Как показали два предыдущих кризиса, даже крупные и опытные игроки рынка недвижимости могут попасть в неприятную ситуацию и начать замораживать свои проекты. Поэтому сейчас не достаточно просто смотреть на опыт компании и ее возраст, важно уметь анализировать целый ряд факторов и только тогда принимать решение о покупке. Что это за факторы, как правильно проводить оценку проекта и на что обращать внимание будет рассказано ниже. 

 

Первичный рынок – выгода и опасность

Традиционно рынок первичной недвижимости считается самым привлекательным в инвестиционном плане, заходя в проект на ранних этапах его реализации, у покупателей и инвесторов есть возможность приобрести недвижимость на 30-40% дешевле. При этом, мы уже привыкли говорить о том, что риск практически сводится к минимуму если речь идет о крупной известной компании, с большим опытом работы, осуществляющей деятельность по 214-ФЗ. Но когда мы говорим о сложной рыночной ситуации, здесь действуют другие правила. Наталья Лугинина, руководитель компании «Бизнес-Контакт», подтверждает, что ввиду нестабильности экономической ситуации и на фоне кризисных явлений, которые наблюдаются в стране в целом и на строительном рынке в частности, ни крупные, ни мелкие игроки не застрахованы попасть в неприятную ситуацию и приостановить, а, иногда, и заморозить строящиеся объекты. И у всех причина одна – резкое снижение спроса, снижение доходов у населения, высокая степень закредитованности компании, высокие ставки по кредитам. Именно поэтому на сегодняшний момент актуальность фактора доверия к строительной компании при покупке новостройки возрастает в разы. Если мы говорим об оценке проекта и выборе самого надежного варианта, то здесь не будет однозначного ответа. Потому что в любом случае покупатель, принимая решение приобрести квартиру в новом строящемся доме, берет на себя риски связанные с данной покупкой. 

 

Ссылаясь на все те же непростые экономические условия эксперты и игроки рынка считают опасным инвестиции в «котлован».  Как рассказывает генеральный Директор компании BVH, Илья Утин, здесь действует правило золотой середины: торопиться с приобретением жилья в самом начале строительства не стоит, но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию и цены вырастут до 40%, тоже не нужно. Стоит принять решение о покупке квартиры, когда готовность объекта – 50%. Уже появится возможность оценить динамику строительства и благоприятные или неблагоприятные перспективы. На данном этапе будут сохраняться умеренные цены. 

Но, как говорится, не ценой единой. По-прежнему сохраняется ощутимый процент инвесторов, которые вкладываются в объекты на нулевом этапе строительства. Чаще всего, это люди, взаимодействующие со строительной компанией не первый год,  «идущие» с ней от проекта к проекту. Между постоянными клиентами и компанией создается высокий уровень доверия, становятся очевидными все процессы, тенденции, схемы работы. Поэтому внесение денег на этапе котлована даже в экономически сложный период в ряде случае до сих пор остается реальностью. 

 

И все же, стадия готовности объекта в 99% случаев является ключевым показателем. И при оценке большинства проектов стоит ориентироваться, прежде всего, на него. Здесь логика проста: если девелопер, например, уже полностью построил каркас дома, то ему проще довести начатое строительство до логического завершения, чем, например, выводить объект из котлована. При этом, не надо верить продавцам на слово, следует потратить время и съездить на стройплощадку самостоятельно, оценить степень готовности. И, раз уж вы прибыли на место, потратьте еще немного времени и поспрашивайте у людей, проживающих в соседних домах, насколько активно ведется строительство дома. 

 

Комплексный подход

Итак, это может показаться весьма утомительно, но, важно оценивать скорость строительства дома, соблюдение сроков сдачи в ранее выведенных на рынок проектов. Это подтверждает и генеральный директор компании-застройщика микрорайона «Новое Бисерово», Владимир Германов, при покупке квартиры необходимо уделять внимание процессу стройки - тому, как быстро возводит свои объекты застройщик. По мнению эксперта, важно узнать какова ситуация с коммуникациями на объекте, получены ли все необходимые разрешения или застройщик только планирует этим заниматься. Ряд застройщиков, например, вводит свои объекты регулярно раньше планируемого срока, в компаниях действуют все государственные программы, включая военную ипотеку. Также полностью выстроен весь цикл строительства, девелоперы всегда готовы пригласить покупателей на стройку, чтобы они смогли убедиться в том, что процесс идет активно. Такая активная и открытая политика свидетельствует о добросовестности и ответственности застройщика, а значит, рисков вложение в такую компанию практически нет.

По мнению Георгия Солдатова, директора по развитию компании «Азбука жилья», оценка проекта может быть осуществлена всего по пяти пунктам: прежде всего, продажа должна проходить только по 214-ФЗ. Второй пункт – мониторинг на официальных сайтах органов власти, здесь покупатель сможет проверить наличие исков связанных с просрочками по сдаче. Обращать внимание надо на тренд по количеству таких исков. Третий шаг – обратите внимание на последний сданный проект. Сравните заявленные сроки с реальными. Пообщайтесь с кем-нибудь из покупателей. По мнению эксперта, важным пунктом может стать покупка через известное агентство недвижимости TOP-10. Комплексный подход включает в себя оценку активности строителей на стройплощадке в будний день. Рабочие в курилке словоохотливы и обязательно пожалуются о задержках в зп или о бардаке на стройке.

 

 

Юридическая составляющая

То, что будет сказано в этом пункте, проговаривалось уже много раз, но все равно на рынке происходят такие случае, которые заставляют повторять это вновь и вновь – строительство должно вестись по ФЗ-214. Обращается внимание и на то, какой договор предлагает заключить компания с покупателями. По ФЗ-214 застройщик обязан заключать с клиентов основной договор долевого участия и зарегистрировать его в Росреестре, именно такой договор считается действительным и дает право потребовать собственность в случае банкротства застройщика, так как он обеспечен залогом.

 

Кроме того, стоит учитывать, были ли проблемные ситуации раньше, велась ли деятельность по каким-то непрозрачным юридическим схемам, застрахована ли ответственность застройщика и, если да, то кем. 

 

 Как рассказывает Виль Урманов, генеральный директор компании-застройщика «БЕТИЗ и К», покупателям сейчас, чтобы чувствовать себя защищенным, важно работать с проектами, которые реализуются в рамках ФЗ-214 по договорам долевого участия. Раньше покупателю было сложнее, потому что рынок предлагал большое количество разнообразных юридических схем приобретения жилья, не все они гарантировали 100% безопасность, требовалось много времени и ресурсов для оценки каждого варианта. Еще важный момент – вложение средств в проекты на высокой стадии готовности. Конечно, такие проекты будут стоить дороже, но зато больше уверенности в том, что дом будет достроен и сдан. 

 

 

 

Оставить без внимания

Помимо ключевых факторов, есть еще те, которые не играют никакой роли. На них могут делать акценты отделы продаж, заставляя поверить в их значимость, но, поверьте, это может быть  совершенно неважно. Максим Тарский, генеральный директор, МегаДом, предлагает рассуждать следующим образом: помним, что возраст компании не показывает текущего положения; количество объектов застройки не отражает надежность, а скорее наоборот, ресурсы размазаны кредиторская задолженность при масштабном размахе обычно выше. Это ошибка обывателя, раз компания давно работает и большая – значит надежная.

 

При оценке надежности не стоит обращать внимание на формат объекта. Качество и формат важны, как потребительские характеристики, но они не являются показателями того, что дом будет сдан. Выбирая жилье для себя, конечно, стоит брать то, что нравится, но для взвешенного решения это не должно стать ключевым аспектом.

 

Вместо заключения

Напоследок еще раз о главном. Очень хорошо показывает надежность открытая проектная декларация. А если дебиторская задолженность в несколько раз превышает кредиторскую плюс стоимость строительства объекта (все это отражается в проектной декларации), то можно быть спокойным. Еще лучше вкладывать в проекты, в которых уже построено 50-60% этажности, такие бросают очень редко. При выборе квартиры на первичном рынке жилья следует тщательно изучить информацию о застройщике, его сданных проектах. Хорошим знаком также является аккредитация новостройки в крупных банках РФ. Даже когда квартира покупается на собственные средства, все же стоит узнать, какие банки оформляют ипотечный кредит в этой новостройке. Основной же задачей при покупке строящегося жилья является тщательная проверка пакета документов застройщика. Дольщик имеет право ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также документацией на жилой комплекс. 

 

Будьте внимательны и удачных покупок!