На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

В этот раз мое расследование будет отличаться от традиционного формата рубрики «Контрольная покупка»: пришел, увидел, проанализировал. Хотя бы потому, что в случае с жилым комплексом «Люберцы-2016»  (вторая очередь ЖК «Люберцы-2015»)  я превратилась из тайного покупателя в реального.

 

Куда ты, тропинка, меня привела

Эта история началась примерно год назад. Я и подумать не могла, что она закончится тем, что я куплю квартиру. Произошла она во многом благодаря этому порталу и началась так же неоднозначно, как и продолжилась: в ходе одного из расследований, приехав в офис продаж престижного жилого комплекса, я услышала от менеджера, который казался по-детски искренним: «Для инвестиций этот комплекс не очень  подходит, вот я бы на вашем месте купил квартиру в «Люберцы-2015». Я умилилась тогда его простоте, но не смогла удержаться и стала изучать проект, который он так нахваливал. 

 

Сейчас первая очередь выглядит так:

 

 

Напомню, что о «Люберцах 2015» в апреле этого года писала моя коллега в статье ЖК «Люберцы 2015»: новоселье в сентябре. Через пару дней ваша покорная слуга подала заявку на ипотеку, чтобы купить там квартиру. Одобрена заявка была в течение четырех дней, но, увы, за это время стоимость квадратного метра резко возросла. Пока я размышляла с неделю о том, стоит ли соглашаться на новые условия, цена снова подскочила. Я расстроилась и сдалась, и зря, так как стоимость той квартиры всего за год выросла более чем в полтора раза.

 

«Как же был прав тот менеджер!» – все думала я, кусая локти, особенно локотки заболели, когда пару раз проехала мимо комплекса и увидела, что дома построены куда симпатичнее типовых. 

 

 

Монолит-кирпич, авторский дизайн, и я завидовала тем, кто успел купить, пока корпуса еще возводились. Когда в июне этого года в продажу поступили квартиры второй очереди да еще по той же приятной стартовой цене, думала я недолго. Но, конечно, прежде чем покупать начала изучать, что предлагают в этот раз?

 

Сайт: плюс за информативность

Первым делом я зашла на именной сайт объекта  https://lubercy2016.ru, который очень похож на сайт первой очереди, а на тот момент еще был практически полностью скопирован с него. К примеру, на обеих страничках удаленность от метро обозначалась так: «700 метров до метро», хотя первая очередь расположена не столь близко к метро, а вторая вообще находится от него в двух километрах (минимум, домов то много). Сайт мне понравился своей насыщенностью: помимо документов и галереи, здесь можно посмотреть цены и планировки каждой имеющейся в продаже квартиры. Стало понятно, что дома второй очереди, как и дома первой, 17-этажные, четырехсекционные. Выдачу ключей обещают с 30 сентября 2017 года. Можно посмотреть на будущую отделку квартир.  Квартиры сдадут с ламинатом и плиткой (в ванной, частично в прихожей и на кухне), с сантехникой, с разведенной проводкой, розеткам и выключателями, дверьми (как входными, так и межкомнатными), обоями и покрашенным потолком. Высота потолка  – 2,8 метра. Тут же можно узнать, что планируется строительство пяти школ и пяти детских садов, наземного и подземного паркингов, торгового центра с кинотеатром, спортивного центра с бассейном, детской и взрослой поликлиники, станции скорой помощи, детской музыкальной школы. Можно узнать о компании. Как мы уже писали, это «молодой» застройщик «Самолет Девелопмент». Зарегистрирован в 2012 году, но «Люберцы-2015» были первым его проектом. Сейчас, помимо второй очереди ЖК в Люберцах, «Самолет» строит еще «Внуково-2016», а также планирует крупномасштабный проект в Ленинском районе (уже получено разрешение на строительство, продажи начнутся в конце этого или начале следующего года). Есть раздел с акциями и спецпредложениями, из которого можно узнать о рассрочке на двух- и трехкомнатные квартиры. Правда, условия не вызывают восторга: 24% годовых до конца года при первоначальном взносе 30% и ежемесячных платежах. Но особенно мне понравилась онлайн-трансляция: в живом режиме можно посмотреть, как идет стройка.

 

Отмечу, что помимо «Самолет Девелопмент», который продает основную часть домов, можно купить квартиры в компании «Абсолют Недвижимость» (https://www.absrealty.ru), но только в 11 корпусе и без отделки. Дело в том, что «Абсолюту» принадлежала земля, на которой строится комплекс. Минимальная стоимость квартир здесь составляет 2,15 млн. руб. Но меня вариант «голого жилья» без стяжки и внутренних стен не интересовал, да и малый выбор не вдохновил. Поэтому я сконцентрировала все свое внимание на том, что предлагает «Самолет» и что можно еще узнать об объекте в целом.

 

Форумы: и смех, и слезы

Если смотреть отзывы на сторонних ресурсах, не связанных с застройщиком, то можно отметить, что преимущественную часть занимает негативный отклик. Но в большинстве своем минусы ярко описывают те, кто не собирается покупать здесь квартиру и не представляет этого даже в страшном сне. В основном всех смущает экологическая репутация Люберец, транспортная доступность (12 км от МКАД не всегда можно преодолеть без пробок, сейчас ближайшие станции метро «Выхино» и «Лермонтовский проспект», «Некрасовку» планируют открыть только в конце 2017 года), ЛЭП поблизости, отсутствие прямой дороги до будущего метро. Но при этом уже купившие квартиру стоят за комплекс горой, их основные аргументы: «А где хорошо?», «А есть что-то лучше по такой цене?».

 

Много полезной информации можно найти в группах застройщика в соцсетях, в частности, во «Вконтакте». Правда, отвечают покупателям в основном такие же покупатели. Например, активный пользователь  Сергей Храменков, вот что он пишет по поводу упомянутых важных моментах: 

Еще одну большую прослойку негодующих составляют те, у кого сорвалась сделка либо они недовольны менеджерами «Самолета». Например, некий Андрей Военков пишет, как бронировал квартиру, приехал подписывать документы, но увидел, что в договоре указано «совсем не то, даже номер у квартиры другой, и находится другом, последнем этаже», что его категорически не устроило. Расстроило его и равнодушное отношение менеджера к такой ошибке, столь важной для покупателя. Ни извинений, ни компромиссных решений предложено не было. По его словам, перед ним даже никто не думал извиняться, сослались на техническую ошибку в системе. Подобных странных историй на форуме очень много, потенциальные покупатели жалуются, что пока идет оформление документов, цены растут. Некоторые даже отмечают, что им целенаправленно не давали подписать договор, пока не вырастет цена. Естественно, покупатели, которых это коснулось, настроены негативно и ругают «Самолет» за такое отношение к клиентам. Тот же Андрей Военков отмечает, что в итоге они просто остались без квартиры, потому как схожей с той, что они выбрали, в продаже пока нет.

 

Некоторые люди отмечают, что менеджеры относятся к покупателям без воодушевления, не звонят, не сообщают о новых возможностях в выборе. Некоторые так и пишут в отчаянии, как девушка по имени Светлана, которая не понимает, как ей купить квартиру – она не может это сделать уже несколько недель и сетует на то, что у нее складывается впечатление, будто  ее подводят к тому, чтобы она вообще отказалась от покупки.

 

Есть в общении форумчан и место юмору. Например, человеку, который интересовался фитнес-клубом в ЖК, предложили в ближайшие годы просто бегать по полю или вокруг озера.

 

Отдельно отмечу, что встречаются и ярые защитники комплекса. Например, пользователь Golden Nugget, отец которого «возил мусор со всей Москвы». Он напоминает тем, кто сетует на экологию, что во многих ныне благоустроенных районах раньше была свалка, а то и могильники отработанных радиоактивных материалов или того же – скота, на котором проводились бактериологические испытания. Он пишет, что давно живет поблизости, знает и любит эти места,  а также заявляет, что застройка ведется на бывших сельскохозяйственных землях (об этом, кстати, неоднократно говорил и застройщик): «Там еще в середине девяностых морковку и   картошку сажали».

 

Правда, что меня огорчило в группе застройщика, так это модерация: проследив за ней несколько дней, я увидела, что некоторые слегка негативные (но без оскорблений или каких-то отталкивающих высказываний) комментарии были удалены. По-моему, это не лучший способ борьбы за покупателя, ведь другие форумы или, например, хэштеги помогут желающим донести свою точку зрения.

 

 

Личный визит

До комплекса можно добраться на автомобиле, общественным транспортом (но без нескольких пересадок не обойтись, что не очень удобно), но я выбрала оптимальный вариант – бесплатную маршрутку застройщика, которая раз в 2 часа ходит от метро «Лермонтовский проспект». Она прибыла строго по расписанию. В пути я обратила внимание, насколько близким кажется расстояние до ЖК «Некрасовка-Парк», который находится рядом с будущей станцией метро «Некрасовка». Минут через 15 мы были на месте. 

 

 

Сразу бросились в глаза уже готовые дома первой очереди, в которых 30 сентября должна начаться выдача ключей. 

 

 

Очереди расположены рядом и, что радует, для первой уже построена котельная, она же будет работать и на благо жильцов «Люберец 2016». Импортное оборудование позволит обойтись без летнего отключения воды.

 

 

По сути, нужно будет только подключить дополнительные котлы. На стройке активно шли работы.

 

   

Постоянно заезжали машины со строительными материалами. 

 

 

Было видно: строят шустро, ведь проект стартовал всего несколько месяцев назад. 

 

 

В офисе сказали, что посмотреть квартиры даже в первой очереди нельзя, но готовы были проконсультировать по общим вопросам. Посмотрев образцы отделки в шоу-руме, я осталась довольна. 

 

 

Нужно быть готовым к тому, что по факту могут быть использованы материалы другого цвета и качества. 

 

 

Оформление: не без сучка и задоринки

Взвесив все за и против, я обратилась за одобрением кредита, пока не подорожало. Моя однокомнатная квартира стоила 2 миллиона 750 тысяч рублей. Из них собственных – 750 тысяч.

 

На выбор тогда, как и сейчас, предлагали оформление ипотеки в пяти банках: Сбербанк, Газпромбанк, Открытие, Возрождение и Абсолютбанк. Все они работают по программе с господдержкой, которая сейчас является самым выгодным вариантом для тех, кто не может или не хочет покупать квартиру в новостройке полностью за собственные средства. Сперва я обратилась в Сбербанк России, там одобрили аж 6 млн. руб., но потребовали, чтобы муж выступал в качестве созаемщика или поручителя. Мне это не подходило, так как мы супруги с брачным контрактом. В итоге по ставке 11,7% мне одобрили заявку в «Возрождении». Ежемесячный платеж – 20,2 тыс. руб. Получив одобрение, я обратилась в «Самолет Девелопмент», моим менеджером стал молодой человек, которого буду назвать – В. Добро от банка он получил в пятницу 26 июня и сразу же забронировал мне однокомнатную квартиру площадью в 37,3 кв. метра на седьмом этаже  17 корпуса. Он сообщил, что теперь подготовит документы и направит их в банк. Я обрадовалась такой оперативности. Но в понедельник 29 июня В. позвонил и «порадовал» меня вопросом: «Вы уже определились с   квартирой?» Потом, слава Богу, вспомнил, что мы уже бронировали, но, увы и ах, одна из его коллег что-то напутала и бронь досталась другому клиенту. Теперь же выбор этажей стал меньше: в основном речь шла о самых первых. Такой подход меня очень огорчил. Если бы я не следила за первой очередью, как охотник в кустах выслеживает кабанчика, я бы, пожалуй, на этом и распрощалась. Но я решила дать Застройщику второй шанс и попросила связаться со мной, как только новый объем поступит в продажу. В среду 7 июля В. выслал по электронной почте планы возможных квартир. Что примечательно, на сайте они даже не появлялись, но количество возможных этажей уменьшалось с  каждым часом. Из разговоров на форумах уже было понятно, что здесь действует правило «в большой семье не щелкай клювом» и я забронировала распашонку в 37,2 кв. м на четырнадцатом этаже 20 корпуса (он ближе к метро, чем семнадцатый, так что есть свой плюс в том, что первая квартира сорвалась с крючка). Но каково же было мое изумление, когда через неделю я получила образец ДДУ и в нем было написано, что за мной застолбили такую же квартиру, но на двенадцатом, а не на четырнадцатом этаже. Я лишь убедилась в том, что ее хотя бы точно забронировали, и не стала указывать на ошибку.

 

После оформления кредитного договора в банке, съездила в офис застройщика на Кунцевской и подписала ДДУ. И на следующем этапе меня ждало еще одно разочарование, но уже легкое, сейчас-то воспоминания о нем вызывают лишь усмешку. В моем ДДУ прописано, если говорить простым человеческим языком, что на внесение собственных средств мне отводится рабочих 5 дней, через 10 рабочих дней банк должен перечислить средства и еще 1 день отводится на поступление средств на счет застройщика. ДДУ был подписан в среду 22 июля. После чего мне позвонил мой менеджер и попросил как можно быстрее обратиться в банк, чтобы до 27 июля деньги были перечислены на счет. Что я могла ответить на это, кроме как: «А вы читали ДДУ?». Меня изумило как то, что он не может понять, чему я так удивляюсь, так и то, что, когда я конкретно назвала ему, где в договоре написано про сроки оплаты, он пытался зачитать текст, но словно не понимал смысла написанного. Мне ничего не оставалось, как отправить ему по электронной почте примерный расчет дней, где я на пальцах объясняла, что в запасе практически две недели и вопрос срочности не стоит. Два раза он перезванивал мне, пытаясь уговорить заключить договор пораньше, теперь настаивая на том, что деньги должны поступить на счет до 3 августа (это, если посчитать, это восьмой рабочий день). В общем, я оформила кредит 4 августа – на девятый рабочий день. Деньги на счет застройщика могли прибыть и к 6 числу – это четко вытекает из договора. На уступку я пошла для перестраховки, да и жалко стало парня. А для чего считала дни? Все просто: каждый день – это переплата по кредиту.

 

И немного полезной информации для покупателей, о которой не скажут продажники: отсчет дней начинается не со дня регистрации ДДУ, а на следующий день. Об этом, во всяком случае, говорит статья 191 Гражданского кодекса РФ, посвященная началу течения сроков по договору.

 

А теперь развею еще один миф, о котором много писали на форумах «Люберец-2016». Общественность смущена тем, что якобы во многих банках (в том числе упоминается и тот, в который обратилась я), есть штрафы за досрочное погашение: приписывают штраф 5 тысяч рублей. Такие комиссии – это прошлый век, они давно признаны незаконными. Но откуда растут ноги, мне понятно: в документах прописано, что 5 тысяч берется за изменение графика платежей в связи с реструктуризацией, например, если вы не можете платить и хотите получить отсрочку или рассрочку.  

 

И про цены на данный момент

 

С учетом того, что цены у застройщика все это время росли как на дрожжах, я хотела бы рассказать о стоимости квартир именно сейчас, по состоянию на сентябрь (1 сентября было последнее большое подорожание).

 

Количество комнат	Площадь, кв. м	Цена, млн. руб.
1	28,2	2,480
1	32,55	2,800
1	35,85	3,080
2	37,5	3,000
2	59,7	4,310
3	79,3	5,622
3	82,55	5,770

 

Но еще раз напомню, что ситуация с наличием квартир и ценами на них меняется очень динамично.

 

Планировки я нахожу в большинстве случаев удачными. Например, в однушке 32, 55 кв. метров комната 17 кв. метров, 7-метровая кухня, 4-метровая ванна, холл в 2,8 квадрата и балкон 3-метровый балкон. 

 

 

Компактно и для такого метража – то, что нужно. 

 

Еще пример –  двушка в 59,7 кв. метров: комнаты по 15,2 и 13,8 кв. м, кухня 12,7 кв. м, вання комната 4,8 квадратов, санузел 3,3 квадрата, холл 8,6 кв. метров и балкон 2,9 кв.м.

 

Но вернемся к ценам и для сравнения посмотрим сколько же берут за подобного рода и качества жилье конкуренты.

 

Название ЖК	Метраж	Цена	Срок сдачи
Люберецкий	От 29,9	От 3 млн. руб	2017 год
Марусино-5	От 34,7	От 2,555 млн руб	2015 год
Влюберцы	От 35,10	От 4,7	2016 год

 

И, конечно, уточним цены на квартиры в первой очереди, в «Люберцах-2015»: самый бюджетный вариант 31,4 кв. метра обойдется в 3,545 млн. руб. 

 

В общем, на мой взгляд, в ЖК «Люберцы-2016» цена, несмотря на подорожание, все еще весьма привлекательна. Кстати, о птичках. На форумах активно муссируются пункты договора по поводу изменения цены в том случае, если стоимость строительства возрастет. Вызвавший недоумение пункт звучит так: 

 

«В случае, если фактические затраты Застройщика на строительство Объекта долевого строительства составят сумму больше указанной в настоящем пункте, образовавшаяся разница учитывается как затраты на строительство». 

 

Народ ломает голову, что бы это могло значить и, естественно, многие приходят к выводу, что если застройщик потратит больше, чем планировалось, покупателей могут ободрать как липку. На самом деле все проще: речь всего лишь о распределении средств. По договору, цена «включает в себя возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства в размере 82% от цены договора и стоимость услуг застройщика в размере 18% от цены Договора». И речь лишь о том, что эти 18% за услуги застройщик в случае чего может засчитать в счет затрат. В моем ДДУ четко прописано, что «цена изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.10 и 3.11.  договора» (это пункты об изменении размеров квартиры в результате обмеров: будет больше, чем планировалось – я доплачиваю, меньше – мне рассчитывают разницу и возвращают разницу в цене). И, снова цитирую: «в иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон». На мой взгляд, все предельно ясно.

 

Подведем итоги

Пожалуй, в этот раз я не буду ставить объекту конкретную оценку: если бы я не считала его привлекательным, то не стала бы покупать квартиру. Основные плюсы: цена, комфорт-класс, наличие отделки, будущее метро «Некрасовка», хорошие темпы строительства (ведь покупать квартиру в строящемся доме сейчас дело очень рискованное), удобные планировки, лесопарк и озеро в шаговой доступности. Минусы: экологическая обстановка в Люберцах, ЛЭП, которую, будем надеяться, перенесут, возможность будущих изменений отделочных материалов по сравнению с теми, что сейчас представлены в шоу-руме, пробки, возможность перенесения сроков строительства метро, безалаберность менеджеров и то, что для застройщика это первый объект (второй, если считать первую очередь). Но в последнем я вижу и позитивный фактор – в «Самолет Девелопмент» наверняка понимают, что тут как в институте: сначала ты работаешь на зачетку, потом она работает на тебя – хорошая репутация им еще пригодится в реализации будущих больших проектов.

 

И, не знаю, является ли это плюсом для будущих покупателей, но, несомненно, это важно: за полтора месяца моя квартира у застройщика подорожала более чем на 400 тыс. руб. (напомню, речь о 37,2 квадратных метрах). И это не последнее повышение цены. Моя знакомая, которая также присматривалась к этому объекту, но не решилась на покупку, недавно сказала мне: «Я смотрю, как там дорожают квартиры и такое ощущение, словно деньги утекают у меня из рук». Поэтому, несмотря на то, что процесс покупки изрядно потрепал мне нервы, я радостно наблюдаю за ходом строительства. Ведь за это же время двадцатый корпус вырос на семь этажей.