина уступают место минимализму и практичным одноэтажным проектам. Все чаще покупатели интересуются техническими новинками, элементами «умного дома» и безопасностью.

 

Независимый эксперт Александр Шибаев считает, что в наступившем году предложение пополнится 2-3 новыми проектами и цены продолжат свое падение. А пятилетней в перспективе покупателей загородных домов станет больше и спрос вырастет. 

 

Специально для портала "Все новостройки.ру"