Загородная недвижимость Северной столицы
Ситуация на загородном рынке Петербурга неоднозначная: с одной стороны, эксперты констатирует факт его замирания, с другой, продажи в ряде проектов бьют все рекорды. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» с начала 2014 года происходило постепенное сокращение предложения по сравнению с прошлогодними показателями, девелоперы не стремились к активной реализации новых проектов. Все старались действовать максимально сдержанно и аккуратно, в основном, доводились новые очереди в уже заявленных проектах, заканчивалось строительство в соответствии с заявленными сроками, но принципиально новые объекты не разрабатывались. Это привело к значительному сокращению именно «свежего» предложения на рынке, по сравнению с 2013 годом показатель упал более чем на 40%.
Про объемы предложения
Что касается общего объема предложения, то здесь потери относительно небольшие – сокращение порядка 7,5%. В реальном выражении сейчас на рынке загородной недвижимости можно насчитать порядка 400 проектов (сюда входят коттеджные поселки, проекты с таунхаусами и просто готовые участки без подряда). Для покупателя цифры кажутся вполне удовлетворительными, если бы из заявленного количества реально пришлось бы делать выбор, многие устали бы изучать предложение не дойдя и до середины. Но в действительности выбирать предстоит из 150 проектов, не более. Именно такое количество поселков можно легко найти в свободном информационном пространстве и предварительно получить о них исчерпывающее и достаточное представление. С остальными проектами две беды – они либо совсем не представлены ни в одном из источников, либо информация о них дана таким образом, чтобы максимально запутать и оттолкнуть потенциального покупателя, но никак не привлечь.
Внешние элементы жизни можно обнаружить опять-таки не более чем в 150 проектах, собственно говоря, в них, в основном, и ведутся продажи. Эксперты и игроки рынка утверждают, что для текущей ситуации это вполне закономерно. Традиционно принято считать, что порядка 20% застройщиков и создают до 90% рынка. К этому числу относятся проекты, сделки, тенденции, что угодно. В кризис эти самые 20% не смотря на свои лидерские позиции, тоже вынуждены вести себя сдержанней, концентрироваться на определенном количестве проектов. Таким образом, в анабиоз впадает значительная часть объектов.
Про спрос
Что касается спроса, то здесь тоже не все гладко, безусловно, как уже было сказано выше, есть проекты-исключения. С начала года покупатели замерли в ожидании перемен или стабилизации ситуации. В целом, загородный рынок не так ликвиден как городская недвижимость, поэтому и спад покупательской активности здесь заметнее. Но, как отмечает Александр Суслин, Руководитель проектов по оценке в подразделении консалтинговой группы «Апхилл» в Санкт-Петербурге, ситуации на обоих рынках очень похожи:
«Ситуация на рынке загородного жилья в Санкт-Петербурге в принципе такая же, как на городском – в связи с нестабильностью экономики спрос на коттеджные поселки сильно упал, вследствие чего снизились и цены. К весне на рынке установилось затишье, девелоперы не стремились анонсировать новые проекты, поскольку довольно сложно спрогнозировать продажи. Сейчас уже заметен небольшой рост спроса, что, скорей всего, связано с фактором сезонности, а также и с подорожанием отдыха за пределами страны»
Если говорить о конкретных цифрах, со слов Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первые три месяца текущего года на загородном рынке Санкт-Петербурга общее число реализованных объектов составило порядка тысячи штук, это более чем 40% меньше чем в аналогичный период прошлого года. Так что спад покупательской активности очевиден.
Что популярно в текущем сезоне
Что касается покупательских предпочтений, здесь также все ожидаемо и логично: в основном скупались доступные предложения, максимально дешевые лоты. В первую очередь это просто участки, земля – 70%, именно такие предложения считаются игроками рынка и экспертами наименее рискованными лотами в периоды нестабильности и неопределенности. С этим согласны покупатели, голосующие, как известно, рублем. Основная идея именно в том, чтобы сохранить деньги, временно заморозить вложения. При благоприятном развитии ситуации, земельный участок можно будет через какое-то время начать осваивать, а при неблагоприятном – продать.
Основные критерии выбора такого участка просты: местоположение успешнее всего реализуется земля на расстоянии до 30 км от КАД и неподалеку от основных транспортных магистралей, важно назначение земельного участка, реальная возможность возводить постройки, третий фактор – коммуникации. В зависимости от представленности всех вышеперечисленных составляющих стоимость таких вот предложений может варьироваться от 30-40 тысяч рублей за сотку, до 3,5 млн.
На втором месте по популярности по данным «Петербургской недвижимости» в начале этого года были таунхаусы – 21% в общем объеме продаж. Полюбившийся и понятный формат для многих горожан. Как отмечают эксперты и игроки рынка, здесь по-прежнему наблюдается дефицит ликвидного предложения. Мало кто из застройщиков готов реально предоставить альтернативу городскому строительству с достаточной и полноценной инфраструктурой. Именно поэтому, как отмечают аналитики, кризисная ситуация может благотворно сказаться на рынке – вычистит «завалявшееся», «устаревшее» предложение.
Почетное третье место занимают коттеджи – 9%. Что касается стоимости, то, по словам Александра Суслина, средняя цена предложения дома с земельным участком в коттеджном поселке эконом-класса за пределами КАД составляет 4 млн. руб. в северном направлении, 2,7 млн. руб. на западе, около 3 млн. руб. на юге и востоке, причем здесь количество объектов крайне небольшое. Наиболее доступными районами, где представлен эконом сегмент, являются Ломоносовский и Гатчинский.
«Вообще как таковой эконом-класс стоимостью до 5 млн. руб. найти непросто – за такую сумму хорошие варианты находятся в 25 км и дальше от города, намного больше строят комфорт коттеджи, но они будут немного дороже. Как правило, недорогие объекты строятся из бруса, газобетона, панели, встречаются и из кирпича, площадь дома может составлять от 70 до 200 кв. м, а земельного участка – от 6 до 12 соток», - рассказывает эксперт.
Стимуляторы роста
Весной, рынок постепенно начал «раскачиваться», в первую очередь это стало заметно по росту покупательского интереса, по количеству маркетинговых акций и предложений со стороны девелоперов. Как отмечает Александр Суслин, для поддержания интереса у покупателей застройщики идут на уступки и предлагают всяческие бонусы – рассрочки (что особенно актуально в условиях ограниченной ипотеки), дополнительные киловатты электричества, подарочные метры или сотки земли, скидки на паркинг. Вообще наблюдается тенденция к смещению покупательского спроса в сторону бизнес и элитных предложений, а также которые находятся на последних стадиях готовности. С эконом вариантом покупатели пока временят – это можно объяснить тем, что ситуация в стране еще остается непонятной, за эти деньги можно купить квартиру в городе, что будет более выгодным вложением для сбережения средств.
Но и в эконом классе есть интересные предложения от застройщиков, способные прямо скажем растопить сердца самых острожных покупателей. В сегменте таунхаусов есть варианты с рассрочкой платежа, при чем речь идет как о беспроцентных так и о процентных предложениях. Некоторая альтернатива ипотеке, пусть не полностью ее заменяющая. Есть предложение по субсидированию ипотечной ставки, а также в подарок целые помещения, дополнительные земельные площади. Так что, если жизнь загородом – это то, о чем вы мечтали всю жизнь, возможно сейчас действительно подходящее время.
Примеры для подражания
Говоря о достойных проектах, приведем здесь несколько вариантов, которые абсолютно точно достойны внимания.
Начнем с наиболее доступного предложения, малоэтажного жилого комплекса «Счастье», который расположен в Тосненском районе Санкт-Петербурга, в 20 км от КАД. Расстояние от города, возможно, не самая сильная сторона данного проекта, зато здесь можно говорить о более благоприятной экологической обстановке, которая, как известно, тем лучше, чем дальше от КАД. А вот наличие всех необходимых коммуникаций однозначно можно отнести к сильным сторонам. Инфраструктура планируется своя, постепенно, по информации девелопера, здесь должны появиться такие объекты как детский садик, магазины, аптека и прочее. Пока же возведена только первая очередь (всего будет построено 125 домовладений в четыре очереди), поэтому, первым жильцам в основном, придется пользоваться уже существующей окружающей инфраструктурой поселка Федоровское, благо все находится буквально в шаговой доступности. И третий важный показатель, основополагающий в эконом-классе – стоимость. Квадратный метр жилья здесь можно приобрести за 40 000 рублей, т.е. полноценный таунхаус размером 71 кв.м обойдется не более чем в 3 млн. рублей.
Второй проект, который привлек наше внимание и в принципе, уже долгое время стабильно пользуется популярностью у покупателей – «Охтинский парк». Он находится гораздо ближе к городу, всего в 6 км от КАД, но и стоимость здесь выше – от 60 000 рублей за кв.м. В это сложно поверить, но продажи объектов в данном поселке идут фактически с 2010 года. Такой вот проект долгожитель, но и масштаб его очень внушительный – здесь располагается порядка 500 домовладений. Все коммуникации есть, есть и развитая внешняя инфраструктура. Сейчас в наличии осталось несколько вариантов домовладений и ряд земельных участков. Выбор небольшой, но он есть.
И завершим обзор проектом, который понравится любителям прекрасного: Курортный район, поселок Kantele, располагается в 15 км от КАД. Единый архитектурный стиль, качественные планировочные решения, масштабность проекта и разумная стоимость – вот основные факторы его популярности и успеха. Благоустройство территории предполагается застройщиком, а вот инфраструктура хоть и насыщенная, но вся – внешняя. Экология – завершающий и бесспорный положительный фактор.
.jpg)
.jpg)
